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购买未满五年的经济适用房买卖合同有效吗
　　经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。经济适用房的特性决定了决定适用房的申请、购买、转让都有一些特殊的条件和限制：比如在购买多长时间内不得上市交易，交易后要补交多少费用。而且从长远来看，将来应该是限制越来越多，最终很可能变为不能上市交易，由政府回购或在限定的符合申请经济适用房的人群中流转。　　比如在北京，按《北京市经济适用住房管理办法(试行)》和日《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中的规定“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易”。　　在司法实践中，有不少不到5年、不符合上市交易条件的经济适用房也被交易，并引发纠纷诉到法院，这种情况下，买卖合同是否有效?如何处理?　　以北京的司法实践来看，一般分以下几种情况判断和处理：原则上，就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同，一方起诉到法院主张买卖合同无效的，可认定买卖合同无效。　　交易的已购经济适用住房是在日之前签订的买卖合同，双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续，或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的，可认定该合同有效。(日是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》限定的时间)　　出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。如果经过诉讼确认该类买卖合同无效，会给双方带来什么后果呢?按合同法等相关法律的规定，通常，合同无效，应该是双方各自返还，对合同无效负有责任的，应赔偿对方相应损失。　　到法院主张已购经济适用房买卖合同无效的，一般都是卖方，原因很简单，就是房价的不断上涨，让很多经济适用房的卖方觉得亏了。针对这一特点，如果买卖合同被出卖方诉到法院确认无效，买方有权要求得到一定的损失赔偿。法院在认定买受人所受损失数额时会综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，最终予以确定。所以，在卖方主张合同无效后，买方适当维权，卖方应该也无法取得预期的房屋收回的利益。　　当然，对于不符合上市交易的经济适用房的买卖，本来就属于买卖双方规避经济适用房政策的一种违规行为，对双方而言，都是有风险的，而且经济适用房的相关政策，也一直在不断调整中，将来肯定会越来越严格，从律师的角度看，如果不符合交易条件，还是不要交易为好。
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买卖未满五年，效力如何？
2008年9月1日，原告林某与被告孙某签订一份协议，约定孙某将其在同年获得的一套50平方米的经济适用住房卖给林某。协议约定：房屋价格为15万元；由买方在签订协议之日支付13万元，余款在过户时一次性付清；卖方在2008年9月30日前协助买方办理相关的产权过户手续，同年10月底卖方交付房屋给买方。该协议还约定了其他事项。协议签订后，买方依约于协议订立的当日向卖方支付了购房款13万元。但直到2009年3月底卖方孙某仍然不交付房屋，也不同意办理房屋产权过户手续。
林某起诉到，要求法院认定双方的房屋买卖协议有效并判令被告履行协议。法院审理后认定双方协议无效并判决驳回了原告林某的诉讼请求。
本案的关键是原、被告双方订立的房屋买卖协议是否有效。
& & 要认定协议的有效，除了协议签订的双方当事人具有完全民事行为能力和双方意思表示真实之外，还要看协议的内容是否违反法律、法规的强制性规定，是否违反社会公共利益等。本案中作为买卖标的的房屋属于经济适用住房，并且卖方取得该房屋还不到一年的时间。根据2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人对经济适用住房只拥有有限产权，其所占用的土地是划拨土地，购买经济适用住房的当事人在5年内不得上市交易。
& & 这就是说，购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权，是和国家共有的房屋，即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一，作为共有人之一的人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有的房屋，这显然是违反了法律的强制性规定的。
另外，也完全可以认为，如果获得经济适用住房的当事人可以任意买卖这种房屋的话，国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施将会落空，这也是违反社会公共利益的。因此，根据我国《合同法》的规定，本案双方订立的是无效的。法院的认定和判决是正确的。
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购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条规定：“……购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易……”该规定属于行政法规的效力性强制性规定，违反该规定会导致合同无效。因此，购买不满五年的经济适用房的合同无效。&&&附：原告陈某某诉被告柳州市星和投资有限责任公司、兰某某居间合同纠纷案&案情简介：被告星和公司系经营投资咨询服务、房地产经纪的有限责任公司。日，原告作为乙方与甲方签订《房屋买卖协议书》一份，协议首页的“甲方”注明为被告兰某某，落款甲方处则加盖了星和公司公章及兰某某签名。协议约定：一、甲方自愿将座落于柳州市航一路9号银海小区北区30栋1-2号房产，建筑面积为88.78㎡的经济适用住房（准购证证号为YH）出售给乙方，乙方愿意购买上述房产，价款为510000元；二、乙方在签订房屋买卖协议之日起向甲方支付购房定金50000元，在签订本合同当日向甲方支付房屋款100000元，余下房款日到日内待甲方领得房产证配合到房管局办理过户相关手续，乙方将余下房款360000元冻结在甲方指定的银行，双方办理房屋相关一切手续；三、办理房屋所有权过户手续所需交纳的一切费用由乙方承担，过户当日乙方应向甲方支付中介服务费5000元；……五、甲方保证上述房地产产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。甲方违约则双倍赔偿乙方房屋定金，如果乙方违约甲方则不退还乙方已支付的购房定金；……九、在签订本合同之日起甲方把房屋交给乙方使用，在甲方未得到余款之前，乙方不得恶意破坏房屋。协议签订后，二被告于日向原告出具《收条》，载明收到原告交来的柳州市航一路9号银海小区北区30栋1-3号、建筑面积为88.78㎡的经济适用住房（准购证证号为YH）房款150000元（其中包含50000元定金、100000元房款）。之后，被告于2014年2月中旬将房屋交付给原告使用。现双方对合同继续履行问题产生分歧，原告诉至本院，引起本案纠纷。另查明，案外人黄肖竑于日与柳州市经济实用住房发展中心签订《经济适用住房买卖合同》一份，由黄肖竑向柳州市经济实用住房发展中心购买位于柳州市航一路9号银海小区北区30栋1-3号的经济适用住房，准购证证号为YH，房款为211296元。&裁判原文节选【案号：柳州市鱼峰区人民法院 （2014）鱼民初（一）字第1422号】原告签订《房屋买卖协议书》时，已知晓被告星和公司为中介公司，合同中又未言明被告星和公司为房屋所有权人，且还约定了过户之日原告需向星和公司支付中介费，故按照中介市场的交易习惯，二者的法律关系符合居间合同的特性，本案案由应定为居间合同纠纷。不管该房屋所有权人与被告星和公司之间存在何种法律关系，原告与被告星和公司签订的上述《房屋买卖协议书》约定交易的房屋性质属经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”的规定，经济适用房在五年内不能上市交易。本案中，引起争议的交易物属于经济适用房，且房屋所有权人购买该房屋尚未满五年，而原、被告约定过户的时间亦仍在五年期限内，属上述部门规章及行政法规规定的禁止交易情形，故依法不应当上市交易。而且经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。对经济适用房违规交易，损害了经济适用住房所面向社会群体的公共利益，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。……（四）损害社会公共利益……”的规定，原、被告欲交易经济适用房的行为是破坏经济适用房设立初衷的，应当认定原告与被告星和公司签订的《房屋买卖协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求解除该合同，双倍返还定金，无法律依据，本院不予支持。另依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告星和公司应向原告返还购房款100000元及定金50000元；被告星和公司作为具有专业资质的房地产中介机构，在明知促成交易的房屋为经济适用房，且其土地使用权取得方式为划拨、在5年内依法不能直接上市交易的情况下，仍然为买、卖双方提供中介服务，应当对合同无效承担主要过错责任，故鉴于原告搬入房屋居住装修的必要性，结合其提交的装修费用凭据及原告自身的过错，本院酌情认定由被告星和公司向原告赔偿装修费4500元。对于原告的其他诉讼请求，本院不再支持。
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