世邦魏理仕吴杰 商业地产投资回报率不比住宅差_新浪房产_新浪网
世邦魏理仕吴杰 商业地产投资回报率不比住宅差
&&&商业地产投资回报率不比住宅差。&
&&这是一句100%遭到吐槽的废话。
&&可是各位，在吐槽之前，容我说完。
&&一铺养三代的至理名言深入国人的心，从90年代开始无数的实践也的确无数次地证明了商铺对于投资者的价值保障。
&&俗话说，买金买银买住宅，不如买个&铺头&养三代。商铺在地产界一出现就以&稳定的经营&和&超高的回报&等说词赢得青睐。
&&商业及住宅的投资回报分析
&&自2008年国家宏观调控剑指住宅地产，销售价格及扩张速度都难与往年相比的房地产企业就开始或主动或被动地转型商业地产。自那以后，全国各地以商业之名立项的地产项目如雨后春笋般竞相冒出。这几年，受&限购令&影响，商业地产继续&乱花迷眼&。在这个疯狂的过程中，投资者大多赚了个盆满钵满。
&&可是好景不长。在利益的驱动下，商业项目开发没有得到很好的控制，对商业品质的提升往往被遗忘。很多由住宅转型商业的开发商们继续延续住宅项目&短、平、快&的开发政策，以快速回收资金为首要目的。这其中不乏万科、绿地、龙湖等诸多声名显赫的企业。
&&无数的住宅底商承受着空前的煎熬，从市场数据来看，4%不到的投资回报率让天真的投资者后悔莫及。就连鼎鼎大名的万达也经历着万达运营之痛，金街同样难逃一劫。
&&尽管如此，但是全国商业指标统计来看，商业的投资回报率仍然高于住宅的投资回报率。
&&据不完全统计，北上广深四大一线城市住宅投资回报率平均值为2.0%，而商业地产投资回报率在8%左右，二三线城市略低。
&&具备高投资保障的商业特征分析
&&那么，购买怎样的商铺才是最保险的商业投资呢？
&&第一、具有绝对优势的区位；
&&国内成功的购物中心首先要有一个很好的地理位置。中国的购物中心与国外的SHOPPING MALL不同，即使私家车日益增多的今天，也未见郊区型的商业地产项目有成功的例子，目前成功的商业地产项目都在市中心。
&&第二、超大的规模，全方位的物业类型组合；
&&越来越多的政府都希望打造的是一个城市的综合体、城市的地标，从规模上提升城市的国际感。其实各个物业类型之间的关系非常微妙，比方说酒店可以带动商业，商场可以带动写字楼。同时商场、写字楼和酒店又可以带动周边的住宅，以及住宅可以带动商场的消费。这样才能相得益彰。
&&第三、精准的商业定位，包括合理的业态组合；
&&商业定位在当前商业地产中日益重要，但这个商业定位一定要与物业的规模相对应。消费者已经从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙，生活压力日益增加的情况下，购物中心应是一个人们放松心情，吃喝玩乐的地方。从而便要体现以人为本的服务和设计，比如商业项目的规划是否合理，建筑设计是否合理，停车位是否充足等等。另外大型的主力店、知名品牌的连锁商家，独特的经营环境和良好的经营手段都是保证商业成功运营的前提。
&&第四、统一的经营管理运营模式；
&&全部销售或部分销售的购物中心就像一盘散沙，开发商只有保留大部分产权才有责任去精心打理。统一的经营管理模式才是商业保值升值的有力保障。
)，最具投资价值的超级都会中心
&&2011年，随着长沙老火车北站棚户区拆迁完成，原开福区火车北站片区正式被长沙市政府规划定位为长沙金融生态区。总投资或将超过300亿元，建设规划面积达1828亩，并将其定位为立足长株潭、辐射全省、面向全国的区域金融中心。
&&富兴世界金融中心，则是富兴集团在长沙金融生态区心脏位置倾力打造的109万方华中最大规模、最全业态的超级都会中心，融合5A甲级写字楼、超五星级酒店、国际购物中心、跨洲际美食天地、城市藏品级豪宅五大复合功能，可谓&城中之城&。
&&其中近20万方的商业将打造为长沙最大的商业综合旗舰，提供顶级商务、休闲娱乐、购物体验一体化的生活模式，不仅能满足精英阶层的商务需求，又能将国际高品质生活与便捷性完美结合。开发商将自持商业的80%，以高度的信心和责任心走长期持有物业的良性发展之路。未来，富兴世界金融中心必将以其强有力的辐射能力，带动长沙整体商业布局的重大变革，为长沙再造一个都会中心。
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制造业投资下行压力大，创新驱动要敢于“顶天立地”
中国网时事评论员国家统计局9月13日公布8月份经济数据，总的来看，8月份国民经济主要指标有所改善，国民经济运行稳中有好。其中，8月规模以上工业增加值增长6.3%；出口增速加快，同比增长5.9%，进口增长10.8%，增速由负转正。（9月13日 国家统计局网站）国内外宏观经济环境依然复杂多变的大背景下，8月分工业增加值、进出口等部分经济指标有所改善，诚属不易！我们还需要清醒地意识到，当前经济企稳向好的基础尚不牢固，特别是扩大合理有效投资，增加有效供给方面，力度犹显不足。比如，投资下行压力不容忽视；8月份制造业投资增长2.1%，虽加快了0.5个百分点，但从1-8月制造业投资来看，尽管增长2.8%，但增速还是比1-7月回落0.2个百分点。我们知道，今年6月份，我国制造业投资多年以来第一次出现-0.3%的负增长，制造业投资下滑的问题值得高度重视。供给侧结构性改革是今年工作主线，目前，我国制造业投资占到全部投资的35%左右；制造业投资假如进一步下滑，必然会影响到稳增长、促就业，还不利于推动发展转型升级的补短板、增后劲。此外，制造业领域投资大体占到民间投资的一半左右比重，其实这也是抓民间投资增速回落这件大事的关键突破口。制造业是实体经济的“主心骨”，假如全社会尤其是民营企业不愿意去投资，没有信心，一味想靠地产来拉动，我们如何实现经济的整体升级换代，更谈不上经济结构、技术条件和对外竞争力的改善和提升。制造业投资不振，从一定程度映衬新形势下我国民企发展的诸多困难和问题。比如如何让广大民营企业用好用足中央关于发展非公有制经济的精神和政策措施“干货”，鼓励进一步坚定发展信心。又比如，怎么更好地明确政府“权力清单”，进一步放宽市场准入、简化行政程序，构建新型政商关系；怎么尽力缓解融资难、融资贵，创新投资模式，为增强民营企业的投资能力及企业发展降低制度性成本。以上这些，不光是促升民间投资“温度”的问题，其实也是供给侧改革的“破题”方向 。新公布的统计数据有个突出的亮点，当前我国高技术产业投资增长较快，1-8月份同比增长15.5%，比1-7月份加快1.3个百分点，比全部投资增速快7.4个百分点。只有让创新驱动成为发展排头兵，中国经济才能从转型升级中展示它的魅力与活力。创新是引领发展的第一动力。在G20杭州峰会上，习近平主席用一句精辟的话妙喻创新的重要性，“创新是从根本上打开增长之锁的钥匙”。党的十八届五中全会提出的五大发展理念，是中国改革前行的行动纲领。站在“十三五”的新起点上，中国制造要敢于让创新驱动“顶天立地”，把创新驱动作为发展主引擎，不断加大科技创新投入力度，持续强化转型升级，谱写“MADE IN CHINA”活力繁荣发展的崭新篇章。制造业投资提升不上去，主要与投资回报率低有直接关系，企业不知道该往什么地方投资。中国制造业领域之所以存在的比较凸显的“去库存”、“去产能”问题，主要还是创新强度不足，许多企业投资通道狭窄且拥挤，“悬浮”在轻纺、钢铁、水泥、煤矿、地产等低标产业，上顶不到天，下接不上地，一遇上实体需求低迷，盈利能力下降甚至是亏损。中国制造要敢于“顶天”，向科技创新要动力，面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求与服务国家大战略，瞄准“高、新、特”产业发展方向，不断把产业创新投资向价值链高端发展，在“中国制造2025”战略推动下，抢占未来前沿技术发展的制高点。应该说，中国制造在云计算、大数据、人工智能、3D技术、无人技术、机器人、新能源、新材料、以及生命技术与生命科学及医疗服务等未来技术研究开发上，潜力巨大并可以不断拓展。上天揽星辰，关注那些具有前瞻性、颠覆性和“杀手锏”的高科技创新前沿是一条路，中国制造也可以“立地”扎根，赢取发展先机和拓宽发展领域。这里说的“立地”，不是往低端钻，而是要通过优结构、降成本、补短板、抓对标方面来创新发展。敢于“立地”，就是要面向国家战略需求和市场需求，要面向国家“惠民生”领域。比如“三农”领域的农业生物工程技术、精加工和冷鲜物流等；又比如养老及健康中国战略，新医药开发技术、生物制药及器械技术、人性化智能及“互联网+”等；都有许多中国企业去努力打造创新创业的“福地”，不断推动产业转型升级和服务创新驱动。中国发展必须加强与世界融合，站在“一带一路”战略交汇点上，中国企业要从开放中要增长空间，包容共赢、联动发展。同样，中国制造的创新，要努力实现与“一带一路”有效对接，不断深化与沿线各国在产业科学技术开发和国际产能合作，共享发展机遇，促进合作共赢，进一步提升中国制造在国际的影响力与竞争力！
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制造业投资回报率下降，如何才能“绝地反击”？
民间投资以获利为根本目的，只有当项目存在合理回报预期的时候，企业才会投资。因此，民间投资反映了市场的真实投资意愿，是经济的内生投资需求，这种有利润约束的投资需求往往是有效的投资需求。
　　OFweek网讯：&今年以来民间投资、制造业投资持续下降，市场内生投资增长动力疲弱，投资下行压力不容忽视。&国家发改委副秘书长兼投资司司长许昆林如是说。　　我们先看一组数据：今年上半年全国民间投资低速增长只有2.8%，增速比1至5月回落1.1个百分点，比上年同期增速降低8.6个百分点，比2015年全年下降2.7个百分点。　　而制造业投资82261亿元，同比增长3.3%，增速比1至5月回落1.3个百分点，比上年同期回落6.4个百分点。受市场需求不足等因素影响，制造业多数行业投资增速普遍回落，在31个制造业大类行业中21个行业投资增速较1至5月有所下降。　　民间投资以获利为根本目的，只有当项目存在合理回报预期的时候，企业才会投资。因此，民间投资反映了市场的真实投资意愿，是经济的内生投资需求，这种有利润约束的投资需求往往是有效的投资需求。2012年以来制造业投资回报率下降，直接导致投资趋势性放缓　　长期以来，民间投资高度集中在制造业、房地产业，其中制造业投资占到民间投资约一半。因而民间投资下滑实际反映的是对制造业投资意愿的大幅下降，其中的原因是多方面的，但最根本的、最直接的原因是制造业投资回报率下降。　　为何制造业投资回报率会下降？　　制造业投资回报率影响着民间投资的活力，那么制造业回报率为何会下降？　　一方面制造业利润越来越薄。受到成本上升与国际市场竞争的双重挤压，中国制造业的利润率不断走低。人口老龄化、社会消费升级等因素也深刻影响制造业成本与利润。去年，工业企业的利润率降至5%左右，是近年来的最低点。与此同时，制造业还面临着严峻的产能过剩问题，特别是钢铁行业、汽车行业、家电行业及风电设备、太阳能光伏发电用多晶硅等行业。可以说，当前产能过剩已直接导致制造企业&去库存&压力加速聚积。问题严重性还在于，在高库存情况下企业仍要把产品源源不断推向市场，应收账款大增，反过来又影响企业资金流及利润。　　传统产业产能过剩比例　　另一方面制造业回报率与其他行业回报率的&剪刀差&越来越大，比如能源、金融、交通等行业的利润率一直处于高位。在这样的情况下，民间资本开始&逃离&制造业，大量资本&脱实向虚&，转入股市、楼市和期货市场等，追求更高的资本回报。
责任编辑：zhangwuqiang
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世邦魏理仕黄蔚：商业地产投资回报率不比住宅差
来源：新浪商业地产
作者：肖彦春
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图为世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚
&&新浪乐居讯&（编辑 肖彦春）在风起云涌的2014年商业地产市场，总有一家商业地产开发企业蒸蒸日上，总有一个楼盘成为全新标杆。马上买房乐之新浪乐居2014北京商业地产&金路标&大奖评选已于4月16日正式启动，新浪乐居特邀世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚女士为大家解密北京商业地产的机遇和前景。
&&&今年我认为最显著的趋势是商业地产向多元化发展。越来越多的政府都希望打造的是一个城市的综合体、城市的地标，这几个业态之间的关系非常微妙，比方说酒店可以带动商业，商场可以带动写字楼，同时商场、写字楼和酒店又可以带动周边的住宅，以及住宅可以带动商场的消费。&世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚如是说。
&&世邦魏理仕是在美国纽交所上市的500强房地产顾问公司，一直专注研究全球商业地产市场。世邦魏理仕华北区董事总经理黄蔚表示对北京的商业地产市场信心十足，北京作为世界排名第二的门户城市，前景广阔，北京的写字楼和商场供不应求，商业地产的投资回报率不比住宅差。对于商业地产的个人投资者，她建议可以投一些房地产的信托或基金，通过汇聚大家的力量，把手里的资金能够积累起来，看准形势来投，比如可以考虑一些像国贸这样蓝筹型上市企业的股票。
&&以下为采访实录：
&&新浪乐居：大家好，本次我们请来了世邦魏理仕北区董事总经理黄蔚黄女士接受新浪乐居的专访。首先请您简单介绍一下世邦魏理仕的企业状况、定位和今年的发展规划？
&&黄蔚：我们是全球最大的商业房地产顾问和投资公司，也是在纽交所上市的一家美国的500强企业，我们其实是入选华尔街日报的&全球最受尊敬的雇主的榜单&且我们本行业排名第一。目前CBRE还有自己的基金(CBRE Global Investor)，旗下管理大约900亿美元的资产。
&&讲到我们公司的定位，虽然是顾问公司，但是我们定位自己还是在商业地产领域当中的专家，不是说所有地产都做，只针对商业地产。
&&我们全球的CEO在今年提出公司的目标，是希望与世界500强百名之内的公司能一起竞争(虽然我们已经是500强公司了)，但希望我们不只是行业里的领袖，也希望我们成为全球和综合领域的佼佼者。这是我们全球CEO的愿景，希望把我们引向那个方向。
&&在北京，我个人的目标是做北京商业地产顾问行业的领导者。我们实际上在过去几年，在某些领域已经凸显了世邦魏理仕在商业地产的领导者地位，我们希望借着这个机遇，能够全面发展，稳固北京市场的领先者地位。
&&新浪乐居：世邦魏理仕在整个商业地产业内现在已是领导者的地位，为了能向更好、更深的方向发展一定离不开好的合作伙伴，能不能介绍一下咱们主要的合作伙伴有哪些？
&&黄蔚：我们的服务范围很广，整个商业地产全产业链里面，每一个节点我们都可以提供服务，简单说，我们的客户分成投资人和开发商，以及终端用户两种类型。投资人和开发商都很容易理解，我们在中国合作的开发商包括像远洋地产、首创、吉宝、恒基、嘉里九龙仓等。我们在中国第一个项目就是在北京的国贸，现在还继续跟国贸合作，针对其商场重新定位等方面的提供服务。在上海有上海中心，它目前是中国第一高楼，我们被委托做物业管理和租赁代理服务，在这些领域与我们合作的都是最顶尖的开发商。
&&终端用户方面则分为租户和业主两方面，租户方面基本上是世界500强公司，我们有一个部门叫全球企业代表，其职责就是与国际知名的大企业合作，比如大家熟知的微软，是作为我们主要的合作伙伴，谷歌，还有最近大家比较热议的特斯拉，这些都是我们全球的合作伙伴。
&&另外，像终端用户还有自用型的业主，比如在北京的五矿大厦，我们既帮他们做物业管理，又服务五矿大厦的业主，他们有些会议的安排，我们也会提供服务。我们的客户群还是非常广的。
&&新浪乐居：世邦魏理仕能在业内做到领导地位，相对于同行来说，最大的优势是什么？
&&黄蔚：世邦魏理仕最大的优势我觉得有两点，第一点是我们全球的品牌，作为商业地产的领导者，我们搭建了一个很大的平台，针对房地产开发的所有流程，从买地、建楼、运营一直到再进入房地产资本市场，整个这个过程，我们都提供服务。这个平台有很大的优势，就是我们的业务线很广，有上游的估值的服务，有策略开发的服务，中游的有市场运营、物业管理，最后到下游的投资，把这个项目重新融入到资本市场，整个这个过程我们都提供服务。因为对很多客户来讲不只是一个领域需要服务，他们和世邦魏理仕是战略合作伙伴的关系，我们给他们提供的是综合的一体化的服务，就是一条龙的服务，我们在各个领域都有专业知识和经验，这个我觉得是我们第一大优势。
&&第二大优势就是我们的人才，世邦魏理仕拥有很好的人才库，我想也是因为我们有这么一个品牌，我们有很好的客户，很好的平台，所以对于吸引人才这方面，世邦魏理仕的优势就在于此。在过去几年我也跟很多不同的同事、精英打过交道，也在当中学到很多东西。我自己的体会是，它是房地产行业人才聚集的地方，精英在一起，自然就会培养出更好的精英。对于我们的客户来讲很简单，这个项目给到你，我要知道谁来做，这一点就是世邦魏理仕的第二大优势。
&&新浪乐居：请您做一下自我介绍好吗，介绍一下您在商业地产的从业经历？
&&黄蔚：我是1997年加入世邦魏理仕的，当时这个公司还叫CB Richard Ellis，之后经过很多年的并购，才演变到今天的CBRE。那个时候北京的商业地产不是很成熟，我从1997年一直到2006年，一直在做办公楼领域的交易管理方面的工作。2006年，负责世邦魏理仕重新组建我们的业主客户代表的团队、租户代表的团队，从2008年开始，把业主代表和租户代表进行整合，重新把业务做大，进行发展。到了2012年开始做北京分公司的总经理，今年开始做华北区的董事总经理。
&&实际上在过去的17年中，我负责的绝大部分写字楼这种产品，同时我认为它也是我们北京分公司的支柱业务线，做得非常好。从去年开始做北京分公司的董事总经理，我就接触很多不同的业务线，对整个房地产的运营有了更深的理解，并且从今年开始也接触了不同的领域。所以我自己的体验是，我觉得公司人才济济，因为在过去十几年当中，虽然我一直在北京做，我接触到的客户和同事，其实是来自五湖四海的，经常跟香港、新加坡，甚至印度的同事交流，我们可以了解到不同的文化、不同的市场，还有更深、更细的运营战略和策略，这些都是学习的机会。并且我们也跟不同的同事了解他们怎么样去运作项目，有什么样新的理念在里面，因为现在客户的要求越来越高了，不仅仅是说我找个地方那么简单，可能这当中涉及到很多策略在里面，有些甚至是企业的策略，但有些是属于房地产本身的策略，还有一些是现在大家比较关心的办公环境的策略，这些都是新的趋势和新的方向。这些对于我现在作为华北区的董事总经理是很好的知识和经验的积累，同时也建立了自己的人脉关系。
&&新浪乐居：您主要负责过哪些北京写字楼项目，参与了哪些环节，能举例说一下吗？
&&黄蔚：实在太多了。比如北京的CBD，按照过去几年我们统计了一下，我们在这个区域负责的项目大概有26个，其中有16个是咨询类的项目，咨询类的项目包括大家都比较熟悉的中国樽项目，为国贸做商场定位，国贸大厦就是现在的三期最高的楼，当时我们做的是市场推广的顾问，大概有16个都是顾问类型的。还有一些是属于租赁类型的，大概有9个租赁项目，其中有财富中心，现在在执行的PICC的人寿保险大厦，嘉铭中心、中海广场，现在在做的华贸的顾问中心，是华贸整个商街。
&&物业管理做得也比较多，做了四个项目，环球贸易中心、北京国际中心、世纪财富中心和IFC，都是在CBD。
&&销售类型的项目，如惠普大厦，去年为其做的交易。
&&所以在CBD，我们服务的范围很广，这26个项目，还不包括我们作为租户代表，我们作为租户代表在CBD负责的项目更多，包括银行、会计师事务所，高科技的等等。
&&所以你这个问题比较大。我想简单回答的话，我们是CBD区域唯一一家负责这么多业务的公司。
&&新浪乐居：去年电商、差异化、体验性都成了零售商业地产的热门关键词，旅游文化地产的关注度也极高，传统商业模式也正发生着革命性的颠覆，您认为2014年商业地产的核心词是什么？
&&黄蔚：我们理解商业地产包括的几个方面，写字楼、零售物业、工业地产，还有酒店。但凡是商业的使用地块都可以做成这几个业态。你刚才讲到的去年大家比较关心的电商，还有旅游地产是跟酒店挂钩的，其实今年大家很关心的是养老地产，但是这个相对复杂，因为中国现阶段还没有一个成熟的养老地产。还有一个大家比较关心的是跟电商挂钩的，因为电商是直接对零售物业地产产生竞争，但是它对哪个行业有触动作用呢？就是物流地产，因为它需要仓储。所以今年大家非常喜欢讨论的是物流地产。我们了解到很多以前做住宅的开发商，现在都在说要不要做物流，以前在做写字楼投资的一些投资人，也说现在想去做物流。所以今年物流地产是一个大家都比较感兴趣的话题。
&&另外一个就是综合体，综合体现在是开发商比较热衷去研究的产品，为什么说是综合体呢？以前很简单，是卖住宅，带底商，后来觉得写字楼回报率比较高，就去做写字楼，这两年政府拉动内需，从投资的经济模式转到消费型的投资模式，所以大家觉得零售物业会不错。我们也觉得零售物业也会非常好，过去几年大家都去看零售物业。但实际上越来越多的政府都希望打造的是一个城市的综合体、城市的地标，这几个业态之间的关系非常微妙，比方说酒店可以带动商业，商场可以带动写字楼，因为写字楼里有成千上万的人这办公，中午和晚上的消费，所以商场可以带动写字楼。同时商场、写字楼和酒店又可以带动周边的住宅，以及住宅可以带动商场的消费。这几个之间的关系非常有意思。
&&这几年大家讨论的越来越多的是综合体，今年我觉得可能要做的越来越多的是零售物业。所以我觉得应该是多元化发展吧。
&&新浪乐居： 2014年楼市动荡，商业地产风起云涌，作为商业地产的顾问机构是怎么看北京商业地产目前的状况和未来的前景的？
&&黄蔚：我个人非常看好北京的商业地产，因为有需求在，我昨天看到普华永道他们叫做《机遇城市》第六天的调研，是从2007年开始做今年已经是第六期，报告针对全球的城市做一个排名，有十个纬度，中国选了三个城市，香港、上海、北京，在今年的报告当中(应该是针对2013年的)，北京作为门户城市，全球排名第二，超过香港和上海，门户城市第一名是伦敦，第二名是北京。作为最有影响力的城市，北京还是排名全球第二。所以我对北京是非常看好，因为需求是存在的。我们做了这么多年，商业地产的动力来自哪里呢？来自写字楼的租户，写字楼的租户如果要扩租，说明它的业务比较好，需要扩张，才会对写字楼有需求。中国企业现在进入平稳的发展，不像前几年有大规模扩张，可是需求还是有的。另外有一些企业没有进入中国，也是想进来的，比如特斯拉，新能源汽车的这样一些企业，是希望进入大城市进行扩张的。
&&除此之外就是品牌，零售业的品牌，有很多是没进入到北京的，很多都先选择上海作为第一个开店的地方，然后才会来到北京。所以我对于整个商业地产是非常看好的，整个北京都处于供不应求的现状，写字楼是，商场是，酒店可能是相对来讲比商场、写字楼稍微平缓一点，因为现在商务活动比较大，我认为北京平均酒店的入住率是不错的。需求在哪里，发展的就在哪里。
&&新浪乐居：刚才您也谈到商业地产分类比较多，整个运作也比住宅要更复杂，投资回报周期也更长，风险更大，那么从世邦魏理仕的专业角度来看，如何才能扩大商业地产的投资回报率？
&&黄蔚：其实我觉得商业地产的投资回报率应该不比住宅差，这是肯定的，只不过住宅是快钱，因为它对于现金流的回收是非常有帮助的，所以对开发商初期资本要求不高。这是第一点。
&&第二点，商业地产需要有运营能力，但是咱们中国的开发商有商业地产运营能力的不多，因为经验少。但是不能说商业地产的投资回报率不高，我觉得是蛮高的，但是在于我们怎么样去运作这个商业地产的项目，因为通常来讲，一个商业地产的投资规模(如果在北京的话)，应该是在二三十亿以上的，比如CBD核心区域内十几个地块，我相信大家投的都是在50个亿，甚至有些楼我了解到已经上百亿了，所以投资量非常大，不会短期内收回成本，是需要我们对资产进行更好的管理，使资产升值，而不是单纯在当初投的那几十亿上。有一个好的运营团队，会把资产几十亿变成它应该有的价值，甚至上百亿的产品，那个时候你可以通过各种手段去处置，可以通过交易的手段，可以通过信托，也可以通过上市做REITs，现在中信在尝试做这个 & 运用各种手段，给投资人带来各种回报。但是问题在于，中国的投资商缺乏这样的概念，最简单的例子，讲市场的推广，弄一个驻场，几个员工坐等客人上门，那是错的，你要走出去，现在政府都要走出去招商引资，何况是我们做租赁呢。其次是物业管理，物业管理团队也很重要，不是简单的风火水电等几方面，而是有服务在里面，这个团队做好了，资产就提升了。
&&对零售物业来讲，更复杂。零售物业本身要从前期的定位设计开始，否则就像我们看到长安街上的很多mall，走进去是空的，销售都不是很好的。就是由于在前期定位的时候出了问题。还有推广团队，因为商场的运营比写字楼复杂，不是说有个租赁团队、有个客户团队、有个物业团队就好了，还有推广、广告、宣传、活动，要吸引人来。
&&购物中心的运营相对就更加复杂了，我们现在有多少中国的开发商有这个团队来做这个事呢？关键的问题是，你要让你的资产升值，而不是贬值，如果你把这个资产卖了，像做住宅一样，它就很难再升值了。
&&要让资产升值，有很多无形的东西，比如你的租户，打个比方，这个大楼里面有三个投行，高盛、瑞银等等，它本身就是无形的资产，就可以给物业提升很多价值，作为投资人来讲，肯定都想买，甚至想高价买。这就是把资产做到位，有这么多投行在里面，现在北京找不到第二家这样的产品。我相信把资产做到位，其实也不用很长时间，有些人说要看20年，我觉得我们就说五年以后、十年以后，我们怎么样把这个资产翻一番、两番、三番，如果有好的团队、有好的策略，是可以做到投资回报率很高的。
&&我们也发现现在北京有许多好的办公楼产品，受到不少基金、投资人，甚至有股权基金的青睐，他们都想在北京投写字楼产品。根据世邦魏理仕环球研究部的最新报告，北京金融街地区的写字楼租金全球排名第三、CBD是第四。但是开发商也很明白，即使今天高价卖给你，明天也不可能用同样的价钱买回来。大家都看好北京的写字楼市场，租金高回报高，但是现在可投的项目很少，因为开发商都愿意长期持有。
&&新浪乐居：现在房企开始争相布局开拓商业地产了，但是从大众投资的角度来看，因为它不像住宅产品，投资和回报都相对复杂，普通大众对商业地产并不熟悉，投资比较谨慎。作为业内专家对广大投资人有什么建议和警示？
&&黄蔚：我们更多是针对机构投资人，机构投资人的规模会相对比较大一点。对于个体投资人，我建议他可以参与一些房地产基金，因为现在有一些房地产基金是会把一些散的个人投资人的钱募过来，做一个大的资金，然后一起投到好一点的商业地产，因为他们比较有经验。对于个人投资者来讲，就很难去判断，而且资金也很难达到一定规模，国内的零售物业不像香港，确实你可以在铜锣湾买一个小商铺，马上就可以赚钱。但是在北京如果你在王府井买一个小商铺，是不一定就有回报的。
&&所以个人投资者我建议投一些房地产的信托或者基金，通过汇聚大家的力量，把手里的资金能够积累起来，因为商业地产的资金规模肯定有一定的门槛，或者可以考虑一些上市企业，比如像国贸，我们知道它肯定是蓝筹型的企业，可以投它的股票。
&&新浪乐居：不同物业业态的商业地产适合的投资人有什么不同呢？
&&黄蔚：我们刚才讲写字楼，写字楼是大家都觉得很有信心的，因为需求强劲，租金坚挺，空置率很低，写字楼是对于各个层面的投资人来说都想投的产品，机构投资人也想投，开发商也愿意投，个人现在也有一些散卖的小的项目都可以去做，这是一个比较受普遍投资人欢迎的产品，因为它相对运营起来的成本比较低一点，比较简单和直接。
&&零售物业地产，复杂程度会多一些，如果它是购物中心，不太可能给到个人投资者机会，因为购物中心都是统一业态安排的，个人投资者可能有机会进入到社区型的零售物业，社区型的商业，比如底商，但是其实风险也不小。
&&现在也有一些机构投资人也愿意做这种社区型物业，比如香港有一个专门投资社区型物业的，就是把社区型物业重新包装，把资产提升。
&&还有我们熟悉的百货，不太可能给到个人投资者机会，还有奥莱这些，都是机构投资人将来接手以后，或上市，或转手。
&&零售物业我个人觉得最好是有经验、有运营能力的开发商，比方说像太古、像凯德茂等，他们知道怎么做，了解这个产品定位是大众化的、还是年轻人的；或者某一些业态的品牌还可以吸引进来，他们具有这个号召力，品牌就会跟进来；而且商场的整体布局也很重要，知道哪一层应该卖什么，这个不像社区型的零售物业，隔壁是足疗，这边就是美发，比较简单。
&&酒店就更不太适合个人投资人了，因为酒店的复杂程度更高，而且回报率更低，因为酒店通常是三年一小修，五年一大修，不可能一张床或者一个家具用十年，甚至破损了还在用，所以它的维护成本非常高，回报率会很低。
&&再有养老地产也是不太适合个人投资，因为现在还不成熟。工业地产也不适合。所以对于个人投资人我觉得有两条路，一条就是关注写字楼，但是长远来讲，中国的写字楼运营模式，开发商也逐渐从散卖向持有运营开始转变。第二条路就是考虑一些基金。
&&新浪乐居：从企业的角度来说，现在不少商业地产开发企业大规模盲目开发商业地产，但是因为经验不足，都深陷国内商业地产同质化泥沼难以自拔，作为顾问机构对这种盲目行为和现象有什么看法和专业建议？
&&黄蔚：因为我负责写字楼项目时间比较长，就写字楼产品来讲，我认为开发商容易陷入的并不是同质化的问题，而是过于追求外表、外观，而放弃功能性。其实写字楼产品本身是讲究功能性的，并不是讲究美观的。因为对于租户，写字楼的业务是很直接的，不像商业、零售业这么复杂。写字楼产品建完之后不是拿来欣赏，而是提供给租户使用的，所以实用性就很重要：首先产品的平面要易于进行分割，如果租户是一个银行，要做一层的交易、贸易，不会分割成隔断的，而且是开放式的，贸易楼层(也就是交易大厅)所需要的技术指标是要达得到的；如果租户是一家律所，则需要分割成很多小房间，且一通到顶，保证它的私密性。还有IT公司，也有不同的需求。
&&所以首先定位很重要，要能满足不同租户的要求，而不是外面很好看。然而在某种程度上，是要求有共同点的，四四方方、柱子比较少，进深要合理。因此我们不要求我们的客户去追求极端差异化，做出来一个外表非常漂亮，进去一看并不实用的产品。事实上是有这样极不成功的案例的。因为国内有些开发商没有商业地产的运营经验，认为只要建造一个高大上的楼宇就一定可以租到很高的价钱，其实不然。
&&我们打个比方，国贸大厦三栋楼都很相似，三期和将要入市的三B还是一样，包括内部空间的布局，但是它很成功。另外一个成功的要素是它打造了一个综合体，有酒店、有商场、有写字楼，但是写字楼是盈利最大的产品。从1990年到现在的2014年，从来没有追求过很大的差异化。当然它也有突破，就是在技术方面，在空调、在能源的储备方面，还有提供更舒适的办公环境，比如天花板的高度，什么样的地板，新风量等等，各个方面在技术上都有突破。我对国内开发商的建议是，不要单纯追求差异化，一定要考虑到写字楼定位是什么样的，是否能满足租户的需求，是否能提供舒适的办公环境，这样将来物业的价值才能体现。
&&购物中心则需要有特色，北京的购物中心分为两种，一种是室内的大型购物中心，比如新光、东方广场，另一种是三里屯village和蓝色港湾是属于室外互动比较多的，有点像上海的新天地。但是华北区域开设这种购物中心，在一定程度上会受到天气的制约，如果冬天去三里屯和蓝色港湾，是有挑战的，春夏季会感觉很舒适。
&&现在零售物业分成了几种业态，一种是传统的百货公司，一种是现阶段大家青睐的购物中心，还有奥特莱斯以及社区型的商业。其实大家最近比较关心的可能就是购物中心，因为它是消费者越来越认可的一种产品，得益于它自身的规模以及可以为消费者带来全天的购物、餐饮和娱乐的体验。有些购物中心确实存在你刚才说的问题，定位不到位，造成很多mall实际上是空空荡荡的，没有人去逛。我们定义的购物中心首先是规模要在五万以上，如果达不到就不能达到人们逛街的欲望，下次就不去了。
&&第二，购物中心是综合的业态，通常来讲会安设电影院，因为电影院会很吸引人流，是一种娱乐的体验，因此要把fashion，娱乐、餐饮结合在一起，让消费者玩一整天，这才是好的产品。但是我们观察到，很多开发商理解为位置好我的mall就一定能赚钱，以为我靠近地铁就很能赚钱，并不是这样的。最重要的规模和定位，其次是要做什么样的业态，如何吸引人流。绝大部分不成功的mall其实都有一个共同点，一个是规模效益没有，一个是展示面很差，人们看不到，人们看不到就没人去。购物中心其实是相对复杂的产品。
&&新浪乐居：现在很多购物中心都在做主题，从专业角度来看，您建不建议大家都来做主题？比如华润五彩城、大悦城经常举办各种主题活动。
&&黄蔚：活动肯定是要做的，商场特别怕的就是什么宣传、活动都不做，商场是必须要做的，每到一个季节就要做。现在中国没有真正能做shoppingmall运营的团队，因为shoppingmall涉及到的还有市场推广，除了广告之外，还有一些主题活动，要有互动，这是商场必须做的，否则就不会吸引人来。说到主题，我的理解还有另一层意思，比如侨福芳草地是定位在艺术、甚至有些另类的主题，它里面的艺术品并不是普通人完全能够欣赏的，是很猎奇的一种东西。它定位的商业的品牌、店铺的品牌，也是相对高端的，比如有一个自行车品牌，是大家平时找不到的，还有一个特斯拉的汽车展厅。他们把这些很特别的东西融入到整个商场，做的很成功。因为大家去逛商场，希望得到一种放松，体验一种新鲜，而不是满眼望去都是衣服。
&&购物中心一定要有一些新鲜东西，比如三里屯冬天还是有很多人，因为它不仅有一个精品酒店，它的南区还有年轻时尚的品牌，一栋就可以做成一个旗舰店，比如优衣库，再加上它还有电影院，这几个互动就很不错，比较吸引年轻人。当然，它还有一个酒吧街的传统文化深入人心。当然我们说mall销售最好的是新光，很大因素得益于地铁的优势和综合体优势。蓝色港湾也是基于欧陆小镇的设计理念和定位。所以我觉有不同的主题是必须的。
&&新浪乐居：是不是可以这样理解，这种优质主题可以给购物中心贴一个标签，表明自己的品牌，增加辨识度和知名度。
&&黄蔚：作为购物中心，一定要给客人一个理由，为什么要到这里来？因为这跟写字楼不太一样，写字楼针对的是企业上班的，满足的是企业的需求，然后再考虑员工的需求，商场则要满足两方面的需求，最主要的是消费者的需求，然后是商家。因为消费者来，所以商家才来，所以最主要的是消费者为什么要到这来来消费，肯定是有原因的。
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对于投资客而言，地王频出意味着调控到来的可能性变得更大，广州楼市上方悬着的“达摩克利斯之剑”随时都有可能掉下来。
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