四川在线 - 农村土地流转中存在问题和潜在风险
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农村土地流转中存在问题和潜在风险
&&&& 农村土地流转过程中存在着一些潜在风险，认真研究这些风险，对于完善我省土地流转制度、保障农民生活水平、维护社会稳定都具有重要意义
&&& 四川各地为适应农村发展需要，在推进土地流转、发展现代农业方面近年来进行了一些有益的探索和创新，并呈现出土地流转规模扩大、流转形式多样、流转对象多元、覆盖农户不断增多的趋势。大量的调查事实表明：土地流转对于优化资源配置、拓展农业功能、提高农业技术水平、加快农业发展方式转型、促进农民增收起到了十分重要的推动作用，通过土地流转实现规模经营已经成为我省现代农业发展的主要途径。从总体上判断：我省农村土地流转呈现出健康发展的基本态势，然而，在实际操作中，当前土地流转尤其是业主土地流转模式还存在一些不容忽视的问题，突出表现在以下几个方面：
农民传统增收空间受到一定程度挤压
&&& 土地经营权是农民获得收益的一个重要渠道，即使在城市近郊农民具有多渠道就业的情况下，土地经营仍是农民增收的重要来源。典型调查表明，在城市近郊农户种植一亩土地的蔬菜和经济作物，其纯收入高的可达一万元以上，且收入比较稳定，并不比外出务工的收入低。无论是城郊还是广大农区，相当部分农民仍愿意从事土地经营是长期的基本态势。然而，在调查中发现，一些地方在土地流转中采取大力鼓励和吸引工商资本进入农业的经营模式，流转合同以较长的租赁期限承租大面积耕地，把每亩土地的租金收益通过比照种粮产量和价格的方式长期固定在一个水平上，有的合同甚至超过第二轮承包期长达30年以上。虽然从当时签订土地流转协议的租金来看并不低，农民完全可接受，但是随着未来土地价值的上升，农民土地流转收益“低位固化”的问题就越来越突出，农民明显感到吃亏，由此产生业主与农民的一系列矛盾。
&&& 另一方面，农民土地流转之后，除获得固化的土地租金收入外，还可通过被新的业主雇佣获得劳务收入。但是，农民被新的业主雇佣不可能是全部而只是部分，且雇佣也有一定的季节和时间限制，因而农民的劳务收入是不稳定的，更重要的是，未被业主雇佣且转移就业能力较差的农民，可能仅获得土地流转的租金收入，这不仅造成他们实际收入水平的下降，而且长此以往可能会养成“懒惰”的习惯。因此，从调查的情况分析，工商资本长时间大规模地流转土地，实际上挤压了一部分农民从土地增收和发展的空间，特别是对于非主动流转土地的农民更是如此。
业主规模经营农业仍可能存在潜亏的风险
&&& 由于近年来农用物资及生产资料价格上涨，农产品收购价格的不稳定，土地经营的比较效益一直偏低，对于业主而言，再加上近期大量上升的地租成本和人工成本，使其农业开发的成本实际上并不比普通农民低。虽然业主会采用一些新技术、新品种而提高农业的效率，但所雇用的农民为业主劳动与为自己劳动相比，其劳动效率可能更低，因此，业主规模经营农业并不一定就能够获得比较好的利润。调查证实：业主中真正坚持经营农业并取得较好效益的情况并不多，很多业主流转土地对政府的投入或者优惠政策依赖性很大，一旦缺乏政府的支持，其生存具有明显的“脆弱性”。这里还必须区分业主与农民经营农业不同的收益计算问题。如果农民自身小规模经营农业，是把自身劳动报酬也算作收益的，尽管纯利润不高，但仍可获得可观的劳动报酬，而业主尤其是仅靠出资本而雇佣劳动者的外来业主，只能赚取扣除雇佣劳动者报酬后的纯利润，一旦所赚纯利润很少就会出问题。我们在调查中发现：目前不少地方缺乏对业主规模经营农业能力的资格审查和评估，有的土地流转业主一旦经营上出现失误，无法履约，一走了之；还有的业主得到政府的补助或者投入后，因各种复杂因素干脆撂荒土地。由于缺乏对土地和农民利益的保护机制，造成土地的隐形浪费和流转农户较大的经济损失。
业主流转土地有改变土地农业用途的倾向
&&& 由于经营农业的比较效益较低，有的业主流转土地的目的之一就是为了改变土地农业用途而获得更大利益。调查中发现，一些地方为推动土地规模经营和调整农业产业结构，在政策上已允许业主在经营区域内进行一定程度的土地开发整理、基础设施和配套工程建设，但是若监管不力，非农产业建设有可能在其经营地域内过度占用耕地，造成流转土地事实上的非农化。实际上，现实中已经出现了这种苗头，有些业主打着“建设配套生产设施”之名，其配套设施已经超出了为生产服务的范畴。因此，在目前地方政府发展冲动极其强烈的背景下，尤其要警惕一些地方政府和业主为了短期和局部利益冲破城市建设规划和农田基本建设规划的限制，肆意扩大建设用地规模的不良现象。
业主流转土地有可能加大区域性粮食安全压力
&&& 土地流转有利于规模化经营，但同时也使农业内部结构变动的不可控制性相应增大。由于种粮比较效益低，业主流转的土地用来种粮食肯定要亏本，这一点也在对土地流转利益相关方调查时得到证实。在市场经济发展过程中，土地资源要素的流动呈现出向具有高效行业转移集中的趋势，土地流转过分市场化，必然会带来并强化“非粮化”倾向。业主规模流转土地多发展优质经济作物、反季节作物、水产养殖和旅游观光等高附加值农业，很少用于粮食种植。客观地说，发展高效农业有利于农民得实惠和企业得效益，但从国家或区域粮食安全的角度来看，则是一个值得注意的倾向。
业主规模流转土地过快有可能导致农民利益受损
&&& 中国的城乡一体化是一个艰巨而漫长的过程，这就从根本上决定了土地对农民将长期起着生存保障、社会保障的作用。如果农民土地承包经营权被长期转包甚至“买卖”，他们又无法享受健全的保障制度，就可能引发多种社会矛盾。在业主土地流转中，一般情况下，出让方大都处于弱势，且人数众多。政策允许土地流转的目的正是为了让处于弱势的绝大多数农户获取更多的利益，但如果靠行政干预快速向业主集中，就可能不能保证绝大多数出让方受益，从而背离土地流转的初衷，因而在农业剩余劳动力尚未能大规模转移之前，必须避免农村出现大资本排挤小农户、土地大规模兼并、大批农户丧失经营主体地位的现象。
业主规模流转土地可能使现代农业发展的主体产生一定程度的偏差
&&& 农民是现代农业发展的主体。根据世界发达国家农业现代化的经验，农民专业合作社是最有效的现代农业组织形式，培育农民和农民专业合作组织是推进现代农业发展的必要条件。因此，政府农业支持政策最大的受惠者应该是农户和农民专业合作组织。但是，调查显示，许多地方促进现代农业发展的扶持奖励政策主要以土地流转年限的长短、土地流转面积的大小、资金投入的多少作为评判标准，客观上导致农业支持政策的直接受惠对象主要是工商企业和业主，而大量农民直接受益的程度并不高，使政府的现代农业扶持主体定位出现明显偏差。
&&& 基于以上调查分析，得出如下基本认识和建议：
&&& 一、 土地流转必须坚持保护农民利益
&&& 土地流转是农村经济发展的必然趋势，反映了生产力发展的客观要求。通过土地流转实现适度规模经营对于优化配置土地资源，加快产业结构调整，加速农村劳动力转移，拓宽农民增收渠道，具有重要的现实意义。但同时，中国的城乡一体化是一个艰巨而漫长的过程，土地在一个相当长时期内仍将是大部分地区、大部分农民获取收益和维持生存保障的基石，不解决农民转向非农就业的出路，片面强调实行土地规模经营，只会让相当多的农民因失去土地而陷入困境。特别是对于业主流转土地推进过程中可能引发的多种风险更加不容忽视，始终坚持保护农民利益，正确认识和处理好土地规模流转中各方利益主体的关系非常重要。
&&& 二、 按土地用途分类制定流转方案
&&& 首先，政府出台现代农业支持政策的目的是调节农业生产者的经济行为，加大对农业的投入，加快现代农业发展。目前，我国个体农户仍然是农业生产的主体，根据世界发达国家农业现代化的经验，农民专业合作社是最有效的现代农业组织形式。培育农民和农民专业合作组织是推进现代农业发展的必要条件。因此，政府农业支持政策最大的受惠者应该是农户和农民专业合作组织。但调查显示，许多地方促进现代农业发展的扶持奖励政策主要是依据土地流转年限的长短、土地流转面积的大小、资金投入的多少和是否属于优势产业作为评判标准，导致农业支持政策的直接受惠对象主要是工商企业和业主等，政府的现代农业扶持主体定位偏差。其次，我国是以联产承包为基础的农业生产经营方式，经营主体是一家一户的农民，在人多地少的资源约束情况下，农户的经营规模发展受到限制，与西方发达国家现代农业大规模的生产方式相比有着十分显著的特性，即在小规模的生产经营条件下发展现代农业，因此，要避免过分强调土地流转和规模经营。
&&& 三、 通过加快培育农村市场主体增强流转土地承接能力
&&& 强化政府在土地用途管制中的作用，规范土地管理行为，应用相关的技术手段和法律法规来加强土地监管，能有效的控制土地向各种非农用地的转变。一是明确土地规模经营中各项用地类型的面积、产业主营的方向、土地开发整理的程度、生态建设等内容，相关条件可将其作为土地流转合同的内容之一。二是将区域内的土地按照不同的利用类型进行划分，在相应的区域内进行一定规模的产业经营，并根据实际情况制定较具体的土地利用规划。三是提高违法成本，设立土地流转监管机构，依法监管土地中介组织的活动，搞好土地流转市场的建设与服务，及时查处土地流转和使用中的各种违法行为。
&&& 四、 建立有效的土地流转市场准入制度和抗风险机制
&&& 为了更好地保护农民利益，应该从多方面注重和建立风险防范机制。一是在土地确权的基础上，制订土地流转的法律法规，建立土地交易市场，确保农民获得土地收益和土地增值。由于目前农用土地的流转相当部分是行政推动，还没有形成能反映市场规律的流转机制，政府确定的土地流转价格也就成了农村土地流转的基本价格。绝大多数土地流转价格制定不科学，多数土地流转只是事先简单作价，随着农村经济发展、土地市场发育和物价波动，土地的远期价值难以准确评估，存在风险折价问题，容易损害农民利益，引发社会矛盾。二是要配套建立土地流转的风险防范措施。如大力发展农业保险制度，降低投资者经营风险，提高其履约能力；设立土地流转风险基金，当经营失败时，风险基金优先用于支付农民的收益损失和土地复耕；建立土地租赁费提前预付和土地复耕担保费制度，确保农民的最低收益不受损失。（龙法硕）
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我想和亲戚家买块地 建房
本人在村里将购买一地，将用来以后造房子用，写转让合同的时候，是我称甲方还是卖地的称甲方。要是我到时造房子通过审批，卖土地的一方是否再没理由干扰？
说明一下，我打算从甲方手中租下一块土地，村集体土地，这块地是甲方几年前跟村委会租下来的，属于转租给我。
合同如下，
甲方， qqq
甲乙双方通过协商达成入股合作协议如下
甲方将其自己承租的某某地方45亩承租地交与乙方合作，由乙方在该宗土地上合法经营。
甲方不参与经营。乙方在签订本协议时给付十万元。2013年10月开始，乙方每年给付甲方六万元。每次给付两年的费用十二万，以后每两年给付一次，先付款后用地。
2乙方如果不能按期付款，甲方有权终...
2003年，我母亲将我家的土地转租他人。具体合同如下
土地转让协议书
今有枚某卖孟某3亩地，具体如下1卖地期限28年，期间不能变动
2价格一亩地200元，一年一给，上打租
3大队费用由孟某支付
4如有征地按征地价格找差
现在概图地即将被政府征用。我想请教几个问题
1该合同是否...
我把老家的房子和土地都卖了，想重新在别的地方买房子和土地搞养殖，在拟写土地和房屋买卖合同时需注意什么，谢谢！
各位好！我是企业一名集体合同工，我的公司是由国企员工通过入股的形式注册创办的，因为所经营的业务与这家国企业务相关，不符合公司法的规定，所以公司要以我的名义与本公司的一位股东签订一份股份转让合同，使其合法化。而我只是个“傀儡”，有名无实。这其中若产生法律上的问题，我该怎么保护自己？ 我并未支付股金，他们只是利用我的名去工商局办理变更手续
签商铺租赁合同的时候需要注意些什么事项
我承包了块土地.
附近一家公司来承包。意思就是转让给他.每年给我租金.和给我一定的股份...但我对这股份不太懂.朋友说怕是虚的.那公司是说，马上要投资好多好多的.我也怕他是嘴上说..像这种情况.我签定合同时.该注意哪些.或列哪些条件。来保证我未来的权益和利润 没详细一点吗?
吉林省长春市朝阳区永春长春堡
请问，农村土地买卖，是立转让合同，还是立买卖合同?
发包方想单方撕毁合同农村土地流转中土地纠纷问题原因及对策 _ 东方财富网()
农村土地流转中土地纠纷问题原因及对策
作者：梁鸿蒙
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　　农村土地制度作为农村基本经济制度之一，它的土地制度变迁对农业乃至整个社会经济制度的变迁和发展都有着极其重要的影响。目前，农村土地流转问题已经成为促进农村经济发展的焦点问题。该文着重分析土地纠纷产生的原因，包括土地承包权不清、流转行为不规范、农民维权意识和法律知识的匮乏、管理机制不健全、权力滥用侵蚀农民利益等问题。同时，对解决土地纠纷的对策进行了简单的探讨。土地是农民的安身立命之本，同时也是提高农民生活质量的关键所在。因此，政府应更加重视农村工作，加大政策以及财政的支持力度，积极采取各项措施解决土地纠纷问题，使得土地资源得到最合理、最有效的利用。　　一、土地流转的含义及发展历程　　“国以民为本，民以食为天，食以土为根”。农村土地是农业生产最基本的生产资料，同时也是人类社会赖以生存与发展不可或缺的物质基础。农村土地流转是土地承包制的一种衍生制度，它是指在不改变土地承包权的前提下，土地使用权在不同市场主体之间的转移交易。互换、转让、委托、租赁、入股、拍卖等是农村土地流转的主要形式。农村土地流转应遵循的四个原则为：⑴依法。即土地流转必须严格依照法律程序进行；⑵自愿。即土地流转必须是农户的完全自愿行为，不允许存在任何组织机构或者其他个人的强迫行为；⑶时间有限性。一方面是说任何土地的流转必须要有期限，另一方面是说土地的流转期限必须在土地承包合同期限内，不得超过合同期限以外；⑷有偿性。即农户对享有承包权的土地流转具有收益权，任何人不得剥夺该权利。　　自从1949年新中国成立以来，我国农村土地制度的变化大致经历了四个阶段。第一阶段是年的土地改革时期，1949年中国人民政治协商会议《共同纲领》规定国家要有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制。年依照“耕者有其田”原则实行了全国范围的土地改革，3亿多农民无偿分得7亿亩土地，土地产权制度随之变成为农民所有和农民使用。第二阶段是年的人民公社时期，经年互助组、初级社、高级社的农业合作化运动，农民个体经济制度快速转变为社会主义集体经济土地制度，随之又变成集体所有、集体经营，这一阶段的土地制度是与国民经济的赶超战略和重工业优先发展战略紧密相关的，为了在资本短缺条件下实现重工业快速发展的目标，就必须依靠人民公社制和统购统销等制度来促使农业剩余向工业转移，以农业的牺牲来换取工业的快速发展与进步。第三阶段是年的家庭联产承包责任制普遍实施时期。因为人民公社制存在监督困难和效率低下的弊端，使得农业生产力水平和农民生活水平长期处在极低水平。　　二、土地纠纷的原因分析　　2003年8月至2004年6月期间，中国社会科学院农村发展研究所国家社科基金课题组和国家科学重大项目课题组联合对当前中国农村社会形势进行了专题研究。研究表明，农村因土地流转而产生的土地纠纷已经成为农村社会矛盾激化的焦点。　　农村土地流转中存在的纠纷。土地使用权流转的核心是三权分离、自主自愿、市场契约和政府监管，三权分离是土地流转制度核心中的核心。所谓三权分离是指土地所有权、土地承包权和土地经营权的相互独立。只有在严格保证土地所有权和承包权关系稳定的前提下，才能真正把土地资源转化为土地资本，促进土地要素的流动，从而取得土地经营的规模效应和集约效应。而衡量土地流转制度科学与否的标志是“三个有利于”，即是否有利于提高农村生产力；是否有利于增加农民收入；是否有利于实现农户、政府和土地经营者的三赢。依法、自愿是土地承包经营权流转必须坚持的原则，但在现实中，由于一些地方受利益驱使而使导致土地流转操作不规范，违背了土地流转应该遵循的原则，导致了纠纷的产生。　　土地流转过程中农户与村委会间的纠纷。农户与村委会之间的纠纷在农村土地流转过程是最常见的，存在着三种主要类型：　　因流转内容不合法引发的纠纷。我国《农村土地承包法》和十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确规定，土地承包经营权流转的前提是不能改变土地的农业用途。但是从农村土地流转合同签订的实际来看，改变土地的农业用途，变为建设用地的的情况不在少数。另外我国法律还规定，？土地承包经营权转让需经发包人同意。但有的村民在未经许可的情况下私自将土地承包经营权转让他人，？村委会不同意这样做并要求与之解除合同，由此引发了土地纠纷。　　村委会随意调整土地产生的纠纷。我国《农村土地承包法》明确规定要着力维护农民土地承包经营权的稳定。但是，在我国部分农村地区，村委会随意调整土地现象比较严重，这加剧了农户与村委会之间的矛盾。一些村干部为了完成上级政府下达的任务和保证村干部工资的及时兑现，在未经全体村民同意的情况下，？就强行将村里的耕地转包给外乡的农民或者外地经商人经营，他们完全忽视了农民的利益，引起村民的极大不满，导致了纠纷的产生。　　村委会对土地承包合同疏于管理引起的纠纷，主要表现为：一是村委会将属于本村的流动地对外发包给村集体以外的个人或组织，？当土地期限已经到了的时候，农民要求收回土地，但是村委会却找借口不予收回，实际内幕就是村委会人与承包商私下对土地承包期限进行了更改；二是村里承包给本村村民的土地承包合同期限较长，随着村委会换届，新一届村委会班子以各种理由要求解除现有承包合同，重新发包，借口以前签订的合同存在着不同程度的法律问题；三是某些村委会将农民的土地流转给他人从事非农业后未恢复土地原状，农民要求恢复原状继续耕种土地或要求增加补偿费，由此引发的纠纷。
(责任编辑：DF146)
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关注天天基金农村土地流转合同签订注意事项
农村土地流转合同签订注意事项
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & 　 除不超过1年的委托代耕外，采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。
　　采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
　　经营权流转合同一般包括以下条款：
　　(1)双方当事人的姓名、住所;
　　(2)流转的名称、坐落、面积、质量等级;
　　(3)流转的期限和起止日期;
　　(4)流转土地的用途;
　　(5)双方当事人的权利和义务;
　　(6)流转价款及支付方式;
　　(7)违约责任。
　　合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
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TA的最新馆藏　因为近年来农村土地流转比较火热，很多有地的农民将自己的土地流转出去来获取收益，但是很多农民朋友对于签订土地流转合同要注意哪些事项呢？　　流转合同事宜　　农户要与流入方签订书面流转合同，如果当地有土地流转服务中心或类似机构，建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同，并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。　　流转土地用途　　农户承包的耕地只能用于农业生产经营，不能用于建筑、商业等非农业生产方面。　　违约责任　　流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策，由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时，流转双方要考虑详尽，完善条款内容，以避免不必要的争议发生。　　主体范围及优先权　　土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的，既可以在同一集体经济组织内部进行，也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当依法报发包方备案。　　合同到期处理办法　　土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签，对未续签的及时征求农户意见，或办理续签手续，或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查，依据情势变化及时纠正，以维护农民的土地权益。以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正，未纠正的，必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订，否则予以纠正。　　委托办法　　农户自愿委托发包方流转其承包土地的，应当出具土地流转委托书，委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。　　其他条款内容　　当事人可约定的其他内容，计入双方约定条款中。主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项，如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定，并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款，如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。农业行业观察微信公众号：nyguancha行业、观点、资讯、趋势、案例申请报道：hero-fans农业行业观察(nyguancha)　
　文章为作者独立观点，不代表大不六文章网立场
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