本人在江苏某县，去年在当地买了一套120平的老房子，65万。除了房子旧点（房龄15年），楼层高点（6楼），优势还是很明显的。　　优点如下：　　1、地段好：走5分钟可到菜市场，走8分钟可到当地最大一条商业街。　　2、学区好：附近的小学、初中、高中都是当地数一数二的重点，步行过去10分钟左右。　　3、经济实惠：一是实得面积大。由于房子是多层，公摊面积很小；二是物业费很低。由于是老房子，物业已解散，每月物业费仅收5元钱，一年也就60元。三是停车方便。小区内有免费停车场，政府免费建造的，分文不收。也不划分位置，先到先停。　　现在大多数商业银行规定房龄超过20年的不予放贷，这个是最让我担心的！试问有多少人能一次性付清啊？再说了，人家能拿出这么多钱为什么不去贷款买新房子，谁还会看得上我这个破旧房子？　　唉！愁啊……谁帮我分析分析，谢啦～～
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　　沙发？
　　房观不是专家多吗？人呢？
　　我也在担忧，如果买了这种房子，以后置换谁会买？现在只能买一套房。
　　@红心4450 3楼
14:56:02　　我也在担忧，如果买了这种房子，以后置换谁会买？现在只能买一套房。　　-----------------------------　　是啊，就怕没人接盘！　　说实话我现在有点后悔，可是老城区地段好的位置没有新房子啊，闹心！
　　就不要那么频繁的买卖，自己要住才买，要么出租打理，不要靠房子专卖而谋利。
　　@红心4450
14:56:02　　我也在担忧，如果买了这种房子，以后置换谁会买？现在只能买一套房。　　-----------------------------　　@大安的列斯群岛 4楼
14:58:32　　是啊，就怕没人接盘！　　说实话我现在有点后悔，可是老城区地段好的位置没有新房子啊，闹心！　　-----------------------------　　你最后这句话说到点儿上了，没有新房子，今后却有大量需要住到中心城区享受便利的人，这些人就是你说的“谁会买”的哪些人。也就是说等城区和郊区的差别过今年表现出更显著的时候，手里有点前，有挣钱能力，现在住郊区的人就慢慢要从你手里抢房子了！
　　这种房可以等拆迁　　
　　这是真的假的？那以后怎么卖房子？　　有那么多屁民能一次拿出来那么多吗？　　
　　回复第7楼(作者:@saru5311 于
15:46)　　@红心4450
14:56:02　　我也在担忧，如果买了这种……　　==========　　我们这好学校都开始外迁了　　
　　买这种老房子，与买新房相比，不会拉动建材劳务运输服务。。。所以政府不会支持。
　　如果你换个角度， 这个房子几年内就拆了。。。。。再者如果你买来过渡，准备住个五六年的。。。。各个地方情况不一样，具体对待
　　回复第12楼(作者:@a 于
16:38)　　如果你换个角度， 这个房子几年内就拆了。。。。。再者如果你买来过渡，准备住个五六年的。。。。各个……　　==========　　私房有那么容易拆吗!　　
　　所以囤有多套房的话如果不能快速脱手的话以后会很惨。
　　@大安的列斯群岛 　　扯淡的，我朋友买了个房子，93年的，北京城区的房子，贷款还可以贷30年，房龄已经20年了，等于是银行认为这个房子有50年以上的价值，请参考。
　　@大安的列斯群岛 　　当然鼓励你去买新房，那样政府才会有收益，一个合理有序的二手房市场是不符合政府利益的。
　　回复第16楼(作者:@dhandleo 于
20:56) 　　@大安的列斯群岛 　　扯淡的，我朋友买了个房子，93年的，北京城区的房子，贷款还可以贷30年，…… ==========　　能不能别说你朋友的事　　
　　@dhandleo 16楼
20:56:34　　@大安的列斯群岛　　扯淡的，我朋友买了个房子，93年的，北京城区的房子，贷款还可以贷30年，房龄已经20年了，等于是银行认为这个房子有50年以上的价值，请参考。　　-----------------------------　　大部分地方，好像老房子银行都不太肯贷款，认为没有什么价值，可能北京上海之类的地区不一样吧，
　　房龄15年后银行0按揭，使得住房击鼓传花无法长久　　.　　.　　一、按揭的击鼓传花无法长久，因为土地使用权年限越来越少，使得银行的风险越来越大
(●●)　　.　　房市多军说：“房市里不缺钱，有钱人多得是”。这意思是说“炒房的击鼓传花将永远玩下去。”非也非也。　　.　　2006年，副总经理王二买入新房501室，付出总房款100万元，以真的收入证明，按揭70万元，银行没有风险。　　.　　2010年，部门经理张三接手房龄已经4年的501室，需要付出总房款130万元，以半真半假的收入证明，按揭78万元，银行有了一些风险。　　.　　2013年，助理工程师李四接手房龄已经7年的501室，需要付出总房款170万元，以假的收入证明，要求按揭102万元，银行亏钱的概率大。　　.　　如果要维持501室这套房子的价格不断上涨，就要将“按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去，那么按揭款就呈现……腰缠万贯的副总经理70万……踌躇满志的部门经理78万……勉为其难的助理工程师102万元……愁眉苦脸的技术员130万元……穿着拖拉鞋姗姗来迟的农民工160万元……的不断增多的态势。　　.　　房子越来越破旧，富人肯定不会买来自住，只能卖给非富人。可是，房价越来越高，使得买房者的经济层次越来越低。看看，从副总经理开始，到农民工这里，击鼓传花肯定继续不下去，即使农民工有支付能力，银行也难以批准。即使银行批准了，农民工有每月1万元的月供能力吗？说明“城市化带来源源不断的自住刚需”是一个大忽悠。　　.　　.　　二、 住房寿命短导致房龄15年后难以获得银行按揭
　　.　　难以获得按揭。2011年的媒体报道。有一银行人士对记者说：“一般来说，15年以上房龄的房子就不接受抵押贷款申请了，超过20年则肯定不接受。今年开始，一些房龄超过10年的房产也很难获得抵押贷款了。” 2011年，一家担保公司负责人对记者说：“目前合作的银行全部要求房龄在15年以内”。2011年，一家房屋中介公司负责人对记者说：“对于15年房龄以上的二手房，银行大多已经不给予贷款审批。”　　.　　房龄15年的房子的按揭率被压低到0％。近几年买入的100平米的新房，到房龄35年拆迁时只剩下土地，土地价值只相当于50平米新房的价值 × 土地使用权剩下50％ = 房东的资产价值只剩下25％，所以在评估公司看来，越老的房子越不值钱。　　.　　银行信贷额度经常告急。在信贷规模有限的情况下，银行必然喜新厌旧，为了保证优质客户和优质项目的信贷投向，自然就会收紧变现能力差的老房子的信贷投放。随着房龄的越来越大，实际按揭率呈现70％……60％……50％……30％……0％的越来越少的态势。也就是说，房龄13年时实际按揭率低到30％，房龄15年时，大多数银行就不给按揭了；房龄20年时，所有的银行都彻底将其“打入冷宫”，即按揭率为0％。　　. 　　.　　.　　.　　三、随着房龄越来越大，银行按揭越来越少，住房价值越来越小
(●●)　　.　　中国住房的价格高低，很大程度取决于银行的资金支持力度。我们把二手房比喻为一个大气球。房龄5年的二手房，气球里有100升的空气，其中有60升是银行吹进去的。大家都相信今后这个气球里将有300升的空气，实际上是默认银行将吹进去180升的空气。这是错误的判断，因为房龄15年（不超过20年）的老太太房，银行的气为0。　　.　　2013年，二线标本城市的许多人对总市值200万元的二手房充满信心，认为今后总市值将呈现……200万元……300万元……400万元……的不断增多的态势。可是，许多二手房的买房者60％的资金来自银行按揭，于是如果房价要永远上涨，前提是银行按揭必须呈现……120万元……180万元……240万元……的不断增多的态势。而实际情况是，喜新厌旧的银行对房龄15年（不超过20年）的老太太房，就不屑一顾、一分钱的按揭也舍不得。这是房价泡沫一定会破裂的主要原因之一。　　.　　炒房客不降价及早卖出的话，结果是不断亏钱。因为在计划生育使得一个大家庭的人口呈现……4对50后夫妻……2对80后夫妻……1对10后夫妻……1个30后孩子……越来越少的态势的同时，炒房使得房子越来越多，城市里一对门当户对的夫妻最终继承的住房将呈现……2套……6套……12套……越来越多的态势。　　.　　因为在房价呈现……200万元……300万元……的不断上涨态势的同时，今后随着房龄越来越大，土地使用权年限越来越少，拆迁补偿呈现……50％……25％……不断减少的态势。　　.　　因为在房价不断上涨使得“述说自己买不起”的社会阶层呈现……干事……股长……科长……处长……局长……副部长（清华大学校长）……越来越高态势的同时，银行按揭呈现……150万元……120万元……60万元……0万元的不断减少的态势。在银行不给按揭的情况下，自住刚需没有一次性支付300万元的经济能力。炒房客就像黄牛，火车开动只有1小时了，手里还有30张火车票，不及早降价卖出就会亏钱，所以不敢与老房子白头到老。　　.　　以上说明，房价一定会有见顶下跌的那一天
　　@红心4450
14:56:02　　我也在担忧，如果买了这种房子，以后置换谁会买？现在只能买一套房。　　-----------------------------　　@大安的列斯群岛 4楼
14:58:32　　是啊，就怕没人接盘！　　说实话我现在有点后悔，可是老城区地段好的位置没有新房子啊，闹心！　　-----------------------------　　当然没人接盘，因为超过30年的房子很快就垮塌，你现在去看看80年代左右的房子就明白，大多数已被列入危房
　　@asd9 14楼
20:16:04　　回复第12楼(作者:
16:38)　　如果你换个角度， 这个房子几年内就拆了。。。。。再者如果你买来过渡，准备住个五六年的。。。。各个……　　==========　　私房有那么容易拆吗!　　-----------------------------　　这个看情况了，我女朋友他哥买的房子是多层的，里面有四层的，三层的，6层的，买了三年了，好像现在已经纳入拆迁范围内了，至少什么时候拆，是个时间问题
　　如果拆迁就发了
　　@dhandleo 16楼
20:56:34　　@大安的列斯群岛　　扯淡的，我朋友买了个房子，93年的，北京城区的房子，贷款还可以贷30年，房龄已经20年了，等于是银行认为这个房子有50年以上的价值，请参考。　　-----------------------------　　第一，天涯上扯朋友的事太多，你信Q7哥不？第二，银行给这样的房放多少贷了？三万还是五万，房子是要折旧的，银行对这样的房子放贷一般是不批，要批也是贷款额度低到可怜。
　　坐等拆迁呀　　
　　很多房地产旧楼不到25年就跨了；肯定现在下水道就漏污水了吧？　　
　　@子炎帝 25楼
00:20:16　　坐等拆迁呀　　-----------------------------　　以后房龄超过20年的只会越来越多，很多人迟早都会面临我这个问题的！　　要赶在房子垮塌之前拆迁才行啊
　　@豫D哥哥 8楼
15:49:00　　这种房可以等拆迁　　-----------------------------　　10年来形势好，可以等。10年后形势不好，谁来给你拆啊，建的还不够陪
　　搂主这房子可以等着拆迁，如果拆迁政策不变，不以房龄算折旧，还是不错的，如果以后拆迁以房龄算拆旧的话你还真有点危险。　　
　　@豫D哥哥
15:49:00　　这种房可以等拆迁　　-----------------------------　　@楼
08:47:33　　10年来形势好，可以等。10年后形势不好，谁来给你拆啊，建的还不够陪　　-----------------------------　　也是哦，那要是这样我就亏大了！555……我怎么这么倒霉啊！
　　我正在买一套二十多年的房子,也是不能贷款,不用担心的,因为是学区房,房价又低,还可以租出去.
　　回复第22楼(作者:@a 于
21:57)　　@asd9 14楼
20:16:04　　回复第1……　　==========　　那是一栋楼只有一户的，若有10几户或更多，那就难拆了!　　
　　@asd9 34楼
09:34:30　　回复第22楼(作者:
21:57)　　@asd9
20:16:04　　回复第1……　　==========　　那是一栋楼只有一户的，若有10几户或更多，那就难拆了!　　-----------------------------　　哎，老百姓也苦
　　@文化De流氓 9楼
15:49:52　　这是真的假的？那以后怎么卖房子？　　有那么多屁民能一次拿出来那么多吗？　　-----------------------------　　都是原来住郊区，后来手里有点钱儿，又觉得郊区看病上学不方便的想置换到市中心，所以都是卖掉原来房子的钱+后面几面攒的钱，全款就OK。
　　@文化De流氓 10楼
15:52:51　　回复第7楼(作者:
15:46)　　@红心4450
14:56:02　　我也在担忧，如果买了这种……　　==========　　我们这好学校都开始外迁了　　-----------------------------　　你们那儿是北京么？
　　@dhandleo 16楼
20:56:34　　@大安的列斯群岛　　扯淡的，我朋友买了个房子，93年的，北京城区的房子，贷款还可以贷30年，房龄已经20年了，等于是银行认为这个房子有50年以上的价值，请参考。　　-----------------------------　　银行估计认为就算哪天还不起贷款，拿去拍卖了也能赚，说明银行也是认为房价要涨啊！
　　@山野小民2012 17楼
21:33:20　　回复第16楼(作者:
@大安的列斯群岛
扯淡的，我朋友买了个房子，93年的，北京城区的房子，贷款还可以贷30年，…… ==========　　能不能别说你朋友的事　　-----------------------------　　呵呵，不信就算了，我陪她去贷款的，银行面签的时候写的年限，你不信就活在自己的世界里呗。
　　@dhandleo
20:56:34　　@大安的列斯群岛　　扯淡的，我朋友买了个房子，93年的，北京城区的房子，贷款还可以贷30年，房龄已经20年了，等于是银行认为这个房子有50年以上的价值，请参考。　　-----------------------------　　@liubu0746 23楼
23:44:13　　第一，天涯上扯朋友的事太多，你信Q7哥不？第二，银行给这样的房放多少贷了？三万还是五万，房子是要折旧的，银行对这样的房子放贷一般是不批，要批也是贷款额度低到可怜。　　-----------------------------　　哈哈，不信就算了呗，自欺欺人真快乐，我自己亲眼见的事情你们可以选择性不相信。。。
　　果断顶帖。
　　去问你附近的中介啊，哪天你家附近的中介都不做你小区生意了，估计差不多了。但是，20年房龄不让贷款可能不大，10几年前建的商品房没多少年都要到20年了，这10几年可是建了大批商品房，是房地产大发展的10几年啊，如果这个政策严格执行，将有多少房子不能交易啊。　　
　　买老房子的都是年轻人，都用公积金贷款的。没听说20年以上的房子不给贷款的。再说等拆迁比卖房子划算多了。
　　@gushuxian 39楼
18:30:19　　去问你附近的中介啊，哪天你家附近的中介都不做你小区生意了，估计差不多了。但是，20年房龄不让贷款可能不大，10几年前建的商品房没多少年都要到20年了，这10几年可是建了大批商品房，是房地产大发展的10几年啊，如果这个政策严格执行，将有多少房子不能交易啊。　　-----------------------------　　有道理，这一棒下去，打击面太大了！　　面临这一问题的绝不是我一个，而是一个非常大的群体。中国少说也有几百万户吧？
　　@大安的列斯群岛 2楼
14:53:22　　房观不是专家多吗？人呢？　　-----------------------------　　安啦 楼主 以后城镇化房地产炒起来太平洋填满了盖都供不应求，你那房子没问题的。
　　@豫D哥哥
15:49:00　　这种房可以等拆迁　　-----------------------------　　@楼
08:47:33　　10年来形势好，可以等。10年后形势不好，谁来给你拆啊，建的还不够陪　　-----------------------------　　同意，现在拆迁还合适是因为开发商能通过拆迁赚钱，以后的事可说不准，说不定房子倒塌了，大家得集资向国家申请集资建房。
　　@红心4450
14:56:02　　我也在担忧，如果买了这种房子，以后置换谁会买？现在只能买一套房。　　-----------------------------　　@大安的列斯群岛 4楼
14:58:32　　是啊，就怕没人接盘！　　说实话我现在有点后悔，可是老城区地段好的位置没有新房子啊，闹心！　　-----------------------------　　放心好了，中心地段你怕什么，如果是郊区还有点风险，既然是中心的学区房更不用怕的，将来拆迁你就赚了，及时不拆，也有的是想买的，学区房吗，就是不买，难不成还没有租的，你这种房子保险的很。
　　给贷款，关键是地段好房子也不错。
　　真的是这样的吗？
　　@dhandleo
20:56:34　　@大安的列斯群岛　　扯淡的，我朋友买了个房子，93年的，北京城区的房子，贷款还可以贷30年，房龄已经20年了，等于是银行认为这个房子有50年以上的价值，请参考。　　-----------------------------　　@saru5311 35楼
15:18:13　　银行估计认为就算哪天还不起贷款，拿去拍卖了也能赚，说明银行也是认为房价要涨啊！　　-----------------------------　　银行不要房价涨，地产商从那儿拿钱还贷款
　　小城市吧？
　　可以买的，决定房子价值的关键因素是地理位置，而不是房子质量。看样子你说的是学区房，以后有的是人要。
　　公积金没问题，商贷一线城市没问题。
　　谢谢各位热心朋友的帮助哈！　　不过我还想问一个弱智的问题：如果房子在拆迁之前就倒塌了如何索赔？　　P.S.开发商、物业早已解散。
　　@红心4450
14:56:02　　我也在担忧，如果买了这种房子，以后置换谁会买？现在只能买一套房。　　-----------------------------　　@大安的列斯群岛
14:58:32　　是啊，就怕没人接盘！　　说实话我现在有点后悔，可是老城区地段好的位置没有新房子啊，闹心！　　-----------------------------　　@汗密而盾 20楼
21:52:55　　当然没人接盘，因为超过30年的房子很快就垮塌，你现在去看看80年代左右的房子就明白，大多数已被列入危房　　-----------------------------　　为啥我老家农村自建的瓦房都40年了还好好的？？？？
　　@大安的列斯群岛
14:58:32　　是啊，就怕没人接盘！　　说实话我现在有点后悔，可是老城区地段好的位置没有新房子啊，闹心！　　-----------------------------　　我现在面临和楼主相同的问题啊。可以贷款，就是贷的款年头少，可是那房子真的老新了，嘎嘎结实，嘎嘎新啊！市中心啊！！绝对值得放贷啊！！
　　@吃时间的年兽 53楼
21:11:15　　为啥我老家农村自建的瓦房都40年了还好好的？？？？　　-----------------------------　　因为你那是自建的
　　@大安的列斯群岛 52楼
10:14:52　　谢谢各位热心朋友的帮助哈！　　不过我还想问一个弱智的问题：如果房子在拆迁之前就倒塌了如何索赔？　　P.S.开发商、物业早已解散。　　-----------------------------　　理论上政府给维修的，怎么着也不会让它倒塌（除非天灾，如地震）。下水不通，暖气不热（需要取暖的地方），顶层漏雨等有可能，房屋维修基金或政府维修。只是小地方不一定贯彻的好而已。
　　越是小地方，越认房子新旧。我的理解可能原因是:　　1. 同地段新房肯定比二手贵。小地方房价不高，就算全新的总价也能出得起，干嘛不买新的。不像北上广那种地方，好地段新房子一百多平米那可是豪宅，普通百姓要么偏远郊区，要么好地段老公房，30平米也能住。　　2. 县城应该很小吧，出租车溜一圈也没多远，住在哪里都无所谓。没有大城市那种地段说。　　3. 不分学区，住在哪里就是县城里那一个学校。或者就是分学区，走个后门也方便，成本不高。而大城市想进好学校，一来分区严格，二来走后门都没门路。只能通过房子解决。　　综上，小地方的老房子确实难卖，因为受众少。而大城市无所谓，多老的房子都有人买（由于资金问题，学区，交通等等原因）。别说你十几二十年房龄的，我同事家刚卖掉一套90年房龄的，上世纪二十年代造的房子。
　　@吃时间的年兽
21:11:15　　为啥我老家农村自建的瓦房都40年了还好好的？？？？　　-----------------------------　　@汗密而盾 56楼
22:29:24　　因为你那是自建的　　-----------------------------　　不是王自健的~~嘻嘻
　　非常不错啊。
　　@大安的列斯群岛
10:14:52　　谢谢各位热心朋友的帮助哈！　　不过我还想问一个弱智的问题：如果房子在拆迁之前就倒塌了如何索赔？　　P.S.开发商、物业早已解散。　　-----------------------------　　@aggressive007 57楼
23:15:37　　理论上政府给维修的，怎么着也不会让它倒塌（除非天灾，如地震）。下水不通，暖气不热（需要取暖的地方），顶层漏雨等有可能，房屋维修基金或政府维修。只是小地方不一定贯彻的好而已。　　-----------------------------　　你看过静安区那个着火的楼么，就是烧死好多人的那个。有次我坐出租车路过发现还是焦黑的楼身，只是用安全网围起来了，我还跟司机师傅聊了几句
　　@大安的列斯群岛
10:14:52　　谢谢各位热心朋友的帮助哈！　　不过我还想问一个弱智的问题：如果房子在拆迁之前就倒塌了如何索赔？　　P.S.开发商、物业早已解散。　　-----------------------------　　@aggressive007
23:15:37　　理论上政府给维修的，怎么着也不会让它倒塌（除非天灾，如地震）。下水不通，暖气不热（需要取暖的地方），顶层漏雨等有可能，房屋维修基金或政府维修。只是小地方不一定贯彻的好而已。　　-----------------------------　　@望着月亮发呆的猪 62楼
12:32:45　　你看过静安区那个着火的楼么，就是烧死好多人的那个。有次我坐出租车路过发现还是焦黑的楼身，只是用安全网围起来了，我还跟司机师傅聊了几句　　-----------------------------　　你是想说明政府不会给维修，建筑出了问题只能自认倒霉吗？胶州路上那栋楼是教委的，都是有头有脸的教师们才能住的。着火后都给他们安置了，不比现在的差。
　　上海那些老公房，包括石库门的房子，政府都会出资维修的。因为我之前专门关注过这类的房子，当时也是担心维修问题。
　　你自己住，管他涨了还是跌了，能买得起不吃力就买。
　　请给我来一套北京有200年房龄的四合院，谢谢　　
　　能贷款啊，商贷可以的，多少年都可以。主要看银行的评估价，面积大的好贷款，因为估价高些。
　　额　　
　　出租吧
不能贷款的房子
炒房的人一般不爱接手
另外楼层太高了
年轻人 根本不会考虑 那么高的楼层
这个是唯一的出路
<span class="count" title="0万
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)我的房子贷款三十年还了半年了现在想改为20年可以吗
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日 07:11来源： 作者：丁楠
［算笔账］
如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是划算的
［看背景］
国际公认的合理范围，房价租售比应在1：250以内，成都商业地产租售比在1：350以上，有的甚至超过了1：500
在以前，投资公寓类产品只需交付少量的首付款，再用租金与房贷月供相抵，等个几年就算不卖也能白捞套房。这种“以租养贷”模式曾一度大行其道，在当时甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。然而，随着近几年商业地产蓬勃兴起，“以租养贷”再度被提起，在商铺、公寓类等投资性产品还依靠这种模式还会划算吗？
没有一成不变的市场，即便在商业地产领域依旧如此。
随着近几年商业地产的蓬勃兴起，尤其是投资性公寓产品开始走俏成都楼市。据记者调查了解到，最近，有相当一部分商业地产再次打出“以租养贷”的口号，声称“只需支付十几万的首付款，不到30年便能白赚一套房子。”诱人的回报率让不少投资型买家蠢蠢欲动，但目前“以租养贷”的方式还可不可行？投资价值究竟大不大？是否如开发商所说相当于“空手套白狼”？
四川省商业地产联盟秘书长冉立春提醒，“以租养贷这种模式曾经被投资者热衷，但现在包括公寓类产品等商业地产租售比已经超过1：350，有的项目需要出租20年以上才可收回全款购房成本，如果算上贷款利息，光靠租金来赚钱对大部分楼盘来说并不划算。”
租售比远低于1：250“以租养贷”难以为继
近日，城南城某商业地产提出旗下精装公寓产品可实现“以租养贷”，据此，记者对成都楼市部分在售的公寓类项目进行了调查。在棕榈泉国际中心、龙湖时代天街、万科钻石广场、复地·复城国际、天合·凯旋南城等项目现场，当记者提出“以租养贷”的投资方式，置业顾问都算了一笔账，结果显示，将近五成的公寓产品基本可实现“以租养贷”。
以天合·凯旋南城LOFT产品为例，目前该楼盘均价11000元/平米左右，一套46的LOFT折后总价将近45万。按首付5成、贷款10年计算，每月还贷金额为2754元。而 该 盘 公 寓 的 月 租 金 却 在元左右，极为接近月供。同类型楼盘还包括复地·复城国际、AFC中航国际广场、汇城国际等。
虽然从数据表示看来公寓投资收益可观，但大部分业界人士仍旧认为，投资公寓类产品，尤其是商业性质的公寓项目风险巨大。“房价快速上涨的时期，成都楼市的租售比随时随地都在变化，早已超过国际上通行的合理标准。”冉立春表示，据四川省商业地产联盟调查统计数据显示，成都商业地产租售比在1：350以上，有的甚至超过了1：500。
值得注意的是，国际公认的合理范围，房价租售比应在1：250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是合算的。而分析人士普遍认为，“以租养贷”的投资者，主要通过按揭贷款购房，然后把房屋对外出租从中收取租金来供养按揭贷款，这些人通常来说，是手中掌握的资金并不多，一旦租售比泡沫加剧，“以租养贷”难以为继。
租售剪刀差拉大出租与出售两难抉择
这几年来，成都房地产市场楼盘价格上涨迅速，据数据统计，其中公寓类产品的价格涨幅在10-20%之间，而相比价格上涨的销售市场，公寓租赁市场基本保持平稳。而按照租售比的逻辑，随着公寓价格不断拔高，租售剪刀差越来越大，当房租的大部分不能抵偿月供还款，“以租养贷”将不再适用。
2008年，在某医疗机构工作的陈小姐趁当时房价较低的时候，在红南港贷款买下了一套56平方米的公寓用于“以租养贷”投资。当2008年底，她将房子进行了简单装修，以1700元/月把小房子成功放租。她告诉记者，“当时首付大概十来万，每个月还贷大概2000元，前后基本相抵。而如今频繁加息之后还贷增至2500元，房租基本没涨，现在基本都不赚钱。”
事实上，类似陈小姐这样的投资者并不在少数，当时“以租养贷”模式吸引了不少人的投资眼光。而近几年楼市风云变幻莫测，投资公寓类产品单纯依靠收租抵还贷款终究存在一定风险。
四川社会科学院社会学研究所副所长胡光伟分析，买房初期，租售剪刀差本身对投资性需求影响不大，加之房价本身在短时期内的升值，可以满足大多数投资者的心理预期，同时租金和月供相差不大，大部分贷款可由租金归还。“但是长此以往，租售比变得很大，房租再也不能和月供还款相抵，一旦长期垫付多余还贷差额，投资者就会遭遇出租与出售两难抉择。”
供求关系逆转“以租养贷”越来越难
一直以来，房屋租售比都是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考：一套房子的=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。
租售剪刀差与日俱增所引发的房产泡沫，主要来源于供求关系逆转，导致受楼市上涨影响，引发众多投资者进入楼市购房，尤其在公寓类产品投资领域在一定时期之后形成大量闲置。而随着这些闲置的产品逐步进入租赁市场，因此造成租赁市场的房源增加，房源过剩从而引发租金下跌。
近几年来，与快速上涨的房价相比，公寓类产品的租金相应却没有达到同等水平的提升。而目前成都公寓产品的租售比确实已经超过了国际警戒线，再加上受房地产市场调控的影响，这一比例继续上升的可能性非常大。从长远看来，可以预见，靠房屋租金来还银行购房贷款的“以租养房”的投资方式越来越难。
“以租养贷”量力而行“断供”风险大
网友大熊猫：
在2005年，我一口气买下几套房，支付相应的首付款，然后以租养贷，房价大幅上涨后再转手……过去几年像我这样投资公寓类赚钱的人也不少。然而，“以租养贷”的“黄金时代”正在远去。网友HN99：
频繁加息、利率提高、调控持续……房地产市场风云变幻莫测。作为政策之外的商业地产，公寓这个典型投资产品，已经不再是当初买进就稳赚不赔的情景。面对租售比相差持续加大，手头资金并不充裕的业主“以租养贷”再难维持，随时就有可能面临“断供”风险。上半年“中农工建交”等国有上市银行半年报数据显示，受楼市调控影响，住房按揭贷款的不良率及“断供”现象比同期均有增长趋势。网友猫奶：
实际上，我身边就有朋友发生过“断供”情况。“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多。企图“一步到位”，他们往往没有充分考虑楼市的可变性和还贷的可持续性，出于一时冲动贸然贷款投资。当被银行认定无法承担还贷义务，就要承担违约责任，不但个人信用评价降低，连房产都可能被银行收缴或者拍卖，最终竹篮打水一场空。网友风水地
我当是几是出于“买涨不买跌”的心理，前几年开始市场行情受影响，资金开始紧缺，每月还贷就难以为继。我也给投资的一些朋友提个醒，“以租养贷”需根据自身经济能力、理性消费的角度出发，要给准备贷款的置业者提个醒：选择贷款买房切记量力而行，以免陷入“断供”的麻烦之中。
[责任编辑：zhangyuan]
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