商业地产产权40年到期后要怎么办？
办办网了解到，根据国家规定，普通住宅的70年产权，而商业地产产权年限只有40年，因此许多商用房业主芒刺在背。40年后商业地产产权会不会被国家收回?如果没被收回使用权又归谁?这成为不少人关注的问题。专业人士阐述道：“物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。”
物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议
商住房目前行情
近年来出现一种常见的社会现象，不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售。不仅如此，在北京、上海等城市，由于价格和限购政策，大量刚需人群同样选择购买商业性用房用于自住。
办办网市场研究院通过市场调研了解到，去年春节之后，商住房价格大幅下降，目前每平方米的价格已经快和2009年业主购买一手房时的价格持平了，相对而言，普通住宅要稳定一些。
在北京、上海、广州、成都等诸多城市，常常在市场里看到许多“商住两用”项目在售，每月成交量数额有几百套，市场处于稳定状态。但毫无例外，这些“商住两用”项目并不拥有普通商品住宅的70年产权。
根据我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。
根据办办网提供的数据显示，写字楼和商业营业用房的施工面积占了非住宅房屋施工面积的59%。办办网市场研究院首席分析师管海明预测道，未来将有更多持有非住宅地产的业主面临土地使用权到期的困扰。
商业地产产权如何续期，是否“有法可依”？“法”又在哪里
商业地产产权如何续期，是否“有法可依”？“法”又在哪里?
根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
在未来，政府将商业地产产权如何续期等具体问题写进法律，这样就让业主不再为产权续期的问题而烦恼了。
办办网微信公众号
本文由永久免费的商业地产平台——办办网提供更多资讯请访问办办网：（找办公室上办办网，办公室的办哦！）
* 联系方式：
* 验证码：商业用地40年期限临近 如何续期尚属法律空白
中国在1988年正式确立国有土地有偿使用制度，随着一些商业用地最高使用年限40年的临近，届时如何续期、土地附着物、构筑物该作何处理等法律空白，皆在宁夏案例中暴露无遗。
法律空白凸显
这种状态下，土地使用权证上的终止日期日已过。
日，吴忠市国土局向吴忠市政府发函请示收回吴淑芳在该地块的使用权。4月8日，吴忠市政府批复收回吴淑芳国有土地使用权，依据的是《土地管理法》第五十八条第三项：&土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的&；以及《暂行条例》第四十条：&土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。&
日，吴忠市国土局发布了对该地块的注销公告。
被一纸文件收回土地的李万珍夫妇至今未弄明白，土地使用期限到期后该如何续期？
据中国人民大学常务副校长、中国法学会民法学研究会会长王利明介绍，《物权法》已明确规定住宅用地在最高70年产权到期后将自动续期，但对于商业用地，却尚无明确的法律规定。
目前，只有《城市房地产管理法》规定了土地使用者续期的两个条件，之一是&应当至迟于届满前一年申请续期&，之二是&除根据社会公共利益需要收回该幅土地的&。
但即便如此，由于&社会公共利益&范畴存有争议，在是否续期上，政府仍然握有更大的行政自由。
&在法律未明确的情况下，如果双方在土地出让合同中对续期问题作出明确约定，应以合同为准。&王利明说。
以吴忠该案为例，双方出让合同第二十五条提出续期的两个条件，和《城市房地产管理法》的规定相同。
第一个条件，吴淑芳认为自己并未违约，因为她在2012年一直申请续期，但第二个条件颇有争议。
在宁夏回族自治区政府出具的行政复议决定书中，吴忠市国土局称，吴淑芳的确申请了土地使用权续期，&但由于不符合城市规划，该宗地拟用于同心街拓宽、绿化带占用和拆迁户安置，因此不能续期&。
涉案地块的拆迁规划项目为老城区改造，据吴忠市城乡规划和环卫综合管理局副局长马明军介绍，该地块的初步规划为公租房和绿化带建设。
令李万珍夫妇困惑的另一个问题是，商业用地到期不能续期且政府回收时，地上附着物、构筑物、建筑物该如何处理？
根据《土地管理法》规定，只有在&为公共利益需要使用土地的&及&为实施城市规划进行旧城区改建&两种情形下，政府收回国有土地使用权时才&对土地使用权人应当给予适当补偿&，并不包括&使用期届满&和&未申请续期或者申请续期未获批准的&，且也未规定对地上附着物、构筑物等财产的处理方式。
而《暂行条例》则规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
这部1990年实施的法规，至今未作修改，已被许多专家学者广为诟病，认为与《物权法》等法律相冲突，在保护权利人私产上观念太过陈旧。
王利明认为，目前这个问题得不到应有重视，是因为鲜有类似案例出现，待商业用地大量到期时，可能会引起更多矛盾。&应该在以后的修法中，明确细化对地上附着物等财产的处理方法，到底是恢复原样还是保留现有，以及对权利人如何进行合理补偿都值得探讨。&
吴忠市政府法律顾问、宁夏昊德律师事务所律师徐建华认为，吴忠市政府从未提出要无偿取得涉案土地上的建筑物及其他附着物所有权。根据双方的出让合同第二十八条规定，对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。
但吴淑芳的代理律师、北京市才良律师事务所律师王令则认为，吴忠市政府在土地到期前作出了征收决定。所以，政府必须要对吴淑芳有所补偿，且不是按残余价值进行补偿，而是应该按照征地拆迁的标准进行补偿。
让李万珍不平衡的是，当初买下其他7亩地的&散户&均获得了拆迁补偿，而花180万元购买42亩土地使用权的自己，却面临被政府无偿回收的结果。
在自己的土地使用权被注销后，吴淑芳曾向宁夏回族自治区政府申请行政复议，但被驳回。之后，吴淑芳对吴忠市政府提起了行政诉讼，日，吴忠市中院作出裁决，判决吴淑芳败诉。吴淑芳不服判决提出上诉，目前该案正由宁夏自治区高级人民法院审理中。
如今，商地到期后的连锁反应已经出现，吴淑芳在该宗土地上注册的两家企业均处于停业状态，两公司员工近百人的安置难题待解，9000万元贷款无法处理导致其母公司面临资金链条断裂危险&&42亩商业用地何去何从，将在司法判决后最终定谳。
.cn/china/.shtml
特别提醒：如果我们使用了您的图片，请作者与索取稿酬。如您不希望作品出现在本站，可联系我们要求撤下您的作品。
“洋猪肉”围城，“猪周期”变革在即。冯永辉认为，猪肉进口量猛增与猪周期的变形互相影响、互为诱因。...
每日经济新闻
中国目前还有55%的生猪由年出栏500头以下的养殖散户来提供。而在美国，目前80%以上的美国生猪由规模化猪场提供。...
每日经济新闻
热播古装剧《锦绣未央》的原著小说被曝出涉嫌抄袭200余部网络小说作品，令舆论一片哗然。尽管是否构成侵权，还需要从法律专业角度进一步认定，但如今的...
互联网直播业将进行身份认证登记；全国个体工商户实现“两证整合”；以贿赂等不正当手段取得广告发布登记的将面临处罚；资产评估行业首部大法对评估机...
欢迎关注每日经济新闻APP
Copyright (C) 2016 每日经济新闻报社版权所有，未经许可不得转载使用，违者必究。
北京: 010-， 上海: 021-， 广州: 020-， 深圳: 9， 成都: 028-城市土地70年产权到期后怎么办？周其仁表示，1987年以前土地买卖是要刑法伺候的，遇到改革开放，我们学香港，英国皇家的土地处置办法：使用权转让，所有权不转让，并将租赁期定为70年。可是70年租赁期到期后，产权如何衔接？续约补地价如何进行？改革如何继续？中国的改革现在两只鞋，一只已经脱下来了，一只鞋还悬着。这是渐进改革带来的必然结果，只能慢慢来。
以下为文字实录：
周其仁：城市土地70年产权到期后怎么办？这是非常有意思的问题，我们都会关心，这反映中国改革的特点：急就章。是渐进改革、危机改革。危机过不去了，上火了，就急改一把。
历史地看，70年不变比没有70年好多了，因为当时1987年以前的法律大家可以去看，土地不准买卖不准租赁严格到刑法伺候，没有办法怎么办？多少年来社会主义意识形态，土地不能交易，交易就会两极分化，有人无立锥之地了。建国以后，法律、意识形态、人们的观念就是土地不能作为商品，可现实情况是外资台商进来了，都盖上厂房了，怎么解这个扣？
幸亏开放了，看其它国家是怎么处理的，标准私有制买卖、永久买卖模式觉得很难学，一看香港比较好学，因为香港也是中国人的地方，香港土地当时是英国女皇的，女皇在英国，要这个地干嘛？这个地如何处理？套用英国皇家的土地处置办法。英国皇家对土地处置非常有意思，英国皇家有很多皇家资产，但没现金，想花钱，但怕背上出卖祖宗产业的骂名，英国皇家很聪明，找到一个办法，把土地批租出来，即使用权转让，所有权不转让。如这块地租给你999年，给999年的土地使用权出一个价，土地价格就是这么形成的。女皇把这套制度引到香港，香港的土地制度也是这么过来的，香港最早的土地合同有999年的租赁期，但后来租赁期越来越短，为何？因为英国当年在城市化没有高速发展起来的土地地价变化很小，999年跟700年、500年没什么区别，等到市场化加速地价变化很快，一下出让999年对地主不合算，短一点合算。
到香港时，城市化、工业化很有苗头，租赁期就缩短了，99年、79年。再到后来有一个新的因素加进去，1997年香港回归，回归就不能签到回归以后，所以后来的土地到日前3天终止，3天后就给中国了。我们急急忙忙派土地考察团把这个学回来，即70年的合同。回来后还开会讨论，当时觉得70年挺长，因为当时还有一个主导的思想意识形态是不同意你转让，要短一点。据我所知，开始在内部讨论住宅租赁期就50年，一律50年。后来报给国务院，国务院领导同志说了一句&这太短了吧&，因为领导同志这么一说就涨了20年，70年。工业用地50年，商业用地40年，住宅用地70年，形成体制。
1987年土地法是这么改的，当时觉得想得挺远，没想到很快也过了，从1987年到现在已经有20多年了，很快。所以这在《物权法》起草时变成一个问题，那么多老百姓买了房子，理论上有土地到期的，到期以后，土地连同上盖全部收回归政府。业主有什么权？业主可以把建筑材料拿走，那是你的，你到另外一个地方建去。这岂不是天下大乱？后来学香港解决租赁土地到期以后的衔接问题&&你有优先续约权，续约的时候要补地价，补地价有一个优势，加一笔钱，有一个补地价的机制。
我们在《物权法》起草时，把这个学回来，吵了一天后，意见有分歧，最后通过了第一条：现在所有买的房子到期后你有优先续约，只要你还要别人就不能要，你不要别人可以要。但补地价没有说，你要，但要付多少钱不知道。所以中国改革现在两只鞋，一只已经脱下来了，一只鞋还悬着。这是渐进改革带来的必然结果，只能慢慢来。中国老百姓的想法是咱们人多，到时都不干，基本打的是这样的算盘。我想这是朴素的法治思想，最后还得通过法治程序把有关的利益、计算形成预期，不要到70年再处理这个问题，之前把这个扣解开，以后才知道怎么办。
延成150年、300年，都是可以的。因为我们不是殖民地，我们不需要1997年回归，我们就是中国人，没必要学殖民地的做法。我的看法是既然这么走了，就继续走，渐进改革最重要的是不断地前进，一停所有矛盾就会爆发出来。
《学者观察》栏目聚集当今活跃在市场的一流学者对于市场逻辑的观察与思考，是最接地气的调研与判断。
本栏目恪守市场的逻辑，坚持从市场的角度出发解读当下的商业世界，致力于推动中国商业环境的改善，并对当下的商业问题提供权威性的判断，并为市场发展提供方向性的意见。
本栏目为中国企业家网精心打造的核心栏目之一，欢迎学术界名流为共建商业文明提供更多的独立见解。投稿信箱为：，请来信时将#换成@。
京ICP备号　京ICP证130457号