徐远：房价这么高，为何还有这么多人买
北京大学国家发展研究院教授，《中国经济增长的效率与结构问题研究》
关键字: 北京房价中国房市房地产泡沫资产荒高房价
老子曰：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话用来形容今天的房价，似乎再合适不过。北上广深一套安居的小窝，价值要好几百万元。在高企的房价面前，不管是IT狗，还是金融狗，似乎都是刍狗。天之骄子的大学生们还没毕业，就被房价吓傻了眼。用不了多久，房奴会成为褒义词。有资格做房奴，会成为令人艳羡的事情。
房子成为全民话题，是可悲可叹的事情。即便在原始社会，人类砍树结草，茅屋蔽体，亦不是难事。万年以后的今天，年轻人为了几个平方米折腰而不得，作为万物之灵的人类到底是进步了，还是退步了?当一代青年的青春无处安放，怎么会有诗和远方?
这样的牢骚，每天都有人在发。理性的表达，是房价过高，影响企业和居民的生产生活成本，不利于经济的发展，社会的进步。不过，牢骚归牢骚，需要考究的，是为何房价这么高?房价到底有没有泡沫?
展开分析之前，再念一遍老子那句话：“天地不仁，以万物为刍狗”。这句话粗看似是激愤的控诉，其实是出世而无为的平淡诉说。老子的原意是：天地无所谓仁爱，对待万物有如刍狗，任凭自生自灭。用达尔文的话说，就是“适者生存”。
在房价的问题上，翻译成白话，就是看准了房价规律的人，赚;看错了房价规律的人，赔。当然，这里不关生死，只关财务和自由。
理解高房价，只需要问一个问题：房价这么高，为何还有这么多人买?这些人傻不傻?换一个角度问：这些人不买房的话，还能买什么?
众所周知，我国的居民储蓄大约有50万亿元，这个不包括人们已经拿去买股票、买房子的钱，也不包括人们未来可以挣的钱，而是躺在银行账户上的钱。存款利率只有1.5%，通胀大约2.0%，这意味着这些钱每天都在变“毛”，居民怎么办?
买股票?股民会告诉你，那是败家。去年至今的股灾、熔断，很多人还心有余悸呢。买债券?在中国那基本上还是银行、保险等机构投资者的事情。面向个人的凭证式国债数量很少，每次都是一抢而空的。买理财产品？懂行的会告诉你，理财产品也不安全，而且利率会越来越低。于是，50万亿元的储蓄，陷入了无资产可买的境地。
“资产荒”不是中国特有的现象，而是全球普遍的现象。你看欧洲、日本，不仅政策利率都是负的，而且利率为负的国债就超过10万亿美元。换句话说，这10万亿美元都是到处寻找正收益资产的“恶虎”，哪里有正收益，都会扑上去咬一口的。
为何会出现资产荒?无他，投资机会少。所有的金融工具，背后都需要实体投资机会的支撑。而时至今日，实体经济的投资回报率越来越低，投资机会越来越少。
大的历史背景，是二次世界大战后70年的黄金时代。
二战结束以后的70年，是近现代经济史上的黄金时代，也是和平时代，没有发生过大规模的战争。70年来，全世界平均储蓄率大概在20%~25%，折旧率大概在5%~6%，再考虑局部战争和自然灾害的影响，折旧率算成10%，储蓄率减去折旧率在10%~15%。同期，全球的平均增长率在4%~5%。
换句话说，储蓄率超过GDP增长率的差值在5%~10%。按照5%的下限保守估算，全球资本产出比14年翻一番，70年翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在战后初期已基本完成，上世纪90年代以来信息技术革命的硬件改造投资小很多，新增的投资需求很小。这样总体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，边际投资增速已变得很低，边际投资报酬率也很低。
美联储的历次议息报告里，近年来有一句话始终不变：“企业固定资产投资疲软(business fixed investment has been soft)”。这是美联储不加息的重要理由，是全球低利率的重要宏观背景。
放眼未来，如果不考虑地缘政治因素以及国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求大幅上升的可能性。这意味着，接近于零的超低利率时代可能会长期与我们同在。
超低利率意味着资产的贴现率很低。换言之，资产的高估值和高波动将成为这个时代的普遍现象，中国房地产并不例外。从这个角度看，中国房价的估值会很高，价格波动率也会很高。
很高是多高?不妨以北京金融街100平方米的中高端房产为例。
北京金融街
在金融街寸土寸金的地方，100平方米的房子月租是2万元。未来的通胀率以2%计算，租金上涨率以5%计算，租金实际增速以3%计算，贴现率以4%计算(这可是很高的回报率)。这样，得到的租售比是100倍，计算得到的均衡房价是2400万元，单价是24万元/平方米，和纽约豪宅的价格差不多。
这样的计算当然是拍脑袋的结果。未来是不确定的，一切预测都可能是错的。笔者想说的是，这里的测算其实很保守。
首先，4%的贴现率，其实是很高的，现在国债的回报率也就不到3%。
其次，5%的租金增长率，应该是保守的。你看过去5年间的租金增速，大概有10%。在城市化尚未完成、核心区域聚集优势明显的情况下，5%的租金增速是个保守的数字。
第三，2%的通胀增速，是比较折中的数字。全球通胀的下降是一种力量，货币宽松是另一种力量，对于未来通胀，既不可高估，也不可低估。
倘若上面的测算基本靠谱，那意味着金融街的房子还有较大的涨幅。现在金融街高端楼盘的单价在14万元左右，到24万元还有70%的空间。每年上涨10%的话，还要六七年。当然，资产价格的上涨不是均匀的，而是脉冲式的。当很多人都看涨时，是不会等到明年再涨的。
如何看待这样的情况?还是听听先贤怎么说吧。老子还说了一句话：“圣人不仁，以百姓为刍狗”，意思是圣人也是没有仁爱的，任凭人们自作自息。
最后笔者要做三点说明：
其一，对资产价格的判断，要超然于主观的期望。高房价的危害，众人皆知。本文的分析，是在给定的现实约束下(房地产税推出困难重重，北京土地的有效供应短期难以很快提高)，做出尽可能客观的冷眼旁观，力求不带感情色彩。
高房价对于企业和居民的伤害，对未置业的年轻人的压力，是毋庸置疑的。政策层面可以且应该有所作为，改善房地产的供求关系，降低均衡房价，也是毋庸置疑的。因为涉及的关系复杂，容另文讨论。
上海和重庆曾推行过房产税的试点，因收税成本大，并未收到奇效。但上海最近推出的不动产登记制度，也许是在往这个方向进一步。
其二，资产价格波动大意味着风险和收益都大。大学刚毕业的年轻人短期内现金流并不稳定，对于金融杠杆的运用应该特别小心，尤其谨慎。
其三，本文分析以北京为例，特别是以金融街这样的核心地段为例，对其他区域不一定完全适用，需要做相应调整。粗略来说，一线城市的核心地段大致如此，非核心地段根据区位价值作相应调整，二线、三线城市要根据发展潜力进一步调整。很多发展潜力不大而又房价偏高的中小城市，可能已经房价偏高。
（本文原载于《第一财经》，观察者网经作者授权转载）
原标题：北京房价恐怕还未到顶本文仅代表作者个人观点。
责任编辑:马密坤在高房价面前 90后的创业热情终将一文不值？
　　对于那些刚刚毕业进入创业公司的90后们而言，高房价正在逐渐吞噬着他们的创业梦想。以北上深为例，90后毕业生的平均工资与房价的比例大概在1:6左右。高不可及的房价在燃尽创业热情的同时，也在燃尽他们的青春。 　　90后与高房价之间的那堵墙　　一个不得不让大学毕业生正视的问题是：北上深高不可及的房价正在将他们推离这些城市。3月2日，房产公司Knight Frank 和Douglas Elliman发布了《2016年财富报告》显示，北京的房价位居世界前十，工资位居世界倒数十名，相似情况同样发生在上海和深圳身上。 　　发生在笔者身边的真实案例是：继续坚持在北京的90后小朋友们不得不面临这样的现实：每个月工资的1/3将用于支付房租，几乎每月没有积蓄，当他们的青春伴随着房价不断上涨逐步耗尽时，他们唯一的选择只有“回家”。 　　当政府推动创业来刺激经济，解决就业的同时，在创业最为火热的背景与深圳，创业者们不得不面临这样的问题：逐步增涨的房价所带来的创业成本问题。以北京最火热的创业为例，知名的大厦的租金是9元/平米/天，一个1000平米的写字楼一个月的租金是27万，一年就是324万。对于一个初创企业来说，这样的成本显然有点过高。 　　当然，他们可以选择更省钱的众创空间或者孵化器等平台，租金有政策支持。但即使入驻这样的平台，由高房价带来的成本依然不可小觑。此前，今日头条创始人张一鸣为了鼓励员工在市区居住，将今日头条的就近居住补贴已经涨到了1500元/每月引起业内热议。从侧面也反应出创业公司打工者的不易。在中关村打工的创业员工们，大多住在西二旗甚至昌平城区，只是为了找到更便宜的房源，但即使如此，房租依然会占据他们收入的大部分。 　　这正导致创业公司的人力成本不断上升。创业公司的HR经常碰到的问题是，应聘者除了待遇外考虑最多的问题是离家近不近，附近租房成本高不高等一系列问题。随着房价的上涨，越来越多的应聘者开始需要平衡收入与房租支出之间的关系，而这一切都加重了创业公司的招工成本。 　　房价上涨30%一半人已无心工作　　曾经我问过一个已经获得B轮融资的创业公司的员工，问他支撑继续在北京这样一家创业公司工作下去的动力是什么？他的回答是：梦想。在这样一个美好画面中请允许我插入下背景：他的工资目前可以维持他的生计，基本每月有一半工资用于房租，老板的确在五年时间里给他加过两次薪，不过他的存款目前还买不起北京三环内的一个厕所，另外，他还没有女友。 　　虽然不排除最终企业上市，他能够中彩票一般因为期权而解决财务自由问题。但我不认为这种机会具有代表性。事实上，大多数创业者依靠梦想支撑着他们的创业，而高房价却在一点点吞噬这种梦想，直到他们不得不面对现实的时候。 　　吴晓波在此前一个分享会上这样说到：“我觉得去年已来深圳北京上海房价暴涨是极其不正常的现象，一个城市房价跟着城市居民收入增长匹配，跟这个城市第三产业增长相匹配，这个是大家都能接受，涨30%，估计公司一半的人没心思工作了。涨50%，有些地方去年甚至涨了100%，我觉得肯定是非常不正常。今天讨论那么多创业，那么多创业转型，北京房价涨个50%，把这个风全部都推没了。” 　　不得不说，这是北上深创业者们的一种写照。当房价甚至房租的增涨速度已经超过了你的薪资上涨速度，我觉得梦想这种东西有点“扯淡”。当一个创业者连基本的生存保障都无法解决时，依靠激情与梦想来支撑的创业动力究竟能持续多久表示怀疑。 　　谨以段子来祭奠高涨的房价　　段子1：次贷危机　　夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万，我让她把房1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万投资的利益，刚好可用来还房贷。 　　如果房价大跌，我就不还房贷了，让把房子拿走，这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。现在京沪深很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。 　　段子2：没骗过我的人　　想想工作的十几年，谁都骗过我，就TMD房产中介没骗过我，他们十几年来一直苦口婆心得骚扰我让我买房，说房价一定会涨，我没听，如果上天给我一次机会重来，我一定不会挂你电话。 　　段子3：沈阳大学生可零首付买房政策　　女：“你有车吗？”男：“没有。”女：“那你有房吗？”男：“也没有。”女：“那你还相什么亲！”男：“我是沈阳的大学生。” 　　段子4：楼市与　　1。降首付=加杠杆；2。暂停开发新地块=暂停ipo；3。契税调整=降印花税；4。专家谈一线城市要涨一倍=4000点是牛市的起点；5。深圳房价均价10w=500块；6。鼓励农民工进城买房=最后散户进场。 　　段子5：插身而过　　房产交易中心，一拨人卖了房，准备进股市抄底；另一波人刚从股市中套现准备扫房子；两队人马擦身而过，暗中都说了一句：SB.
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董藩：北京交通拥堵是因为房价不够高
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　12月16日讯 北京师范大学管理学院教授董藩称，北京的交通比较堵恰恰是因为北京的房价太低了，如果北京的房价放开，房价足够高，就不会有这么多人涌入北京，他们会自动离开，房价自动就可以起到交通疏导的作用。
　　以下是文字实录：
　　董藩：
　　刚才问的这个问题，陈博士表述了半天，我不太同意他的看法，他说新一界领导有很多想法，很多思路，很多打算，其实要真有的话在改革《决定》中就出来了，之所以没有，是因为一直没想明白，你说谁要是想明白了谁不去表达呢？你看任志强把很多事情想明白了，他一直在积极的表达，这么多年来坚持说自己的事情，因为高层对房地产这个问题确实没搞清楚，所以刚才任志强说，高层一直还缺一个很懂这个的，否则就不会出那样的政策，我不知道他是否有自荐想当部长的想法。
　　如果我说的不对，那就是第二个问题，中央想刻意回避这个冲突特别大的房地产的问题，因为我们在这方面，老百姓盼着房价下跌，但中央领导经过反复分析发现如果房价真要下跌就完蛋了，因为现在保房地产的稳定就是保经济增长，就是保就业，就是保税收，进而说白了，就是保我们的政权，从这个角度来讲的话，他希望房地产市场稳定健康发展，但这就没有了让房价下跌的含义，但如果你要这么说，似乎又呛到了老百姓的情绪，好象又回到房地产是支柱产业上来了，所以到最后让老百姓不满意，不舒服也不好，于是他就采用了回避的态度。
　　其实房地产不但是支柱产业，刚才任志强先生谈到支柱产业，它同时还是主导产业，而且还是先导产业，任何一个行业的发展都离不开房地产， 除了在大街上擦皮鞋、卖水果、修自行车，我们想想，今天咱们在这里开会没有这个大饭店行吗？不行，如果要干金融中心没有银行的营业面积行吗？不行，搞商务中心没有那些购物中心行吗？不行，所以房地产业是其它行业的母亲，它生产出房子，形成了其它行业的投入品，其它行业才能健康发展，所有试图把房地产打下去，这种破坏性是非常强的，某种意义上来讲是反人类的。
　　主持人：
　　多可怕啊，你说这个，我本来想问他的问题是你对最近北京的交通还满意吗？他给我回答了一个这个。
　　董藩：
　　北京的交通。
　　主持人：
　　你看他这个也比较懂。
　　董藩：
　　北京的交通比较堵恰恰是因为北京的房价太低了，如果北京的房价放开，房价足够高，就不会有这么多人涌入北京，他们会自动离开，房价自动就可以起到交通疏导的作用。
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