美日房价纷纷上涨：是回暖？还是更大的泡沫？
在东京都中央区新桥，1972年建成的中银胶囊塔（Nakagin Capsule Tower）在2016年看上去依然有着浓浓未来主义的外形，140块一模一样的方块整齐而错落地砌成了两栋大厦。水泥方块单位上都有着邮轮客房般的圆形玻璃窗，每一个小房间面积都约为10平方米，是名副其实的“鸽笼”建筑。中银胶囊塔由“日本建筑界三杰”之一的黑川纪章设计，它是现代建筑史上首座真正以胶囊般的建筑模块兴建的建筑，140块方块是预铸建筑模块，每一个独立单位都可以独立更换。它诞生的背景是1970年代日本经济高速发展及随后的房价飙升。众所周知的是，泡沫在上世纪90年代破灭，东京房价跌幅超过70%。如今的胶囊塔年久失修，热水系统全线瘫痪，近年更屡次被提议拆除。而它如今仍然破败地屹立着，供遍布全世界的拥趸前来观瞻，以及提醒着人们，这里发生过一场房地产泡沫。在中国的房地产市场接连攀升又遭到新一轮限购，引发猜测连连时，两个前车之鉴—美国和日本的房地产都出现了不同程度的回暖：美国房价在上涨，甚至兴起了一股炒房热；日本的房价也在涨，处于缓慢恢复之中。即便如此，一旦想起日本上世纪90年代的房地产泡沫，还有2008年美国的次贷危机，整个市场仍然心有余悸。美国楼市泡沫2.0？种种数据显示，最近两年，美国兴起了一股炒房热。据RealtyTrac统计，2016年第2季度有超过5.1万套单户住宅和公寓房被二次转手，创下2010年以来的历史新高。数据显示，在今年第2季度，将近4万名投资者参与了炒房，这创下了6年来的最高纪录，新房销售同时创下次贷危机爆发以来的新高。与中国的楼市大热明显不同的是，在这一波炒房热当中，超过2/3的炒房者都采用了现金购房的方式。中国投资者是当中最活跃的国际买家。截至2016年8月，中国投资者连续第二年成为美国房地产市场最大海外买家。中资企业在美国商业房地产收购交易达47笔，交易总额为93亿（约合人民币612亿元）。 然而，RealtyTrac分析显示，在现在的美国，炒房并不赚钱。在扣除所有费用之前，当中12%的交易只是实现了收支平衡甚至亏损。在28%的交易中，毛利润不足购房价格的20%。美国Case-Shiller房价指数显示，目前旧金山、西雅图、波士顿、丹佛等城市房价，已经超过年美国楼市泡沫顶峰时水平。房价与收入差距最大的城市分布在西海岸，其中加州的3个中心—圣何塞（硅谷核心区）、旧金山和洛杉矶的差距最大。美联储主席耶伦表示，目前美国商业房地产估值已经较高，但仍未出现泡沫。“我们当然会担心形成泡沫。商业房地产估值较高，但稳健性已经出现实质性改善。我们将对一些大型进行压力测试。”她说道。“耶伦认为，房地产市场尽管价格高，但风险不大。但需要注意的是，房地产市场已经受到了很多关注，表明此前价格上涨比较厉害。”集团首席经济学家莫恒勇表示。火热了两个季度后，美国房地产市场最近始稍微冷却。9月22日，全美地产经纪商协会（NAR）公布的数据显示，美国8月成屋销售下跌0.9%，而7月成屋销售下滑3.4%。成屋销售是对美国住宅市场的初步测算。数据包括全美以及四个地区的二手房屋销售量和价格。对此，路透社表示，美国8月成屋销售总数意外下滑，虽此前房产市场因就业逐步稳健变得强劲，但近期因成屋库存不足，且房价上涨速度快于薪资增速，8月成屋销售表现不佳。观察者中也不乏有悲观者。财经博客作者马克·汉森认为，目前美国楼市泡沫2.0甚至比当年的1.0更可怕。因为在年美国失业率仅为4%，就业人数创历史新高，工资水平上行，银行不良贷款较低，居民房价收入比低于当前水平。在马克看来，相比较1.0时代的住户买房，2.0时代是专业投资者/海外买家在买房。道琼斯商业新闻网站报道，随着美国房屋拥有率跌至20年来最低的63.7%。一家咨询机构城市研究所预测，有关数据将在至少未来15年继续滑落。与此同时，由于很多家庭没有能力购房，造成租房需求激增和可负担住房短缺。日本房价至今还在恢复日本房地产泡沫破灭已经过去20多年，如今，整个国家的房地产仍然以缓慢的速度在恢复。率先恢复的，是占全日本人口和GDP均为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）。三大都市圈的房价从2006年开始回升，年东京和大阪两个城市圈的平均房价上涨了30%。尽管如此，这三地的房价和泡沫时期相比，仍有不少差距。目前日本全国地价最高的是东京银座的“明治屋银座大厦”。该地区地价为每平方米3300万（约合人民币216万元），这个价格超过了2008年次贷危机的3000万日元，紧追泡沫时期的最高值3800万日元。东京都江东区木场公园附近、由房地产巨头住友不动产和野村不动产开发的公寓楼，房价大约是106万日元/平方米，一些新兴房地产开发商的价格会稍微便宜一些，75万-900万日元/平方米。整个东京都内，高级住宅价格上升，但销售低迷，由于市场实际需求还是抵不过房价的上涨速度，当地开发商中已流露出“房价峰顶已过”的预示，部分大型房企也开始下调房价。放眼整个2015年，日本住宅用地地价恢复缓慢。三大城市圈（东京、大阪、名古屋）上升0.4%，这个增长速度，与2015年持平。三大都市圈以外，地价则连续20多年下跌，完全是另外一番景象，即便政府采取了不少吸引外资的措施，也无法缓解这一局面。日本国土交通省9月20日公布了截至日的基准地价，日本全国的住宅用地价格下滑0.8%，所有用途用地的价格下滑0.6%，均连续25年出现负增长，但降幅已连续7年缩小。相比之下，商业用地价格比上一年增长0.005%。日本媒体认为，由于访日外国游客增加，店铺及酒店的用地价格出现上涨。因日本实施负利率政策，闲置地方主要城市，札幌、仙台、广岛和福冈4个城市的商业用地价格涨幅达到6.7%，远远超过三大都市圈的2.9%。抄底商业用地的不乏外国资本。2014年上半年，法国的公司安盛集团（AXA）收购东京大型综合大厦（Nakan Central Park）东楼；2014年12月，中国的复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼；2014年10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“世纪广场丸之内”的部分办公室。外国投资者的抄底行为，勾起了日本房地产企业曾经的“痛苦记忆”—不少日本房地产企业亦曾在2007年房地产迷你泡沫时期高价购买不动产，在那之后，却蒙受了巨大的损失。另一值得注意的是，由于老龄化继续加剧等原因，日本的空置房屋在增加。根据日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年，日本20%的房屋将空置。作者：马欢更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：腾讯财经（financeapp）。
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发表于 14:15:00
& & LZ去年4月份在美日健身钱湖店办了张5年卡，大概2900块，全宁波十几个店通用，确实是很划算，因为当时2年卡就要1800+。& & 当时实在是纠结办的时间太长，万一以后工作有变动或者其他原因，不能用了怎么办。& & 会籍顾问很轻松的跟我说，那有什么关系，不用了直接转让掉就行，折算下你一年才五六百，到时候你这算下我帮你宣传转让掉就好了。& & 于是皆大欢喜，现场成交。& & 今去年四季度开始，由于工作实在是太忙，我抽不出时间去健身，已经半年没去了，我就想着把卡转让掉。& & 过户需要的手续和费用都已经向会籍顾问咨询好，正准备今晚去办理过户的时候，接手的人不知道从哪听说二手卡只能单店使用，让我去确认下。& & 我觉得不可能啊，于是乎就给会籍顾问打电话，由此知道了美日健身无耻的霸王条款蛮横到了何种地步！！！！！这张卡一旦你转让，手续费200我就不说了，跟新卡比起来，你无法全宁波通用，只能选择一家使用；你无法再次进行转让；你如果遗失了不能补办！！！那么我想请问一下牛叉的美日健身公司：1、办卡的时候信息为何不提前告知？既然你出售五年卡，那肯定应该考虑到转让的问题，为什么在我已经明显的提出了我可能需要转让的时候，你的会籍顾问不告知我转让会有如此大的变化！！！你所谓的全宁波通用这么大的卖点到时候都没有了为什么不提前告知！！！会籍顾问说因为我没问。你妈每天给你做三顿饭，突然有一天你回家没晚饭吃，你问你妈为什么不提前告诉你，你妈回你因为你没问，你是什么反应？2、凭什么二手卡要比一手卡收到那么多歧视！！！我买的二手笔记本二手手机只要是正品，都可以正常使用且享受全套售后，凭什么你们这里不行。不能通用我也就不说了，不能再次转让我也恶心恶心咽下去了，遗失不能补办是什么道理？补办对你什么损失？你干脆说不允许转让算了！！！3、针对转让进行咨询的时候为什么不告知？办卡的时候你耍流氓故意误导我可以轻松转让，忽悠我办了五年也就罢了。在我已经明确告知已经找到接手人，并且咨询如何过户、在哪里办理过户、需要多少手续费的情况下，你还对过户后的权益变更只字不提。如果不是接手人自己听到消息，我们两到了办理过户手续的地方才知道，那得多尴尬！接手人是我的一个朋友，你是要我冒着欺骗朋友的风险么？我的朋友很尴尬的告诉我，他不要这张卡了，是我我也不要！！！美日健身号称全宁波经营得最好的健身中心，还不断的有新店在开张，就是这样利用信息不对称来误导消费者的么？会员管理制度霸王条款，沟通过程信息不对称，你当消费者真的如此可欺么？马上315了，我肯定会投诉到你给我提出解决方案为止。会籍顾问跟我说，这不是针对你一个人的啊，对所有人都这样啊~呵呵了！不是这两千多块钱的卡的问题，是我咽不下这口气。卡废了就废了，但是这样欺负人我不能忍！
发表于 14:48:00
楼主也太蠢了，办个五年的卡。。。。。。
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发表于 14:51:00
想想现在的社会发展速度，各行各业变化太快了，五年前您能想到 微信 会有吗？能想到滴滴打车吗？您能想到银行存款息贴吗？时间太久了，一般的行业都不知道还在不在呢？
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发表于 16:49:00
发表于 9:07:00
这不是都知道的事情吗 你当时自己没问清楚
自由与真爱
发表于 9:32:00
美日这种店比永骑，腥死那些个剃头店好多了，
不到长城非好汉
发表于 9:53:00
别人就是办会员卡吃饭的，想真相肯定没有的。那些找你办卡的估计都是临时工 现在都找不到了。来一个死无对证。
发表于 10:32:00
预付费 都是坑。2900 5年。 3500,8年。 4000元12年。5000元可以包一辈子。你选哪个
一直都走在执着的路上...
发表于 11:19:00
你这卡还有4年，现在最多卖1500元，而且200元的转让费还得要你出！
发表于 11:45:00
当时我团购了半年卡，去店里店长一箱想让我搬18个月的卡，我说我用不了，我也懒得转，他说没问题到时候我替你转，我说那好，你先把钱给我到期你自己转掉，转多少是你的事，一般我顶多办理1年的，炒锅1000就没必要
发表于 11:46:00
美日真是穷疯了的节奏，当时在体验时留了个手机号码，现在每周都有不同的电话号码，不同的所谓顾问打电话过来，都跟他们说了现在没有时间，还要打。可以报警吗？
发表于 12:01:00
我也是美日的健身卡,转让后只能单店使用和遗失不补这我还真没留意,如果属实,这条款感觉有些坑人.这两条合同上面有标明吗?
过去的,已成故事.
发表于 12:26:00
引用:原回复由
发表你这卡还有4年，现在最多卖1500元，而且200元的转让费还得要你出！楼主你还是去锻炼吧.
发表于 12:36:00
其实还好，不转让就行啊，5年确实太长，有的卡是没照片的，我的就没，谁用都可以，凭手机号和身份证能补办
发表于 12:46:00
每日不忽悠像你这样的客户办长期卡他还开什么店啊，健身房的老板早就知道了大多数人是去不了这么长的时间的
发表于 12:51:00
这种店还在的理由就是后台应该有人。
发表于 13:45:00
美日就是利用大家想贪便宜的心理，推出这些低价多年卡，多圈卡，多圈钱，然后不停开新店。如果后面没人买卡，这么便宜的年费，正常是很难维持的。只买过美日半年卡，后面就不想去了。
爱善待你的人，为不善待你的人祈祷！
发表于 14:10:00
5年才2900，我觉得已经是一家良心店了！楼主你要想想那些办了卡老板跑路的！
发表于 14:43:00
我跟健身房的教练攀谈甚欢，他一直催我去办卡。我后来告诉他，我们单位的健身房也有，设施更多，更大，更新，更齐全，关键没有人去健身，非常空我还微信小视屏给他看，之后，之后他就不怎么理我了。
发表于 14:48:00
我觉得，已经不错了，没跑路让你直接打水漂已经谢天谢地了
这家伙很懒，什么都没留下。。。
发表于 15:29:00
我也是美日卡，两年的。1800，
开什么玩笑！
发表于 17:43:00
引用:原回复由
发表我也是美日卡，两年的。1800，这么贵啊，我两年的1300，去年办的
日本，澳洲代购，微信yebing_1116
发表于 18:32:00
看到 每日健身是全宁波经营最好的一家健身中心 我就笑了
发表于 19:27:00
剑圣房成本你去一次他就要30元啊
QQ不是我的，别乱加
发表于 23:05:00
我还一张终身卡呢 好久没去了 转让估计也没仔细看过 一直以为他们会倒掉的
梦想彩票中500万
可惜我基本不买彩票(→_→)
发表于 23:06:00
呵呵&&我5年的美日卡也快到期了~！我那时候贵3998元5年，去年12月份有活动2670元5年卡！我都没有办理。看看再说吧。不过美日在宁波算稳定&&连锁店多。不怕跑的一个店也不在吧。
发表于 7:37:00
滨江美日自从搬到前面低矮的房子后就没去过，浪费了好几年的卡费。
发表于 14:02:00
发表于 17:32:00
楼主不管去哪里办卡都要自己看清合同，销售有些事情不会跟你说的，比如我去办卡的时候送了我3堂私教，然后喔第一次去健身的时候推我私教课，我说我有三节先上完，结果那人说送的课不会给你好好上的，顶多20分钟，给你上免费课了私教又没有钱还影响他做业绩，当时真是日了狗了
发表于 10:50:00
转卡后，一，不能所有店通用。二，挂失不补。三，不能再转让。今年新协议新规定哦。如果是一家长开的店，这么做就是损人不利己。此举一出，已经没有任何信用可言。管理者不是想跑路就该好好反思脑子里进了多少水。
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据说这是日本一张恐怖的毕业照，你看出问题了吗？
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