中国最早房子产权个人占比20%还是30%
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从三次房地产泡沫看中国的房地产还能笑多久？
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目前，中国的股市真可谓是红旗招展，人山人海，但是若论疯狂程度，股市还不是深圳房地产的对手。6月1日，深圳市规土委公布的成交数据显示：5月份新房共成交6106套，环比增长50%，同比增长140%；成交均价为28487元/平方米，环比增长8%，同比增长18.8%。都说，&上帝欲使之灭亡,必先使之疯狂&。如此疯狂的房地产之后会发生怎样的故事呢？第一段：20世纪中期美国房地产泡沫大家都知道美国东北部历来都是美国经济最发达的地区之一。 20世纪上半叶，工业革命为美国东北部贡献了不少的美元与富翁，也贡献了不少污染。与之相比，佛罗里达州气候宜人，空气清新，迅速成为了美国人民的冬季度假圣地，不仅如此，佛罗里达的房价一直远低于美国其他州，发展潜力与低房价使得很多人瞄上了这里的房子，于是乎人们争先恐后地将美元砸在这块美丽的土地上。随着投资者的增多，房价也在不断地上涨，有数据显示：从1923年到1926年，佛罗里达的地价上涨了5倍多，与地价相比，房价更疯狂：有的房子一年内价格翻了4倍。而佛罗里达当地的银行放宽了贷款条件更是在已经很火爆的房地产市场上浇了一瓢滚烫的热油，据说地产商甚至把海底的地皮也卖了出去。当房价贵到不能再贵的时候，当该买房的人都买了房的时候，房价便停滞不前甚至有所下滑，当人们心中&房价一定会上涨&的信念被现实打破的时候，抛售的狂潮就开始了。雪上加霜的是：一场飓风毁掉了佛罗里达13000座房屋，地中海果蝇毁掉了整个佛罗里达的农业。1926年底，因房地产泡沫而繁荣的佛罗里达开始崩溃，成千上万的人破产。然而灾难并没有就此止步，随后的1929年，这场始于佛罗里达的经济飓风终于刮到了华尔街，黑色星期四来临。第二段：20世纪90年代房地产泡沫二战以后，经过20多年的发展，日本迅速成为世界第二大经济强国。与之相比，曾经的大哥-美国则深陷泥潭。于是乎，美国与日、德、英、法共同发布声明，宣布介入汇率市场。这之后，日元迅速升值。投资者对美元的不信任以及对日元的看好使得大量资金涌入日本，再加上日本政府实行了金融缓和政策，这些都使得日本拥有了大量过剩的流通资金，大量资金涌入了股市和房地产。有趣的是，这时候的日本人也相信&土地不会贬值&的神话，种种因素使得地价极速飙升，当时东京的地价总和甚至可以买下整个美国。不差钱的日本人在民族主义的鼓励下走出国门，大肆收购国外尤其是美国的房地产，美国媒体惊呼：这是日本第二次入侵美国。但是好景不长，当泡沫多到一定程度，而且没有足够大的泡沫覆盖原有的泡沫时，真相开始令人担忧：国外资本纷纷撤资，房地产价格暴跌，个人破产，银行倒闭，并遗留下来高达6000亿元的坏账……而美国则利用这些资金大力发展互联网，继续领跑全球经济。这次的房地产泡沫对日本的破坏性远胜于两颗原子弹，直到现在，日本都没有完全恢复。第三段：1998年东南亚房地产泡沫1998年的东南亚金融危机也来源于房地产泡沫。首先看一下罪魁祸首-泰国，泰国政府为了刺激经济，放松了对经济的管制，然而增加的私人贷款并没有如政府想的那样流入到生产部门，而是大部门跑到了房地产市场上；随后为了弥补财政赤字，泰国政府放松了对资本账户的管制，大量外国资金流入泰国。这些外资进入泰国后，也大量流入到房地产领域。从1989年到1996年，短短7年间，泰国的住房贷款总额增加了5倍多。再美的泡沫也是会碎的，1995年底，随着泰国股市出现下跌，大量国际资本撤出泰国，于是灾难发生了：仅1997年下半年，房地产价格缩水近30%。此时灾难并没有停止，金融飓风随后袭击了马来西亚、香港等地，1998年金融危机爆发。回顾这几次的经济泡沫，我们会发现几个共同点：1.人们相信土地有限，所以房价只会上涨并不会下跌2.房子的投资意义大于使用价值3.大量资金进入房地产，银行等投资者也不甚冷静和清醒4.整个经济的繁荣依赖于房地产投资再看看现在的天朝，怎么发现有点像呢？（参考自中国经济网、策划界、新浪博客、房产中国等，图片来源于网络）
文章来源：2015年中国房地产行业市场现状及发展趋势分析【图】_中国产业信息网
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2015年中国房地产行业市场现状及发展趋势分析【图】
& & 一、行业发展现状& &&一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大& &&2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。商品房销售温和回暖 资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理房地产开发投资增速持续下行 资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理& &&国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于 100 为景气空间，低于 100 为不景气空间。该指数在去年年中在 95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年 5 月国房景气指数 92.43，创下了 1997 年指数创立以来的历史低值。国房景气指数创新低 资料来源：国家统计局，中国产业信息网整理& &&政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015 年 6月十大城市可售面积 9769.27 万平方米，比去年底今年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015 年 1-5 月房地产开发投资资金来源累计 45966 亿元，同比下降 1.6%。& & 相关报告：智研咨询（ ）发布的《》& &&二）相关政策密集出台，国企改革步伐加速。& &&今年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台， &1+N&国企改革文件出台的预期逐渐加强。近期国企改革相关文件密集出台
时间 部门 文件
2015 年 5 月 8 日 国务院、发改委 《关于 2015 年深化经济体制改革重点工作的意见》
2015 年 5 月 25 日 国资委 《2015 年度指导监督地方国资工作计划》
2015 年 6 月 5 日 中央全面深化改革领导小组会议 《关于在深化国有企业改革中坚持党的领导加强党的建设的若干意见》、《关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产流失的意见》 料来源：政府部门网站，中国产业信息网整理& & 三）房地产行业国企占比高，运营效率相对较低& &&从房地产行业来看， 国企改革对于房地产行业意义重大。 地产行业当中国企占比较大。房地产行业 A 股上市公司 166家，其中央企 13家，地方国企 63家，两者加起来占全& &&部房企将近一半。 从 2014 年各项财务数据来看，国企也占据了房地产企业当中重要地位。截止 2014 年底，中信房地产 A股上市公司总资产 34864 亿元，其中央企总资产 6501 亿元，地方国企 9759 亿元，国有权重占近 4 成；从营业收入和净利润的角度来看，国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在 4成以上。房地产板块当中国企占半数 资料来源：WIND，中国产业信息网整理房地产板块总资产国有权重近 4 成 资料来源：WIND，中国产业信息网整理& &&虽然从数量和各项运营权重来看，国企占据了房地产行业上市公司的半壁江山，但是，从运营效率来看，国有地产企业运行效率却低于行业平均水平。ROE方面，整个行业告别了高利润时代，ROE整体呈现下滑态势，但国企 ROE 始终低于行业均值。2014年行业平均 ROE是 12.4%，国企 ROE为 11.4%，低了 1 个百分点；费用率方面，国企费用率略高于行业均值，2014 年行业平均费用率 8.7%，国企为 8.8%。从运营效率来看，国企有较大提升空间。房地产国企 ROE低于行业均值 资料来源：WIND，中国产业信息网整理房地产国企费用率略高于行业均值资料来源：WIND，中国产业信息网整理& &&四）国改注入优质资产，提高企业运营效率& &&国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资产注入与整合，二是提高企业运营效率。国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期 资料来源：中国产业信息网整理& &&优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想象空间。& &&此外，薪酬改革、股权激励能够将管理者的利益与公司利益相绑定，增强公司市场活力和市值管理动力；混合所有制改革、引入战略投资者同样能够提升国企活力，增强企业竞争力。& &&二、房地产行业长期展望：需求和盈利拐点探析& &&1）老龄化进程加快，影响房地产需求释放& &&我国出生率大幅下降，预期寿命稳步提升。源于我国长达数十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的37&降至2013年的12.08&，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100年内将会持续上升，在年突破80岁，达到85.3岁。我国出生率持续下滑 资料来源：WIND，中国产业信息网整理我国预期寿命大幅提升 资料来源：WIND，中国产业信息网整理& &&由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。我国 65岁以上人口抚养比加速上涨，1964年至 1990年年均增长 0.0007%，1990年至 2010年年均增长 0.002%。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，2013我国60岁以上人口抚养比为 22.8%，2050年和2100年分别为 74.9%和 89.7%，增速明显超过美国及世界平均水平；根据预测，2050年我国60岁以上人口抚养比将超过2013年的日本。人口老龄化已经成为我国不得不面对的问题。& &&2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱& &&国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段 资料来源：中国产业信息网整理2013年主要国家城镇化率 资料来源：世界银行，中国产业信息网整理& &&我们以人均国民收入和第三产业占GDP比重两个指标进行对比分析。2013年，我国人均国民收入6560美元，城镇化率53.73%；美国、英国、德国等发达国家人均国民收入在6000美元附近时，城镇化率均在70%以上。2013年，我国第三产业占GDP比重为46.8%；主要发达国家第三产业占比在50%附近时，城镇化率基本都在70%以上。长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，并且统计方式可能存在一定的误差，造成我国的实际城镇化水平存在低估可能。& &&户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别，使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看，城镇化率将会保持快速增长，但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。主要国家人均国民收入一致时城镇化率比较
& 人均国民收入（美元） 年份 城镇化率%
中国 6560 2013 53.73
日本 5840 1977 75.90
韩国 6480 1990 73.84
美国 6290 1972 73.62
英国 6770 1979 78.32
德国 6510 1975 72.56
俄罗斯 5860 2006 73.07 资料来源：世界银行，中国产业信息网整理主要国家第三产业占 GDP 比重一致时城镇化率比较
& 第三产业占 GDP比重%
中国 46.80 2013 53.73
日本 51.34 1970 71.88
美国 61.22 1970 73.60
韩国 47.46 1988 70.26
英国 55.07 1970 77.12
法国 56.83 1970 71.06
德国 48.24 1970 72.27
俄罗斯 48.65 1994 62.47 资料来源：WIND，世界银行，中国产业信息网整理& & 3）土地供应偏紧，价格涨幅较大& &&我国土地供应整体偏紧。2003年至2013年，我国房地产企业购置土地面积仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。& &&土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。2004年至2013年，土地平均购置价格年均复合增长率15.07%，同期商品房销售均价年均复合增长率9.69%。土地平均购置价格占商品房销售均价的比例由26.62%上涨至40.97%。购置土地面积和商品房销售面积 资料来源：wind，中国产业信息网整理40个主要城市供应土地占地面积及同比增速 资料来源：wind，中国产业信息网整理土地平均购置价格（元/平米） 商品房销售均价（元/平米） 土地平均购置价格/商品房销售均价
& 土地平均购置价格（元/平米） 商品房销售均价（元/平米） 土地平均购置价格/商品房销售均价
2004 722 2714 26.62%
2005 739 3168 23.33%
2006 990 3367 29.39%
2007 1124 3864 29.09%
2008 1177 3800 30.96%
2009 1607 4681 34.34%
2010 2054 5032 40.82%
2011 2006 5357 37.45%
2012 2077 5791 35.87%
2013 2555 6237 40.97%
年均复合增长率 15.07% 9.69% _ 资料来源：wind，中国产业信息网整理& & 4）租金回报率偏低，投资属性减弱由于主要城市房价上涨较快，租金回报率持续下滑。2008年以来，北京、上海、深圳等主要城市租金回报率下滑幅度均在30%以上。 2014年6月，一线城市租金回报率均在2.5%以下，已明显低于一年期存款利率。 2013年，我国整体租金回报率约为2.66%，和主要国家相比处于较低水平。房价的过快上涨明显透支了商品房的投资价值，房地产投资属性减弱。主要城市二手住宅租金回报率 资料来源：wind，中国产业信息网整理2013年主要国家和地区租金回报率 资料来源：中国产业信息网整理& & 三、2015年房地产行业发展趋势分析& & 由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计 2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势，一线城市的反弹幅度将明显超越二、三线城市。房地产市场主要运营指标回顾与预测
& & & & & & & & & & & &
年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015E
商品房销售面积同比增速%
15.3 12.2 23.2 -19.7 43.6 10.1 4.9 1.8 17.3 -7.6 10
商品房销售额同比增速% 26.9 18.5 42.1 -19.5 75.5 18.3 12.1 10 26.3 -6.3 10.7
房地产实际投资完成额同比增速% 20.9 22.1 30.2 23.4 16.1 33.2 27.9 16.2 19.8 10.5 8
新开工面积同比增速%& 10.6 15.1 19.4 2.3 12.5 40.7 16.2 -7.3 13.5 -10.7 -7 资料来源：中国产业信息网整理& & 1、房地产多元化经营趋势加快& &&在传统住宅行业面临拐点的前提下，房地产企业多元化经营趋势明显加快。房企的多元化经营一方面围绕房地产的不同业态进行布局，包括商业、养老和文化旅游地产。另一方面，房企积极参股或控股其他行业，实现主业的多元化或彻底转型。由于行业的竞争力度逐渐加大，中小房企的多元化经营趋势将加快。未来，我们预计大型房企的转型也将逐步落地。房地产多元化经营趋势加快 资料来源：wind，中国产业信息网整理& &&2、楼市需求仍未见顶，一线城市具有强支撑& &&从行业潜在需求层面，人口结构是决定房地产市场长周期趋势的关键因素，历经了 2014年楼市全方位调整后，人口红利拐点已然成为一个老生常谈的话题，但根据我们的分析逻辑框架，尽管住房需求顶点已渐行渐近，但人口结构调整需历经漫长的过程，短期内年龄结构的变化并不足以使得当前楼市需求的根本驱动因素发生反转，而且时代观念的转变促使婚房需求延迟释放，中国第三次婴儿潮（）带来的结婚登记顶峰仍将产生足够的增量，我们仍坚信过往十年中推动楼市快速发展的市场刚需群体仍处于对于住房需求支撑阶段的高点，人口红利在未来 5-10 年内仍将是市场需求的正向驱动因素。适龄购房人群处于长周期的高位 资料来源：Wind、中国产业信息网整理目前仍处于结婚登记顶峰阶段 资料来源：Wind、中国产业信息网整理& &&城市化是住房市场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了&大城市化&的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面， 年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态，而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。重点城市近十年人口净流入量 资料来源：Wind、中国产业信息网整理一线城市 年土地供求状况 资料来源：Wind、中国产业信息网整理& &&3、政策羁绊解除，改善型需求盛筵开启& &&根据马斯洛人类需求层次理论， 当某一层级的需求被满足后人们便会去追逐更高一个层级的需求，而不同时期受制于经济发展水平、受教育程度等的影响，社会群体对不同层次需求的迫切程度不尽相同，当前我国正处于财富集聚、需求层次加速分化的阶段， 少数富有群体需要拥有更好的房屋来满足其对于社交和社会尊重的需要，同时我们认为当前股市迅速升温产生的财富效应将进一步激发财富人群对于高品质住宅的追求。住房需求层次模型 资料来源：中国产业信息网整理少数人群掌握财富比例迅速增加
地区 最富有的10%人口占全国财富比例（%）
2000 年至 2014 年间变化幅度（%） 地区 最富有的10%人口占全国财富比例（%）
2000 年至 2014 年间变化幅度（%）
俄罗斯 84.8 7.7 德国 61.7 -2.2
中国香港 77.5 11.9 新加坡 59.6 -6.4
美国 74.6 0.0 加拿大 57.0 -4.5
印度 74.0 8.1 芬兰 54.5 -0.5
瑞士 71.9 -1.5 英国 54.1 2.6
中国大陆 64.0 15.4 法国 53.1 -3.3
韩国 62.8 9.6 澳大利亚 51.1 0.0
中国台湾 62.0 7.7 日本 48.5 -2.5 资料来源：2014年全球财富报告、中国产业信息网整理& & 4、增量到存量的时代接力& &&存量房市场规模扩大是房地产市场成熟的一个重要特征， 在房地产市场发展较为成熟的欧美日等发达区域，存量房作为房地产交易的主体，占市场总量 80%以上，而我国目前存量房的交易额规模仅占总体交易额的 25-30%，当前大部分地区仍主要依靠增量带动发展，同时也意味着未来存量市场发展具有广阔的空间。各国二手房成交占比 资料来源：中国产业信息网整理& &&随着一线城市建设用地供应数量的减少，未来不可能再提供更多的土地资源用于城市建设，与此同时，二三线城市库存高企现状决定了其中期仍处于库存消化阶段，地产白银时代由新增开发主导过渡到存量房主导已成大势所趋。从市场角度来看，存量时代是否到来的重要判断标志是房地产市场的一、 二手房成交量比值，当前一线城市的二手房交易已然超过一手房交易规模，可以认为一线城市已率先进入真正意义的地产存量时代。重点城市二手住宅周度成交面积 注：重点城市包括：北京、深圳、天津、杭州、南京、成都、青岛、苏州资料来源：Wind、中国产业信息网整理& & 从政策角度来看，存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点，&330 地产新政&中二手房营业税免征期由5 改2，对于盘活存量房源起到积极作用，近期重点城市二手房交易明显放量，已到达历史较高水平。综合以上分析我们判断，继一线城市之后，二、三线城市受迫于供需结构的变化，将在 5-8 年内逐步完成增量市场向存量市场的转移，房地产销售在经历一轮快速增长后，存量时代正悄然来临。二手房交易营业税调整情况
出台时间 免征年限 满免征年限 未满免征年限
2005.6 2 免征 差额计征
2006.6 5 免征 差额计征
2009.1 2 免征 差额计征
2010.1 5 免征 差额计征
2011.1 5 免征 全额计征
2015.3 2 免征 全额计征 资料来源：中国产业信息网整理& & 5、地产量价齐升，可能重回13亿规模& & 由于房地产行业对于宏观经济的支柱作用，未来我们认为至少存在一次降息或降准的政策，信贷宽松对于地产行业供需两端的将会产生极大的刺激作用。同时，在需求端行业的合理需求仍然存在，开发商推盘动力仍然充足，我们认为2015年商品房完成13亿平米的成交量将是大概率事件。& & 价格方面，2014年12月份百城住宅的均价为10542元/㎡，同比下降了2.7%，环比下降了0.4%。2014年整个四季度百城均价的价格同比呈现下跌的趋势，我们认为这主要是开发企业抓住政策的有力时机通过&以价换量&积极去库存造成的。& & 我们对于部分不同城市房价未来的走势进行了测算，通过该地区人口流动情况以及人均住宅用地供给量两方面来进行衡量，人口流动性反应了该地区目前以及未来一段时间需求量增加值的大小，采用了常住人口的净增加率指标，因为只有常住人口才有购房需求，而短期流动人口不会增加有效需求；另一方面从供应量方面来看，以当地年度住宅用地成交面积/当地常住人口平均数，得出人均供应量。通过结合该两组数据可以得出未来房价更有上升潜力的城市，通过数据可以发现，乌鲁木齐、呼和浩特、银川、长沙等城市房价最难以上涨，而北京、上海、青岛、深圳等城市上涨潜力较大。房价上涨潜力城市分布图 资料来源：中国产业信息网整理& & &我们以新开工面积滞后12个月作为市场的供应量，减去各期的商品房销量，发现2014年末房企的库存水平已经达到与2012年相同的水平。根据2012年行业周期的轮动，我们认为2015年地产行业的库存水平将会下降，主要动力来自需求端的复苏。& & &而在需求端，经过2014年的相对低迷也会形成一定的有效需求，加之政策的驱动，2015年行业的需求将会比较旺盛，因而，房价将会继续攀升，一二线城市尤其是核心一二线城市上涨幅度可能较高。近3年住宅库存情况图资料来源：中国产业信息网整理
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2015年中国房地产市场20个重大趋势预测分析
来源： 责任编辑：huangzhimin
日前,世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长下调至7.4%,并预计年的GDP平均增速将下降,其中,2016年将降至7.1%。分析人士罗百辉认为,每一次中国经济陷入下行周期之时,跟着就由调整转入上行,时间多则2-3年或短则1年半,中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、的政策刺激,让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫,平稳度过。
过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙,即使是经济与政策及政治三大背景不同环境,这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。
中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示“楼市可能迎来最困难时期。”
王小广说,楼市下行,政府不会再来一次不负责任的泡沫,那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年,而这期间的房产市场可能会起伏不定,但总体来说是全面下行的。初步预测,包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期,会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。
国家统计局发布数据显示,9月份70大中城市房价环比无一上涨,除厦门新建商品住宅价格环比持平外,其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降,创下了历史纪录。分析人士亦表示,最近一年买房的人大部分都亏了。
现在来看,2014年已进入最后两个月,那么2015年房价会跌吗?金模地产网特约专家对中国房地在2015年的走势进行了详尽的预测,总结出20条重大行业预测结论。
1.未来供给面趋收缩,投资活动趋保守,新开工收缩,2015年供应下降5%。
房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。
数据显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,同比增长11.5%,增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。
针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题,任志强此前认为,不是所有的库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,比如鄂尔多斯这样没人的地方,库存就一直都消化不了,但在全国统计中,库存总量会逐渐累积起来。
“从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降,而且应该还是在上升的。”
从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房,2012年计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,“这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”
任志强提到,在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套,意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。
2.行业库存去化周期在年底出现改善迹象。
前几年各地热衷于开发房地产,如今,楼市供应速度已快于销售速度,而住房库存也悄然翻倍。
统计显示,截至今年8月末,商品房待售面积56160万平方米,与低点时相比,增幅达到86.4%。过去两年多,全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比,最近4年来,全国商品房库存增加了约190%。
截至8月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。
近几年来市场供应量迅速上升,主要由3个原因所致。首先,为应对危机,2008年国内释放大量流动性,但由于实体经济不振,大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。
其次,日,我国推出了调控楼市的“新国八条”,祭出限购和限贷政策,并使得全国40多个城市开展限购。受此影响,投资房地产的形式也发生了变化,从直接购买房产过渡到购买房地产等。这些资金又进入房地产开发投资领域,成为供给资金。
第三,从2011年开始,地方政府对土地财政的依赖程度明显提高,土地出让的速度加快,使得供给端的增长速度很快。
3.资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年
根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位,意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015年房价平稳。
预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验,新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。
4.2013年开始,中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。
自1998年住房制度全面改革以来,中国住房市场化程度不断提高,住宅投资增速明显,住房供给规模快速增加。年,中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元,年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善,人均住房面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。
在城镇商品住房市场不断发展,居民住房水平不断提高的同时,我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来,保障性安居建设加快推进,住房保障受益群体持续扩大。
截至2012年年底,中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难,覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务,到2015年年底,全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难,城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。
届时中国住房市场结构会发生很大变化,政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。
但未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
5.土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
近年来,相对于土地保有量大的城市,不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时,也正在践行大规模的旧城改造。
随着之前众多城市旧改项目的经验总结,人们已经普遍意识到,旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合,而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值,往往通过商业早期传递给市场。
中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》,明确耕地保护优先原则,将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模;严禁在流转农地上建设、高尔夫球场、会所等。
目前,中国土地开发强度总体偏高,建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上,多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。
今后,人口500万以上特大城市的中心城区,除了生活用地及公共基础设施用地,原则上不再安排新增建设用地。但是,何谓“生活用地”,是否包括商品房用地;“原则上不再新增供地”如何执行,成为房地产市场的最大悬念。
6.2015年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%,以下第7点成其理由。
7.历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015年2季度及以后。
8.按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿。
9.大重点城市数据显示,2015年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。
10.中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5线城市及三四线城市,近年来逐步进入市场发展的平稳期,限于高基数,我们预期2015年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
11.房价预计2015年2季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015年2季度之后回暖,预计重点城市2015年的房价低点环比调整幅度在5%以内。
12.存量住房户均超过1套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6亿套,6.2亿间,合计209亿平米。
13.国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体,开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。
14.进入地产“”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径
纵览各国/地区开发商发展历程,可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。
15.开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市
基于我们详细数据挖掘结果,40个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如、、广州、深圳、南京、厦门等城市。
16.从产业发展角度看,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。
纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化,坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则“船小好调头”,更容易实现跨领域多元化.
17.达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代
而同时,美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例,及中小型公司跨行业多元化案例出炉。
18.传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”
从价值链角度来讲,开发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向,就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。
19.传统大国经济体中,土地持有开发商都是以国内市场为主,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产
在大国经济体中,开发商还是以资产持有的产业发展道路为主,价值链要素更加注重土地获取,资金杠杆为土地发展服务,难以实现系统性国际化,所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看,持有大量土地的重资产型开发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择是实现降杠杆,轻资产来应对行业的波动。
20.实现国际化则需要高度的金融化,加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”
模式的另一个极端则是高度金融化,这个在、资本市场双发达的经济体较为突出,往往出现在产业发展周期后端,且金融业高度发展之后,其突出模式就是房地产的高速发展,脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡的凯德臵地,美国的铁狮门等等。
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