关于零售产权、整体租赁的反租模式分析_联商网
关于零售产权、整体租赁的反租模式分析
　　产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。　　业内把零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”。　　一、案例情况　　汇发摩尔项目位于成都市锦江区东御街，处在天府广场以东，锦城艺术宫以南的成都市地理中心和商业中心。其开发商为成都汇发置业有限公司，于1997年底破土动工，2001年6月竣工完成。该大楼占地面积7172 平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。其中地下3层、4层为车库，可泊车400余辆；地下二层至地上十一层均为营业用房，单层面积约5000平方米。12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯1台，消防梯1台，客用电梯2台。　　该项目地处天府广场绝佳位置，具有无法复制的优势地位。其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为中国人民保险公司四川省分公司。地下2层至地上5层为著名百货零售商-百盛负责经营管理，冠名“摩尔百盛”。汇发摩尔项目在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为10―100平方米的小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在7%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。　　这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从汇发摩尔开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。百盛进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。　　在成都还有一个正在按此模式运作的大型项目：上海友谊购物中心发展有限公司统一经营和管理的“成都天府汇城购物中心”，位于成都市二环路南三段与科华中路交会处，占地 85亩，建筑面积 15万平方米，经营面积 10万平方米，总投资额达 5.5亿元人民币。该购物中心建成后，将成为第一个集购物、休闲、服务、娱乐于一体的现代化大型 SHOPPING－MALL，几乎囊括所有商业、服务业态，其中包括大型超市（联华超市主力店）、主体百货、家具家电大卖场、美食广场、特色专卖店、数码影城、歌舞厅、大型酒楼、银行、邮局、彩扩、旅行社等。该购物中心建筑风格新颖，共享空间巨大，垂直交通便捷，购物环境舒适，并有开阔巨大的室外广场和近千个车位的地下车库。 天府汇城的租金回报率为每年7.5%，每三年递增0.5%，租赁回报期长达20年。　　二、三方利弊分析　　（一）开发商　　对绝大多数开发商而言，是没有足够的资金实力和耐心等待物业的逐渐升值和租金缓慢抬升。通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运――这或许是不得已而为之的解决之道。　　封闭式的大型商业物业往往一卖就散，一散就乱。通过将经营权以固定分红回报的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家进行经营，实现统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给了专业的商业管理公司，而商业管理公司是否能够进行科学的营运规划、完善的经营管理及其资质、理念将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。　　在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性：试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。　　（二）投资者　　近年来，由于股票风险太大，银行利率的一降再降，房产投资便无疑成为投资者关注的焦点。临街商铺、社区商业、商业步行街、购物中心、专业市场等各种商业形态的物业纷纷涌现，开发商与投资者共同把这个市场推向了高潮。 “管理型商铺”的出现，对广大的购房投资者有以下的利和弊：　　1.省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，对于投资者来说，可得到极大的便利。 　　2.免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，经营管理公司具备对物业进行规范管理的能力，可以确保物业出租期间的安全及业主的各项利益。　　3.确保了市场运作初期的业主利益。一般“管理型商铺”委托经营合同签订时，都附有若干期限的固定回报条款，即在市场启动初期的若干年限内，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。 　　4.统一经营的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有利控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的长期增值。 　　投资者的风险主要在于：　　1.大型封闭式商场与商业街或普通临街铺面不同，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。在委托经营合同长达10―20年运营期内，一旦商场经营失败，商业管理公司无力承担租金回报，会导致业主租金颗粒无收。　　2.在委托经营期满后，投资者取得对商铺的处置权，会产生种种难以预测的后果：或许部分投资者不再满足于商业管理公司的固定利率回报，要求自行出租或者自营，这是合理且合法的要求，这将逐渐破坏原有的经营规划和布局，甚至对整体的经营产生负面的影响，风险在此时将渐渐暴露。　　（三）经营者　　　商业地产项目的经营商与开发商天生是一对矛盾体――开发商希望拆零产权销售以回笼资金，而经营商希望只租不售保留完整产权以便于统一经营管理；经营商希望有更多的面积营造休闲的商业氛围，开发商希望出租更多的商业面积。　　从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争： 　　1.在整体经营上，管理型商铺一般对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。　　2.商铺的租赁期限相对稳定，而不像独立产权商铺，过多地受到小业主心态与个人需要的影响。 　　3.商铺租金相对稳定。整体经营的管理型商铺受到经营管理公司的严格管理，对于租金的确定，经营商会有稳定的策略，沉浮一般不会太大，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。 　　4.由于经营管理商的统一管理，管理型商铺的配套服务将明显优于一般独立商铺。　　三、 SWOT分析　　（一）优势　　1.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。　　2.对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。　　3.从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。 　　（二）劣势　　1.投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测：在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10年-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，会导致业主租金颗粒无收。　　2.投资回报合同期满后的未来前景难以预测：10年-15年的合同期满后，购房者重新获得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10%的投资回报率，要求进场自行经营或自行出租；如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经营格局，引发一系列不可预测的严重后果。　　3.二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口岸关系不大，主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺却无力回天。 　　（三）机会　　除了宏观经济的发展和加入WTO带来的机遇外，整体租赁零售产权的管理型商铺还有以下的市场机会点：　　1.因为证券市场的风险太大，银行存款利率的一降再降，房产投资尤其是商铺的投资成为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是6―8年，此后年出租收益率为16%左右。而管理型商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并很好地迎合了中国人“一铺养三代”的传统心理。　　2.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，但并不是SHOPPING MALL能够完全替代它。很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。因为它既避免了临街式独立商铺的无序经营，又回避了SHOPPING MALL对面积和经营业态的规模化严格要求。未来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为管理型商铺的持续发展提供土地供给，带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。　　（四）挑战　　整体租赁零售产权的管理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业发展的趋势和消费结构、消费者心理的变化，又不至于给开发商太大的资金压力。但管理型商铺最大的挑战来源于运作模式本身，也就是前面所讲的劣势：合同期内能否得到良好的经营以及返租期结束后商场经营问题等。　　四、返租模式的风险规避　　从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，如果开发商也无力或无心承担每年高达总销售额7%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年，开发商是否存在难以预测。　　对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手： 　　1、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。　　　　2、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛,成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。　　　　3、 在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。 　　　　4、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。　　　　5、商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001年为1.2%）、2.4%（2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。　　　　6、重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。　　　　7、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。当然，这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。
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B05：B05－专家坐堂
关于商铺售后返租相关法律问题
& B05：B05－专家坐堂 & 稿件来源：上海法治报 &
　　咨询人：张某、童某夫妻&&&&咨询时间：&日&&&&日，他们出于投资需要，通过朋友介绍与某房地产开发有限公司签订了&《上海市房地产买卖合同》，约定购买房地产开发公司开发的嘉定区曹安公路的某商铺以60万元出售给咨询人，并于2008年3月份办理了产权过户手续并帮助办理了房产证。双方在&《上海市房地产买卖合同》的补充条款中约定了售后返租条款，约定咨询人并不实际使用该商铺，出租给开发商由开发商统一规划，对外招商出租，开发商每年支付购房费用8%作为租金支付给业主，返租期限暂定为3年。&2011年3月过后，补充条款约定的反租期限已到，开发商不再向业主支付租金。现今咨询人的商铺因为统一规划，外墙已全部拆除，即使业主想自己使用该套商铺，也因此无法实现自己的权益。&&&&对此，夫妻俩特地向上海恒隆律师事务所马海容律师咨询，在这种情况下，开发商的行为有没有涉及到非法集资。&&&&答复：现在售后返租的情况相当普遍，目前区分售后返租与合同诈骗有四个要件，其中一个最重要的要件就是是否房屋办理过户。现在张某夫妇的商铺已经办理了房屋过户，所以以现在的标准来看，开发商的行为不能认定为非法集资。&&&&张某童某继续咨询到，那我现在的权益应该如何保障。&&&&答复：由于补充条款约定反租期限，所以无法请求开发商继续承租该商铺。但可以提出侵权之诉，因开发商拆除外墙行为侵犯了业主的权利。&&&&张某、童某继续提问：提出侵权之诉，就算赢了也担心开发商以后在商铺经营活动中设置障碍。&&&&答复：仔细查阅&《上海市房地产买卖合同》补充条款，发现有条款约定商铺应当于日对外营业，违约方承担每日100元违约金。现咨询人所在商铺由于经营不善，招商不力，至今未对外正式营业，所以开发商应当承担相应的违约责任，鉴于违约责任显著高于房屋租金，建议咨询人选择向人民法院主张违约金，这样可以获得更好的权益返还。&&&&马律师指出，由于人民群众收入水平的提高，良好的投资方式成为了一个愈发重要的关注点。售后返租由于其高额的利润回报率，日益成为一个受到青睐的投资方式。但在关注投资回报的同时，希望大家也要关注经营管理公司的履约能力，就咨询人纠纷涉及商铺而言，开发商并没有委托专业经营公司经营，而是将招商部门及物业部门委托自己的亲属处理，导致该幢商铺整体招商不力，对外经营困难，无法继续延长反租期限，导致业主权益无法实现。所以希望在今后的其他投资活动中，少注重一些回报，多注重对方是否有实现汇报的能力以及在合同中详细约定如合同目的无法实现的违约责任。
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内容摘要：根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商，就商铺租赁事宜一致达成如下条款，以供遵守：一、甲方将其位于珠海市
号铺位（以下简称商铺）出租给乙方，该商铺建筑面积为
平方米，乙方享有该商铺的转租权。
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