限购升级：非上海户籍社保年限提至五年 购房资格审查加强-中商情报网
限购升级：非上海户籍社保年限提至五年 购房资格审查加强
来源： 编辑：中商情报网
3月25日，上海市政府办举行市政府新闻发布会，介绍了《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进市场平稳发展的若干意见》相关情况。新政内容主要涉及以下几个方面：
——从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限，由之前3年内累计缴纳2年以上调整为连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上；交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，限购审核将前置至交易备案环节。
——从严实行差别化住房信贷政策。拥有1套住房居民家庭购买二套普通自住房首付比例不低于50%；购买非普通自住房首付比例不低于70%。同时购房人需承诺首付款为自有资金，违反承诺将作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
——进一步加强房地产市场监管，规范从业行为，严查违法违规行为，加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。强化房产中介机构和从业人员管理，建立交易资金第三方监管制度。加大执法力度，依规查处房地产开发企业和房产中介机构相关“捂盘惜售、炒作房价、虚假、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为的，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我、设立资金池等场外配资业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。
——建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制。加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行、多渠道筹措人才公寓住房，开展新一批共有产权保障住房申请受理，加快旧区改造和“城中村”改造，着力扩大符合政策的住房困难群众受益面。
政策背景：楼市成交火爆，近期房价涨幅过大，扰乱市场秩序的违规行为丛生。2015年，在宽松的货币信贷政策刺激下，上海刚需与改善需求均持续释放，商品住宅成交1488万方，创下近六年新高，高端住宅成交更是增加两倍有余，二手房成交更加火爆，全年成交套数翻倍。2016年以来，楼市延续年前的火热态势，成交量再攀新高，房价大幅上涨，特别是春节后二手房价格大幅跳涨，出现非理性过热现象；2月上海新建商品住宅价格指数环比涨幅扩大到2.9%，同比增长25.1%，二手房价格指数环比涨幅高达5.3%。
上海楼市成交火爆，近几个月新增供应减少，供不应求加剧，去化周期不足7个月。春节后部分媒体对大幅涨价个案的过度渲染和部分中介推波助澜，造成恐慌情绪，房价短期涨幅过大，部分投机需求也逐步入市。对此，市委书记韩正在参加全国“两会”时即公开表示，将加强调控。本次新政，限购全面升级，并加强资格审查；二套房认定以及首付收紧，同时严禁首付贷等场外配资行为；加强市场监管，严查违法违规行为，新政旨在快速稳定市场预期，后续市场将回归理性。
限购升级：非上海户籍社保年限提至五年，购房资格审查加强
限购再升级，提高非上海户籍购房门槛，抑制，但误伤刚需。上海楼市限购政策始于2010年沪十二条，2011年初升级，上海户籍家庭限购两套，非上海户籍家庭在满足2年内缴满1年个税或社保条件下限购1套；2012年针对单身购房限制再度升级，上海户籍单身限购1套房，非上海户籍单身不能购房；2013年11月，针对非上海户籍家庭购房的限制程度升级，个税或社保由“2满1”加码调整为“3满2”。
本次新政将非上海户籍家庭购房的个税或社保缴纳年限提至连续缴纳5年，对非上海户籍购房门槛大幅提升，并且考虑到单身购房限制，严厉程度超过北京。由于社保年限大幅提高，能够在一定程度上抑制投机投资需求，但是会误伤非沪籍的刚性需求。
图：2011年以来上海楼市限购政策变化
图：四大一线城市限购门槛比较
购房资格审查提前，高端需求可能受影响更大。在购房资格审查上，新政提出由登记提前到交易备案，对于之前存在的购房者与开发商草签合同规避限购条件的情况具有明显抑制作用。由于此类行为主要发生在新房市场特别是高端住房市场，因而新政对一手房的高端需求影响较大。
同时新政对于利用企业名义买房规避限购的方式也做出规定，企业购买的商品住宅上市交易需满三年，并且交易对象为个人的也要符合限购政策，考虑到企业购买房产出售的税费本身也比较高，这个购房渠道将明显受限。
（2）限贷升级：“认贷不认房”叫停，二套住房首付上调，改善需求受抑制
投资投机需求受抑制，改善需求也被波及。在2011年中央严厉调控房地产市场，限贷全面升级后，不管家庭名下有没有房、有没有还清房贷，只要有房贷记录就不能算首套。“930新政”确立了“认贷不认房”的原则，还清贷款再买第二套还能算首套。本次新政对首套房的认定为“上海无房”，只要有房，贷款还清也不再算首套，但严格程度并不及“930”之前，其影响在于本市户籍家庭购买二套房首付款和利息成本都将会大幅提高，刚改需求（卖掉唯一住房进行置换）仍受支持，但大部分二套房改善需求将受到抑制。
图：上海首套房认定标准变化
本次新政二套房贷款首付比例提高，明确区分普通和非普通，政策更注重执行
2014年“930新政”以来的二套房信贷政策放松有着明确的指向——普通住宅。其中2014年“930新政”针对贷款结清购买第二套普通住房首付降为30%；2015年“330”新政针对未结清贷款购买二套普通住房首付降为40%，这也反映了中央支持自住和合理改善需求的调控精神。但在实际执行的过程中，上海存在一定程度的松动，并没有严格区分普通住宅和非普通住宅，均在首付70%的基础上做一定下调，调整后首付多为4-5成。
本次新政提出二套普通住宅首付提高至50%，二套非普通住宅首付仍为70%。二套普通住宅信贷调整升级，即首付最低比例由“330新政”确立的40%提至50%；而针对二套非普通住宅的信贷政策并没有改变，但在执行层面会强化收紧。综合来看，此次信贷收紧，严格程度不及2013年（不区分普通住房和非普通住房，商贷二套首付统一为70%），但是目前上海市场以置换为主的改善性需求更加旺盛，本次新政对于二套比例细化明确，二套非普通住宅将严格按照七成首付执行，市场调整可能会比预期提前。
表：上海二套房贷款首付比例
中高端改善性需求可能最受影响。按照目前上海普通住宅标准，内环内基本没有普通住宅，内外环间也非常稀缺，二套改善性需求大部分只能购买非普通住宅，并且以中高端房源为主，对贷款首付比例有一定敏感性，受本次新政影响较大。
图：2015年上海新房市场各环线普通住宅成交套数占比情况
（3）整顿市场秩序，规范从业行为，严禁场外配资，有利于稳定市场预期，促进楼市平稳运行
规范从业行为，利于维护市场秩序，稳定市场预期。由于设立门槛低，中介运营和服务水平参差不齐，近两年中介行业竞争加剧，对经纪人的激励措施大幅提升，由此出现一些不合理助推房价的行为，并且干扰市场秩序，制造恐慌情绪。本次新政提出强化房产中介机构和从业人员管理，加大执法力度，依规查处房地产开发企业和房产中介机构相关“捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易”等违法违规行为的，并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台，有利于维护市场秩序，稳定市场预期。
严禁首付贷、过桥贷等场外配资，建立二手房交易资金监管。首付贷等场外配资将杠杆比例放大，虽说规模不大，但助长投资投机需求入市。此前，上海曾专门针对首付贷展开摸底调查，央行在“两会”期间也曾对首付贷问题做出“不可以”的表态。新政指出严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务；对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治；建立二手房交易资金第三方监管制度。有助于抑制投资需求，稳定市场预期，促进楼市平稳健康运行。
（4）供给端：加大土地供应利于稳定市场预期，防止捂盘惜售等行为
加大土地供应利于稳定市场预期。上海新增建设用地遇到瓶颈，可供土地日益减少，不仅加剧了上海地市的火爆，同时也强化了人们对未来房价上涨的预期，成为楼市出现过热的一个不可忽略的因素。虽然未来上海新增土地量十分有限，但在盘活存量用地方面还有不小空间，具体包括城中村、棚户区、旧城改造以及中心城区工业土地转型、转性利用等。新政提出加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例，加快旧区改造和“城中村”改造等举措，有助于一定程度上稳定市场预期。
此外，本次新政提出建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制，有利于科学决策，及时发出权威声音，稳定市场预期，促进楼市健康理性发展。
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下月起外地人上海买房需缴满5年社保？
春节后，上海楼市变得十分火爆。仅3月4日上海楼市成交量就高达12.58万方(1033套)，单日超千套的成交量在沪成交史上也是极为罕见。而伴随着楼市成交量、房价的暴涨，市场对于政府楼市调控政策出台的预期也在不断增大。今日，搜狐编辑看到，有朋友圈发文称：“重大消息，非上海本地人注意啦!上海满五年社保才能买房4月1日执行，抓紧买房吧，在不买又要等五年了!”外地户口购房者，4月1日后，需缴满上海社保5年后才能购房?对于该消息的真实性，上海市房管局工作人员表示，目前尚未接到此类调整通知，为不实消息。此前，上海市委书记韩正在接受媒体采访时表示，要控制房价，并对于一些违法违规扰乱市场的行为依法严肃处理，以维护房地产市场健康稳定。上海市住建委也公开声明，要对那些散布谣言的中介严肃处理。据了解，目前上海市外地人购房社保缴纳规定为：号之前签订购房合同，需要交满12个月社保即可享有买房资格，而号之后，签订的合同需要3年内累计交满24个月社保。
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