借名买房有风险&法律保障物权人
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原标题：借名买房有风险 法律保障物权人　　随着《中华人民共和国物权法》的出台以及各地限贷、限购政策的颁布，“借名买房”这一现象频频发生，由此引发的纠纷屡见不鲜。 　　“借名买房”，顾名思义是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。因不动产登记具有公示公信的效力，因此在现实中真实买房人亦即真实物权人的权利，常因非登记所有权人而受到侵害。 　　近日，北京第二中级人民法院审结一起因“借名买房”而产生的所有权确认纠纷案。李某、杨某系夫妻关系，二人女儿李某某与汪某于日登记结婚。因李某、杨某在外地工作且已退休，无法在京申请贷款购房，因此，2009年12月，李某、杨某以女婿汪某的名义，购买一套北京市房山区商品房，购房定金及首付款均为李某、杨某提供。在《房屋所有权证》中载明，此房于日登记为汪某单独所有，并于日全部抵押给银行，贷款金额为25万元。抵押贷款一直由李某、杨某通过将款项转入汪某账户的方式进行偿还。房屋自2009年底交付后一直由李某、杨某居住使用至今。现二老之女李某某与汪某婚姻关系破裂，李某、杨某诉至法院，要求汪某将房屋过户至自己名下。 　　根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记具有公示公信的效力，不动产登记的所有权人，应为不动产的权利人。法院认为，根据李某、杨某提供的证据及双方当事人陈述的争议房屋占有使用情况，能够认定李某、杨某与汪某、李某某之间存在由李某、杨某出资、借用汪某之名登记的借名买房合同关系。 　　根据查明的事实，本案争议房屋购房合同签订、付款、贷款均形成于北京市住房限购政策颁布之前，因此双方关于借名买房约定并未规避住房限购政策，系有效合同，故法院对于李某、杨某的诉讼请求予以支持。反之，为了逃避国家政策或者达到非法目的的借名买房行为，将不能得到法律的保护。(经济日报记者 席 悦 纪灵筠)
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借名买房在法律上怎么算
借名买房在法律上怎么算
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你好,有风险,建议慎重,房产以登记为准。
您好,这个是有一定的风险的,建议您谨慎。。。。。。。。
你好,房屋产权以登记为准。。。。。。。。
你好,一般是谁买的是谁的,但是也要具体问题具体分析。
只要处理得当 不会有任何问题 法律是不反对的
不违法且证据充分的,会被支持。建议来电咨询
您好 完善您的问题方便律师解答
您好 没有其他证据的 房子一般以登记为准的
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借名买房法律问题研究
【摘要】：随着社会的不断发展,房价的持续攀升,越来越多的人喜欢把买房作为一种投资方式,并且越来越重视房子的产权问题。但是与此同时,涉及房屋产权的纠纷也层出不穷,需要我们用法律解决矛盾,做到定分止争、物尽其用。法律往往滞后于社会发展,很多问题在法律中没有具体规定,出现法律空白,以至于各地法院遇到此类问题后裁判不统一。原因在于,不同的法官对案件进行的价值判断不一样,权衡的利益点不一致。本文涉及的借名买房问题就属于法律无明文规定的情形之一,需要对此问题好好加以研究,用以解决因借名买房而引出的各类纠纷,维护交易安全与交易秩序。借名买房是指借名人实际出资购买房屋,并将房屋登记在出名人的名下。其中,前者为实际购买人,是房屋的真正权利人,没有权利外观可供社会大众所知晓;后者为名义登记人,是房屋的名义产权人,拥有合法的权利外观,让第三人能够知晓权利的状态与变动。这样就出现了一个结果,房屋的产权名实相分离,在两种权利相冲突的情形中,到底优先保护哪一方的权利,在涉及第三人利益的情况下保护何者的权益?这是本文所要解决的问题,亦是本文的精髓部分。本文一共分为四部分,第一部分主要论述了借名买房的含义,其与虚假购房的主要区别,对借名买房的五大原因进行了分析,探讨了借名买房潜在的四类风险。第二部分涉及借名买房行为的效力问题,包括借名买房合同的性质,其为无名合同,与委托合同最为相似;借名买房合同的效力分为有效与无效两种情况,一般情况下,不违反法律法规强制性规定、不损害社会公共利益的借名买房合同有效,严重规避法律、政策的借名买房合同无效。第三部分是全文最为重要的内容,主要论述了借名人与出名人的关系,分析了借名买房中实际购买人享有事实物权,而名义登记人享有法律物权,解决了借名人与出名人之间的产权归属问题。第四部分主要讲述了借名买房中借名人与第三人的关系,提出了保护善意第三人合法权益的措施。
【关键词】：
【学位授予单位】：西南政法大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2014【分类号】：D923.2;D923.6【目录】：
内容摘要6-7Abstract7-10引言10-11一、概述11-16 (一)借名买房的含义11 (二)借名买房与虚假购房的区别11-12 (三)借名买房的原因12-14 (四)借名买房存在的风险14-16二、借名买房合同的效力16-21 (一)借名买房合同的性质16-18 (二)借名买房合同的效力18-21三、借名人与出名人之间的关系21-27 (一)法律物权与事实物权22-24 (二)借名人与出名人之间的产权归属24-27四、借名人与第三人之间的关系27-31 (一)借名买房中保护善意第三人的理论基础27 (二)借名人与善意第三人之间的产权归属27-28 (三)对借名买房中其他权利人之保护28-31结语31-32参考文献32-33致谢33
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借名购房的法律风险分析及防范
来源：未知
【编者按】：借名购房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义进行房屋登记的行为。在我国,有些人不具备购买某类房屋的资格，如经济适用房或者已经拥有住房的居民为规避&限购令&，或者防止露富其等他原因而故意以他人名义购买房屋。诸如此类的借名购房现象在现实中屡见不鲜,随着近几年房屋价格大幅上涨,因借名购房引发的纠纷也层出不穷,笔者就司法实践中借名购房的效力认定及借名购房的法律风险进行简要分析并提出相应的防范建议。
　　一、借名购房的成因
　　实践中，实际出资人以他人名义购买房屋，通常有下列原因:
　　1、规避法律或者政策
　　借名购房往往是实际出资人借登记购房人之名钻法律或政策的空子，这是借名购房最常见的情形。比如，政府为了解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房、两限房等保障性住房。购买该类住房需要一定的资格，实际出资人不具有要求的资格，而登记购房人具有资格购买。又比如，为了投资买房，针对过高房价，许多政府出台了房屋限购政策。为了避开限购令的限制，一些购房者采取了借名购房。
　　2、贪图便宜享受优惠
　　购房人身份的不同决定了在购房时能否享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。因商业贷款的利率远高于公积金贷款利率，没有资格申请公积金贷款的人，于是借用亲友名义办理公积金贷款。又比如，单位集资建房的，价格优惠，非单位人借用单位员工名义购房，并支付该员工一定的转让费。
　　3、简便手续减少税费
　　房屋是不动产，不仅价值大，而且每次转手均需办理登记手续。比如，为了避开将来可能开征的遗产税，父母以未成年人的名义购买房屋，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节。
　　4、其他原因
　　实际出资人借名购房有的是为了达到某种特殊目的。比如，有些政府官员或者企业家不愿意露富，就将房产登记在亲友名下。又比如，丈夫用夫妻共同财产为二奶购买房产，房屋登记在二奶名下。
　　二、借名购房协议的效力认定问题
　　1、如果房屋是一般的商品房，除了违反法律强制性规定外，一般认定合同有效
　　合同法奉行合同自由原则，任何人有权根据合同法有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定的民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或政策的行为，双方自愿签订的借名购房合同应具有法律效力。这里又可分为两种情形：第一种情形，借名行为自始至终不违法。比如父母为避免将来过户手续繁琐、缴纳税费，以孩子名义购买房屋。第二种情形，借名之初违法后违法状态消除。如为了规避三套房屋限购令而借名购房，当发生纠纷时限购令取消，则应根据&有利追溯&原则处理，认定合同有效。即虽然先前的行为在行为时不符合当时的法律或政策的规定，但如果后来的法律或者政策对此作出了调整，先前的行为符合法律政策了，并且相关各方都有利，就应当依新法或者政策承认其合法性并予以保护。实际出资人可以以双方所签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
　　2、借名购买经济适用房等保障性住房的合同效力
对于该类合同的效力，目前不同法院尚有不同认识。有的法院认为实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律、行政法规强制性规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应认定无效。对此，笔者持保留意见。确定合同是否有效，一是考虑&法律、行政法规&的范畴，应限定在全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；二是将强制性规定分为管理性规定和效力性规定。管理性规定指取缔一些违法行为，对违法者加以制裁，但并不否认其行为在私法上的效力。效力性规定指不仅要取缔违法的行为，对违法者加以制裁，而且对其行为在私法上的效力也加以否认。
有的法院则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律、行政法规的合同才属无效，而关于经济适用房的相关规定从位阶上看并非是&行政法规&，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。对此，笔者也不敢苟同。根据《合同法》第52条第4项规定，损害社会公共利益的，合同应确认无效。在我国民事法律规定中，对社会公共利益的保护历来十分重视。不具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房，侵害了其他有资格购房人的合法权益，损害了社会公共利益，合同应为无效。但如果具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房，因没有损害社会公共利益，则借名购房合同应认定为有效。
　　还有的法院考虑到如果判决借名合同无效，实际出资人要求退还的房款是当初买房时的价款，这对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之借名人会获得房价上涨带来的巨大经济利益。因此，在实际出资人能证明双方存在借名购房的关系时，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决颇为尴尬，尴尬之处在于房屋所有权人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。笔者认为，当事人权利瑕疵的产生，应该说是当初选择规避政策的必然结果。
　　三、借名购房合同的法律风险
　　在很多人看来，借名购房似乎是一种规避政策、&曲线购房&的有效方法，且这些购房者中也不乏节省了很多购房成本的人，但是通过一个个鲜活的案例，投资者广为效仿的借名购房也存在极大的法律风险。
　　1、在房价大幅上涨的诱惑下，有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系，基于信任关系，双方有的不签订协议，仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名购房的关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名购房的关系和支付购房款的事实，在借名购房合同无效的情况下，实际出资人也无法取得房屋产权。
　　2、物权登记具有公信公示效力，有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明，记载了名义产权人的姓名，对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中，使得利益受损。
　　3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度，登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人，并办理过户手续。即使借名合同有效，但因为对外登记的物权是属于登记购房人的，第三人出于善意购买房屋，支付了合理对价，并已办理过户手续，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。
　　4、被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋，就会在房屋产权登记部门留下记录，在银行也会有征信记录，即使以后房屋过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。
　　四、借名购房合同的风险防范
　　在借名购房前，实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名购房，建议双方签订书面协议，明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有，登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证，如银行转账记录、收据收条等，在出现或者可能出现纠纷时，出资人好尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。
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