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北上广深 四大金刚 2016年房价大比拼！
来源：乐居新闻网
作者：杨红旭
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2015年的楼市，也算是中国房地产史上的一个特殊年份，重要特征之一：三四线普遍低迷，一线城市火爆。
2015年的楼市，也算是中国房地产史上的一个特殊年份，重要特征之一：三四线普遍低迷，一线城市火爆。
但在四个一线城市，表现却不一样，深圳属于逆天型的暴涨，而广州却温顺的像个小羔羊。对此，广东省政府，难道没意见？
不妨透过几组易居房地产研究院跟踪的数据，来看个究竟。
一看成交量。一线城市中，二手房成交量已超过一手房，而且二手房交易量，不受开发商推盘节奏影响，能够比较好的反映市况。
如下图：四市二手房成交量走势基本一致，但可以看出：今年3.30政策出台后，上海的量跳得最高，随后保持高位； 北京量增的节奏略慢；深圳连续急增四个月，7月见顶，8、9?10连续三个月下滑，11月小反弹；广州温和复苏。
从走势来看，上海形态最好，居高不下的成交量，支持房价继续大涨；深圳成交量波动中，当前成交量较6、7月明显下滑，不是好现象。但12月成交量可能继续反弹，考虑到价格上涨后，卖家存惜售心理，因此暂无大问题。
二看价格。2015年11月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为2、1元/平方米。环比增幅分别为10.0%、4.8%、11.1%%和27.7%，同比增幅分别为18.9%、25.2%、2.5%和64.6%。
显而易见，今年以来深圳涨幅最大，而且经过9月份、10月份连跌，11月份居然再度大反弹，再创新高。说明在政策面宽松的情况下，深圳房价确实不易下跌。新房价格与成交结构有关，11月环比大涨近三成，必定存在高估。而且，短期暴涨，透支体力，再疯一波，空间也不会太大了。主升浪应是今年二季度，四季度可能是属于冲顶前的形态，类似5月和6月上旬的股市。
从房价涨幅看，上涨次于深圳，北京次于上涨，广州居然基本没涨。因此，越是涨幅小的，2016年越是有表演空间！
三看供求关系。主要拿易居房地产研究院的存销比，也就是去化周期来说事，去化周期越短，房价越易上涨。2015年11月份，北上广新建商品住宅存销比分别为11.7、9.4、 10.0和7.0个月，可见，仍是深圳最为供不应求，北京拖后腿了。
但从走势来看，上海和广州新建商品住宅存销比呈下降态势，而深圳不再继续下降，反而有慢步增长苗头。分析市场，既要看现状，又要想未来。从这一指标，也可以看出，深圳房价疯狂难以持久，预计2016年将步入高位盘整，板块分化，暴涨过板块的横盘，涨幅偏小的补涨。2016年上半年，需要密切观察成交量与存销比。
京沪广三市，存销比还会下滑数月，因此2016年房价将继续上涨，至少上半年，无忧。
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最近两年，深圳突然出现大规模的、爆发性的增长，深圳成为过去两年全中国房价长得最快的一个城市。为什么会出现这样的景象呢？更多公众号：cnloushi北上广深一线楼市资讯 市场动态最新文章相关推荐搜狗：感谢您阅读2016年北上广深房价会呈什么趋势?，本文可能来自网络，如果侵犯了您的相关权益，请联系管理员。QQ:中国房价2016年不可能断崖式下跌
“房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能”，社科院一出这份报告预测中国房地产市场，立即招来市场一顿愤怒的叫骂声。因为社科院说了十多年房价大跌、楼市崩盘，却没有一次实现。今天，社科院这次预测，结果肯定是错误的判断与失败的，年年被骂挨抽是理所当然的。日中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在北京共同发布《中国住房发展报告》发布会暨华房指数预警研讨会，报告称：“房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能，但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。”
可以郑重其事的负责任讲，这份报告压根就找不到任何可以证明“2016年二季度后房价有出现一波断崖式下跌的可能”证据，根本是毫无客观科学的判断与市场事实的根据，纯粹是谬论。不管是从经济与政策面，还是资金与需求及市场面，都是不相符合的。2015年1月份，中国社科院房地产绿皮书预测说“2015年房价大幅上涨可能性不大，一二线城市房价将继续下滑”，结果却是完全相反，2015年前10月全国商品房与住宅均价上涨超过7%与9%，已超过2008年与2014年2%左右的涨幅，其中北上广深四个一线城市房价全面暴涨，而深圳其幅度超过2009年最高涨幅。数据显示：
月，全国商品房销售均价为6827 元/平方米，同比上涨7.1%，较1-9 月收窄 0.1 个百分点；商品住宅销售均价为6535
元/平方米，同比上涨 9.3%，涨幅与1-9 月持平。
社科院对于三四线的城市形势严峻的分析也是部分合理的，但库存与过剩的统计不赞同，，我国住房形势超出预期。数据显示，商品住房销售同增经历V型变化。销售面积2015年2月份同比跌幅的最大，6月份由负变正，1-10月份增长7.9%；商品住房价格从下降减缓到明显上升。2014年10月降幅减小，2015年3月份由负转正，明显上升；商品住房供应减缓。
月份，新开工降幅增加(-17%)；施工持平(0.2%)；竣工增幅下降(2.7%)；库存增幅下降。企业现停工烂尾，破产倒闭，转型升级，兼并重组。商品住房过剩库存高达21亿。其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.923亿(超过两年外)；总库存达39.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期23个月)；待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。
对于社科院的政策建议是比较赞同的。报告建议，年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长;防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险;促投资：房地产投资恢复到正常水平。社科院建议实施六项政策，包括金融政策：继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖;财税政策：增加财政支出，支持保障房由建转买;继续降低住房交易环节税负;实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策;土地政策：按照土地与人口挂钩要求，增加热点地区住房建设用地供应;行政措施：调整住房户型“一刀切”限制，简化住房交易审批环节及手续;配套措施：加快相关领域制度改革，推动住房发展软硬件环境的优化;供给措施：支持开发企业转型升级，帮助开发企业融通资金，支持企业并购重组。
据新京报报道，中国社科院每年都发布《房地产蓝皮书》，预测未来的房价走势。此后的楼市走向证实，社科院的多数预测未能成真。以2007年为例，当年70个大中城市房价涨幅为7.6%，超出了社科院回落5%的预期。再比如，2008年时，国内房价因金融危机的爆发而下行，也与社科院预测的“上涨趋势不可避免”完全相左。到了2009年，房价迎来史上最疯狂的一轮暴涨，并且暴涨势头延续到了2010年。这均不符合社科院之前的预测。2009年5月，社科院内部还曾就房价预测的话题爆发过“内讧”。社科院研究员曹建海炮轰称，自2004年以来，《房地产蓝皮书》对市场的分析和预测都是错误的。
不仅是社科院等国内机构，投行等金融机构也无法参透中国房价的走向。2011年8月，巴克莱资本研究发布报告称，2012年中国房价将下跌10%至30%；汇丰银行则预计，一线城市的房价可能有20%到30%左右的下调空间如前所述，房价的末日场景并未到来。深圳市民邹涛，发起了声势浩大的“3年不买房运动”。他后来又发起了“万人住房团购行动”，以期实现深圳“关内均价8000元、关外6000元”的目标。4年后的2010年5月，邹涛公开向为响应他而迟迟未买房的市民鞠躬道歉，“因为当年的呼吁和判断被证明是错的”。此时，深圳新房均价已高达1.9万元/平米。2010年周立波在巡演中，以“独生子女越来越多”为由，预测房价在10年—15年内必将下跌。
自2001年末开始，各色人物不断预测房价，甚至有“不崩盘便跳楼”的夸张言论，然而事实证明，这种预测不靠谱。清华大学管理学院教授魏杰在中央电视台发表的一席《2002，房地产的冬天》的访谈，开启了绵延十余年的“中国房价预测史”的大幕。在这篇随后引发争论的访谈中，魏杰结合当时的商品房积压数据表示，2002年将是房地产行业的严冬，一大批房子的最后结果是要被炸掉。他甚至以生命为赌注说，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。一年后的形势与他的预测相左。数据显示，2002年，全国商品房平均销售价格同比增长2.9%。
接棒“泡沫论”的是发改委经济研究所研究员王小广。继提出“2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大”后，王小广还曾在2006年以自己的“良心和名誉”赌未来五六年内房价必降。此外，王小广还曾在2011年告诫开发商，千万不要囤房，要想尽一切办法把房子卖出去。王小广当时判断，2012年年中，全国房价将平均下降20%到30%。数据显示，2011年，全国商品房和住宅销售均价同比上涨6.8%和5.7%。而当年年底，上证指数报收2199点，年内跌幅达21.68%，未能达到国世平“A股在2800点—3200点之间运行”的预期。更早之前的2008年6月，国世平还抛出过“奥运会后房价将雪崩”和“深圳房价跌回8000元/平米的隆冬论”。
但2009年，楼市却上演了住房改革以来最为疯狂的一幕。研究机构发布的数据显示，2009年我国住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来最高水平。中国社会科学院教授曹建海先是于2010年5月时预计，2012年将是楼市泡沫崩溃的一年，继而又在6月再次声称“2012年北京房价回落50%”。深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平，也曾在2012年上半年称，楼市大涨的时代已一去不返。然而上述预言悉数落空，数据显示，2012年,全国商品房和住宅销售均价分别为5791元/平方米和5430元/平方米,与2011年同期相比分别上涨8.1%和8.7%,涨幅较1-11月分别扩大1.5个、0.9个百分点。
谢国忠、易宪容和牛刀是长期坚持唱空楼市，却一直未实现。易宪容因在2005年时发表的《“房地产新政”会走向哪里》中提出“上海房价应该降50%，北京房价应该下降30%”而为人所知。“大家不要担心。”2005年下半年易宪容说，“最多3年，老百姓就能买得起房子了。”比如，2009年8月楼市疯狂之际，易宪容说，除非中国楼市跑到地球之外，否则出现全面的周期性调整是不可阻挡的必然。2011年和2012年时，他又几次重申，国内房价下降是必然的趋势，并未改变。易宪容在2012年11月时再次声称，天也挡不住房价降下来。牛刀，近年来也发表过“一线城市房价回归理性要跌去80%”、“不管走什么路，中国房价都会崩盘”等预测。2012年9月，牛刀在微博上“立帖为誓”，“中国房价最多再撑半年”即到今年3月，房价泡沫破裂。
谢国忠唱空内地楼市，始于04年10月，称中国巨大的楼市泡沫“将在数月内破裂，不会超过一年”。2005年再次连发上海房地产可能步曼谷后尘警示文章。2006年至2010年先后多次发表唱空楼市的预测。以2010年4月称“楼市已经见顶”，随后又预言“楼市没有第二场戏了”。当预计中国楼市泡沫将在2012年破裂。2012年2月时称，该年房价可能会下跌25%，而未来三年内跌幅有可能达到50%；而5个月后预测，房价并不会一下子崩盘，而是会像股市一样，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。千万别买房子，有空房子赶快卖掉，在2012年7月号召有房者卖房，现在把房子卖了一辈子开心”。在谢国忠唱空楼市的9年间，上海楼市均价已从2004年时的每平米六七千元涨至目前的3万元以上。
数据显示，日，中指数发布的11月百城价格指数报告中,北京住宅均价为34926元/㎡。住宅价格同比2014年11月涨幅超过8.11%。,上海住宅均价为36134元/㎡，住宅价格同比2014年11月涨幅12.45%。另外是数据显示，288城报告公布，一线城市一手房价格同比环比均上涨，2015年11月，一线城市一手房交易价格指数无论从同比还是环比来看全部上涨，其中上海一手房交易价格指数环比上涨3.34%，领跑全国；北京一手房交易价格指数为1338.2点，较上月上升12.2点，环比上涨0.92%，同比涨幅为10.06%。上海一手房交易价格指数为1457.4点，较上月上升47.1点，环比上涨3.34%，同比涨幅为17.01%。
任志强、谢逸枫、董藩、陈宝存是长期则对楼市预测多为看涨，与“唱空派”截然相反，以任志强、谢逸枫、董藩、陈宝存为代表的“楼市春天派”、“楼市黄金派”的预测素来以看涨居多。“调控年”的2005年，任志强称，调控的目的在于稳定房价，而非打压房价，预测2006年的房价会上涨。2008年的金融危机时，谢逸枫称，2009年房价会暴涨，全国楼市火爆。2009年初，大部分的学者和机构均对楼市未来走势不乐观。而此时任志强、谢逸枫坚持说，房价一定会往上走。
　　自2010年“史上最严调控”出台实施至今，任志强、谢逸枫又多次“逆势”预测“房价必涨”。2012年9月我们又预测“明年3月房价将暴涨”。2010年初，谢逸枫曾预计当年北京房价上涨15%-40%左右，上海、广州、深圳则是10%以到30%。数据显示，北京2010年新建商品住宅均价为20328元/平米，同比大涨42%。如董藩2012年预测，25年后全国商品房均价为每平米9万元，其中北京每平米达到80万元，南京每平米在40万-60万元左右”。2011年7月董藩曾预测2012年的房价走势称，2011年末到2012年初，房价有望小幅度回落，但价格增长仍是常态现在看来，这与过去两年间房价的走势基本吻合。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。社科院：2016年二季度后房价可能出现断崖式下跌
（原标题：社科院：2016年二季度后房价可能出现断崖式下跌）
报告建议，年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长;防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险;促投资：房地产投资恢复到正常水平。
一财网&章轲
中国社会科学院12月3日发布的最新报告称，房价在经历较快上升后，2016年第后，有出现一波的可能;但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。
中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心当日在京共同发布&《中国住房发展报告》发布会暨华房指数预警研讨会&。
报告认为，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下，有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值，改善性需求大幅释放，商品住房销售增长比较乏力，库存压力缓解有限。
三四线城市形势严峻
年，我国的住房形势超出预期。统计数据显示，商品住房销售同比增长经历V形变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大，6月份由负变正，1-10月份增长7.9%;商品住房价格从下降减缓到明显上升。 2014年10月降幅减小，2015年3月份由负转正，明显上升;商品住房供应减缓。 1-10月份，新开工降幅增加(-17%);施工持平(0.2%);竣工增幅下降(2.7%);库存增幅下降。企业出现停工烂尾，破产倒闭，转型升级，兼并重组。商品住房过剩库存高达21亿。其中，现房过剩1亿(超过18个月外);期房过剩19.923亿(超过两年外);总库存：39.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期23个月);待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48&两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。
商品房投资增速从2014年的10.5%到月份的2%。商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到月份的1.3%。房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零，与上年相比较对经济增长率降低0.21个百分点。
报告认为，在当前市场环境和预期影响下，金融机构资金供给结构的不均衡，是导致&销售增加，库存增幅减低，但价格明显回升，投资增幅剧降&的主要原因。
自2014年四季度以来，中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，除一线城市外，取消住房限购等。但金融市场资金供给呈现结构性不均衡，即居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%;开发商银行贷款同比下降3.6%，自筹资金同比下降4%，企业资金来源总体增长仅1.3%。与此同时，库存较低的一线城市销售及价格大幅增加，库存较多的三、四线城市形势依然严峻。
建议实施六项政策
&单纯依靠短期宏观政策难以刺激更大的需求，应从需求与供给、长期与短期等方面综合用力，才能从根本上解决房地产市场的问题。&报告认为，应考虑不同经济变量对不同的政策工具的差异化响应;考虑政策工具发挥作用的时滞，以及作用强度变化的差异，同时考虑不同城市对政策工具响应程度的空间差异。
报告建议，年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长;防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险;促投资：房地产投资恢复到正常水平。
报告认为，未来我国房地产调调控应主要完成六大任务：需求端：借调原需求，实施货币化棚户区改造;开辟新需求，支持农民工购房;扩大原增量，刺激改善型需求。供给端：转型升级，减少开工;融通资金，加快施工;并购重组，减少烂尾。
对此，建议实施六项政策，包括金融政策：继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖;财税政策：增加财政支出，支持保障房由建转买;继续降低住房交易环节税负;实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策;土地政策：按照土地与人口挂钩要求，增加热点地区住房建设用地供应;行政措施：调整住房户型&一刀切&限制，简化住房交易审批环节及手续;配套措施：加快相关领域制度改革，推动住房发展软硬件环境的优化;供给措施：支持开发企业转型升级，帮助开发企业融通资金，支持企业并购重组。
【作者：章轲】　(编辑：wenjing)
本文来源：财经网
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