购买一手房的流程是什么？_商品房_土巴兔装修问答
购买一手房的流程是什么？
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购买一手房的流程是什么？
提问者：倪曼妮|
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提问时间： 15:25:27
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回答数：2445|被采纳数：6
所有回答：&2445
你好购买一手房流程；
流程：审查→签约→付款、按揭贷款→收房→产权→装修 &&
1、审查，购房的必要准备
（1）审查房地产开发企业的开发资质
&& && && &&房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。
（2）审查房地产开发企业的经营范围
&& && && && &&如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同。
&&（3）审查“五证”
&& && && && && &&“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。
&& && && && && &&此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。
&& && && && && &&“二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押 && &&
&& && && && &&根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。
（5）谨防广告及宣传的诱惑和误导
&& && && && && &&购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信；另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。
&& && && &&2、签约，慎重而稳妥的一笔
（1）慎签认购协议
&& && && && && &&最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：&出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。&
因此在&定金&或&约定不予退还费用&的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是&定金&方式还是&订金&方式，有没有&另有约定&。
（2）填写合同文本空白处的注意事项
&& && && && && &&商品房买卖合同中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。
&& &&第一、合同开始的双方当事人项。关于&出卖人&和&买受人&的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有&委托代理机构&或买受人有&委托代理人&，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书&。
&& && &&第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。
&& && && &&第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。
&& && && &&第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。
&& && && &&第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。
&& && && &&第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。
（3）合同附件不能忽视
&& && && &&商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒购房者注意：
第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
&& && && &&第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容。
&& && && && &&第三、买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
（1）购房款
&& && && && && &&房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。合同统一文本的第六条“付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即：一次性付款、分期付款和其它方式。 &&
&& && && && && &&相对来说，分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。
(2) &&住宅税费
&& && && && &&契税：
转移登记费
房屋所有权证工本费
初装费:在商品房交付使用时，一些购房者经常会遇到“初装费”的问题，例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元的天然气初装费的缴费清单，这笔节外生枝的费用，到底应该由谁来承担呢？
&& && && &&所以，除非购房合同已经明确约定了某项初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担任何形式的初装费。建议购房者最好在购房合同中明确：“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。”避免交房时发生不必要的争执。
（3）、按揭贷款
A、按揭的条件
&& && && &&各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
具有城镇常住户口或有效居留身份；
有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力； &&
&& && && &&有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
&& && && &&身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
&& && && &&贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
&& && && &&符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
&& && && &&抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
&& && && &&保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
&& && && && &&以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
&& && && && &&以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。 &&
B、按揭的风险
&& && && &&按揭制度对三方都有风险。但是对购房者来说风险最大，这一方面是由于购房者的弱势群体地位，另一方面也因为购房者法律专业知识不足。购房者在按揭中的风险主要表现为：
&& && && &&开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作它用，或卷款潜逃；
&& && && &&开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；
&& && && &&房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；
&& && && &&有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；
&& && && &&有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；
&& && && &&开发商将土地或房产抵押，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；
&& && && &&银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。
&& && && &&商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款
&& && && &&在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出的规定。
&& && && &&
（1）收房纠纷的主要事由有：
&& && && &&延期交房；
&& && && &&房屋质量问题；
&& && && &&小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；
&& && && &&承诺的规划与事实不一致。
（2）验收材料很重要
&& && && &&《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。
&& && && && && &&收房时的隐患往往是签约时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。另外，对于已经产生的收房纠纷，建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。
（1）取得产权的重要性
&& && && &&《城市房屋登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”。商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。
（2）开发商有义务协助办理产权证
&& && && &&建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”
&& && && && &&《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。
&& && && &&
（1）何谓&精装修房&
&& && && &&精装修房一般有两种：第一种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到购房者手上的是成品房。第二种是菜单式，为了满足个性化的需要，购房者在菜单内挑选，开发商集体采购并施工。
&& && && &&有的项目开发商售房时同购房者签订合同约定是毛坯房，让购房者在收房时跟开发商选好的装修公司签精装修合同，这样的项目不是楼市中的精装修房。 &&
（2）买精装房要签好同及附件
&& && && &&购房者在买精装修房时应注意下列几点：
&& && && &&一是精装修房的价格中包含装修费用。精装修是房屋的组成部分而不是独立存在的，签约时应注意到房屋价款的组成不是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。
二是单独标明装修标准。《商品房买卖合同》中的附件三，是对装饰、装修标准的约定，建议购房者从装修的设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、颜色、规格等给予详细明确的约定。
&& && && &&三是验收。验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定。验收质量标准可直接约定按照《高级装饰工程验收标准》来进行。 &&
&& && && &&四是项目变更。合同中要有装修项目变更的约定，说明装修改动可以签署工程变更单以明确改动的项目和时间。 &&
&& && && &&五是违约责任。在《商品房买卖合同》第十三条中，对违反合同附件三的处理方法有两种方式：一种是&出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价&；一种是双方自行约定。如果选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格标准。如果选择双方约定，除对装饰装修及设备价值的约定要详尽外，一定要明确具体的违约责任。
（3）精装房与质量保证书
&& && && &&购房者应要求开发商在《房屋质量保证书》中承诺，除房屋本身质量以外，室内装修工程最低保修期为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房验收合格之日起计算。 &&
（4）不要误入&送全套精装修&的陷阱
&& && && &&有的开发商在广告或楼书中称“售房送全套精装修”，以此作为促销手段。对此，如果购房者认为这是开发商白送的，对其没有任何要求，就可能吃亏上当。
（5）如何验收精装修房
&& && && &&A、建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上
&& && && &&B、检查建材的品牌与合同是否相符
&& && && &&C、空气质量可以评估
&& && && && &&D、装修材料环保指标检测机构
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所有回答：&93092
去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。 &&按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。 &&在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。 &&合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下： && &&（1）到开发商售楼处交纳购房余款。 && &&（2）领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。 && &&（3）由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。 && &&（4）与物业公司签订《物业管理公约》。 && &&（5）按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费等（不同物业有不同规定）。 && &&（6）新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续 &&二手房一般老房子已购公房的几率比较大，我就按公房的形式给你解释一下，按现在的交税方式是这样的：契税90平米以下的房子按成交价的%1征收，土地出让金是按：建筑面积x1560x%1等于的就是土地出让金。 &&物业交割需要注意的是物业费，取暖费，一般的公房都是由原单位上缴的，所以必须查清楚，水电煤气没几个钱。 &&现在的成交都必须走网签，需要对房产证做公式，（一般大型中介公司都有）建委应该也可以，公式48小时后出网签合同。 &&去过户的时候带上双方的身份证和自行签署的买卖合同，先去地税完税后，才可以去过户大厅过户。
回答数：34743|被采纳数：85
周海燕爱吉他
所有回答：&34743
<p class="ask_one_p edit_ &&选好房子,和开发商签购房合同后就可以交定金,开发商会给你定金收据。开发商会给你一套贷款都需要交的资料,并算好你的首付款比例,和贷款年限,这些都在购房合同中有体现。2 &&第二次,交首付款和贷款资料给开发商,开发商上交给银行。3 &&贷款资料都需要:双发的身份证,户口簿,结婚证复印件及公证书。户口簿公证和婚姻公证书。收入证明,一般家庭月收入要在月还款额的1.5倍。贷款申请表。财产保险书。4 &&办理的房屋抵押贷款都是由开发商做过渡担保的,所以开发商帮助贷款是必定的。5 &&房屋交工时,要交房屋维修基金,契税3%,印花税0.05%,办理房本的费用,取暖费,物业费用。一般物业公司都已经进驻。50万左右的房子这几项加起来1万元。6 &&贷款合同,买房合同,业主本人留一份。以前的收据换成正式**。7 &&拿钥匙,实地测量,缺平米,退钱给你。没有按期交房也要按实际天数,签约的实际罚金退费给你。
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中国装修网新房交房标准注意事项需注意?如何验收新房?
来源：搜房网 &&
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买房是很多购房者的人生大事，不过很多人不知道在新房时需要注意什么，要怎么来。这是很重要的一个环节，下面带您了解一下新房具体内容，以及如何验收新房。新房交房标准发展商向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书；购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或处联系验收交接事宜；有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《楼房验收交接表》上；若验收合格，购房者须在《楼房验收交接表》上签字认可，并当场填写《住房登记表》，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天。购房者进行时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：过程去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A房屋的《住宅质量保证书》--可带走C《备案表》D面积实测表E管线分布竣工图（水、、弱电、结构）--可带走核实面积、合同及价钱多退少补问题。认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，是否经过部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。看完那些资料后,基本就可以去验收房子了。从物业处拿钥匙,分别应该有钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。1）详细检查，包括、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、下水、下水、厨房和卫生及阳台等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7）核对上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。8）测量一下的，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在提供的纸张上。好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响，若影响，需要进行交涉了
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。必知：房产五证究竟是什么？
来源：新浪乐居 &&作者：新浪乐居 &&
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很多人不明白是什么，今天小编就房产五证整理了相关资料，为您解决对于五证的迷惑。那么房产五证到底有那些呢？那么房产五证到底有那些呢？在房地产市场上销售，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房部门办理的各种手续。在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。描述其中必须具备的“五证”是指：《国有》是为了证明者向国家支付出让金，并且获得了在一定年限内某块的法律凭证；《》则是为建设单位在向土地管理部门申请征用、前，经过城市规划行政主管部门确认位置和城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；其中《建设用地规划许可证建设工程规划许可证国有土地使用证商品房》由市国土和房屋管理局核实发放。五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建筑工程施工许可证，第四是国有土地使用权证，第五是商品房预售许可证，简称叫＂五证＂。下面就教您如何查看五证。一般购房者记不住五证的名称和发证机关，其实很简单，您购房时只需看一下《国有土地使用证预售许可证商品房销售（）许可证》。所以，只要没有预售许可证，就能说明这房子是的。下面小编为大家说说查询五证是否齐全的具体方法。买完房以后还要查验或者叫，两书是开发商在合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是。看了这些，对于什么是房产五证，已经知道的很明确了，五证直接关系到住房问题，所以一定要上心，希望今天整理的知识对您有所帮助。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。>房地产五证
买房为什么要看五证
“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售行为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证书。所以在买房的时候一定要查验房地产五证，也可以防止开发商没有房地产五证违规售房致使购房者受骗。
本期专题小编详细解答购房者在买房的时候可能遇到的各种跟五证两书有关的问题，包括五证是哪五证、五证不全的房子能不能买等，让你在买房的时候有备而去，顺利买到心仪的房子。
五证是哪五证
房地产五证
五证是哪五证
买房首先要弄明白五证是哪五证，房地产五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
五证两书中的两书
购房者在交房（“二书”、“一表”是在工程竣工以后才能出具的，购房时一般开发商只能提供“五证”）时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书" 、"一表"，这是法律对销售方的基本要求。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"一表"是指《竣工验收备案表》。
买房时如何查房地产五证
购房时如何查询房地产五证呢？
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
购房者尽可在售楼中心抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询网站并输入编号便可验明“正身”，进而判断该楼盘有无销售资格。一旦您发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么你就要提高警惕了。因为，房地产五证不齐，直接影响购房合同的法律效力。
怎样审看商品房预售许可证
商品房预售许可证
商品房预售许可证对买房人来说非常重要。因为购买的房子是否合法，关键看其是否有商品房预售许可证。一个项目只要有了此证，就说明其他手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是商品房预售许可证的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。在商品房预售许可证中，主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起始工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从购房者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。
销售范围是核心的问题。一个项目的预售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构;许可证本身的年限也是个需要留心的地方。
五证不全的房子能买吗
五证不全的房子为什么有人买?
五证不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全，销售第三期的时候，期、第二期都顺利办齐了五证，给买房人登记了产权，买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。
怎么知道五证不全?
预售许可证是五证的后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有预售许可证，就能说明这房子是五证不全的。
商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证，判断买房人未来取得产权没有明显问题，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。
风险是什么?
销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。
在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。
在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。
房地产五证常见问题解答
五证是哪五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发,《开工证》由建设部门核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
开发商卖没有预售许可证的房子违法吗?属于违法销售吗
一般地说，五证不全的房子（没有预售许可证）原则上是不能拿出来卖的，但有些开发商为了及早争取资金回笼，故违法将没有取得商品房预售许可证的房屋提前向社会上公开销售，这种做法是不对的，也是违法的。作为购房者，在购买商品房的时候，要特别注意查验开发公司的五证，五证不全的房子还是不买为佳。
我看中了一个楼盘的住房，可是看房没有见到“国有土地使用证”，请问购买有风险吗？
只要是具有预售许可证的项目,就有土地使用权证,否则不能办理商品房预售,不能进行销售备案.
怎样识别五证的真假
一般的办法，就是去房产局查一下，就知道开发商到底有没有五证了。
查看房地产五证，重点看什么？
“五证”中重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的
房屋。在其领取的《商品房内／外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预／销售范围之内。
买房子的时候怎么知道开发商五证拿的全不全？
商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证，判断买房人未来取得产权没有明显问题，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。
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