先降首付又减免税费 房产去库存政策连番加码
（原标题：先降首付又减免税费 房地产去库存政策连番加码）
日前，从购房降到交易税费，楼市各项利好政策频出。中新网2月20日电(房产频道 孙建永)春节前后，国内楼市新招频出，短短不到20天内共出台了三项政策措施。继日前降低购房首付和提高公积金存款利率措施后，昨天，三部委出台房产交易契税和营业税优惠政策，对房产交易环节进行成本减免，进一步化解各地楼市库存压力，以促进不同类型住房销售。减免契税营业税 去库存再出新招2月19日，来自财政部、国家税务总局和住房城乡建设部的通知内容显示，对个人购买90平米及以下家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税；90平米以上的减按1.5%的税率征收契税。购买第二套改善性住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的减按2%的税率征收契税。房产交易契税调整对照表.营业税政策方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税，政策将于2月22日起实施。不过，上述调整除首套房契税调整措施外，北京、上海、广州、深圳暂不执行本次通知其他内容。政策一出，各方声音纷至沓来，一致看好未来市场走向，认为对于当前较为明显的楼市去库存难题意义重大。其中，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险。购房成本将不同程度降低交易环节税费支出较高，历来为购房者成本负担之一。通过本次契税和营业税调整，购房者将得到哪些实惠，为此，易居研究院智库中心研究总监严跃进通过一个实例进行了分析。对于一个二套购房者来说，购买一套90平米、总价为100万元的住房，契税需要交纳3万元，而现在只需交纳1万元，即总价100万的房子节约了2万元，相当于房价下调2%。而如果购买一套144平方米、总价为100万的房子，契税过去需要交纳3万元，而现在只需要交纳2万元，即总价100万的房子节约了1万元，相当于房价下调了1%。由此可见，本次税费政策调整对改善型购房的积极意义最为明显。同时，高端物业市场可能因为此类政策而继续活跃。为此，亚豪机构分析判断称，以总价500万元购置家庭唯一一套住房为例，在新政前如果被判定为非普通住房，则需缴纳15万元契税，而执行新标准后，只需按照面积段来划分，90平米以内契税为5万元，90平米以上契税为7.5万元。楼市迎多重利好 政策调整不再“一刀切”近期，楼市各项利好政策频出，为2016年去库存任务敞开了大门。2月2日，央行联合银监会为楼市送来年前大礼，决定在不实施限购城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，央行、住建部联合财政部发布通知，要求完善职工住房公积金账户存款利率形成机制，决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。至此，在春节前后不到20天的时间里，楼市迎来三轮利好政策的推动，拉开了2016年房地产市场去化库存战役的序幕。
值得关注的是，无论是降低购房首付比例还是本次减免契税政策，都不在是以往“一刀切”似的全面覆盖，而是有针对性地分而治之。比如，库存压力较小的北京、上海、广州、深圳并未作出购房首付比例的调整；税费方面，仅执行首套房契税政策的调整。即“对个人购买家庭唯一住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税，90平米以上的减按1.5%的税率征收。”新年伊始，楼市在各项货币政策和税收政策调整中拉开大幕，在去库存号召下，政策调整会表现为怎样的特点？为此胡景晖表示，未来财税政策和货币政策双管齐下，将成为促进房产流通，加快结构调整，加速库存去化，促进楼市繁荣的主要政策方向。
本文来源：中国新闻网
责任编辑：黄云_NF5535
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关于房地产“去库存”的八点建议
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关于房地产“去库存”的八点建议
房地产行业在近20年的经济发展过程中，对经济发展的拉动和促进作用显而易见。我国经济两位数增长时期，房地产及其带动的相关产业，对国民经济增长的贡献率曾经达到6?—8%左右，甚至更高。高速、粗放的发展模式，产品供给侧的因循守旧，非健康市场因素造成的价格与价值的偏离，市场疲软情况下政府的“救市背书”，也让房地产行业积累了深层次的矛盾。解决这些矛盾，促进房地产行业的健康发展已是当务之急。因此，个人对房地产“去库存”提出以下八点建议：
一、政府主导，综合运用财政、金融、税收、价格等杠杆，抓纲带目，标本兼治，综合治理。理顺多种社会分配关系，纠正行业价格扭曲；通过发放特种国债和特种金融债券及其它政府支付形式收购库存，高效实现房地产“去库存”；通过供给侧的结构性改革和创新，发现房地产行业新的增长点，创造新的有效需求；通过多种金融产品的开发和综合金融服务的提供，为房地产市场增加“需求”活力；通过房地产企业大规模的兼并重组，优胜劣汰，推进房地产行业资源要素的合理配置；通过重点建设一批经济增长潜力巨大的中等城市经济区，刺激拉动房地产市场的需求扩张；通过自上而下的加强组织领导，统筹安排，科学决策，精准发力，重点突破，确保2016年收效显著。为我国经济保持中高速增长增加内生动力，让房地产行业带动作用在新的经济增长期得到更好的发挥。
二、充分发挥多样化的杠杆作用，采取多种调控和干预措施，理顺房地产市场的价格机制，抑制房地产价格的过快上涨，引导市场价格合理回归。
房地产的市场价格，是房地产行业当前“去库存”的主要矛盾。在20多年的房地产市场发育过程中，投机、炒作、灰色交易、利益输送，销售欺诈，房地产价格“高度自由化”任性上涨，造成房地产价格的严重扭曲。房地产价格与经济增长和国民收入增长严重偏离。房地产行业是近20年我国经济发展中，最大红利的收获者。特别是十年间房地产价格的“间歇式暴涨”，造成严重的社会分配不公，社会各阶层的改革开放红利被房地产价格上涨“鲸吞”，大量的中等收入阶层沦为“房奴”，更多的中等收入以下的阶层则由于支付能力不足无能力购房，形成收入水平、支付能力不足造成的“需求不足”。也让房地产行业自身的发展陷于大起大落的“怪圈”，政府不得不为此“周期性救市买单”。因此，促进房地产行业发展的良性循环，理顺房地产市场的价格机制，理顺社会分配关系，让房地产价格回归正常合理，与全社会的国民收入增长水平相适应是房地产“去库存”的首选攻坚目标。
1、& & & & 对房地产价格征收递进式价格调节税，具体操作上：
& &（1）科学、合理、精准测算征税基准价格。
（2）在基准价格的基础上，对价格上涨部份高比率递进征收，递进征收的原则是保证价格上涨部分的60%左右都成为税收入库。配合政府的其它调控措施，抑制房地产价格的过度上涨，倒逼房地产价格下行回归正常合理。
& &（3）基准价格测算的具体要求和计算公式由中央主管部门发布，综合考虑历史因素，2016年以2015年作为期末年，以2015至已经过去的n年作为平均数，进行加权平均计算出的价格作为基准价格，以后依此类推。
&&（4）因为房地产各地价格差异极大，各地征税实际执行基准价格由市级政府根据基准价格测算的具体要求和计算公式，依据所辖县市的价格差异情况每年定期发布。各地价格上调必须举行价格听证。
& &2、政府对土地供给实行要约拍卖，销售价格是刚性要约的主要指标。要约销售价格必须和上述各地每年发布的基准价格相衔接。
& &3、政府在土地供给上合理让利，适度降低土地拍卖的起拍价格。通过土地供给上的让利对房地产价格加以调控引导。
& &4、目前，房地产收费各地名目繁多，相当部份收费资金都在财政预算外运行，有的成为管理这些收费资金部门的“小金库”及“潜规则”支出的重要来源，成为收费管理部门滋生腐败的土壤。因此，要清理各地政府的房地产收费项目，规范收费行为，减轻房地产开发企业的费负。通过政府减费引导当前房地产价格的合理下行。
&&5、多部门参入共同制定房地产行业的经营行为规范细则，加强房地产行业的经营执法，坚决打击违法、违规、违章经营，清理无证挂靠经营，无照合伙开发，资质出租行为，严厉惩处诚信缺失，销售欺诈，坑蒙哄骗的行为，净化房地产市场环境。
&&6、财政收支状况比较好的经济发达地区，可以依据一定条件，给入藉农民工和其他低收入阶层在当地购房给予适当的财政补贴，鼓励农民工在当地购房。补贴可以是一次性补贴，也可以连续多年补贴等。
&&7、政策允许并鼓励行政事业单位，企业单位团购商品住房，为本单位短期内购买能力有限的入职员工提供租赁性居住用房。
8、鼓励财务状况优良的企事业单位，依据一定条件，对购房能力有限的聘用员工发放一次性购房补助，允许企业购房补助作为税前企业管理费用列支。
& &三、发行短中长期特种国债及特种金融债券及采用其它灵活的政府收购支付形式有选择地收购房地产库存，具体操作上：
& &1、发行期限为5年至30年。原则上宜两头小，中间大，做到发行期限上综合考虑兑付因素，科学合理搭配。
& &2、政府收购支付形式选择：
&&（1）中央政府国债加特种金融债券组合。
&&（2）中央政府国债加地方政府债券组合。
&&（3）地方政府债券加特种金融债券组合。
&&（4）中央政府国债，地方政府债券加特种金融债券组合。
&&（5）地方政府控股投资公司发债和现金支付组合。
&&（6）地方政府分期付款和政府控股投资公司现金支付组合。
&&（7）综合考虑各种因素，科学选择最优组合方式。
3、收购方案选择：
& &（1）收购方案选择的基本原则：依据政府对房地产行业总体的综合调控目标和各地“去库存”的实际情况，统筹安排政府收购操作的收购支付方式、时间点、收购标的、收购量、收购规模的批次安排，精准计算政府收购价格，确保政府收购的零风险控制。
& &（2）以上述各地的加权平均价格作为基准价格（供参考），各地可根据本地的实际情况在一定幅度内作上浮下浮调整。
& &（3）以开发商单个开发项目（小区），通过财务核算和清算，按成本价加合理费用收购。
& &（4）对违法、违规、违章项目及烂尾工程，按原土地拍卖价格减罚没支付收购。
4、收购标的：
& &（1）两年以上尚未销售的商品房现房。
& &（2）尚未完工，已停建半年以上的项目。
& &（3）违法、违规、违章及烂尾项目。
& &（4）开发商自愿政府收购的项目。
& &（5）与政府协议要约“去库存”，但在限期内，仍然不能达到合理库存的项目余房。
5、政府对“去库存”商品房的统筹使用安排：
& &（1）政府新征各种建设用地的拆迁安置用房。
& &（2）旧城改造、旧街改造、棚户区改造、城市扩容改造、城区企事业单位原有福利房改房改造，“城中村”房屋改造等用房。
& &（3）农村危房改造，农村精准扶贫家庭城镇化住房安排。
& &（4）财政收支状况较好地区对入藉农民工补贴购房用房。
& &（5）政府公租房、经济适用房的使用安排。
& &（6）政府、购房人产权共有用房的使用安排。
& &（7）政府在阶段性调控、平抑房价上涨过快用房。
& &（8）上述用房从2016年开始，不再以货币形式支付，都以实物形式加以安置。
6、债券的流通和使用：
& &（1）为保证债券的发行不对资本市场造成大的冲击，全部特种短中长期国债及特种金融债券都安排3—5年的锁定期。
& &（2）可用于偿还银行贷款。
& &（3）可用于银行贷款的抵押。
& &（4）可用于房地产开发企业同城按年度应缴税款的一定比例抵交税收。
& &（5）可在锁定期满后，进入债券市场买卖流通。
& &（6）社会供给严重不足的情况下，可用于向政府赎回房产。
6、特种国债和特种金融债券偿还资金的安排：
& &（1）地方每年土地出让金的30—50%用于集中偿付到期债券。（这个比例相当于现在地方政府每年用于土地征收补偿的货币支付额度。）
& &（2）每年地方财政新增地税收入的一定比例的集中偿付。
& &（3）地方政府收购房产销售收入的集中偿付。
& &（4）地方政府每年征收的房地产价格调节税收入的集中偿付。
& &（5）中央和地方政府安排的其它专项财政资金的集中偿付。
& &（6）以上各项收入必须刚性约束，专项存储，确保特种国债和特种金融债券的到期偿付。
四、着力供给侧的结构性改革和创新，开发创造多样化、多品种、多功能、多品牌、高品质、高品位房地产产品供给，满足不同消费群体的家居需要，激发行业内在动力的二次爆发，激发市场活力，创造并引导新的有效需求，促进房地产行业的新发展。
1、废止各地的限购政策，保持扶持政策的连续性，允许鼓励中高收入阶层拥有多套住房，鼓励投资性需求、理财性需求、休闲性需求及其它主题性需求的住房购买。
2、允许鼓励在确保不破坏自然生态的前提下，发展旅游养生景观地假日休闲季节性住房。
3、鼓励县域乡村生态旅游休闲住房的建设开发。
4、鼓励智能家居、育才家居、健身家居、艺术家居、养生家居、养老家居、生态家居、休闲家居等新型、多功能、主题性家居项目的开发建设。
5、在城市化、城镇化的建设过程中，各地可结合旅游景观景点的建设，鼓励具有鲜明地方人文特色及地方历史文化传承项目的恢复性开发建设。
6、各地在推进工业化的进程中，在规划用地、园区管理上，要倡导企业的非生产性建筑设施的社会化服务，推行工厂行政办公楼房和职工生活区、文化区的商业化开发，降低企业的创业投资成本，节约用地，提高房地产供给产品的多样化。
& &五、鼓励银行和开发商合作，开发多样化的购房置业金融产品，为即时支付能力不足的购房群体提供灵活多样的金融服务。鼓励银行在确保风险控制的前提下，开展零首付按揭贷款业务。
& &六、积极推进房地产企业大规模的资产重组工作，促进房地产行业生产要素的优化配置。鼓励中央和地方大型国有房地产企业，通过引进国内外战略投资者扩容国有控股房地产企业；鼓励中央和地方国有房地产企业，通过资本市场收购兼并控股中小房地产企业；鼓励社会资本通过股市债市，增持具有相当的经营规模、良好的资信状况、显著的经济效益、丰厚的投资回报的中央和地方国有控股房地产企业，改善房地产全行业的所有制结构，提高国有控股房地产企业的市场话语权，增强国有控股房地产企业在全行业中的带头和引领作用。
&&七、启动行政区划的重新布局。一是扩容直辖市。二是在全国重点建设一批具有地缘特色、区位优势、产业集中、幅射力强、城市功能优势明显、城市扩容空间宽裕、经济增长潜力巨大的中等城市经济区，形成“财富洼地”的集合扩张效应，促进周边人口的规模聚集，加快农村人口市民化的步伐。三是在县域加强特色中心集镇、区位中心集镇、产业中心集镇、经济规模中心集镇的扩容建设，刺激拉动房地产市场的需求扩张，加快城市化、城镇化的发展步伐，促进房地产行业的新增长。
&&八、房地产“去库存”是2016年亟需攻坚突破的重要任务。高效实现“去库存”目标，促进房地产行业的健康发展，就为国民经济增长提供了源源不断的内生动力，也能带动推进下游相关产业的“去产能”。也就找到了破解当前我国保持中高速经济增长难题的“法门”。因此，必须登高望远，站在战略的高度，把当前的“去库存”作为系统工程来推进。要有解放战争年代，以毛泽东为首的党中央坚决要求东北“四野”打锦州的高瞻远瞩；要有“上九天搅月，下五洋捉鳖”的雄心壮志；要有“壮士刮骨疗毒”的决心和勇气；要集合全社会的智慧，用兵法的谋略进行科学的决策。要有“只争朝夕”的时间观念，要有国家层面多部门的通力合作，要充分调动中央、地方、部门、及社会各方面的积极性。目标上要具体明确，政策上要环环紧扣，措施上要协调一致，攻坚上要重点突破。确保2016年下半年成效显著，为2016年国民经济增长目标实现及以后国民经济的中高速增长探索出一条发展新路。
& &1、建议国务院组建成立多部门参入，合署办公的房地产“去库存”领导小组，加强“去库存”工作的组织领导，科学决策实施，统筹安排部署“去库存”工作。
& &2、建议国务院尽快出台《关于促进房地产行业健康发展的指导意见》，建议多部门共同尽早出台《规范房地产市场经营行为的实施细则及处罚规定》。
& &3、建议国家各部门及地方暂缓出台零敲碎打的房地产“救市”措施，以后的政策措施由新组建的领导小组协同多部门统一出台发布。集中精准发力，合力攻坚克难，提高政策实施的精准度及目标调控的高效益。
& &4、建议国务院要加强对各地“去库存”工作的检查督导。要在各部门，各省市抽调一批政治上可靠、作风上过硬、思想上开拓、政策水平高、专业水平精的干部，通过阶段性的集中业务培训，分赴全国各地，开展经常性检查督导工作，确保国务院“去库存”的目标任务的完成，确保“去库存”工作2016年度成效显著。
& &5、建议各省、自治区、直辖市、计划单列市要迅速准确地摸清各地房地产“库存”的情况，拟定2016年度“去库存”的工作目标和措施方案上报国务院，为国务院制订“去库存”工作方案提供客观真实的资料及可供选择的方案内容，确保决策的科学性及可操作性。
& &6、建议各地相应配套组建房地产“去库存”领导小组，结合当地的实际情况，贯彻落实国务院的调控目标，及时反馈各地“去库存”过程中的新情况、新问题，因地制宜、因城施策地解决“去库存”过程中的个性化问题，挖掘房地产市场的发展潜力，激活房地产发展能量，促进房地产均衡协调发展，让房地产对地方经济发展的拉动推进作用发挥更加出色。
& && && && && &&&
中国工商银行黄梅县支行：程建雄
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人民网评：房地产去库存，别赶农民当“接盘侠”
编辑：李楠来源：人民网发表时间：点击：2110
人民网评：房地产去库存，别赶农民当“接盘侠”
日前，江西省某报刊文《我省迅速落实房地产去库存政策》，其中提到：&我省要求，各地市要摸准库存情况，制定去库存方案，结合实际出实招，及时制订出台具体方案。同时，要广泛宣传去库存政策，形成共识，宣传&农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值&的理念。&
去年12月召开的中央经济工作会议，明确将&去库存&纳入2016年我国确定的五大经济任务之一。由此各地掀起去库存热潮，&八仙过海，各显神通&，重实干，用实功，出实招，激情有目共睹，措施接连不断。应该说，在中央鼓励房地产去库存的大背景下，各地加紧出台地方版的去库存新政，值得肯定。
如果没有足够的政策&刺激&，去库存这场硬仗就不可能拿下。日前，住房和城乡建设部部长陈政高坦言，我国房地产库存严重，特别是在三、四线城市。去年年底，中国的库存面积是7.18亿平方米，到了今年2月份，库存面积就上升到7.39亿平方米，增长率也达到15.7%。在这种背景下，各地有责任想方设法去库存，既是为了响应中央号召，也是为了促进房市稳定，推动当地经济健康发展。
但是，去库存不能急于求成，过于急功近利，更不能简单粗暴，迷恋强制手段。有业内人士忧虑道：不少地方政府和绝大多数房地产企业依然沿用之前的开发套路，去库存手法简单粗放，高库存风险不断累积。诚然，如果过于追求效率，而背弃客观规律，或者如果采取霸王硬上弓的手段，不仅适得其反，更可能留下难以挽回的危机事件。
鼓励农民工、农民进城购房，确有必要，加大城市化进程同样有必要，但是应做到两点。一是别&强扭&。以农民工上楼为例，此前一些地方出现了农民工被上楼现象，这就违背了中央文件。中央一号文件明确要求，不提倡、不鼓励在城镇规划区外撤并村庄，建设大规模的农民集中居住区，不强制农民搬迁和上楼居住。正如中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文所称，新型城镇化不是简单的农民进城，坚决反对农民&被上楼&。
二是别&忽悠&。强扭的瓜不甜，采取欺骗手段去库存同样欠妥。在一定前提条件下，&农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值&，不无道理。比如多年前在北上广深买了一套商品房，过不几年就赚个盆满钵溢，而在农村建房即便不贬值，升值空间也有效。但是不能将此绝对化，从权威机构公布数据看，有些四五线城市房价不升反降，这就不是升值。如果&忽悠&农民在城市购房，房价跌了怎么办？农民岂不被坑？
最关键的是，任何政策都必须符合规律，符合公共管理伦理，领会中央精神不能冒进，中央鼓励各地因地制宜去库存，却不会提倡各地剑走偏锋，甚至冒险或玩火。如果政府以公信力为之背书，农民在城购房却损失惨重，政府公信力会受到影响，农民的合法利益也受到了损害。
其实，如果真替农民着想，就应该从尊重他们的权利入手，帮助他们享受跟市民一样的待遇；如果真愿意去库存，就应该在房价优惠、税费降低等方面倾向农民。正如有学者所称，如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，只有农民工在一个城市里享受的就业、子女教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。这也符合中央提出的&加快农民工市民化&&允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户&&鼓励开发商适当降低商品住房价格&等要求。
从深层次理解房地产去库存，就不能就事论事，只看到如何去库存。实际上，去库存关系到稳定房地产市场，关系到新型城镇化进程，也关系到农民工市民化，关系到如何建立更公平公正的社会。去年11月10日的中央财经领导小组第11次会议上，习近平提出了做好城市工作的各项要求，其中包括&推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率&。因此，去库存固然重要，提高农民工在城市的尊严更重要。
利民之事，丝发必兴；厉民之事，毫末必去。习近平曾引用这句话表达民本思想。为民众做实事，应该多倾听民众声音；落实中央精神，应该多注意精准施政。中央给予地方更强的自主性，地方根据实际情况实行差异化政策，应该讲究方式和方法。别&忽悠&赶着民众当&接盘侠&，让民众真正得实惠的政策，民众才有提高幸福感。
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　　房地产交易环节契税、营业税调整前后对比(140或144，各地不同)。(制作:中国经济网)
　　中国经济网北京2月20日讯(记者 李方) 继月初下调首付比例后，房地产市场再迎新的刺激政策。19日，财政部等多部门发文通知，宣布自日起下调房地产交易环节契税、营业税。
买二套房契税从3%降至1%
　　关于契税政策，新政指出，自日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　在此之前的政策是，首套购房90平方米以下的普通住宅是1%的契税，90——140(140或144，各地不同)平方米的是1.5%的契税，非普通住宅3%的契税。购买二套房，不管普通还是非普通住宅契税都是3%。
　　中原地产首席分析师张大伟对此算了一笔账，比如南京王先生要买第二套改善性住房， 90平米以内，总价200万，在过去需要缴纳6万契税，新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上，则以前需要缴纳6万，新政后需4万。
新政不再提“普通住宅”
　　新政特别指出，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
　　同策咨询总监张宏伟认为，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。新政也不再提及类似“满五唯一”、“满二唯一”、的说法，而是重新界定了首套房与二套房的概念。
　　亚豪机构市场总监郭毅指出，新政说明以往“普通住房”的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的“住房”一词。“这一契税征收范围表述的变更，在已全城豪宅化的北京住宅市场来说，对于‘卖一买一’的改善型家庭来说作用相对更大。”
　　据悉，按照2014年9月公布的北京普通住房认定标准，2015年北京成交55321套纯商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各环线区间超过普通住宅单价标准的共15660套。“如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话，这部分购房者按照即将执行的契税新政，将由此前需缴纳的总房款3%的契税，降至最低1%的契税。”
两年以上住房出售全部免征营业税
　　关于营业税政策，新政指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　营业税原先的政策是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　而更早之前，普通住房营业税免征门槛为5年，去年3月份，这一门槛被下调为2年，即“五改二”政策。
　　张大伟告诉中国经济网记者，营业税政策相比之前不一样的主要体现在非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策中未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。
新政继续绕开一线城市
　　新政特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。
　　即一线城市无法享受购买二套改善性住房契税优惠，及营业税优惠。新政对购买一套房的契税优惠政策，和此前一线城市一套房契税政策并无二致。
　　本月2日，下调首套房贷款比例，同样绕开一线城市及旅游城市三亚，这些地方仍然执行限购措施。
　　“政策继续绕开一线城市，整体看，一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。”张大伟说。
去库存手段正逐步落实
　　近来，中央主管部门接连出台楼市去库存执行手段，逐步落实去年12月中央经济工作会议提出的“化解房地产库存”——适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，要取消过时的限制性措施。
　　“各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。但整体政策的力度将不同，分城施策是未来政策放松的主要特点。”张大伟表示，当前经济缺乏动力，房地产依然是最重要的引擎。
　　张宏伟表示，契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。“加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。”
以下为全文:
　　关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知
　　财税[2016]23号
　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局)，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局:
　　根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下:
　　一、关于契税政策
　　(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
　　(三)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
　　按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
　　(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
　　二、关于营业税政策
　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔号)的有关规定执行。
　　三、关于实施范围
　　北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。
　　上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。
　　本通知自日起执行。
　　财政部 国家税务总局 住房城乡建设部