房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求
房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求
“业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。一、司法鉴定与司法鉴定估价（一）什么是司法鉴定《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。”所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下，按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼。（二）什么是司法鉴定估价从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价”是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。但鉴于“司法鉴定”已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。（三）什么是房地产司法鉴定估价如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的“房地产估价”定义来给房地产司法鉴定估价下定义，则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。二、房地产司法鉴定估价的业务种类要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。（一）司法拍卖估价涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。（二）分家析产估价分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。具体是一方得房，另一方得钱；得房的一方应给得钱的一方多少钱。（三）损害赔偿估价房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题。房地产损害的种类主要有：1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等；2、采光、日照受影响；3、景观、视野受影响；4、辐射问题，如在附近架设高压线、建变电站等；5、噪声污染，如在附近建高架桥、修铁路等；6、各种房屋质量缺陷，如在层高（或室内净高）、保温隔热、隔声、防水、室内空气质量等方面，开发商竣工交付的房屋未达到合同约定的标准或不符合国家标准；7、绿地面积减少、建筑密度增加等；8、发生火灾，如世博会后上海发生的火灾；9、因未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。10、因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。11、因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”12、因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。（四）定罪量刑估价如房地产受贿罪。（五）其他司法鉴定估价三、房地产司法鉴定估价的相关规定（一）全国人大的有关规定《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》（日）。其中第十一条规定：“在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证。”（二）最高人民法院的有关规定《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（日，法释〔2004〕16号）《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（日，法办〔2007〕5号）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（日，法释〔2009〕16号）（三）司法部的有关规定《司法鉴定程序通则》（日，司法部令第107号）（四）《房地产估价规范（修订稿）》的有关规定5 不同估价目的下的估价5.8 房地产拍卖、变卖估价5.9 房地产分割、合并估价5.10 房地产损害赔偿估价5.14 房地产纠纷估价5.15 其他目的的房地产估价（五）地方的有关规定1、《四川省房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》2、《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）》3、《北京市房屋质量缺陷损失评估程》四、房地产司法鉴定估价的特殊要求（一）司法拍卖估价的特殊要求1、虽然是为确定拍卖保留价提供参考依据，但不应直接评估拍卖保留价或拍卖底价、快速变现价值，而应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值。市场价值：是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。目前的突出问题是，法院认为按照“市场价值”来评估的评估价高，造成拍卖成交率低。解决这个问题的科学合理的做法之一，是参考房地产转让估价的相关规定（另一做法是选用假设开发法估价的，对估价前提的选择）房地产转让估价应考虑转让方、受让方对转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：（1）转让方、受让方对转让对象状况、转让税费负担、转让价款支付方式等转让条件有书面设定或约定的，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格；（2）转让方、受让方对转让对象状况、转让税费负担、转让价格支付方式等转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确的，应评估在价值时点的转让对象状况、转让税费正常负担、转让价款在价值时点一次性付清下的价值或价格。2、拍卖房地产实际被查封，但估价时不应考虑查封因素，即应作为没有被查封来估价，因此在“估价假设和限制条件”中要有“背离事实假设”。背离事实假设：是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。3、拍卖财产上原有的租赁权及用益物权应作为估价因素，但人民法院书面说明依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的，拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不应作为估价因素。4、在建工程采用假设开发法估价时，应选用“被迫转让开发前提”。假设开发法的三种估价前提是：业主自行开发前提：是指估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发法估价前提。自愿转让开发前提：是指估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。被迫转让开发前提：是指估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。（二）分家析产估价的特殊要求商品住房的估价较简单。房改房、经济适用住房、租住的单位住房等在估价中怎么掌握是难点。还有就是分家析产中的房地产实物分割估价问题。应注意科学的是按价值进行。实际中可能先按自然状况进行实物分割，然后对分割后的各个部分分别进行估价，再进行价值上的多退少补（三）损害赔偿估价的特殊要求房地产损害赔偿估价不仅要搞清楚房地产损害的类型，还要搞清楚房地产损害造成的损失的种类。房地产损害造成的损失可能包括：被损害房地产价值减损，因房地产损害造成的其他财产损失，因房地产损害造成的搬迁费用，因房地产损害造成的临时安置费用，因房地产损害造成的停产停业损失，等等。在房地产损害赔偿估价中，除了要评估被损害房地产价值减损，往往还需要评估其他损失。房地产价值减损评估的方法主要有：修复成本法：测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。损失资本化法：预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。价差法：分别评估房地产在损害之前和损害之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额的方法。（四）定罪量刑估价的特殊要求最主要的是价值时点的确定：理论上应为受贿之日，而不是案发之日或委托估价之日。
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相关分类导航：房地产估价司法鉴定若干问题探讨
来源：中国法院网
作者：曾清辉
　　　房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。当前，各类经济纠纷、法院执行等各类案件中大量涉及到房地产价格问题，都需要房地产估价机构进行司法鉴定。而在这些案件中，涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题，这使得房地产估价司法鉴定工作难度会远远高于其他类型的房地产估价。以下就房地产估价司法鉴定工作中常见问题提出建议供各位同行参考
　　首先，司法鉴定涉及的房地产评估具有特殊性。它首先是一种司法鉴定行为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。其次才是房地产价格评估行为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托，派出具有司法鉴定人资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。由此可见，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。实际工作中，司法鉴定房地产评估主要为确定房地产拍卖底价、确定抵债协议金额、延迟履行的执行等目的服务。
　　第二，由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴定房地产评估业务的严肃性，从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。比如当法院通过摇号确定评估公司后，评估公司没有特殊原因应该立即承接业务，并在工作中与委托法院保持联系，在合理时间内完成评估工作；同一项目尽量不更换估价师，保证评估工作的连贯。
　　另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如最基本的应按照约定准时到达现场；当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题；现场勘察应该细致，避免出现漏评现象；评估公司最好派两名估价人员进行现场勘查，并保证现场勘查人员与评估报告的签字估价师一致。
　　第三，关于评估报告的具体内容，是双方当事人最关注的部分。评估公司出具的估价报告应语言清晰明确，没有错别字；评估依据充分，提供对委托方有价值的参考信息；价格内涵准确；最终价格水平客观合理；报告附件全面，所附照片应为彩色；另外报告中注明的提交报告时间应与实际交付报告时间一致。
　　第四，评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权属认定工作带来不便。如果北京高级人民法院能与市一级的房屋、土地行政主管部门协调这项工作，具体操作仍由评估公司来做，权属认定工作将更为顺畅。
　　第五，房地产估价司法鉴定，其鉴定全过程可分为接受鉴定委托、收取鉴定费用、实施鉴定过程、得出鉴定结论、鉴定结论质证、鉴定结论复核六个阶段。
　　1、接受鉴定委托
　　估价机构接受委托需慎重，需事先评估鉴定风险。因为鉴定一般是在双方当事人发生争执以及司法机关难以判断时才需作出的。鉴定机构需在了解案情的基础上初步评估鉴定风险，并根据自身的独立性及能力考虑是否接受该委托；然后与法院等委托机关签订业务协议书，需对委托方、当事人、鉴定机构等各自应享有的权利和应承担的义务予以明确。
　　2、收取鉴定费用
　　估价机构承接抵押或咨询等评估业务，一般习惯于先出报告后收费。但在房地产估价司法鉴定过程中，为避免因当事人对鉴定结论或案件判决不满意拒交评估费，估价机构应在鉴定工作开始前收取鉴定费。但对于贫困当事人付费的鉴定案件，估价机构也要建立“鉴定救济”制度，免除委托当事人的全部或部分鉴定费，承担专业机构的社会责任。
　　3、实施鉴定过程
　　实质上就是收集鉴定证据和进行估价测算的过程，是鉴定工作的关键环节。估价机构承接业务后，组建鉴定项目小组，各成员在充分了解案情的基础上，根据鉴定要求，结合案件本身进行分析，并进行仔细的现场勘察和市场调查工作，运用科学的估价方法，进行分析和测算。若根据现有资料不能形成结论而需向当事人补充证据时，需按法定程序办理，即通过法院或仲裁机构向当事人取证，保证收集证据的公正和真实；最后获得充分、适当的鉴定证据，并得出令人信服的鉴定结论。在鉴定过程中，估价机构要注意规范实施鉴定时限和完善鉴定质量保证制度，在保证鉴定质量的基础前提下，及时完成鉴定工作，避免鉴定过程久拖不决。
　　4、得出鉴定结论
　　房地产估价司法鉴定结论是一种逻辑的、科学的推理性结合，需在独立、客观、公正的原则下出具。目前相关法规对房地产估价司法鉴定报告应包含的内容进行了原则规定，但对报告格式等尚无统一的规范。估价机构可以按照《房地产估价规范》关于房地产估价报告格式的规范要求出具鉴定结论，也可以为了方便法院使用鉴定结论，参照其他类型司法鉴定文书格式，按以下报告格式具体表述：（1）标题，统一为“房地产估价司法鉴定报告”；（2）收件人，为鉴定业务的委托人；（3）序言段，包括鉴定范围、案情摘要、鉴定责任和鉴定程序等；（4）鉴定内容，应与委托人具体的委托内容一致；（5）鉴定依据，包括依法实施鉴定的法律法规，当事人双方质证材料，鉴定委托书等；（6）鉴定结论的形成过程，可以用估价技术报告形式提供；（7）鉴定结论，它是分析论证自然得到的结果，该结果应当是客观的描述，不应当带有法律性结论；（8）文尾，包括鉴定人签名、鉴定机构名称并加盖司法鉴定专用章、报告日期等；（9）附件。
　　5、鉴定结论质证
　　在司法鉴定结论质证方面，目前我国三大诉讼法和最高人民法院的司法解释已经有了一些具体规定。但据有关专家分析，在目前的司法实践中司法鉴定人能够出庭作证的比例一般不会超过5%。然而，事实上，任何鉴定结论都是专业技术人员的识别活动，同其他言词证据一样，任何鉴定结论也都存在错误与虚假的可能，任何鉴定人出具的鉴定结论也都应当接受当事人的质证。估价机构应当强化估价师的出庭意识，实现鉴定结论的证据价值，维护当事人的合法权益。但目前大多数估价师对出庭质证的程序都不太熟悉，有些估价师难以适应法庭质证的紧张气氛。因此估价机构平常要注意加强这方面的培训，提高估价师个人素质，确保鉴定质证工作正常进行。
　　6、鉴定结论复核
　　我国司法鉴定实践中存在的一个主要问题即重新鉴定申请权的无限制行使，导致同一问题反复鉴定。从房地产估价行业现状看，各地一般都成立了房地产估价师协会，估价机构遇有当事人对鉴定结论不服，要求申请重新鉴定的，可以建议法院要求当事人向当地房地产估价师协会专家委员会申请鉴定结论复核，避免多个估价机构对同一估价对象反复鉴定后，鉴定结论不一致而影响法院判决。
（作者单位：四川省江油市人民法院）
责任编辑：陈思
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司法鉴定房产评估收费标准
2人阅读 来源：律师365
每个省份都有不同标准的机构，而跟据鉴定方向的不同，司法鉴定又分许多种不同的鉴定方向，对于不同的鉴定项目就会导致各个项目的收费标准也会有所不同。在进行房屋讼诉的时候，就需要了解司法鉴定房产评估收费标准，下文就将为您介绍司法鉴定房产评估收费标准。一、司法鉴定房产评估收费标准鉴定费通常根据申报的工程结算总造价计算，而与审减金额及审核结果无关，具体收费比例视金额大小而定，通常为0.3%-1%。质量鉴定费视鉴定项目、鉴定范围、难易程度而定，且各个机构收费不一致，存在很大差异。二、司法鉴定房产的意义社会的日益发展，人们法律意识的日益提高，房地产司法鉴定业务逐渐增多，诸如、房地产损害赔偿、房地产分割合并、国有土地上房屋征收补偿纠纷、房地产估价纠纷等等，不一而足，房地产司法鉴定估价逐渐成为估价机构经常面对的评估业务。在司法实践中，房地产司法鉴定估价结论逐渐成为解决纠纷的主要法律，对仲裁的公正性起着重要的作用。由于当事人尖锐的利益冲突和矛盾，使得司法鉴定涉及的房地产评估与其他类型的房地产评估相比，更具有严肃性和复杂性。在评估实务中，房地产估价师日益感受到来自各方的压力，由于房地产司法鉴定估价引发的风险正日益增加，因此深入研究在房地产司法鉴定估价的应注意的问题就显得尤为必要。三、司法鉴定房产需要时间在司法鉴定估价中还要特殊注意鉴定报告应在合理的时间内完成。根据《通则》的有关要求，鉴定机构应当在与估价委托人签订司法鉴定协议书之是起三十个工作日内完成委托事项的鉴定工作。涉及复杂、疑难、特殊的技术问题的，完成鉴定的时间可以延长，延长时间一般不得超过三十个工作日。因此，我们房地产估价机构在接受司法鉴定业务后，要及时组织本机构的骨干力量进行鉴定工作，确保在合理期限内完成鉴定报告，最大限度的体现司法鉴定的公平和效率。房地产司法鉴定估价报告和咨询性估价报告。四、相关条例1、注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估，其注册执业的房地产估价机构应当出具房地产鉴定估价报告，鉴定估价报告应当能够让委托人和鉴定估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解鉴定估价结果。2、房地产鉴定估价报告应当包括：充分的估价依据；必要的估价程序；估价方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息。3、房地产咨询性估价报告，是指注册房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的估价报告。
委托人和咨询性估价报告使用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估价结果。4、房地产拍卖（变卖）鉴定评估的估价时点，原则上为评估委托之日或完成估价对象现场查勘之日，但鉴定评估委托书另有约定的除外。
估价时点不是完成现场查勘之日的，应当在“鉴定评估的假设和限制条件”中揭示估价对象在估价时点的状况与在完成现场查勘之日的状况的差异，并指出该差异对鉴定估价结果的影响，提示鉴定估价报告使用者注意。5、房地产司法鉴定评估，报告的名称通常为“房地产司法鉴定估价报告”。对于咨询性估价，报告的名称为“房地产咨询性估价报告”。
估价报告须由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并至少有两名以上符合条件的注册房地产估价师签名。6、在房地产司法鉴定评估活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。7、房地产司法鉴定估价报告应用有效期，从鉴定估价报告出具之日起计，不得超过1年；注册房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，可以适当缩短鉴定估价报告应用的有效期。
超过房地产鉴定估价报告应用有效期使用鉴定估价报告的，相关责任由报告使用者承担。在鉴定估价报告应用有效期内使用鉴定估价报告的，相关责任由出具鉴定估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。8、房地产司法鉴定估价依据包括：由委托人转交经当事人质证人民法院认定的鉴定评估资料；委托人依职权调查取得的鉴定评估资料；当事人补充的经人民法院认可的鉴定评估资料；估价机构自己取得的鉴定评估资料。
鉴定估价报告对于估价依据应当充分披露，并注明其类别。对于估价依据缺失的，应当揭示其成因；如果重要估价依据缺失，不能出具房地产司法鉴定估价报告，在委托人认可的前提下，出具咨询性估价报告。9、注册房地产估价师应当对估价对象进行现场查勘，将估价对象现状与相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好现场查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片，内外部状况照片应当作为鉴定估价报告的附件。
由于各种原因不能拍摄内部状况照片的，应与委托人沟通。如果委托人书面同意，可以就与估价对象除装修状况不一致外的小区其他相同户型的房地产进行现场查勘，并对估价对象的装修状况在委托书中明确的，可以进行鉴定评估，但在鉴定估价报告中应予以披露。
现场查勘记录，由实施现场查勘的注册房地产估价师、在场人民法院工作人员和其他在场人员签名，查勘记录应当作为鉴定评估档案资料妥善保管。上文就是司法鉴定房产评估收费标准的全部内容。通过上述所讲，我们可以了解到司法鉴定房产评估收费标准因实际情况的不同，司法鉴定房产评估收费标准的收费标准也并不是说是固定化的，对于司法鉴定房产评估收费标准它是有一个大致的范围内浮动的，更多相关知识您可以咨询律师365！延伸阅读： &看完还有疑问？拨打咨询热线：400- ，律师在线为您解答
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所谓“司法鉴定”，区别于一般的鉴定，强调是在诉讼过程中，为诉讼活动提供鉴定服务；鉴定人运用科学技术或者专门性知识对诉讼中的专门性问题进行检验、鉴别和判断并提供负责任的鉴定意见。
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