你所不知道的酒店式公寓的另一面_
你所不知道的酒店式公寓的另一面
&&&&&& & & 现在很多一些商住一体的挑高酒店公寓越来越受到热爱，原因是因为它的价格相对来说比较低，尤其是那些刚需族买房时会考虑，但是，它的另一面，你知道吗？我想你如果知道了这些，你肯定会动摇你开始的决心的。\
　　首先，公积金贷款无效，公积金是针对住宅项目而言的，酒店式公寓通常是和商业体绑定在一起，很多酒店式公寓并不能用公积金贷款，而个人商业贷款利润之高让人咋舌，例如50万的贷款分20年返还，个人商业贷款比公积金贷款多还十万。重要的是，用不到公积金的话，个人的还款压力就更大！而且虽然不能用公积金贷款，但是这套酒店式公寓已然算作你的首套住房，这也就意味着第二套房是，二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍。所以你几乎没有享受到公积金带来的福利。
　　然后，购房不能落户，如果是外来户口进入苏州市的话，必须要购买75平方米以上的商品住宅，才可以落户口。购买的房子必须是住宅，而商铺和办公类用房不能进行落户。因为酒店式公寓多隶属于商业地产项目，按照规定，商业地产项目并不能落实户籍，所以对于将来子女就学就会产生影响。对刚需们来说，最担心的恐怕就是小孩子的上学问题。房子和户口的问题不解决，将来孩子上学就没有一点保障。
　　其次，产权只有40年，酒店式公寓通常是建造在商业用地上，所以其产权年限也是和商业产权一样，只有40年。酒店式公寓产权四十年，如果你在26岁买房，那你66岁的时候不得不离开，你不买第二套房，又打算住到哪里去呢？
　　再其次，生活成本高，和产权一样，酒店式公寓依附商业设施，所以水电收费标准都是按照商业设施的水电费单价来计算的，这也就意味着业主的生活成本更高。
　　另外，绿化欠缺物业难管住宅，商业设施一般都是寸土寸金，所以不会像住宅一样花大力气去考虑绿化等问题，也许整个商住综合体的外表会更干净，但是靠近马路显然空气质量会很差，没有绿化，干净也不能帮你解决这些看不见的污染。
　　最后，采光难居住舒适度欠佳，酒店式的户型无非是挑高，30平米变身60平米是噱头，房间的采光面积才是真正重要的参考因素，大部分酒店式公寓都是南北对开，朝北的房子采光不好暂不提，那么说说朝南的房子吧！虽然朝南，但是酒店式不能避免的一个问题是阳台的空间十分有限，这直接影响接受阳光直接照射的面积，进而影响整个房间的采光。而且酒店式公寓不单独设立厨房，卫生间也均为暗间设计，通风采光效果较差，所以在居住舒适度上着实难以保障。
&&&&&&&& 看完了以上种种，你有没有背后直冒冷汗，通常去买时你会被售楼处的人说得这房子没有什么不好，但是，当你买了以后，你才会真正的体会到以上的种种，不过，这时候也已经晚了，所以，在购买之前，一定要思索再三，弄清楚这些东西，这样，你购买的房子也才会住得舒服。
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武汉公积金买第二套房怎么办理？推荐回答：对于是购买新房还是二手房没有限制。您申请公积金贷款必须满足三个条件：(1)在武汉公积金中心及分中心、分理处，公积金个人账户开户时间满6个月，且目前账户状态为正常;(2)从您申请公积金贷款之日往前倒数六个月，公积金均为连续正常足额缴交，补缴不算正常缴交;(3)公积金账号有六个月的缴存余额。您满足条件随时可以申请。一、武汉市公积金贷款对象和条件(一)贷款对象 在武汉住房公积金管理中心及其分中心(以下统称“管理中心”)正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。(二)贷款基本条件1、借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力;2、借款人及其配偶信用记录良好，符合公积金贷款审核标准;3、有稳定的经济收入和按时归还公积金贷款本息的能力;4、具有购建住房行为，且除住房商业贷款转住房公积金贷款外该购建住房行为一般发生在一年以内;所购建住房权属清晰、手续合法齐全且无法律纠纷;5、无尚未还清的公积金贷款;6、同意以所购、建住房进行贷款抵押，或以国债、银行定期存单、有价证券等管理中心认可的方式提供担保。二、主要贷款类型(一)购一手房公积金贷款：包括购买商品房、经济适用住房、集资合作建房等自住住房贷款;购买酒店式公寓、公寓式酒店等以投资为主要目的的房屋，住房公积金贷款不予受理。(二)购二手房公积金贷款:购买可上市交易的存量房(即二手房)贷款，房屋建成年限应在30年以内。所购住房必需为已办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》的成套住房。(三)商贷转公积金贷款：住房公积金缴存职工将本人或配偶未结清的个人住房商业贷款转换为管理中心审核发放的住房公积金贷款。所购房屋必需已办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。其中，二手房商贷转公积金贷款时所购房屋的建成年限应在20年内，且此次转贷为首次公积金贷款申请。2016年住房公积金二套房贷款条件问题详情：2016年住房公积金二套房贷款条件推荐回答：利率为五年期以下（含五年）2，以借款人家庭成员（包括借款人，若一方有补充住房公积金的。对于购买改善型第二套住房的认定，即首付比例不低于30%.25%。二，若一方有补充住房公积金的，再次购买的商品住房符合上海市普通住房标准的、购买本市城镇具有所有权的自住住房，最高贷款限额为110万元、贷款利率购买第二套改善型商品住房的借款人家庭。购买改善型第二套非普通商品房， 一、借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务您好、申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金；3、公积金贷款条件1。三.1平方米）。改善型第二套非普通住房每户家庭最高贷款限额为80万元（每人最高贷款限额为40万元），五年期以上3.75%、贷款额度改善型第二套普通住房每户家庭最高贷款限额为100万元（每人最高贷款限额为50万元）、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，参照首套住房贷款政策执行，最高贷款限额为90万元.1倍；2，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据（目前标准为人均35，利率上浮1欲购第二套住房，成都住房公积金贷款条件？问题详情：现有一些疑问咨询。现在我和老婆想在锦江区再购买一套住房、像我们现在这种情况、有朋友说很多楼盘都不支持住房公积金贷款本人在龙泉驿区已有一套住房。1，但在网上看到新闻有要求开发商不得拒绝公积金贷款，房子是结婚前买的，想用老婆的住房公积金贷款购房，房产证上只有我一个人的名字。2，按揭购房，能否用住房公积金贷款，请专家回答，具体的最新规定到底是怎样的？有朋友说要通过“假离婚”的方式来办，现在还在还按揭款推荐回答：至于你看中的楼盘是否支持成都市公积金。第二个问题，很多楼盘想申请，但是不够条件，不过最好不建议。若你们要当第一套房，因为楼盘与公积金与合作是有很多条件的，但是得算你这个家庭的二套房，利率上浮10%，首付5成，目前并不是所有楼盘都支持公积金第一个问题，你可以登录成都市公积金网站查询楼盘情况，那可以这么办，不需要“假离婚”。你可以使用公积金在锦江区购房，有时候假离就变成真的了关于公积金贷款和二套房认定的问题推荐回答：北京公积金贷款条件：1、建立公积金账户12个月以上2、正常缴存公积金12个月以上3、且目前处于缴存状态。4、贷款期限：最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。公积金二套房认定标准：1、无住房记录，2、无个人住房贷款记录，3、无住房公积金购房提取记录以上如有其中一项没有达标，那么即视为二套。二套房首付比例：1、第二套住房贷款首付款比例不低于70%，2、名下无房，但有1笔个人住房贷款记录（或1条购房提取记录），符合第二套住房贷款条件，贷款首付款比例不低于60%。第二套房申请公积金贷款有条件吗推荐回答：可以贷，二套一人最多贷20W公积金，前提是必须还清以前的贷款，和平均每人面积是小于34.4平才可以购买第二套房办理住房公积金贷款需要提供什么手续？推荐回答：住房公积金贷款流程如下：1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：(一)申请人及配偶住房公积金缴存证明;(二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;(三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;(四)购买住房的合同、协议等有效证明文件;(五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;（六）公积金中心要求由第三方担保人做担保，并缴纳担保费用，由借款人、贷款人及第三方担保人共同签订三方合同。(七)公积金中心要求提供的其他资料。2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。成都第二套房公积金贷款 条件问题详情：77，第二套房是否可用丈夫公积金贷款：妻子婚前买房、利率年限怎样.婚后在同一地方是否可每年提取丈夫公积金还贷，产权只有妻子名字、年限怎样，只用妻子公积金贷款.7平方米。1，是否可以商代首付。2.第一套房还没还清，如果可以首付、利率？ 如果不可以背景推荐回答：能提取丈夫和妻子的公积金还款，第一套没有还完的情况下，一年只能提取一次；2.公积金只能贷款第一套和第二套房，年限还是根据你的年龄来计算，能用公积金贷款第二套房，但是首付最低为50%，利率为公积金基准利率增加最少10%，最多不超过30年1.婚后你们提供结婚证和相应的公积金缴费证明公积金二套住房贷款有什么要求？问题详情：我现在单身30岁，还能用公积金贷款吗公积金二套住房贷款有什么要求，有一个53平米的房子（公积金贷款中），是不是只能用商业贷款了？谢谢？和首套贷款有什么区别如果不能用公积金？或者有是什么其他办法购买第二套住房，如果想再买一个小平米的房子推荐回答：公积金二套住房贷款要求：(一)所购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。缴存职工家庭现有人均住宅建筑面积应根据缴存职工家庭现有住宅建筑面积及缴存职工家庭成员数量计算。缴存职工家庭成员包括：借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女。(二)所购房屋为第二套住房的个人贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款。(三)所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，是职工按照规定储存起来的专项用于住房消费支出的个人储金，属于职工个人所有。职工离退休时本息余额一次付偿，退还给职工本人。分享至 :
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买过一套酒店式公寓 再买普通住宅算首套
读者许小姐咨询：我曾经贷款买过一套单身公寓，是商业性质的，当时的首付和贷款，都是按照商业来算，现在想贷款买一套住宅，请问贷款可以算作首套吗？回复：根据当前政策，对商业性质房产不限贷，因此如果许女士原先购买的公寓属于酒店式公寓，产权只有40年或50年，那么再购买一套普通住宅的话，可以享受首套的首付和利率。读者卢先生咨询：我是外地人，在泉州打工很多年了，请问买房要什么条件？听说要办社保，我没有，可以补办吗？回复：目前大泉州地区以外户籍的外地人，在泉州购房必须提供一年以上社会保险或个人所得税的缴纳证明。如果没有社保，可以到社会保障局等相关单位咨询能否补办。需要提醒的是，补办前最好和申请贷款的银行确定一下，补办后开具的证明是否有效。手机尾号2262的读者咨询：我用公积金购买了一套房，我是主贷人，母亲算从贷人，每月帮忙还贷，现在用母亲名义购买一套房，也用公积金贷款，可以算首套房吗？首付多少，利率多少？回复：记者咨询住房公积金管理中心了解到，这位读者为购房人，房产证也是其名字，母亲只是帮忙还贷，不是房产所有权人，因此母亲购房时申请公积金贷款，算首套房。首套房的首付为三成，目前五年期以上年利率为4.5%。网友“woaini”咨询：我原先在外地买过一套房，按揭贷款购买的，现在已经卖掉了，名下没有房子。如果在泉州买房，是否可以享受首套房贷款？回复：关于贷款记录，全国都是联网的，因此尽管在外地购买的房产现今已经卖了，但是银行里仍然可以查询到购房记录，再买房的话，也算是二套房。
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新政催旺商用公寓 投资公寓，你真的弄懂了吗？
　　小户型公寓更适合投资“初哥”
　　图/全景
　　公寓更注重物管以及服务，从投资回报上也比住宅要更高一些
　　文/图&詹青　　住宅与公寓都是房子，如果都放在出租市场来说，貌似也没有什么太大的区别。有些住宅和公寓地段相近、定位相近，所以出租的价格也是相当。所以，很多投资客在选择物业的时候，更多会关注与地段、户型、配套等硬件条件，却不一定会注意到，住宅与公寓在持有的时候，所面对的一些隐性成本的区别。尤其是“初哥”型的投资者，也许也只是“只知其一不知其二”。　　1、　　贷款的区别　　公寓：不限贷，五成首付；但不能用公积金　　住宅：限贷，有首套房优惠，能使用公积金　　公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是“唯一出路”了。“从目前来看，虽然对酒店式公寓贷款购买的套数没有限制，但是只有少数客户前来咨询相关事宜。原因是多方面的”，中原地产商业楼宇部经理告诉记者，个人贷款购买公寓首付是50%，利率为基准利率的1.1倍。　　除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，亦不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。　　而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是使用公积金贷款购买90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低还能达到两成，可谓是十分优惠。不过假如是二套房，则要求首付6成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，三套房则停贷。　　2、　　入户与学位区别　　公寓：不能入户、无学位　　住宅：符合条件可入户，有学位　　记者采访了有关业内人士后了解到，能否入户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户，所以公寓是不能入户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分则可以入户，所以有些商用楼有一部分可以入户，也是这样的原因。　　和“无法入户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。　　3、　　缩水比例要算清　　公寓：实用率7成就不错了，使用年限最多50年　　住宅：最高实用率能达9成以上，使用年限最高70年　　小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成以上，有些旧房改房，实用率还能达到九成以上。　　此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。　　4、　　隐性成本不能不知　　公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火　　住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火　　公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。　　首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。按照目前广州的水电收费的标准，商业物业用水收费标准约为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。此外，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。　　最值一提的是，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅更高，目前大多数商用公寓的物管费都达4-10元/平方米，个别项目甚至19元/平方米。如果物业难于成功租出，投资客要负责的管理费成本就不低，空租的成本会更高一些。　　5、　　出租也要交重税　　公寓：可工商登记租金更高，但租赁税费也高　　住宅：不能办公，但租赁税费稍低　　公寓买回来一般都是用于投资出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但是，假如你抱定要做公寓的“包租婆”的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高，另外还要收印花税、土地使用税。办理租赁登记时，商用物业需要缴交印花税，按合同金额的千分之一向租赁双方分别征收，而住宅是免收的。中原地产市场部主任黄燕飞还特别提醒，合同金额指的是租期内的总租金，不是指每月租金。　　租赁税费方面，住宅租赁税费按月租4%-8.38%的范围计征，而商业租赁税费范围则在月租6%-14.3%这个范围计征，具体是：低于1000元（不含）则按每月租金的6%计算，元（不含）按月租6.7%计，元（不含）按月租8.7%，高于20000元（含）则按租金的14.3%计算。另外，出租房屋时，住宅是免征土地使用税，而非住宅还要征收的，土地使用税的每月税额=应税土地面积×该地段税额标准/12，其中应税土地面积按产权证上记载的使用权面积计算。　　案例：　　住宅月租2500元，每月租赁税费×6.7%为167.5元；而公寓月租2500元，每月租赁税费为217.5元。若按两年租期累计下来，公寓要多交1200元。　　6、　　转手税费差别大　　转手成本大不同　　公寓交易税费惊人　　中原地产市场部主任黄燕飞提醒，公寓的转让交易税费，比住宅而言，没有“满五年”或者“不满五年”的区别。但是根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。　　而相比而言，住宅的交易税费，最贵的要算是144平方米以上、未过五年，非家庭唯一住房的豪宅，但一般交易的税费也只在10%左右。而最便宜的是家庭唯一住房、过五年，90平方米以下的住宅，其交易的税费相当优惠，最低的仅需2%左右则可。因此，可能同时一样的100万元左右的房子，住宅和公寓交易的税费差额就要相差十多万之巨。　　因此，这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。毕竟，对短炒客来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。正因如此，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出，这和住宅投资讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。　　（交易税费的差异，详见下表）　　交税最重的住宅，　　都要比公寓交少5.5万元&&&　　举例：&住宅、公寓均以100万元购入，均证未够5年就以150万元转让，若不提供上手发票，两者之间的交易税费相差近5.5万元（未计杂项）。 詹青
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