中国为何不能再靠房地产来支撑经济？
　　专栏作家在其评论文章中认为，业在经济中的权重应该逐步减小，因为中国经济再也不能被房地产业所绑架了。这一观点值得关注。
　　10日召开的中央财经领导小组会议提出，化解房地产库存，促进房地产业持续发展。而在11日的国务院会议上，李克强总理表示，以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。同时，中央财办主任表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
　　对此，业内人士表示，中央高层近期2天内3提房地产，并且要化解房地产高库存，说明在经济下行压力下，高层是有些着急了。
　　而专家们认为，通过政策的手段暂时稳定房地产业，防止经济过快下行的确有必要，但中国今后不能再靠房地产来支撑经济了。过去中国经济的发展，相当部分是卖土地、修房子换来的，但是现在这个时代已经过去，该转型了。
　　事实上，在各级政府的利好政策引导下，今年以来楼市“去库存”效果是不错的。全国楼市销售面积增幅从1-2月份下滑16.9%逆转到1-10月份增长7.2%，预计全年销售规模有望探到亿平方米的历史最高。
　　50个重点城市楼市库存消化周期，已从上半年的15个月回落到目前的11.4个月，一线城市库存消化周期甚至为7-9个月。而且进入四季度，土地市场明显回升。
　　然而这仅是表像，一二线城市由于首当其冲受到各种政策的利好影响，所以房地产去库存速度加快，但随着房价出现飙升，后续购买力无法跟上，所以一二线城市出现“价涨量滞”的局面，显示靠政策利好催生的繁荣不可持续。
　　现主要受到库存危害的是三四线城市，而三四线城市人口产业集聚能力不足，楼市有效需求无法跟上。所以在短期内化解高库存根本不现实。
　　近年来，中国的经济增长主要靠两样东西来拉动，一个是政府基建投资，一个是房地产业。而政府基建投资所需要的财政资金，也主要是来自房地产业的各种税费。
　　现在中国的宏观政策正遭遇前所未有的尴尬，明明说是“稳健的货币政策”，而即使在货币政策上超积极，对实体经济的帮助很有限。
　　而明明说是“稳健的货币政策”，由于地方卖地收入大幅下降，财政政策却无法发力。显然房地产业无论对于地方政府的收入，以及中国经济来说，都起着举足轻重作用。
　　应该说，中国经济走到今天的辉煌，三次重大政策功不可没：
　　第一次是总设计师邓小平的改革开放，从制度上突破了计划经济的经营模式，全面释放了制度红利，提高了生产力。
　　第二次是九十年代初中国加入WTO，中国成为世界最大的加工厂，从而带动了出口贸易的上升。
　　第三次是1998年开始的房地产市场化改革，这意味着民众可以自由卖买房产，随后中国的房地产业就从此兴旺发达，房价也在这13年里翻了十几倍甚至几十倍。
　　但问题是，通过货币政策、财政政策所催生的中国房地产业的长期虚假繁荣之后，我们发现留下来的是不仅是房价虚高的泡沫，而且还是经济的高度失衡和错位。可以毫不夸张的讲，中国经济已被房地产业所绑架，继续全部依赖房地产将是一条不归之路，中国经济也已到了不得不转型的时候了。那么中国经济该如何转型呢？
　　首先，中国人的总体消费能力并不差，而是供应与新型消费需求不匹配，所以中国靠消费来拉动经济增长还有潜力可挖。
　　今天中国不是没有需求，涌向海外市场近一万亿元的购买力就是现实存在的购买力，但是目前中国所提供的产品，无论从产品品种上还是产品质量上，均与消费者所需要的不匹配，于是出现了者去日本买马桶盖、去做整容的现象。
　　笔者觉得，中国经济在经历了几十年的高速增长，国内百姓的消费力早已今非夕比，更让世界所惊叹，但是很多人却只能选择去海外购物，所以在促进消费上，政府应该想办法将国人消费留在境内，这样对经济的增长和结构转型有利。
　　首先，中国的食品安全问题堪忧，自2008年的三鹿奶粉质量问题曝光后，国人在食品安全问题上更信赖洋货。所以食品安全问题要让国人放心。
　　其二，中国的消费不足主要是供应与新型的消费需求不匹配，好的产品本身就可制造需求，苹果的iPad就是产品制造需求的范例。
　　其三，中国应该多开设进口商品免税店，与其让国人到海外大肆消费，还不会让其将购买力留在国内。
　　再者，积极鼓励并引导民间资本投资，过去依赖政府投资的时代正在过去。即使在经济形势下行过程中，国内民间资本也并非没有投资欲望，而是制造业多数无利可图，再加上融资困难、税负沉重，没人愿意去投资。
　　对于国企央企所垄断的行业，不仅监管和准入条件十分苛刻，而且还没有完全放开。如果政府能够在制度上、准入上放开，在税率上、资金成本上为企业降低成本，只要企业可以赚到钱，民间投资自然会出现。
　　最后，淘汰过剩产能，给中国制造业一个转型升级的空间。过去为了维稳需要确保GDP的高增长。
　　而随着第三产业的兴起，就业率远比GDP增长更重要，毕竟现在中国的人口结构、农民工就业、服务业市场与之前已大为不同。而在过去维稳的思维下，一些产能过剩的僵尸企业、劣质的地方基建项目霸占了各种资源空间，窒息了新兴产能、新兴需求的发展。所以淘汰掉落后的产能，建立僵尸企业退出机制对于中国经济转型是关键一环。
　　决策层为避免房地产业过快下滑，采取一系列维稳政策并无不妥。但房地产业在经济中的权重应该逐步减小，因为中国经济再也不能被房地产业所绑架了。
　　当中国不再靠房地产业来支撑经济之时，就必须要想办法如何引导民间消费和投资的拉动，并且致力于调整经济结构（去过剩产能），而只有民间内需真正启动了，中国经济才能可持续发展。纵观世界经济史，也没有一个国家仅是靠房地产泡沫就能让经济长期繁荣稳定。（商业见地网）
（责任编辑：HN016）
11/24 14:5111/24 09:2811/24 08:0711/24 07:2611/24 07:2611/24 07:2511/24 07:2411/23 15:03
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提问者:大猫咪1124
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我已阅读并同意　　一、房地产行业已经捆绑了中国经济和政府
　　（一）房地产行业捆绑了中国ＧＤＰ
　　国家统计局２０１４年数据显示：２０１３年我国全社会固定资产投资总额（不含农户）４３６５２８亿元，其中房地产行业投资值占所统计的１９个行业中比重最高，达到１１１４２４亿元，占全社会固定资产占投资总额２５．５３％；２０１３年我国国内生产总值（ＧＤＰ）５６８８４５亿元人民币。从ＧＤＰ支出法构成来看：最终消费２８．４万亿，其中商品房销售额为８．１万亿；固定资本形成总额３０．９２万亿，房地产行业占７．９万亿，二者相加共为１６万亿，占我国５６．８万亿ＧＤＰ的２８．１７％。即２０１３年房地产行业产值占ＧＤＰ已经接近３０％，这还不包括与之相关的附属行业对ＧＤＰ的影响。房地产业是关联行业最多的超级行业，受房地产业影响行业有三大类共计一百三十多个行业，加上其受影响的附属行业对中国ＧＤＰ的实际影响将远远超过３０％。
　　（二）房地产行业捆绑了中国政府
　　国家财政部２０１４年数据显示：２０１３年全国公共财政收入１２９１４３亿元（中央和地方政府），再加上全国政府性基金收入５２２３９亿元，中央和地方政府综合财政收入总额为１８１３８２亿元人民币，其中和房地产行业直接相关的财政收入明细如下：国有土地使用权出让收入４１２６６．８８亿元、房地产营业税５４１１亿元、房产税１５８１．５亿元、建筑业营业税４３１５亿元、房地产企业所得税２８５０亿元、财产转让所得税６６４亿元、契税３８４４亿元、土地增值税３２９４亿元、耕地占用税１８０８亿元、城镇土地使用税１７１９亿元、城市维护建设税 ３４２０亿元、政府从房地产行业财政和基金收入总计为７０１７３．３８亿元人民币；占全国综合财政收入１８１３８２亿元（含全国政府性基金收入５２２３９亿元）的３８．１７％；占地方综合财政总收入１１６９７６亿元的６０％；由于上述房地产业相关税种主要是由地方政府征收，即是说房地产行业早已经成为各地财政最为主要的收入来源，这也就决定了从地方政府角度来看&不想也不会愿意房价下跌致使地方房地产市场步入萧条。&
　　那么地方政府的生存是否过度依赖房地产市场？通过以上数据可知：在２０１３年房地产行业已经捆绑了中国ＧＤＰ和地方政府，这造成了中国经济面临着非常大的行业集中度风险，更使房地产行业的兴衰荣辱，很大程度决定中国未来几年的经济发展走向。
　　二、从房价收入比来看，我国房价确实存在着较大泡沫
　　房价收入比是住房价格与城市居民家庭年收入之比。 即假设一户家庭在最高购买力水平下用多少年可以购买一套住房。国家统计局２０１４年数据显示：２０１３年全国城镇居民年人均可支配收入为２６９５５元，全国平均房价为６２３７元每平米。如以一户双人家庭为例：该户家庭最高可支配收入为５３９１０元，如该户家庭购买一套１００平米住房，价格为６２３７元每平米＊１００平米＝６２３７００元，那么该户家庭房价收入比为：６２３７００元 ／５３９１０元＝１１．５６９３倍。
　　上述的１１．５６９３倍房价收入比是理论数值，并不是实际数值。实际上，一户年可支配收入５３９１０元的家庭，如果想要购买房产其必然通过银行贷款。如果通过贷款，加上利息的房价要远远超过６２３７００元。笔者举例说明如果通过银行贷款的话房价收入比是多少： 首付为房价的３０％即１８７１１０元＋银行贷款本金４３６５９０元＋贷款期限２５年１．１倍基准利率（等额本息）利息为５０６７４８元＝１１３０４４８元。那么我国城镇居民的平均房价收入比：１１３０４４８／５３９１０元＝２０．９６９２倍。目前，联合国房价收入比标准是３：１，世界银行的标准是５：１。世界银行在２０１３年公布各国房价收入比为：美国３：１、日本４：１，发达国家城市中最高的是温哥华为１１．７：１，世界其他主要城市房价收入比为：悉尼８．５：１、纽约７．９：１、东京７．９：１、首尔７．７：１、伦敦６．９：１、多伦多６．７：１、新加坡５：１；而２０．９６９２倍房价收入比仅为全国平均房价收入比，如以２０１３年北京、上海、广州数据为例还要更高！经过测算：北京８４倍、上海６２倍、广州４０倍。
　　事实上，房价收入比并不是用来预测房价走势的，而是用来衡量房价有无泡沫和泡沫大小的。这些指标可进而转化为相应的负担能力指数（Ａｆｆｏｒｄａｂｉｌｉｔｙ Ｉｎｄｅｘ）。先不说负担能力指数越高，人民生活幸福指数就越低；仅从金融角度上来说：负担能力指数越高，对实体经济就越不利，离金融危机也就越近。美国爆发房产次级贷款金融危机前最高的房价收入比仅为５：１。
　　从北京、上海、广州和世界主要城市房价收入比对比来看，这三座城市房价确实存在着较高的价格泡沫。
　　三、２０１４年将成为房地产市场的拐点
　　北京大学中国社会科学调查中心在２０１４年７月２５日发布的《中国民生发展报告２０１４》中指出：目前，中国社会顶端１％的家庭占有全国三分之一以上的财产，最底端２５％的家庭拥有的财产总量仅在全国家庭财产总量的１％。我国家庭净财产基尼系数已达到０．７３。家庭财富两极分化比较严重，房产仍然是我国城镇家庭财产中最重要的组成部分。
　　从以上报告能推出这一结论：中国最富裕的１％的家庭至少构成了中国总房产需求的３０％，而这３０％不是住房刚性需求完全是投机需求。这类家庭买房并不是为自住，这是我国目前房价居高不下最主要原因，房价至少有３０％的价格泡沫，而始作俑者就是占中国最顶端１％的家庭对房产市场的过度投机需求造成的。尤其在北上广等一线城市，这样的投机交易最为明显，才造成北上广４０倍以上的房价收入比，北京更是达到了惊人的８４倍的房价收入比。其中贪污受贿者对房价下跌尤其敏感。贪官往往拥有多套住房，而在２０１４年１０月份即将实施的不动产信息登记制度使其多套房产与收入不相符合的曝于阳光之下。因此，北京房价如果一旦进入下行通道，加速降价抛售房产。这必将在短时间内迅速放大北京二手房供应量，从而加剧北京房价的整体下跌幅度。
　　因此，中央政府的反腐力度和即将实行的不动产登记制度是剔除房地产市场中３０％投机泡沫最为有效的法宝。在不动产登记制度正式实施后，短时间内会大量增加二手房市场的房源供给量。
　　申银万国证券２０１４年发布的房地产行业报告称：全国住宅市场目前供需基本均衡。全国供需比为１１９％，但城市之间分化严重。其中，一线城市供需比仅６５％，供给不足状况仍旧严重，具体来看，上海＞北京＞广州＞深圳；二线城市供需基本均衡，供需比为１１６％，具体来看，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩，过剩比例为４４％；三四线城市供给轻度过剩，供需比为１２５％，具体来看，营口、鄂尔多斯、张家界过剩最为严重，但仍有部分城市供给不足。
　　在调查的７０个城市中４２个城市房产需求已达到饱和以上。以目前的房产供给速度，两年左右全国房产市场将出现供给过剩。
　　四、房地产行业下行的趋势下，政府可能做出的宏观调控行为
　　如果说十年前房价上涨是大势所趋，那么十年后２０１４年房价的下跌也是历史的必然。房价的涨跌一直蕴含着一只无形的手在控制，即房屋的供求关系。而房屋的供求变化造成整个房地产行业的兴衰并不是政府主观努力所能阻挡的趋势。政府所能做的不是救市而是逐步削弱地方经济对房地产行业的过度依赖，寻找新的经济增长点使中国经济在未来二到三年内在房地产行业衰退的大环境下实现软着陆。
　　但是，由于地方政府无论是财政收入还是ＧＤＰ增长率都过于依赖房地产行业的贡献，这就造成地方政府会竭尽所能抵挡这不可逆转的房价下跌趋势。如２０１４年七月份以来各地政府纷纷取消行政性限购，限制房地产商降价等措施。这些行政措施的效果将会十分有限。在行政措施干扰房价下行无效的情况下，地方政府将转而对中央政府形成新的&倒逼机制&即地方政府为保证各地的ＧＤＰ增长率的条件下，要求中央政府采取一定宏观金融手段&救市&：要求央行超额度增发货币或降低存款准备金率，以提高商业银行的流动性，给房地产企业融资&输血&以达到刺激投资目的。可是，即使再次提高商业银行的流动性，在房地产行业整体风险上升的情况下，对商业银行来说又会将多少新鲜的&血液&会切实的流入到房地产开发商身上？降低利率提高整个中国市场的流动性以刺激消费，汇率方面使人民币对美元贬值以刺激出口增长，强化投资、消费、出口驱动ＧＤＰ增长。评论：房地产对中国经济影响有限 并非动不得
　　中国企业家网 到目前为止,被称为“史上最严厉的房市调控”的国十条颁发已近2个月,房地产价格并未出现大幅松动的局面,而似乎后续政策出台又遥遥无期,包括此次“最严调控”的“三大武器”的土地增值税、房产税和官员考核问责制,仅仅是土地增值税得到了确切的落实,后两者几乎都处于“空摆”的状态。　　因此有一些舆论声称目前的局面只是房地产的中场休息,因为高层决策者担心政策过于严厉会拖慢经济增长的步伐,而投鼠忌器。出台政策也仅仅是走形式。　　这些认为房地产绑架中国经济的人的观点包括:1)房地产投资占总投资的比重大,如果萎靡不振将有拖垮中国经济增长的可能;2)土地出让收入占地方政府收入比例高,房地产回调会影响地方财政;3)与房地产有关的信贷占中国银行(601988)信贷比例高,房价下跌将影响金融系统安全。　　下面我们将针对这些方面一一分析。　　首先最直观也是最有说服力的就是与国际上其他国家比较,看看中国的房地产是否占投资的比例高到动不得的地步。　　二战后欧美各发达国家基本属于经济和城市建设高速发展的时期,在此期间,美国房地产上的投资占到其总投资的25%左右,德国这一数字为20%,英国曾经一度达到45%以上,而我们的近邻日本则在15%左右。另外随着经济增长,社会逐步稳定,这些国家房地产投资占总投资的比例都出现了一定比例的下降,但是基本维持在20%左右。　　尚处于发展初期的中国房地产投资占总投资的比例从1994年的15%左右上涨到近年来的20%,因此从国际比较上看,中国的房地产并没有到“尾大不调”的地步。　　另外我们应该注意房地产包括住宅房地产和非住宅房地产,前者包括别墅、公寓在内的商品房住宅和经济适用房等保障性非商品房住宅,而非住宅则包括商业营业用房、办公楼等。而目前所说的调整,并非是对整个房地产市场,而仅仅是针对商业住宅市场的调整。　　具体到数字上,根据国家统计局亿平方米的房屋新开工面积来看,其中住宅用地为8.36亿平方米,而这其中还有0.56亿平方米的保障性住房。这样来看商品性住宅在整个房地产中所占比重为76%。而如果按完成投资额来计算,商品类住房占房地产的比重则为68%。　　另外本轮房地产市场的调整针对的是过去房价上涨过快的大中城市,尤其是以北京、上海、广州和深圳组成的一线城市。根据2008年数据显示,全国35个大中城市住宅竣工面积仅占全国总量的25%,而一线城市的比例则更是仅有7.5%。　　因此,本轮调控的重点,即以一线为主的大中城市的商品类住宅对全国房地产,以及对中国整体投资的影响力是非常有限的。　　而土地财政到底有多严重呢?让我们看看土地出让收入在地方政府收入的占比情况。地方政府的收入来源主要为两部分:一是由地方本级收入和中央对地方税收转移组成的地方一般预算内收入;另外一部份则是以土地出让收入为主的预算外收入。　　遗憾的是基本上土地出让收入的数据是不公布的,但是根据财政部公布的2009年地方政府土地收入安排的支出为1.23万亿元,如果假设不留存土地出让收入,1.23万亿应该就是地方政府的土地出让收入。　　2009年全国各地方本级收入3.26万亿元,中央对地方转移约2.86万亿,这样土地出让收入占地方全部收入的16.7%。　　如果再考虑商品类住宅用地占所有用地的比例,和调控重点涉及的城市,新一轮地产调控将不会对地方政府的收入造成较为显著的影响。　　再有就是担心房地产价格的下落会造成银行产生大量的呆坏账,从而对中国的金融系统造成冲击。　　首先要看到由于09年房地产市场爆炸式的发展,即便是北京、上海等一线城市的房价即便出现50%的跌幅,其他大中城市出现30%左右的跌幅,2009年之前的房地产相关贷款出现坏账的可能性几乎不存在。　　而人民银行公布的2009年金融机构贷款投向统计报告显示,09年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元,09年房地产开发企业贷款1.13亿元。由于中国的首付率至少在20%以上,且平均首付率达到近50%,因此09年个人住房贷款的1.4万亿中可能成为坏帐的比例很小。　　开发商从银行的贷款风险,大多数在中小城市发展的开发商的贷款风险要小得多,而按照比例计算1.13万亿中,居于一线城市和全国35个大中城市开发商涉及的贷款应该在850亿元和2800亿元左右。分别仅占占中国银行贷款总量的0.18%和0.62%。　　整体来讲房地产对中国经济的影响有限,另外未来城镇化的发展更多的是由乡镇发展成市来完成,而非中型和大型城市无限扩张,加之现存中大型城市将逐步进入成熟发展阶段,这就必然造成房地产在经济中的重要性还将进一步下降。
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