请教:土地出资放入抽逃出资 资本公积积部分是否需要交土地增值

土地交易需要缴纳哪些税费税金
来源:土地资源网
涉及土地交易,就需要缴纳各种税费税金,如果你是刚入行或者只进行1、2次简单土地交易,各种的税费肯定把你搞的晕头转向,因此,梳理清除这些账,对于你认识土地交易很有帮助。
根据税种区分有三点:
一、营业税及附加(出让方):
1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
二、印花税和契税(双方):
1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
三、土地增值税(出让方):
1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。
为计算方便,可以通过速算公式计算:
土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
根据环节区分有四点:
一、新征耕地环节
1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
2、契税。按成交价格的3%缴纳。
3、印花税。土地使用证,每本贴花5元。
4、城镇土地使用税。征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地,以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
二、土地出让环节
1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税,不得因减免出让金减免契税。
2、印花税。土地使用证,每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税,按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
三、土地转让环节
1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用,按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。
2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%,地方教育附加征收标准为2%。
3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人,转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。
税率为:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
4、所得税。个人转让土地使用权,取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税,差价的20%。单位转让土地使用权,取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。
5、印花税。土地使用证,每本贴花5 元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按合同载明转让金额0.5‰缴纳。
6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。
四、土地使用环节
1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的,从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
免税单位无偿使用纳税单位的土地,免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地,纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑,对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。
1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的,从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
免税单位无偿使用纳税单位的土地,免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地,纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑,对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。
2、营业税。按租金收入的5%缴纳。
3、城建税、教育费附加、地方教育附加。以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所在地在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在市区、县城或镇的为1%。教育费附加的征收率为3%,地方教育附加2%。
单位或个人出租土地,其取得的租金收入,应分别计征所得税。
1、营业税。以土地使用权投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,应区别以下情况征收营业税:不动产的所有权或土地的使用权没有发生转移,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,其收取的固定利润,应按“服务业”税目中“租赁业”税目征收营业税;不动产所有权或土地使用权发生了转移,其收取的固定利润,按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。
2、土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对于以土地作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,不适用暂免征收土地增值税的规定。
3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资,企业所得税视为按公允价值转让无形资产并投资两项业务,转让无形资产应确认转让损益,计入应税所得。
4、契税。以土地权属作价投资、入股的,视同土地使用权转让,由产权承受方缴纳。
5、印花税。实收资本和资本公积两项的合计金额大于原已贴花资金的,增加的部分需要交纳万分之五的印花税。
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集成阅读:【客户通讯&律师观点】 房地产业务团队:以土地使用权出资涉及哪些税种
作者:德衡律师集团 微信公众号
本文转自德衡商法网房地产业务中心房地产业务团队《客户通讯&律师观点》(第一期)(图片可点击后放大查看)房地产业务律师观点【研讨要点】以土地使用权出资涉及哪些税种【研讨笔记】在实践中,项目开发公司获得土地使用权的方式大概有五种,分别为出让取得,转让取得,接受出资取得,租赁取得和划拨取得。其中,接受出资取得土地使用权的方式在税务处理上有其特殊性,我们对以土地使用权出资所涉及的主要税种进行梳理总结,供实践操作中参考。主要涉税种类(一)企业所得税对投资企业而言,以土地使用权投资,在税法上,其性质被认定为以土地使用权换取股权的非货币性资产交换行为,根据《企业所得税法实施条例》的有关规定,属于一种视同销售的应税行为。土地使用权的公允价值(评估价值)与该宗资产的历史成本(计税基础)之间的产额,确认为投资企业的收益或损失。对于被投资企业而言,如果投入资产的记账成本(公允价值)高于股东登记的注册资本出资额,其超过的部分计入资本公积。公司资本公积的变动虽然会改变公司的所有者权益,但不会发生所得税事宜。即,被投资企业不产生所得税的纳税义务。(二)土地增值税关于以房地产进行投资是否缴纳土地增值税问题,我国税法区分非房地产企业和房地产企业,给予不同的税收政策。依据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)和《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的规定,非房地产企业以房地产投资于非房地产开发企业的,暂免征土地增值税;房地产开发企业以房地产投资,或者非房地产企业以房地产投资从事房地产开发的,均视同销售,缴纳土地增值税。后来出台的《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)延续了上述政策精神。根据上述文件的规定,以土地使用权/房产作价出资、入股是否需要缴纳土地增值税是视情况而定的,具体分析如下:
1、非房地产企业→以土地(房地产)出资→非房地产企业→暂时免征土地增值税2、无论是否房地产企业→以土地(房地产)出资→房地产企业→征收土地增值税3、房地产企业→以土地(房地产)出资→无论是否房地产企业→征收土地增值税(三)营业税根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[号)规定,以无形资产、不动产投资入股,接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。应注意的是,该税收规定的前提是“参与分配、共担风险”,即,应当是真正的投资行为。否则,依据《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》,应缴纳营业税。(四)契税依据《契税暂行条例细则》的规定,以土地、房屋权属作价投资、入股,视同销售行为,受让方应当缴纳契税。 (五)印花税依据财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》(财税[号),对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按照产权转移书据征收印花税。根据此规定,投资企业与被投资企业应按照产权转移书据缴纳印花税,根据协议价格的万分之五缴税。办理产权证每件5元贴花。附:房地产业务中心名单如需下载保存本文章,请点击屏幕左下方“阅读原文”。如下载不畅,请登录德衡商法网.cn查阅下载。更多内容,敬请关注:德衡商法网(英文).cn(中文)德衡律师集团全国免费服务热线:手机拨打:座机拨打:
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求助:评估增值计入资本公积,请问所有者权益变动表中该内容计入哪里呢?
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是其他综合收益还是其他呢
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国有企业公司制改建,评估增值折合为改制后公司制企业的实收资本或资本公积,无需特别处理。
非同一控制下企业合并中一次被收购100%股权的被收购企业按评估值调账,或者子公司公司制改建后母公司按子公司净资产评估值调整长期股权投资,由此形成的资本公积(扣除递延所得税影响后)属于其他综合收益性质,但在未来处置相关资产或股权时直接转入未分配利润,不计入损益。(参照IAS 16、IAS 38对固定资产重估增值的处理)
本帖最后由 bourne85 于
14:46 编辑
chenyiwei 发表于
国有企业公司制改建,评估增值折合为改制后公司制企业的实收资本或资本公积,无需特别处理。
非同一控制下 ...
实务中遇到了这个问题,顺便请问陈版几个问题:
1、为什么会形成递延税项呢,根据财税[2009]59号的规定,计税基础不根据评估值调整啊。可以理解为,资产或负债相关的应纳税所得额,是未来处置或偿还而形成的,因此差异是可以转回的?
2、如果资产负债的评估有增有减,是按差额确认递延税项还是分配确认递延资产和负债?
3、【非同一控制下企业合并中一次被收购100%股权的被收购企业按评估值调账】,评估增值部分计入资本公积的规定或理论依据是什么呢?
4、这部分资本公积在未来可以转赠资本吗?
谢谢陈老师
1、由于国企改制后各项资产、负债的计税基础通常不变,但帐面价值按评估值调整,导致帐面价值不同于计税基础,由此形成暂时性差异。且不属于所得税准则规定的豁免确认递延税款的情形。
2、应当分别确认递延所得税资产和负债,但在确认之后的报表列报时,可根据《讲解2010》第19章之“所得税的列报”部分中列举的递延所得税资产/负债抵销列报的条件,在报表上将符合抵销列报条件的递延所得税资产/负债抵销后以净额列示。
3、比照国企改制等法定资产重估的做法。
4、对于在非同一控制下企业合并中一次性被收购100%股权的被购买方而言,相关的评估增值尚未实现之前,这部分资本公积属于其他综合收益性质,不能用于转增资本,需待实现后转入未分配利润,才能用于转增资本。
<p id="rate_4523" onmouseover="showTip(this)" tip="学些&威望 + 2
" class="mtn mbn">
<p id="rate_6879" onmouseover="showTip(this)" tip="感谢答疑。&威望 + 2
" class="mtn mbn">
多谢陈版!
项目& & & & 行次
栏次& & & & —
一、上年年末余额& & & & 1
& && && &&&加:会计政策变更& & & & 2
& && && && && &前期差错更正& & & & 3
二、本年年初余额& & & & 4
三、本年增减变动金额(减少以“-”号填列)& & & & 5
(一)净利润& & & & 6
(二)其他综合收益& & & & 7
综合收益小计& & & & 8
(三)所有者投入和减少资本& & & & 9
& & 1.所有者投入资本& & & & 10
& & 2.股份支付计入所有者权益的金额& & & & 11
& & 3.其他& & & & 12
(四)专项储备提取和使用& & & & 13
& & 1.提取专项储备& & & & 14
& & 2.使用专项储备& & & & 15
(五)利润分配& & & & 16
& & 1.提取盈余公积& & & & 17
& && & 其中:法定公积金& & & & 18
& && && && & 任意公积金& & & & 19
& && && && & #储备基金& & & & 20
& && && && & #企业发展基金& & & & 21
& && && && & #利润归还投资& & & & 22
& & 2.提取一般风险准备& & & & 23
& & 3.对所有者(或股东)的分配& & & & 24
& & 4.其他& & & & 25
(六)所有者权益内部结转& & & & 26
& & 1.资本公积转增资本(或股本)& & & & 27
& & 2.盈余公积转增资本(或股本)& & & & 28
& & 3.盈余公积弥补亏损& & & & 29
& & 4.其他& & & & 30
四、本年年末余额& & & & 31
& & & & & & & &  & & & &  & & & &  
陈老师,上面是所有者权益变动表中内容,我也想问两个问题,能否麻烦帮助回复呢?谢谢!
1、如果行政划拨入一家子公司,按划拨入时点的净资产计入长期股权投资及资本公积,这类的资本公积应是算投资者提入资本公积行呢?能否将来转增资本呢?
2、如果A公司用下属的全资子公司反向收购一家上市公司,为获得流通股对少数股东让利,减少了净资产,这部分减少的净资产份额在合并报表中应冲减资本公积,但是具体应填写的所有者权益变动表中哪一行呢?
这两项都是权益性交易形成的,均应在合并所有者权益变动表中列入“所有者投入和减少资本——其他”项目。&
五老峰 发表于
项目& & & & 行次
呵呵,个人认为:
1、行政划拨资产应算是投资者投入资本公积,可以转增资本。(相同案例我以前在国有独资公司任职时经手过)
2、减少的资本公积可以放入(六)所有者内部权益结转之4。
欢迎拍砖!
感觉你所税的“减少的资本公积可以放入(六)所有者内部权益结转之4。”不太对,因为这属于实质减少净资产,而不是所有者内部权益结转吧。
谢谢陈老师,行政划拨入股权形成的资本公积计在所有有者权益变动表中列入“所有者投入和减少资本——其他”项目。这部分资本公积应该可以转增注册资本吗?
如果这种划拨入转增注册资本,会不会也要受《公司法》中30%的货币出资的限制呢?
可以用于转增资本(但转增后新增资本的权属,相关批文有明确规定的,从其规定;无明确规定的则由全体股东按比例共享)。一般理解资本公积转增不受货币出资30%限制。&
谢谢陈老师。
本帖最后由 Alisa_wang 于
23:18 编辑
(1)“非同一控制下企业合并中一次被收购100%股权的被收购企业按评估值调账,或者子公司公司制改建后母公司按子公司净资产评估值调整长期股权投资,由此形成的资本公积(扣除递延所得税影响后)属于其他综合收益性质,但在未来处置相关资产或股权时直接转入未分配利润,不计入损益。(参照IAS 16、IAS 38固定资产重估增值的处理)”
陈老师,我之前看过您在别的贴子上说过,子公司公司制改制母公司相应确认的资本公积,在处置时是要计入投资收益的,现在是不是有变化?
(2)那如果子公司是公司制企业,而母公司改制评估,相应增长期投资增值计入母公司资本公积,是属于权益性交易还是其他综合收益?在母公司处置该长期投资时是否可以转入投资收益?
在合并报表层面,该部分评估增值首先是长期股权投资与资本公积对冲。但处置该子公司之后,该部分资本公积是否可以转到投资收益?
(1)“非同一控制下企业合并中一次被收购100%股权的被收购企业按评估值调账,或者子公司公司制改建后母公司按子公司净资产评估值调整长期股权投资,由此形成的资本公积(扣除递延所得税影响后)属于其他综合收益性质,但在未来处置相关资产或股权时直接转入未分配利润,不计入损益。(参照IAS 16、IAS 38固定资产重估增值的处理)”
陈老师,我之前看过您在别的贴子上说过,子公司公司制改制母公司相应确认的资本公积,在处置时是要计入投资收益的,现在是不是有变化?
(2)那如果子公司是公司制企业,而母公司改制评估,相应增长期投资增值计入母公司资本公积,是属于权益性交易还是其他综合收益?在母公司处置该长期投资时是否可以转入投资收益?
在合并报表层面,该部分评估增值首先是长期股权投资与资本公积对冲。但处置该子公司之后,该部分资本公积是否可以转到投资收益?
陈老师,麻烦您了!!
1、这个问题一直不明确。有主张把该资本公积在股权处置后转入损益(视同其他的其他综合收益项目的处理),也有主张直接在权益中重分类处理的(比照IAS 16、IAS 38固定资产重估增值的处理)。目前我比较倾向于后者。
2、母公司改制评估,相应增长期投资增值计入母公司资本公积,相当于母公司的原股东以母公司的经评估后净资产对公司制企业出资,因此对改制后的母公司而言应属于资本性投入性质,即权益性交易。后续处置子公司时,母公司报表中的该项资本公积不能转出到损益中。
陈版,这个回复怎么和2011年的回复不一样了,是有政策变了啊
回复 15楼 wangxu811024 的帖子
我的理解是:当被投资企业进行公司制改建时,母公司个别报表层面按解释1号第十条、解释2号第二条等相应规定调整资本公积的部分,在后续处置该改制后子公司股权时应当相应按比例转出到处置损益中,因为这对于母公司个别报表层面而言也是其他综合收益的组成部分,应按其他综合收益转出的一般原则处理。
是的,也是在不断的重新思考中。&
资产评估增值的所得税会计处理
9:33  【大 中 小】【打印】【我要纠错】
  按照我国税法规定,企业在股份制改组时资产评估增值部分可以计提折旧,但在计算应纳税所得额时不得扣除。在会计处理时,评估增值扣除未来应纳所得税后的部分暂计入资本公积准备项目,待企业计提折旧、摊销费用等后,可按规定程序转增资本。在计算申报年度应纳税所得额时,可按两种方法,即据实逐年调整和综合调整。相对来讲,综合调整比较简单适用,不需要对资产评估增值额划分资产项目,只需将其在以后年度纳税申报的成本、费用项目中予以同,相应地调增每一纳税年度的应纳税所得额,调整期限最长不得超过10年。采用综合调整方法时,其应缴纳的所得税,借记“递延税款”科目,贷记“应交税金——应交所得税“科目。
  例如:a企业对b企业的投资占b企业注册资本的80%。1998年12月b企业进行股份制改造,对资产进行评估,经评估确认的固定资产净增值为100000元(假设不考虑折旧因素),b企业将增值部分综合调整,即按10年平均分摊计入应纳税所得额。假设所得税率为33%。则b企业和a企业的会计处理如下:
  b企业的会计处理:
  (1)资产评估时:
  借:固定资产& & 100000
   贷:资本公积——资产评估增值准备67000
     递延税款& && && && && && &&&33000
  (2)每年计提折旧时:
  借:递延税款& & 3300
   贷:应交税金——应交所得税 3300
  借:资本公积——资产评估增值准备6700
   贷:资本公积——其他资本公积转入6700
  a企业的会计处理:
  (1)b企业资产评估时:
  借:长期股权投资——b企业(股权投资准备)53600
   贷:资本公积——被投资单位评估增值准备& &53600(2)b企业计提折旧时:
  借:资本公积——被投资单位评估增值准备53600
   贷:资本公积——其他资本公积转入& && &53600
国有企业公司制改建,评估增值折合为改制后公司制企业的实收资本或资本公积,无需特别处理。
非同一控制下 ...
陈总,审计一家公司,其他资本公积里有数,追查发现是原为国企时土地评估入账形成,企业几经变更,股东已经几手,土地早已不复存在,理解这块资本公积应该处理了,不知道对否?十多年前的事项了,要不要调整?多谢了
该土地转出或变性为出让地时,对该项资本公积即应同步予以转销处理。如果以前一直未处理的,则属于前期差错。&
回复 Alisa_wang 的帖子
1、这个问题一直不明确。有主张把该资本公积在股权处置后转入损益(视同其他的其 ...
陈版,目前评估增值的增加或减少的资本公积以后是否能转损益有进一步结果吗?在2014年新准则下,其他综合收益以后不能重分类进损益的只包括设定收益计划和权益法符合规定的两种情况,实质上只包括了设定受益计划一种主观情况;所以是否能理解为子公司评估增值的资本公积,与投资单位对联营企业评估增值调账部分因权益法核算的确认的其他综合收益应该理解为以后期间可以重分类进损益?但是在什么情况下才能重分类进损益呢?是评估增值的相关资产在处置的时候吗?请指教
回复 Alisa_wang 的帖子
1、这个问题一直不明确。有主张把该资本公积在股权处置后转入损益(视同其他的其 ...
陈版,目前评估增值的增加或减少的资本公积以后是否能转损益有进一步结果吗?在2014年新准则下,其他综合收益以后不能重分类进损益的只包括设定收益计划和权益法符合规定的两种情况,实质上只包括了设定受益计划一种主观情况;所以是否能理解为子公司评估增值的资本公积,与投资单位对联营企业评估增值调账部分因权益法核算的确认的其他综合收益应该理解为以后期间可以重分类进损益?但是在什么情况下才能重分类进损益呢?是评估增值的相关资产在处置的时候吗?请指教
陈版,目前评估增值的增加或减少的资本公积以后是否能转损益有进一步结果吗?在2014年新准则下,其他综合 ...
这部分评估增值有些类似于IFRS下对固定资产和无形资产的“重估价盈余”,严格来说也是其他综合收益的一种,但后续对应资产处置时应当直接从“重估价盈余”转入未分配利润,不通过利润表,即未来是不能重分类至损益的。但是,因为目前准则对其他综合收益的界定还是采用正向列举的方式,只有明确列举的项目才属于其他综合收益,而由于企业会计准则中的固定资产、无形资产准则没有引入重估值计量模式,所以在财务报表列报准则中也就没有将其作为其他综合收益的一部分。因此,我个人倾向于这部分被投资方的资产评估增值计入资本公积的金额,在投资方进行权益法核算时,也是贷记资本公积,而不是其他综合收益,且后续对应资产处置时不能重分类至损益,只能参照解释7号第二条的规定直接转入未分配利润。
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