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徐家汇转型升级：从商业中心到包罗万象
作者：金琳
　　在百度搜索“徐家汇”，其定义是上海十大商业中心之一，东起宛平路，西至宜山路，北起广元路，南至零陵路，占地面积1.2平方公里。然而，随着徐家汇商圈转型升级领导小组的成立，以及15批改造项目的陆续启动，徐家汇商圈的内涵和外延均发生了巨大的变化。　　三大中心完善商业生态　　2010年，徐家汇与南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、五角场、豫园、不夜城、浦东新上海商城以及中山公园等商圈一起并称上海十大都市商业中心。不过记者了解到，近两年内整个徐家汇商圈约有15个改造项目陆续启动，通过新一轮产业结构的谋篇布局，徐家汇商圈将由原有单一的商业中心，转型升级为形态先进、功能完善、辐射和集聚效应较强的现代商业、商务和公共活动中心，并带动文化、、电商等业态互动繁荣发展。　　一段时间以来，关于实体商场何去何从的讨论此起彼伏，在电商的冲击下，实体商业的日子不太好过。徐家汇商圈中除了港汇恒隆广场、美罗城外，东方商厦、汇金百货、(,)百货都属于百货业态。“过去的高增长时代结束了。”商圈业内人士坦言。为了启动徐家汇商圈第二次腾飞，2年前徐家汇商城集团与上海市人民政府发展研究中心、上海发展战略研究所合作开展了《打造徐家汇商圈成为上海现代服务业承载体和产业能级提升的战略思考》的课题研究。该报告指出，徐家汇商圈增长停滞的隐忧渐现。一方面，商圈开发至今已有二十年时间，从整个商圈的规划布局来看，人流动线的设计、承接人流粘性的休闲空间、停车空间及交通设施出入商圈的便捷度等因素都成为限制商圈再发展的短板。另一方面，商圈建筑的外立面相对陈旧，整体环境有待改善。而且对江浙地区的辐射能力显著下降，辐射半径日益缩小。报告指出，徐家汇商圈能级提升已到了刻不容缓的紧要关头。　　2012年底，由徐汇区委领导下的徐家汇商圈转型升级工作领导小组建立，正式掀起了打造一个“新徐家汇”的序幕。　　天钥桥路20号的西亚宾馆如今包着一层厚厚的幕布，经过的人总会好奇的探头看看，猜测一下这里发生着怎样的变化。在网络上，一个名叫“高楼迷”的论坛上，关于“徐家汇T20大厦（原西亚宾馆）方案”的帖子同样激起了热烈的讨论。殊不知，西亚宾馆正是徐家汇商圈转型升级的一项重点工程。　　“T20（西亚宾馆重建）项目于2013年8月底破土动工，计划2015年年底前完工,边建设边招商。”徐家汇商城集团透露。西亚宾馆拆除后，徐汇区即规划建设一栋包括人行“廊桥”、垂直绿化的甲级写字楼，是徐家汇商圈“二次创业”的亮点。　　西亚宾馆原址将建设的T20大厦改建完成后，大厦将有地上13层、地下3层，具备开放的公共空间、公共停车区域办公空间和会议展示中心，并设计有最新颖的建筑物垂直绿化和屋顶花园。　　在从T20大厦的详细设计规划中,环立面四周的竖向绿化将深入到地下空间。地上1、2层则放弃接近4000平方米的黄金面积以换取开放的城市公共空间，连接地面和步行天桥，给市民带来新的城市生活体验。　　在T20大厦的地上3、4层，将建一座大型公共停车场，为商务楼乃至整个徐家汇商圈提供服务。大厦的6层和7层将成为城市公共空间和私密办公空间的一个过渡，设置有访客接待、咖啡茶座、会议等多种配套功能。8至12层为标准办公楼层，每个标准层都有绿化的露台，作为开放工作场所，而小型会议、复印室、资料室以及卫生间则布置在楼层中部。　　作为整个建筑的“点睛”之笔，建筑的顶层13层将建一个小型的文化场所，层高为8.6米，“漂浮”在徐家汇中心区的上空，可以接待小型的戏剧表演以及艺术展览。通过四周环绕的玻璃隔墙，既能阻挡风和噪音，保证舒适度，又可以把徐汇区密集繁华的都市景象变成舞台背景，让观众获得奇幻的视觉体验。此外还将设置一座屋顶花园。　　“商业是一个生态系统，各种业态都按照市场需求有一定的配比要求，相互补充、不断融合。商业要跟其他产业互动，商业设施的规划又要和其他相关设施的和谐配套，并富有文化底蕴，这才能为商圈注入持久的生命力。”纵观徐家汇商圈的发展，美罗大厦、港汇双塔写字楼的落成，以及高档服务式公寓功不可没，这些商务楼带来了大量商务人士，商圈的层次迅速提升，同时也为购物中心聚集了人气，培养了一批具备高消费能力的客户群。“高端商务楼，就会引来大量的高端消费群体，徐家汇商圈有望赶超南京西路"梅泰恒"。” 美联物业商铺部负责人表示。　　徐家汇就有着令人羡慕的“和谐生态”，港汇恒隆广场关注高档消费、太平洋百货以流行趋势取胜、汇金百货强调时尚潮流，“汇联”、“六百”则定位于普及型商场，整个徐家汇构成了高中低不同层次的需求空间。　　为此，徐家汇被人们称为“一个没有穹顶的shopping mall。”如今，一座正在设计中的天桥连廊将这一特色进一步凸显。　　为缓解徐家汇地区人车混流的现状，T20大厦不仅有地面步道和相互贯通的地下商业区，还有与上海六百、汇金百货、美罗城、太平洋数码等商场二楼互相串联的廊桥，形成可供行人穿越的“空中花园”。廊桥建成后不仅能美化徐家汇商圈，也能缓解地面人车混流的复杂局面。”徐家汇商圈的步行系统将主要由地下、空中两个层面完成。　　电脑市场淡出徐家汇　　关于徐家汇，留在人们印象中的还有“电脑市场。”百度搜索中就如此介绍徐家汇，徐家汇商业中心规划于1988年，整个工程共分三期，于1992年启动一期工程，至20世纪末建成。区域内的电脑市场分布十分密集，商品十分丰富，消费群体广泛，因此徐家汇也成为了上海市民购买电脑、数码产品的地区之一。　　其实，电脑市场正在逐步淡出徐家汇。　　“电脑城业态在中国消失是必然的，在这种业态就已消失。Best Buy（百思买）在华关店退出、美国第二大消费电子零售商Circuit City（电路城）倒闭都是一个个例子。中国市场未来三五年内就能看出这一明显的趋势，一线城市中电脑城会消失得最快。”移动互联网产业联盟秘书长李易表示。“一二线城市可购买3C产品的渠道太多了，传统3C渠道外还有商场及运营商渠道等，另外这些地区的消费者对于电子商务的接受程度也较高。这使得3C产品的销售越发标准化，弱化了传统电脑城的销售优势。”李易指出，“现在资本驱动的这些电子商务网站还处于互相血拼的状态，价格战的结果是吸引了大量的消费者，这部分消费者的转移对传统电脑城也冲击很大。”　　徐家汇商圈内航空科技大厦正在进行业态调整。“将原本杂乱无章的电脑售卖维修市场，设计改造成为时尚创意型的办公楼。通过业态调整，从源头上整治商圈数码市场前店后场的问题，消除安全隐患。2015年5月前完成整体装修。”而太平洋数码改造项目规划方案也已经基本确定。　　电脑市场淡出之后，取而代之的将是文艺青年奉为圭臬的赖声川老师的剧场演出。　　硬件高大上、服务接地气　　“电商和零售实体店并非水火不容，而是共存的两种业态。他们的目标消费群体不同，即使在同一个消费群体中不同商品也会采用不同的购物方式，简单地将零售业划分为电商和传统零售业并不科学。”有调查发现，线上线下上购物群体有着很强的重叠性。“70%的网上购物群体也喜爱到实体百货购物，70%的实体商场购物者先在网上了解商品信息。”所以，O2O是徐家汇商圈发展的(,)。　　记者了解到，年内徐家汇商圈多家百货公司将启动外墙改造工程，提升购物体验。更值得一提的是，一套环绕整个商圈的整体音响正在实施，预计今年年底前完成。“以后你在圣诞节期间来徐家汇，不管走到哪家商场，都能听到同一首圣诞歌。”　　近日，被称为“迷你新天地”的衡山坊局部悄然对外开放，衡山坊项目集合了艺术画廊、时尚精品店、特色餐厅酒吧、创意办公等多种业态，打造具有独特上海魅力的城市慢生活街区。目前，该项目大部分业态已入驻装修，部分轻餐饮已经开业，文化、画廊等业态装修中，预计2014年四季度可正式开业。　　喜欢太平洋百货的少男少女们发现，除了逛街之外，这里一下子多了好几家牛气十足的饭店。据了解，太平洋百货提升了休闲、餐饮服务的比例，调整后餐饮面积达20%。目前，八楼已成功引进5个人气餐饮品牌，面积约1500O。其中，和民、瓦城、新石器烤肉和桂满陇已正式营业。　　“硬件高大上、服务接地气”，实体商场吸引顾客离不开体验式消费和文化氛围。今年徐家汇商城集团就文化进商圈进行了有益的探索。根据各个商场的定位，安排各种外籍爵士乐队、街头画师等艺术表演，结合暑假、圣诞等节日特点，推出了儿童剧、唱诗班等节目，每月一次的表演成为了商圈与广大粉丝的约会。国庆黄金周期间，徐汇区4D灯光车体秀连演7日、古老而神奇的悬浮术现身街头、手机摄影人人参与……一系列文结合活动掀起一个个高潮。　　黄金周期间，30头“奔牛”在此展出。主办方在2014年9月至2015年6月期间，规划创作500头表现上海当代城市文化精神的艺术牛，此次参与展出的每头艺术牛都是本土艺术家与文创人士的跨界创作。　　“包罗万象”的商品、活动，营造出徐家汇商圈的热闹景象，也让人觉得实体商场“大有可为”。而独特的历史积淀更让“徐家汇源”景区被全国旅游景区质量等级评定委员会验收批准为国家4A级旅游景区，成为上海开放型都市旅游景区。据了解，中心商业区被打造成“4A”景区，这在全国尚属首例。
（责任编辑：HN666）
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徐家汇商圈发展分析：徐家汇商圈的过去现在与未来
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&早在2004年，作为上海城市副中心之一的徐家汇商圈，就曾有过建造一座环形天桥的设想。9月24日，澎湃新闻（）记者从徐汇区了解到，作为天桥的“升级版”，连接商圈10多幢商厦和徐家汇公园的环形空中连廊计划年内开工，未来市民游客只需空中漫步，即可抵达商圈任意角落，空中连廊还将实现24小时开放。10年后再次被提上议程与南京路、淮海路商圈的带状结构不同，围绕着虹桥路-肇嘉浜路、华山路-漕溪北路交叉口，徐家汇商圈的主要商厦更像是一个圆环。2004年，有关徐家汇中心地区城市设计方案的国际征集，就曾提出建设地下、地面、空中三维交通模式的构想。设计专家认为，徐家汇地区缺少作为城市副中心应有的对步行者的考虑，可以用一个环形天桥在各大商厦之间串联修建空中平台，用于人行和休闲，地面维持现状作为主要的车行道，地下则与轨道交通衔接。然而，由于建设空中平台的工程规模大、历时长，有人担心会影响各大商厦的正常营运，也会使徐家汇城市副中心的整体形象在一定时期内缺失于人们的视野之中，因此徐家汇空中天桥一直停留于构想阶段。“徐家汇商圈各大商家的思想并不统一。”徐汇区知情人士说。在当时，作为上海城市副中心之一，徐家汇商圈日均客流量近45万人次，节假日期间日均客流量近80万人次，也令不少商家对于改造的兴趣不大。近几年，作为上海老牌商圈的徐家汇也开始经历传统商业的困局。徐汇区商务部门负责人此前表示，商圈的商场之前超过六成的商品都是服装类，由于电商等各方面的冲击，服装的销售量下滑非常明显，对整个商圈的影响也比较大。在徐家汇商城负责人看来，老牌商圈在逐步丧失传统优势，客流量、客单价、提袋率都在明显降低。随着徐家汇中心项目的启动，2014年徐家汇正式开始了最大规模的转型升级。“徐家汇转型升级的同时，也暴露出商圈核心集聚的效应不强，交通流量大、步行系统连通性不强，公共空间服务水平不够等等问题。”徐家汇街道相关负责人表示，这也令徐家汇建造一座环形天桥设施的构想在10年后再次被提上议程。希望把有效客流留在徐家汇“我们很早就开始研究空中连廊，先后有华东院、马达思班、希里尔、雅克-费叶尔、奥雅纳等国内外知名设计公司展开设计。”徐家汇街道负责人表示，本轮空中连廊的设计得到中国工程院院士郑时龄教授的指导，由上海营邑城市规划设计有限公司进行总体规划设计，由世博会法国馆设计者法国雅克-费叶尔公司进行建筑设计、由上海嘉里中心的结构顾问英国奥雅纳公司进行结构设计，上海市政设计院配合。“这次空中连廊的建设是对天桥建设的继承与发展，空中连廊区别人行天桥的地方，就是由过去单一解决人行过街功能转变为更加突出公共活动空间的拓展和延伸。”徐家汇街道负责人表示，空中连廊将以虹桥路-肇嘉浜路、华山路-漕溪北路交叉口的环状平台为中心，向东西两侧延伸的二层平台布局，主要连接徐家汇中心、东方商厦、港汇广场、太平洋百货、上海六百、汇金百货、飞雕国际大厦、T20（原西亚宾馆）、汇联商厦、美罗城、太平洋数码、汇嘉大厦、航空科技大厦、汇银广场、西藏大厦等建筑和徐家汇公园。他透露，徐家汇空中连廊的设计理念凸显历史文化景观风貌，空中连廊将与大部分建筑呈平台式布局，局部则嵌入建筑内部，一方面可以分流、引导区域密集的车流和人流，另一方面可以起到合理组织区域人行购物、休闲的作用，为公众提供开放性、舒适性、体验性的公共活动空间“我们希望建设‘第二地面’，把有效客流留在徐家汇，天桥与周边建筑和融合度将会很高。” 徐汇区副区长王宏舟认为，虽然徐家汇现在有轨道交流形成地下通道，虽然解决了人流进入商圈的问题，但同样人流也很容易流出商圈，而空中连廊将会注重观光休闲等功能。未来将24小时开放徐家汇空中连廊将分三期实施：一期项目连接肇嘉浜路沿线的T20、美罗城、太数二期和汇联商厦；二期则在徐家汇中心区域形成闭环，并向一期周边区域延伸；三期将会连接新建成的徐家汇中心和徐家汇公园。这也是继陆家嘴二层步行连廊后，上海市区二层连廊规模较大，沟通建筑最密集的一个项目。空中连廊建成后，不仅能美化徐家汇商圈，也将大大缓解徐家汇地区人车混行的现状，构成一个新的步行系统，游客穿梭于不同商厦之间不再需要经过地面。徐家汇街道相关负责人表示，一期工程计划年内开工，考虑到道路封闭施工周期较长所产生的较大影响，希望在建设施工条件成熟的前提下，缩短施工周期，实现提前竣工。目前，一期设计方案正在进一步优化。与十年前不同的是，这次徐家汇商圈的各商家基本达成了共识，希望通过空中连廊的建设提升徐家汇的人气。一期项目下一步将加快进入设计方案报审进度，二期项目有望在2016年下半年启动。在连廊建设的基础中，徐家汇商圈将一步优化空间景观和交通组织，一方面增设景观标示度、增强空间引导、增加开放空间规模、利用桥下空间来打造空间景观，另一方面将形成地上、地面为主，地下为辅的“可视性”交通组织方案。“我们希望实现空中平台的24小时开放和连通。”徐家汇街道负责人表示。&（来源：澎湃新闻）
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沪ICP备号-1未来的徐家汇居然会变怎样 徐汇的沧海桑田都在这里_新浪上海_新浪网
　　太平洋数码广场二期：变身“不规则的五边形”
& 90年代成为大千美食林。上海小囡都去大千美食林吃过饭吧，那个饭店体量是很大的，类似现在的大食代，拥有各式美食，价格亲民。
&& 太平洋数码二期(已停业进行改造)原址是大千美食林，从1991年到现在结构没有进行过调整，2015年年初正式歇业，其将拆除重建。
& 世博会法国馆设计者、法国雅克公司给出的方案是“不规则的五边形”，将来，五层以上餐饮空间都设挑空阳台，夕阳西下，俯瞰徐家汇车水马龙，将有“日落大道”的别样风景。建成后将成为以休闲娱乐为主的新商场。
　　航空科技大厦：已经变身为创意空间
&这幢建于1993年的老楼，过去只是一幢普通的办公楼
&航空科技大厦是徐家汇商圈内最早完成形象更新的。已焕然一新成为“创意空间”，10月份正式对外招租，它定位于创意产业、互联网企业以及顶级设计师工作室。办公区域内，错层阳台、可直接入户的高速电梯，能满足创意人才求私密、讲格调的要求。
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