开发商大肆变相偷面积谁来管？·南方日报数字报·南网
SC08版：深圳周刊
A01版 要闻
买139m2送80m2 卓弘高尔夫雅苑赠送面积达六成
开发商大肆变相偷面积谁来管？
&&&&绘图：吴文锋
&&&&开发商大多以阳台露台的形式赠送面积。&南方日报记者&鲁力&摄
&&&&自2012年2月，深圳市规划和国土资源委员会公布了《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》（以下简称《通知》），对于建筑设计中的住宅层高、住宅阳台面积等作出了严格的限制，剑指不少开发商多年来推行的所谓一层改两层、阳台改房间的“送面积”方式，而后不少开发商还理直气壮地表示“这是最后一批了，送完后就没得送了。”近日记者走访了多个楼盘，发现“送面积”之风仍盛行，并吸引了不少购房者。并且伴随着“偷面积”现象频发，赠送面积部分存在安全隐患，或者是赠送入户部分因为是电梯间公共空间受到邻居反对等多种案例。&&&&业内人士提醒，赠送面积对于开发商利润可观，对于消费者却不一定划算，消费者常常要按照市场房价为赠送面积部分买单，并可能为之付出更高昂的装修等成本，并且这些面积不受法律保护，甚至还可能因为赠送面积的加建部分而整栋房屋被冻结产权。&&&&赠送面积多达60%&&&&近日，记者发现位于龙岗的卓弘高尔夫雅苑加推部分新品，其中有139平方米送80平方米的户型。记者查阅资料并向相关人士核实，这个139平方米的单位是双拼户型，平均每一套赠送了40平方米的面积，整套拓展之后可达220平方米。而就在今年上半年，记者走访这一楼盘时，该楼盘推出的89平方米复式户型则可以做到5房—6房，实际套内面积达到120平方米以上。“卓弘高尔夫雅苑这个项目的赠送比例之高在业内是很出名的”，一名房地产业内人士告诉记者。&&&&随后，记者又来到了位于龙岗的一个新盘——麟恒中心广场，销售人员告诉记者，该楼盘的赠送面积为20%—30%之间，视户型的大小而定。记者以购房者的身份考察了85平方米的户型，该户型的赠送面积为20%，赠送部分为主卫、主卧飘窗以及一个卧室，还有零星的拓展空间，可成为三房两厅两卫的标准户型。经测算，该85平方米的户型拓展之后可达近100平方米。该销售人员称，这已经是众多楼盘中赠送面积比较多的楼盘了。&&&&深圳今鹰地产营销总经理林晓华告诉记者，传统的高层楼房得房率只有70%—80%，赠送面积后，得房率可提高到90%－100%，甚至更高。开发商在整体楼价上涨过程中，采用赠送面积，可以给购房者带来好处，从而比同样建筑面积、同样地段但没有赠送面积的竞争对手卖得好、卖得快。&&&&但“禁偷”之后，为何还能公然出现赠送面积？暗访中，有销售人员对记者表示，这些赠送的面积都是在项目规划验收之后开发商进行加建的，因此并不记在房产证之上，不存在房产证办理不了的问题。&&&&“偷”面积开发商利润可观，消费者却不一定划算&&&&据业内人士透露，开发商所谓的“慷慨”内有隐情。“赠送面积”实际上是开发商的一种变相促销行为，与商场搞活动有着异曲同工之妙。表面上是便宜了购房者，却是富了开发商，因为开发商可利用这些加建的面积来赚取更多的利润。&&&&“比如一套房子，正常面积应该是70平方米，每平方米5000元，可房产商硬要把它整成100平方米，然后说送你30平方米，但单价却变成了7000多元/平方米”，一名知情人士告诉记者，对于“赠送面积”，开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用，只产生建造成本。因此，开发商在这个环节中的利润非常可观。&&&&有网友爆料称龙岗某楼盘赠送的卧室缺少承重结构，存在安全隐患。就赠送面积的安全问题，记者前往一些楼盘现场进行调查。远洋新干线的LOFT户型利用透空部分进行隔层，销售人员表示很安全。位于宝安的勤诚达22世纪的销售人员告诉记者，赠送面积是规划验收后开发商统一加建的，符合所有安全指标。&&&&但建筑界业内人士告诉记者，从表面上看不出赠送部分是否安全，只有拿到报建图纸或者质检施工图纸才能看清楚，所以一般的购房者很难知晓。&&&&姑且不说是否存在安全隐患，若仔细算上一笔账，购房者在此也并非大赢家。有业内人士笑言，“赠送面积就是开发商请客，业主买单”。均价为15000元/平方米，产权面积为139平方米的卓弘高尔夫雅苑总价为208.5万元，加上80平方米的赠送面积实际为220平方米。而普通购房者的计算为：208.5万元÷220平方米＝9477元/平方米。因此，不少购房者会认为虽然该项目单价略高于周边的房子，可加上赠送面积还是很划算的。&&&&但业内人士提醒记者，购买“送面积”户型首先要看价格是否真划算，不妨将拓展后的空间算进去，拿总价除一下，再和正常户型报价对比是高还是低。“由于开发商的赠送面积部分不需要支付除建设成本外的任何成本，因此该部分的成本很低。”若按1000元/平方米的建设成本来计算，80平方米的赠送面积只需8万元，但这点成本比起赠送面积所获得的收益来说，简直九牛一毛。&&&&赠送面积或被定为违建而冻结产权&&&&业内人士还提醒，购房者不能忽略了赠送部分的装修成本。“赠送面积大多分为两种，一是阁楼、挑高等空间面积赠送，二是露台之类的外置面积赠送。不论是哪一种赠送面积，都需要业主进行搭建或特殊装修，其造价成本比普通装修高出许多。”&&&&据记者了解，现在很多新建社区规定楼盘的外立面要保持总体一致的风格，不许在有悖原外檐风格的情况下加以装饰，这样就给封闭露台做成房间带来很大的难度，业主往往只能选择全中空玻璃封闭，其材料每平方米售价在400—600元之间，通常封闭一个占地5—7平方米的露台成本都会超过3万元。&&&&广东圣方律师事务所律师颜宇丹提醒各位购房者，赠送部分的面积不受法律的保护，不能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且这种规划验收后加建的部分，有可能触犯城市管理条例，面临被拆迁的风险。据了解，深圳此前也出现过因为违建和加建导致房屋产权被冻结的案例。&&&&深圳清华苑建筑设计公司董事总经理、国家一级注册建筑师李念中认为，即使在规划验收后加建的部分也是可以监管的，只是政府是否愿意作为。有专家认为，未来唯有通过国家建设部认可，并有专利的实用户型设计，才能在规范后的市场上长期存在。&&&&LOFT等商务公寓&&&&成“偷面积”重灾区&&&&■相关&&&&以商业用地建住宅产品早已司空见惯，“禁偷令”以后，开发商更是暗自窃喜，堂而皇之地避开政策对住宅建筑产品的各方面限制，建造起灵活多变的LOFT产品。&&&&所谓LOFT，是一种肇始于西方的舶来品，最初是指诞生于纽约SOHO区那些由旧工厂或旧仓库改造而成，少有内墙隔断的高层高空间。自从出现在中国，LOFT便成为开发商钻政策空子的重要道具，几乎凡是层高超过4.9米的都被开发商称为LOFT。&&&&《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》中对非居住建筑作出的要求为：商业建筑首层层高一般为4.5米，最大不超过6米；其他楼层层高一般为4.2米，最大不超过5.1米。因此，这种LOFT产品便完全符合规定，即可大大方方地“偷”起来，并深受购房者欢迎。&&&&记者前往位于龙岗的远洋新干线楼盘，销售人员告诉记者，即将推出的产品是32㎡—65㎡的精装LOFT，其中，32㎡可做两房，48㎡可以做三房。记者带着疑问前往考察，发现所谓的三房是开发商利用户型层高4.6米的特点，通过户型透空将上层空间多隔断一层，设计了两个房间。另外销售人员还表示，购房者可根据需求，在另外一边透空的地方再隔一层，便可再做一间房。&&&&当记者问起禁止赠送面积一事时，销售人员表示，该项目推出的是LOFT产品，是以商业用地名义报建的商业用房，因此只要符合商业用房的规定即可，不受住宅的要求限制。&&&&记者了解到，类似这样的楼盘还有位于福田新洲的嘉葆润金座和君临天下等。广东圣方律师事务所律师颜宇丹告诉记者，现在很多开发商都钻了政策的空子，用商业用地来建造商住两用的房子，从而避开了限购限贷和对户型的严格限制。因此，百变魔方LOFT成了“偷面积”的避风港。&&&&LOFT不仅可以规避政策的限制，开发商还可以换种方式来收益。据知情人士称，在计算容积率时，LOFT是按单层面积计算的，配套设施的规划也是按照单层批复的，但在销售时价格却往往是平层户型的1.3—1.6倍，甚至两倍。这样一来，开发商在原来报批的容积率下，收益被实际放大了。“建设成本仅增加30%，房子价格却可以上涨50%以上”，这是如今开发商青睐LOFT的原因。
document.write('');成功护送危急病人到抢救室，病人家属下跪感谢。
警犬趴在车窗上不肯离去，让送别的战友热泪盈眶。
声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
　　记录是留给有准备的人的。有人电影一周就破了世界纪录，有人百米赛跑破了记录，还有的广场舞规模破了记录，关于地产界的记录大概是类似“地王”、“销售额”之类的。不过近日有个户型在地产界火了，因为它声称“偷面积”也创下了记录！因为在户型面积90平米上，实际可用面积达到了127平米。
　　关于“偷面积”，我们不得不承认这是营销的好手段，在购房者看来，房价这么高，能赠送面积干嘛不要？开发商也喜欢在设计户型时通过设计一些赠送面积以提升户型的卖点。
　　不过“偷面积”还真没那么简单
　　我们知道，建筑面积指的是住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它表示的是一个建筑物建筑规模大小的经济指标。关键的是，只要开发商不把该区域封闭起来，就不算做建筑面积。
　　开发商偷面积都用哪些招？
　　普遍的手法主要有下面这几种：
　　1、低台凸窗和落地凸窗
　　一般是将带窗户的墙面想外凸出，然后把窗台放到低位，然后做成玻璃窗，窗户会凸出，俗称“飘窗”。建筑设计规定2.2米以下空间不计算面积，一般凸出的飘窗面积高度不超过2.2米，“偷面积”就成功了。
　　2、阳台和入户花园
　　阳台和入户花园在建筑设计中只计算一半的面积。通过设计大的入户花园和阳台，是常见的“偷面积”手法，如果阳台或者入户花园面积够大，还能高造成一个房间。
　　3、大露台
　　举个例子，房子验收时，露台部分不计入面积，验收完成后，将露台封闭成独立房间，达到偷面积的目的。
　　4、半地下室
　　半地下室和地下室，一般在底层中出现，很多地方有规定，半地下室超出地表高度不大于1.5米的半地下室不计入地上层数，面积也不计入地上面积。这种面积一般不能超过2.2米，如果超出2.2米层高，则需要计算一般的面积。
　　5、层高
　　通过增大层高，增加空间利用率。这种手法已经被普遍应用于公寓、loft、复式等商住户型，层高达到4.2米、4.4米甚至更高，实现一层变两层的目的。
　　以上是一些普通手法，下面这几点是更加高明的手法。
　　6、空中单元
　　又称空中连廊，空中花园，将两个单元之间做一个空中通道，两家业主能多出使用空间，还能隔开作为自家的私人空间。
　　7、空调机位变阳台
　　有些开发商通过设计独立的隐藏式空调机位，层高控制在2.2米以下，整个空间的上部放置空调，下部则为业主争取了1平米左右的空间。
　　“偷面积”能带来哪些好处
　　1、这部分可以利用面积不用支付成本， 购房者能获得相当的优惠。
　　2、总面积增加后，经过合理改造，能增大使用率。
　　3、飘窗、露台等提高户型的舒适度。
　　“偷面积”的风险
　　1、不能写入房产证，写入房产证的都要花钱买的！卖房时你也得不到这部分的收益。
　　2、这种“可扩展面积”不能通过验收，开发商在销售期房是的营销手段，后期能否履约还是个问号。
　　关于“偷面积”，看起来听复杂，其实也容易理解：开发商在设计户型时，按照建筑测量规范，让户型的某些部分不计入房屋面积还能通过验收。
欢迎举报抄袭、转载、暴力色情及含有欺诈和虚假信息的不良文章。
请先登录再操作
请先登录再操作
微信扫一扫分享至朋友圈
搜狐公众平台官方账号
生活时尚&搭配博主 /生活时尚自媒体 /时尚类书籍作者
搜狐网教育频道官方账号
全球最大华文占星网站-专业研究星座命理及测算服务机构
广西南宁伟联行置业有限公司是一家专注于中国地产深度服务机构...
1224文章数
主演：黄晓明/陈乔恩/乔任梁/谢君豪/吕佳容/戚迹
主演：陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
主演：陈键锋/李依晓/张迪/郑亦桐/张明明/何彦霓
主演：尚格?云顿/乔?弗拉尼甘/Bianca Bree
主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
baby14岁写真曝光
李冰冰向成龙撒娇争宠
李湘遭闺蜜曝光旧爱
美女模特教老板走秀
曝搬砖男神奇葩择偶观
柳岩被迫成赚钱工具
大屁小P虐心恋
匆匆那年大结局
乔杉遭粉丝骚扰
男闺蜜的尴尬初夜
客服热线：86-10-
客服邮箱：[回顾] 湛湛:
[期待] wubiandeluomu:　
[推荐] 中山北路:
[悲剧] zs1220:　
[惊吓] fengshuilan:　
[评论] 大酋长:　
[求证] 草自青:　
[失望] 山长水阔:　
[咨询] wiki2008:　
查看: 2224|回复: 17
前几年开发商偷面积到底靠不靠谱？以后有无政策风险？
也就是说，以后会不会不算，或者说转让、出售和征收房产税时，按实测面积？
如图所示：
nsbhzyt 发表于
如图所示：
只能说以后会越来越少这样的户型~~~自住实惠。
楼主，你这个也叫偷面积？别丢人了，赠送没有40方左右或者40方以上别说是偷面积的盘
这样的户型怕什么，光明正大，到时候只要包一下就可以了，又没有浇筑影响上下楼的住户，其他人管得着吗？
lh60540 发表于
这样的户型怕什么，光明正大，到时候只要包一下就可以了，又没有浇筑影响上下楼的住户，其他人管得着吗？
你肯定不晓得大名鼎鼎的滨江物业，哈哈。。。
滨江物业得知这个消息，立马赶过来拆哭你。。。
& &偷的面积不知算不算是违法建筑& && && && && && && && && && && && && && &&&
wgj_king 发表于
你肯定不晓得大名鼎鼎的滨江物业，哈哈。。。
滨江物业得知这个消息，立马赶过来拆哭你。。。
滨江江南之星在江南国际城旁边，我会不知道？隔壁中铁建和滨江联合的89送29,138送39都没问题，这盘子就更一点问题没有。
再说在萧山送面积天经地义啊，主城区不送，那是那些买房的悲哀。
wgj_king 发表于
你肯定不晓得大名鼎鼎的滨江物业，哈哈。。。
滨江物业得知这个消息，立马赶过来拆哭你。。。
你肯定不晓得这是大名鼎鼎的滨江萧山盘，滨江在萧山的盘子都是偷面积的，这叫合法。在主城区滨江的盘子当然要拆你喽。
lh60540 发表于
你肯定不晓得这是大名鼎鼎的滨江萧山盘，滨江在萧山的盘子都是偷面积的，这叫合法。在主城区滨江的盘子当 ...
这还区别对待啊。。。
我以为滨江物业见包阳台就要拆呢。。
最美湘湖 发表于
楼主，你这个也叫偷面积？别丢人了，赠送没有40方左右或者40方以上别说是偷面积的盘
lh60540 发表于
滨江江南之星在江南国际城旁边，我会不知道？隔壁中铁建和滨江联合的89送29,138送39都没问题，这盘子就更 ...
房本是多少就是多少呗，还nm天天自打脸啊，今天测100，明天测就200了？我tm自己房子里隔两层你也管？
萧山区13年9月份之前拿的地，算合法的偷。
之后的也不行了。
只要审批通过了就是光明正大的偷面积
但是之后估计没了
萧山逐步同城化之后这部分房源会越来越稀缺
建筑面积不重要——zf把你整头羊都迁走了，还会在意留给你几根羊毛？也太小瞧我朝zf的气量了，放心，zf懒得和你秋后算账滴。
Powered by09版：今周楼市
　本版要闻
字体： 放大 默认 缩小
我市容积率计算有新规
开发商难再“偷面积”了
&&<<<部分政策解读&&偷阳台？&&不应超建筑面积的6%&&在户型设计中，开发商充分利用政策的漏洞，发挥建筑师的想象力进行“户型创新”——“偷阳台”。比如，推出“N+1”创新户型，将阳台做大，住户可将其改造成一个独立的房间。此外，赠送入户花园也是这种打“擦边球”变通的方式之一。&&《规定》：每户住宅计入未封闭阳台的建筑面积不应超过住宅建筑面积的6%；建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不应低于0.3米，且其进深自墙体内侧至挑板外侧不应大于0.8米，窗净高小于2.2米。&&偷层高？&&层高一般不得高于3.6米&&在部分小区中，出现一种住宅设计的变通方式，利用拉高层高做成错层、夹层等“假复式”来吸引购买者，实行“买一送一”。&&《规定》：住宅(包括宿舍)建筑层高大于3.6米（含）的，超出高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率建筑面积。&&建筑层高或阁楼、坡屋顶建筑室内高度规定在1.2米（含）—2.2米的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率建筑面积指标等。&&偷设备平台？&&净宽大于0.6米的按面积一半计算&&市面上利用设备平台“变通”的越来越多。“花池、结构板、空调外挂机搁板”，写是这么写，但实际设计中，部分开发商将设备平台做得很大，完全可以做出一个房间来。&&《规定》：外挑或内凹净宽大于0.6米（含）或与室内地面连通的未封闭的设备平台按其水平投影面积的一半计入未封闭阳台建筑面积指标；封闭的设备平台按照其水平投影面积计入容积率建筑面积指标。 笑银 &&超大入户花园、空中花园、两房变三房等超常规设计在当下楼市大行其道。而今后，这种“偷面积”的做法将没戏。日前，我市下发了《温州市市区计入容积率建筑面积指标计算规定》，对开发商通过层高、阳台、飘窗、地下室等变相“偷面积”行为一一进行规范。&&使用面积可“偷”大&&前几日，记者到一朋友家串门，惊奇地发现：本来只有120平方米的房子，却魔术般地变成了复式，使用面积几乎增加了一倍。细细探究，原来是因为开发商在户型设计上动了手脚，将位于一楼的房子与地下室打通变成复式结构，业主不仅可以将地下室作为储藏室、厨房之用，还能用作休息室、客房、健身房等功能区。&&在我市，只要你稍有留意就会发现“送面积”的广告比比皆是，“送超大露台”、“两房变三房”、“买一层送一层”……这些早已成为楼盘营销最有利的武器之一。&&“在户型设计过程中，开发商通过把一些房间做成不算面积或算一半面积的房间，比如卧室改花台、花架。这样项目的容积率没有改变，而在实际上，使用面积会多出很多。这种做法叫做‘偷面积’，很多开发商正是采用了‘偷面积’的做法争取了很多的面积。”熟知业内的姜先生表示。&&据调查，温州市区不少楼盘都存在不同程度的“偷面积”现象，且“偷”的手法也愈发高明。如一些楼盘巧妙地将公共区域嵌入单元内部，业主则可自行将其改造成为一个小房间，户型由此可“二变三”，“三变四”；或将房子层高拉高，做成“假复式”，一层作两层用等。&&“偷面积”可卖高价&&房地产企业在拿到开发的土地时，容积率（一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）是一定的，开发商如果在建设时通过各种方式“偷面积”，虽然名义上的容积率并没有变化，但事实上建筑面积增加了，也就是加大了容积率。对于开发商而言，这样的做法规避了容积率的硬性规定，摊薄了土地成本，由此可以获得更大的利润。&&姜先生分析说，建筑容积率越大，房子密度越大，居住的舒适程度就越低，这个谁都知道。但是“偷面积”既不违背政策，又可以获取超额利润，还符合消费者需求利于销售，开发商何乐而不为。“通常来说，这类房子由于实际使用面积变大，因此它的售价也会比同地段的房源贵一些。”&&“因为是‘偷’出来的面积，大家都不会公开卖，只能‘送’。但是开发商会通过变相提价的方式，将赠送面积的损失补回来。”一位不愿具名的开发人士表示。&&“有赠送面积的房源价格自然要比同地段的其他房源高，这个从二手房市场上也能反映出来，如我手头上有一套府东家园的房源，一楼送地下室，挂牌价格要每平方米6万元左右，而其实位于二楼的房子价格也只有每平方米4万元多，相比之下，贵了40%左右。”群豪房产中介小林说道。&&新规剑指“偷面积”行为&&业内人士认为，目前市场上各种“偷面积”的做法已经成为公开的秘密，此次容积率新规的出台，对于规范市场来讲是个好事，可以“让游戏规则更加公平”。&&由于容积率计算缺乏规范导致明显的不公平，一些循规蹈矩的开发商不敢“偷面积”，但是胆子大的开发商则可以通过“偷面积”明显获利。据介绍，一些开发商通过超常规设计手法“偷”出来的“灰色面积”达30%左右，甚至更高，获得的利润也就可想而知。&&“本次新规细化了对容积率的计算规定，不仅对层高进行限定，还对阳台、飘窗、设备平台、阁楼等其它容易偷逃面积部位的计算规则作出了明确规定。”好望角房产机构陈德赚分析说，新规对于爱打政策“擦边球”的开发商来说是一个极大的约束，有利于净化市场环境。&&陈德赚认为，新规的执行将使开发成本加大，开发商拿地将更加谨慎。“在以往开发商拍地时，可以利用政策空隙更改规划要点或者“偷面积”达到降低土地成本的效果，因此，开发商拿地时比较大胆，但是在对“偷面积”行为进行规范后，开发商可以操作的空间明显减少，因此拿地也会更趋理性。
字体： 放大 默认 缩小 　
浙ICP备B2-　国新办发函2006.78号　网络广告经营许可证号：2　增值电信业务经营许可证　信息网络传播视听节目许可证
温州网版权所有，保留所有权利
提供技术支持