“一铺养三代”的商铺为何变“伤铺”_凤凰资讯
“一铺养三代”的商铺为何变“伤铺”
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俗话说，买金买银买住宅，不如买个“铺头”养三代。可如今，因为电商崛起、经济增长放缓等多方面原因，“一铺养三代”的说法，对于大多数商铺来说，或许只是一种奢望。近日，有媒体报道称，无论是街铺、社区铺，还是商场铺，在禅城、南海等地均有大量商铺空置，即使在祖庙路、人民路这样的核心路段，挂出“旺铺招租”的也不少。
原标题：“一铺养三代”的为何变“伤铺”俗话说，买金买银买住宅，不如买个“铺头”养三代。可如今，因为电商崛起、经济增长放缓等多方面原因，“一铺养三代”的说法，对于大多数商铺来说，或许只是一种奢望。近日，有媒体报道称，无论是街铺、社区铺，还是商场铺，在禅城、南海等地均有大量商铺空置，即使在祖庙路、人民路这样的核心路段，挂出“旺铺招租”的也不少。毫无疑问，在线上流行的大背景下，线下商业受到分流的冲击。而曾经被视为“金矿”的商铺，正面临既待售又待租的尴尬境况。究其原因，不得不提到实体店铺生意的不断下滑。另一方面，商业地产项目越来越多，竞争越来越激烈，很多运营不利的商业项目亮起了红灯，但是升级的商业综合体项目却如雨后春笋出现在了各大城市里。所谓“一铺养三代”，就是投资者看重的是投资商铺具有稳定性；其次，商铺不会因房龄增长而降低其投资价值，地理位置优越的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值；而在回报率上，投资商铺远高于住宅。不少地区的商圈发展思路都是一座商业大厦、大型购物中心带旺一个片区，土地升值，房地产升值。随着电商和快递业的“攻城掠地”，消费的入口逐渐从商圈转移到社区，相对新兴起租金更加便宜的网店，实体店铺的供求关系也在不断地改变之中。对于租户来说，不仅要面对年年渐长的租金，还有高额的管理费用，再加上人工、水、电、暖等费用，成本过高导致租户退租情况越来越多。此外，入住率不高、周边消费人群不足的区域可能需要很长的培养期，这期间商家往往会赔钱经营。社会利润平均化也是动态过程，“一铺养三代”的神话也会不攻自破。说到投资，炒铺或炒楼是近年来被提得最多的一种方式，尽管政府不提倡炒楼或者炒铺，仍然有一部分市民去做。无论投资楼房还是商铺，关键是看升值空间，但是以目前商业市场变化来看，如能将商业眼光超前5年已经是非常了不起了，或许“一铺养三代”也将是未来极少数的存在。刘劲
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“一铺养三代” 选择好商铺有学问有讲究
&发表于： 10:58:26&&共被阅读过199 次&&
&& 近年来，随着城镇化的快速推进，商业地产逐渐走出“寒冬”，展现出活力。相对住宅投资，商业地产投资要复杂得多，门槛也更高。现在市面上在售的商铺数不胜数，品质也参差不齐，在大多数投资者对商业地产运作并不熟悉的情况下，“如何选择好商铺”成为他们最头疼的问题，即便看过了各种各样的商铺，也很难得出“某个商铺肯定会赚钱”的定论，如果投资不谨慎，“一铺养三代”的美好愿望恐怕要变成“一铺套三代”的噩梦。& 认为，投资商铺也是门很深的学问，下面来看看选择好商铺的五大要点吧。&
&&& 一、心态成熟莫心急&&&& 购买商铺时，要对准备投资项目进行理性的分析和理解，对商铺所处的区域位置、区域租金水平以及各业态经营状况等进行综合考察。买商铺是一个相对大额的投资行为，目前市面上地段稍好的商铺，单价一般都在3、4万/平方米以上，往往一套小商铺就动百万以上。因此想要买商铺的个人投资者一定要量力而行，不要一味贪图便宜与低总价，而误买了存在缺陷，或带有高风险的商铺。否则可能会造成投资者收益的漫长周期或潜藏其他更大的风险。
&&& 因此，对于投资金额不大，或是承担风险能力较低的投资者，则不一定要勉强选择商铺投资，更不能抱有侥幸心理，希望能买到“无风险、高回报”的产品，成熟的心态是取得投资成功的第一步。&&&& 二、好商铺需要经营打理&&&& 为什么有些投资者买到了好位置的商铺，也会遇到商铺出租困难的情况？往往是整个商场或商业街的经营失败，导致了所有商铺无人问津，只能空置。&&&& 商铺是房产投资中比较特殊的经营性产品，其价值的发挥很大程度上取决于后期的成功运营，如果商铺的地段、硬件优势都十分明显，再加上商家运营情况良好，则商铺的回报率和价值都会不断上涨。反之，若是因为商铺本身问题无法实现招商，或者商家在其中很难持续经营，那么这样的商铺价值可能都不及普通住宅――住宅租不出去还可自住，而商铺通常只能空置，所以也就造成了“一铺套三代”的局面。
&&& 三、选铺也有捷径&&&& 对于普通的个人投资者来说，通常没有足够的精力和专业眼光去考察商铺，一般来说，自己跑到现场，周围转一圈，听销售员一介绍，心动了就会出手，之后的盈亏就要自负了。
&&& 那么，到底有没有一条适合个人投资者的捷径，可以合理降低风险，并买到好商铺呢？张家港房产网提了几条建议，不妨可以参考一下：除了选好地段的商铺，投资者可以留心问一下，开发商会持有一部分商铺吗？一般来说，开发商自持比例高有利于商场后期统一招商、管理和运营，拥有统一规划、推广、营销。后期经营管理公司是哪家？然后到商铺周边的中介门店多走走问问，咨询一下附近商铺的租金水平和出租情况，或是请教一下有意入驻的商家，谈谈对这个项目商铺的看法，等心里有底了再出手也不迟。&&&& 四、跟着开发商赚钱&&&& 目前市面上很多出售的产权商铺，其物业开发商一般不是经营商，大部分开发商为了尽快回笼资金，从而采取销售商铺产权回收资金的方式，但这种方式极易造成经营上的失败，使商铺投资者受损。&&&& 但也有小部分开发商，不急于回笼资源，做持有型物业，虽然收回成本的周期较长，但从长期的角度来看，获得一份稳定投资回报显然更为划算。因此对于个人投资者来说，选择开发商持有的商铺，或是销售后委托专业公司经营管理的，从一定程度上来说可以降低风险，毕竟没有一个持有经营者会拿自己的几十个亿资产开玩笑，由持有者经营可以在经营定位、商铺管理、品牌维护等多个方面达到统一、合理、专业，此外核心物业自持对于未来物业的增值也有积极作用，好的运营能带动后期物业的大幅度升值。一个商业项目整体经营情况良好，小业主自然也会沾光。&&&& 五、先租后卖 熟铺受青睐&&&& 一些商业项目开发商也会采取“先招商后销售”的模式，具体来说就是先按照整体项目定位来招租，然后再出售，这样有利于提高整个物业品牌和口碑，二是在出售的时候可以卖个好价钱。&&&& 从长远收益的角度来看，开发商持有物业，或是先租后卖的方式更利于小业主的投资。选择已有租约并有稳定收益的物业，或者是已经完成招商，投资回报已经完全可以预算出来的物业，从一定程度来说也是降低了投资风险，因此，购买这样的“熟铺”也不乏是个省心省力的投资方法，更适合不善于自己打理商铺的个人投资者。
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最新网友点评
关于“一铺养三代” 选择好商铺有学问有讲究 我想说两句：
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奔向小康, 积分 405, 距离下一级还需 95 积分
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本人是想买商铺投资的。或者可以说就收租了，店面也不要太大。差不多就行了。位置好点的。但是家里人都说商铺不靠谱。现在位置好的太贵。全部都劝说我还是买住宅楼比较实际，家里人住住的还是不错的。而且商铺也没有什么升值空间说不定几年就不行了，住宅还可以等拆迁，总归是存钱不会亏本的。最不济住宅还能保本。现在真是纠结埃我就不明白了同样都是房产，为啥非要买住宅呢？家里又不是住不下。你们怎么看？
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锦衣美食, 积分 135, 距离下一级还需 865 积分
主要还是现在投资有风险，尤其是房地产，不如投资在住宅上面，最终也是保本的节奏。你家人想的没错埃
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奔向小康, 积分 122, 距离下一级还需 378 积分
&因为电商淘宝的冲击，一铺养三代已经成为历史，劝你不要买商铺，不赚钱的商铺我看得太多了，因为我也是个经商的。
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锦衣美食, 积分 124, 距离下一级还需 876 积分
&就是哇！现在的商铺可不比十年前了，空置率太高了。
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锦衣美食, 积分 187, 距离下一级还需 813 积分
&两个选择！要么炒A股，要么艹P股
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锦衣美食, 积分 46, 距离下一级还需 954 积分
&想想马云的电商，还投资商铺吗？
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锦衣美食, 积分 148, 距离下一级还需 852 积分
买商铺还是很好的选择，开个小吃店啥的 都行的
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锦衣美食, 积分 64, 距离下一级还需 936 积分
商铺也要看的，建议高密度体量大的小区具体考察位置，新小区商铺要几年才起来，成熟商铺如果是赚钱的一般都不会出售
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锦衣美食, 积分 82, 距离下一级还需 918 积分
商铺也要看的，建议高密度体量大的小区具体考察位置，新小区商铺要几年才起来，成熟商铺如果是赚钱的一般都不会出售
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奔向小康, 积分 169, 距离下一级还需 331 积分
在钦州买商铺现在可是高风险了，空置率比较高的。希望能像你指望的一铺养3代吧
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锦衣美食, 积分 930, 距离下一级还需 70 积分
现在新建小区太多了，小区商铺都空在那，有啥投资价值啊
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锦衣美食, 积分 17, 距离下一级还需 983 积分
我老妈09年和亲戚家一起在大学城那买了2间门面房，当时是4%左右的年回报率，现在差不多6%
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　　&&&&小诺领读
　　曾几何时，“一铺养三代”的观念非常有群众基础，在人民的心中深深扎根。仅靠一个临街铺头，就可以赚到盆满钵满，几代人不愁吃穿。但是，不是所有的姑娘都是秋香，也不是所有的商铺都能赚钱。君不见很多过去著名的商业街现在也一地鸡毛，并不再现当初满地尽是黄金甲的热闹场面。再加上最近的京沪住房限购，愁得包租婆们的头发都直了。
　　可是，北京嘉里中心，上海新天地，上海正大广场，这一个个享誉北上广的著名商圈依然热闹着沸腾着，是商务聚会、家庭购物、情侣劈情操的首要选择。而这些项目的背后，都有着被誉为“商业地产金手指”的盈石中国董事长、中国外商投资协会副会长、商业工作委员会委员司徒文聪的推动。
　　商业房地产投资如何点石成金？投资人在商业房地产投资中需要重点关注什么？且看司徒文聪在2016年诺亚财富房地产金融高峰论坛上精彩观点分享。
　　“一铺养三代”已经过去
　　运营提升租金才是重点
　　老百姓们买房时，评判价格的标准一般是根据周边类似房产的价格，以及开发商对产品的未来期许而定。这是商业地产投资误区之一。因为决定所买价格是否合理的最重要因素，其实是房屋未来出租的价格。
　　另外，在购买综合体多楼层的时，我们并不能简单以区位、楼层、或者是简单的在商铺门口打打表，在那个地区走两个晚上就这么简单就能决定商铺的价值。这是一个非常专业的研究，不但研究房地产本身，还要研究消费者的心态。
　　“包租婆”们商业地产买买买的时候
　　要关注什么？
　　在投资商业地产的时候，我们应该关注其背后的什么重要因素呢？首先是动态3向纬度能力说明。即：
　　盈石中国董事长，“金手指”司徒文聪先生将运营公司分为了以下的六种类型：
　　第一类，富有国际经验的开发商或者是运营商，特别重视且拥有完整的COM团队运营能力，同时他们具备在全国经营的开发能力，但他们的商业都是持有型的。
　　第二类，有代表性的是中粮、万达、凯德和华润，他们最大的区别是商业部分是持有的，但是他们可能会考虑出售他们的酒店、公寓或者是办公楼的部分，他们也基本上具备COM的团队的能力，能够为我们的商业带来相对稳定的自有经营的方法。
　　第三类，如红星美凯龙、龙湖商业、万科、瑞安等正在积极组建COME能力的开发商。
　　第四类，通过专业机构正和COM能力，倾向于和财富管理公司合作的开发公司。
　　第五类，有专项基金背景的公司，比如铁狮门等。
　　第六类，有特别项目的公司。
　　以上6大类型运营公司所代表的项目，投资人应该关注的投资方式如图。
　　国际商业地产投资案例分享：
　　黑石（Blackstone ）、以及汉斯（Hines）基本的游戏规则是买进,修正完之后出售。在、2016年他们的报表都没有改变，他们大部分的投资都是来自于保险基金，很多时候商业房地产所追求的并不是一个短期的利益，它所追求的是一个稳定的收益。所以投资者要有长期的心态来对待商业房地产的投资。国际上资深玩家都是以买进、修正、出售这三个原理，给他们的投资者带来稳定的长期收益。
　　作为诺亚财富、歌斐资产很长时间的合作伙伴，盈石中国作为商业地产工匠，在过去的时间里一直保持低调。不得不说诺亚财富和歌斐资产是有前瞻性眼光的。希望未来的盈石中国，能够通过运营给我们财富管理的高净值客户带来更长远的价值。
　　财富是一个人思考能力的产物。
――艾茵&兰德（Ayn Rand）
　　诺亚财富
　　中国财富管理行业先锋
　　美国纽交所上市财富管理机构
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