海外买房当心陷阱 教你如何在国外买到好房子
[提要]&对于中国人来说，为了下一代的留学或是买房的 动机。如何在国外买到好房子，这是一门学问。
不管是出于资产多元化配置的考虑，还是担心人民币贬值因而在发达国家购房以求保值，又或者是为了孩子的留学教育和移民考虑，中国人在海外置业的现象日益普遍，而在出国买房这件事上也越来越理性。如今，攻占加州、墨尔本和伦敦等地早已不是新鲜事，中国买房客的眼光正在瞄向那些房价仍然便宜、尚有较大增值空间的冷门城市。对于中国人来说，为了下一代的留学或是买房的 动机。如何在国外买到好房子，这是一门学问。海外买房当心陷阱陷阱1 蚂蚁搬家转外汇或被盯上外管局上海分局被曝下发通知，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的&蚂蚁搬家&购房方式在将来可能面临着一旦发现，当事人就会被拉进关注名单，禁止外汇交易以及汇款的窘境。目前合法的海外置业四种方式分别是：国内有银行提供&以人民币形式离岸，到当地再购汇&的业务;目前国内大的中介已经进入美国市场中介公司的委托付款;银行以及金融机构提供的内存外贷;通过基金购置海外房产。陷阱2 国外买房幻想&赚翻&&李女士卖掉她在北京的一套房，筹得300多万元人民币，在美国休斯敦买入六套房，她的算盘是：每月每套房子的租金是400多美元，不仅可以把北京的房子租回来，还能月赚1万元人民币。&广州市乾行海外总经理邓志远表示，欧洲与澳大利亚租房的租金回报大致维持在4%~6%之间，国内租房以广州为例，1%~2%的 算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同，在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税。例如美国，每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。相对来说，澳大利亚房产的持有成本比较低，没有房产税。陷阱3 中介&大牌&未必都好在海外买一套房产，中介会要求看房保证金、差旅费、看楼诚意金，机票、酒店费用等。其实，这些费用是自行定价，没有统一标准，所以一些处于业务拓展期的中介公司会尽量在这些环节降低价格以达到揽客以及树立口碑的目的。陷阱4 &学区房&并不适用国外国外是没有&学区房&这种说法的，主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。在美国，国外公立学校虽然也是实行&就近入学&的方式，但是入学条件并不与购房落户挂钩。即使家长在学区内没有房产也不要紧，租住学区的房子也能办理入学。但同时，所谓&学区房&用于出租是有一定优势的。有些地方学校比较多，学生和家长租房的比例比较大，用于出租会有客源保证，并且租金也会高于其他同类房产。教你在国外买到好房子 招：买还是不买？下面这些指标告诉你！租售比&&帮你判断当地楼市是否存在泡沫在你的目标购房区域内，如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产，就说明当地楼市比较安全。家庭年收入与房屋均价比&&帮你判断当地房价是否合理一般情况下，4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年，在澳洲是6年，在香港则是8年。失业率&&帮你判断未来3~6个月房价走势通常情况下，失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或者下跌周期。第二招：在哪个国家买？不能只看租金 ！在国外，单纯看租金 是无法判断出房市场的走势的，还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等。举例说明：&某区域的房产租金 7%，通货膨胀率2%，银行存款利率4%，贷款利率6%，据此可以判断，低通货膨胀的经济状况下，租金 高于存款利息，将促使更多人士放弃存款，转而利用银行较低利率，贷款投资房地产，从而增加市场需求，推高房产价格；而如果房产租金 9%，贷款利率15%，通货膨胀率5%，存款利率12%，据此数据可以判断，租金 远低于存款利率和贷款利率，房产市场应该处于房价的调整高位，银行在收紧银根，提高贷款利率抑制通货膨胀的同时，也抑制了投资需求，未来房价下行的预期强烈。&第三招：买公寓还是别墅？海外购房，土地也是钱！在海外购房时，千万别忽略土地的价值。国内买居住用房，只有70年产权，而国外更多是 产权。土地是有限资源，长期来看，土地的价值永远存在，而房产随着时间的推移，会有损坏、折旧。举例说明：李先生想在澳大利亚的墨尔本投资一套房产，目前他看好两套房产，价格同样是50万澳元，一套是公寓，另一套是独栋别墅。高层公寓：投资额50万澳元，位于市中心，两房，2014年完工，在维多利亚州，需缴纳5000澳元印花税，根据规定，在该州买房只需缴纳土地价值5%的印花税，因此推算其土地价值为10万澳元，建筑价值为40万澳元，联名地契。别墅：投资额50万澳元，地点在郊区，需缴纳13500澳元印花税，因此土地价值27万澳元，建筑价值23万澳元，独立地契。根据土地价值与建筑价值的比例比较原则可以判断：在相同或接近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅，更胜一筹。第四招：买哪个地段？首推本地人或白人聚居区!以投资为目的的购房者，需要考虑的是如何以 价格购房，获得
；而以养老自住为目的的购房者，则有更多的个性化需求。无论是自住还是投资，首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群。那些海外买房者最热衷的国家，同样是移民者最热衷的国家，聚集着世界各地各个民族的人。这时，一个城市居住区域的划分标准，就不仅是财富了。以最热门的移民城市悉尼为例，北面和西面的居民以本地人和英格兰人为主，华人也很多，相应地价也贵很多，如西区一套中等偏上的独立屋价格在200万澳元左右，高档社区和海景房的价格甚至达到1000万澳元。选择本地人居住较多的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长。关键是套现的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。
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在美国购买房产和土地应注意的问题：美国与中国的房地产有什么本质的不同？
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微信公众账号：BuyUSA每日速递最及时的美国房产投资动态 从2007年起，美国遭遇了严重的次贷危机，许多银行、企业倒闭，许多企业工厂缩小规模，导致大量失业者出现，许多投资者亏本甚至血本无归，在这个背景下，美国的房地产价格急剧下降。因此，世界许多有长远眼光的人和企业，把目光投向美国的房地产，希望从中获益。究竟投资美国的房地产前景如何？如何进行操作？投资美国房地产市场有多少风险和陷井？如何躲离陷井，规避风险？诸如此类的问题就成为摆在投资者面前的重要问题，成为投资者在投资前的必修课。以下就这些问题作仔细的介绍和分析：美国的房地产与中国（大陆）的房地产有什么本质的不同？一、所有权美国：根据美国宪法规定：美国房产所有人有土地和房子的完全所有权。任何人无权侵犯。因此，房地产的所有人有权买卖，赠送，所有人死后，合法继承人有权继承这些财产。中国：中华人民共和国宪法规定，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有，因此，房产所有人有房屋的所有权但没有土地的所有权，只有土地的使用权。合法继承人有权继承房产所有权和土地使用权。二、征用分二种情况：（1）国家需要：指国家为了公共利益需要利用房地产的土地而征用房地产，例如道路建设，公共场所和设施建设等等：美国：房产所有人必须依法接受国家征用，并取得合理补偿（一般是略高于市价）。中国：房产所有人必须依法接受国家征用，并取得合理补偿（补偿额根据有关规定实施）（2）公司需要：指某些公司为了商业利益必须使用房地产的土地而征用房地产，例如房地产开发，工厂扩建等。美国：公司必须与房地产所有人协商，以房地产所有人同意的价格购买该房地产后方能实施公司计划，政府一般不于干预，正因如此，许多房地产所有人经常可以得到满意的高于市场价格的补偿。例如美国的北达科他州的一些本来价格很低的农场，因为石油公司发现石油而身价百倍，曾有一个说法，在北达科他州，每天可以产生一个百万富翁，就是指这种事。更有个别人，不管公司出什么价格都不愿出售自己的房地产，此时公司只好望洋兴叹。因此出现某些大公司的一片大建筑中包围着一个孤立小屋的奇异景观，甚至成为旅游点。中国：中国的公司无权自行征用土地，公司若需使用房地产的土地，应当报请政府批准，由政府统一征用，并由公司按政府规定的价格向房屋所有人予以补偿。三、房屋期限中国：美国的房屋没有居住期限，一旦拥有，可以无限期居住或使用下去，但必须符合安全标准，美国有专门的安全检查机构，可以根据法律规定对房屋的安全性（包括结构安全，水电系统安全，防火系统安全，有毒物质安全等）进行检查，一旦发现房屋存在安全隐患，就会通知房主进行维修，不予维修，将进行重罚。中国：中国新建的房子都有安全期限，到期按规定应当拆除重建。四、房屋扩建和土地用途美国：房屋的扩建和比较大的改建必须经过政府有关部门的批准，同时取得社区邻居的同意。房屋和土地的用途都需按规定执行，若想改变用途，必须经过政府有关部门批准，而且还要取得社区邻居的同意。美国的社区有较严格的规定有，住宅区的房子只供居住，不能改成零售商店，商业区的商店只能作为商店，一般晚上不能主人。中国：中国的房子和土地用途的改变必须依照规定由政府批准，除改建房屋需取得四邻房主同意外，社区邻居一般不予干涉。五、居住美国：美国没有户口制度，美国人可以随意居住在美国的任何一个城市和农村，而且美国人喜欢变动住所，因此每天都有许多人搬迁，美国人非常注意隐私权，一般情况下，未经房子所有人同意，不能随意进入私人房子，包括房子周围的私人花园（美国的住宅一般都有前后和左右的空地，一般建成花园和草地）。中国：中国有户口制度，现在已经比较放松，但某些大的城市仍然不能随便取得户口，在必要并且符合政府规定的情况下，经过政府有关部门批准，可以取得合法的户口或临时户口。六、出租美国：美国的房子可以出租，出租时，房主和租户应当订立合同（合同一般有标准格式），房主应当对房屋的适用性和安全性负责，房屋出现问题（例如漏水，厕所不能使用等，房主必须负责维修，租户则必须注意维护房子，不得损坏房子，否则应当赔偿。房子出租只包括洗衣机，干衣机，电炉（有些有洗洗碗机），不包括其它家具。中国：房子可以出租，但按规定房主应当到有关部门申报租户的身份。按规定应当订立合同，是否包括家具一般根据双方协商。美国富升地产 微信号: BuyUSA美国富升地产：南加州大洛杉矶地区和橙县本地房产经纪公司 - 专精高端住宅房产：一手新房、二手房产买卖、学区房、海景豪宅、投资房、公寓出租、商铺、酒店、仓库、办公楼、土地、法拍屋等；洛杉矶最新房源: 通过微信、邮件、电话留下您的姓名、联系方式、所寻找的房屋类型等，第一时间获取最新洛杉矶和橙县本地房源信息；洛杉矶安家服务: 请您及早与我们大洛杉矶地区和橙县的安家团队预约;洛杉矶联系方式：电话: (626)782-8696 邮箱: 网站: 南加州覆盖城市： 洛杉矶：Beverly Hills (比佛利山庄)、Santa Monica (圣莫妮卡)、Bel Air (贝莱尔)、Rancho Palos Verdes、Palos Verdes Peninsula、Rolling Hills Estates、Venice (威尼斯)、Marina del Rey、Manhattan Beach、Redondo Beach、Torrance、San Marino (圣马力诺)、Arcadia (亚凯迪亚)、South Pasadena、Bradbury、Diamond Bar (钻石吧)、Walnut (核桃市)、Rowland Heights (罗兰岗)、Hacienda Heights 橙县：Irvine (尔湾)、Newport Beach (新港滩)、Newport Coast (新港海岸)、Laguna Beach (拉古娜海滩)、Mission Viejo、Huntington Beach、Seal Beach、Yorba Linda (约巴林达)、Brea (布雷亚)、Fullerton (富勒顿)；
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4月2日 15:01
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中国人买美国房产会选哪些州
美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。任何外国人都可以在美国买房子。根据美国房产协会（NAR）的数据，这220亿美元中的一半以上都被用来购置位于、和州的房产，其中最为热门的城市当属加州洛杉矶、、、华盛顿州西雅图和东海岸的。并且美国的土地具有永久所有权，而且与国籍身份分开管理，外籍人员也可买卖土地，并且享受相关的法律保护。购买土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。包括产权的地权，如地面上的建筑，建筑上的领空，以及房子地下的地皮和可能存在的石油，天然气等资源都永久性归房主拥有。另外，美国丰富的自然资源和多样的民族文化使她成为极具吸引力的旅游国家。如果在美国拥有自己的房产，度假时邀上亲朋好友来到自己家中一起享受难得的休闲时光，这种满足是星级酒店的高级套房都无法比拟的！那么投资美国房产中国人会选哪些州？最多投资型百万豪宅——市和在，中国投资者投资上百万美元购置豪宅却不自住，更多人是为了长期投资；在房价相对较低的，投资者则将目光锁定在一些新建的高端，因为这样的房产更容易吸引租客以及得到更高的投资现金流。最多华人聚居——从地理位置上来说离中国更近，而且加州的主要城市均有大量华人聚居，同时由于加州发达的高科技产业对来自中国的高科技人才的大量需求，促使其成为了中国人尤其喜爱的投资目的地。加州协会的首席经济学家莱斯利称，过去加州仅有少数的房产经纪专门服务国际投资者，但由于过去两三年有太多的中国人进入加州市场，专门服务国际投资者的经纪人数量也有了爆炸式的增长。中国买家的进入推高了主要城市的房价，将其他的投资者挤到了周边城市，例如在旁边的奥克兰市。优质教育资源——和相似，同样位于美国西海岸的西雅图市也因为其密集的高科技产业工作岗位和优质的大学教育备受中国投资者的青睐，许多中国家长为子女上学而在此置业。中国投资增长最快——和以上几个原本就不算冷清的市场相比，来自中国的投资增长最快的要算是。在、等几个热门城市，中国投资者近些年的总置业金额达到近百亿美元。在达拉斯市旁边的帕拉诺市，还有全美最密集的中国人聚集地，华人占当到地人口的5.2%。最出乎意料的热门房市——密歇根州最令人意想不到的热门房产市场要数密歇根州，中国买家看准了汽车行业在未来几年的复兴趋势，在重工业城市底特律、萨基诺（Saginaw）和弗林特（Flint）等城市大量投资，并在安阿伯市（AnnArbor） 等教育资源丰富的城市为孩子买学区房。数据表明，大部分豪掷美国房产的投资者都从未踏进过自己买的房子，他们以低价购买了房产，重新装修，并将其投入租房市场。根据美国房产协会的数据，只有40%的中国买家会居住在他们的美国房产中，近一半的房屋购买都是仅仅为了投资，而买家从未想过居住。美国60％的人都是租房，整个全国的平均空置率只有5％，美国租金是没有变的。历史上最大跌幅就是2％，也就是90年代初的这一次，租金不变，资产价格跌了很多的情况下，你的现金收益很高了。加上美国经济复苏以后，它的价格势必也要回到从前，根据历次经济危机的规律，每一次高峰都要比上一次高一半到一倍。因此现在也是投资美国房产的好时期。
美国房产有“首套”和“二套”之说吗？美国做法和国内完全不同。你有钱买一百个住房，是你的自由，没有任何行政管制。像国内现在的炒房(指买下不是为了出租挣钱、而是囤积倒卖)的投机现象，在美国几乎没有。这是个成熟的市场，市场机制决定了是否有炒房盈利的可能，投资房产是一个长期的行为，就不会是“炒房”，况且还有税收和其它一系列的政策在牵制呢，而根本不用政府用行政手段去限制。美国没有“首套房”、“二套房”、以及“三套多套”的政策说法。但是，美国有非常严格的主住房 primary residence和其它房产 (如第二住房 secondary home、投资房及供出租的investment house、或者渡假房 vocation home, summer home )的界定和相应政策。 美国严密的房产管理制度、严格的税务制度，以及银行抵押贷款制度都涉及到主住房和其它住房的区别(鉴定)。美国是彻头彻尾的商品化社会，极端的资本主义自由市场经济的制度。政府不会有任何购房限制的举措。但是，税收政策和贷款政策必然会直接影响购房行为。如果要看看美国与中国有什么不同，就需要了解美国的住房管理制度、税收政策和贷款政策，他们是紧密相关的。美国房产的管理制度首先，美国人的大部分是住在郊区的，而不是住在象纽约市这样为数不多的几个大城市的。美国人大部分是住在单家庭的房子single family house，或者two family house, townhouse 的，(国内称为别墅、两家庭别墅和连体别墅)。不少在纽约市内或者其他大城市内有公寓房的人，在郊区，或者在诸如佛罗里达州、渡假地、南方等还有住房，或者南方城市的人在北方地区有住房。这样，也就是拥有跨州、县(行政区)的两套或者两套以上的住房。不管有多少房子，不管房子在哪个州，首先你必须明确的是哪个是你的primary residence 及主住宅。而明确主住宅的主要依据是：你是否一年内在这个房子住满超过半年即180天以上的时间。同时，你的驾驶执照和选民登记的地址必须是主住宅的地址。美国人是没有身份证的，驾驶执照几乎是唯一的身份证。美国没有类似中国的户籍管理制度，是以住户登记来实施管理的，也就是以主住宅为主，例如人口统计时，是按照主住宅地址来进行的。当然，所谓住户登记，也不用你到警察局登记，房屋一交易过户，所有资料便自动进入了住户档案。需要进一步说明的是，在美国一个人没有住址是不堪想象的，除非你是无家可归的流浪者，或者在邮局注册一个邮政信箱作为权宜之计。如果没有住址，你就没有驾驶执照，等于没有了身份，没法享受福利和社会救济，因为这些都需要通过邮寄来实现的。但是，你登记的主住址也不等于那个住宅就是你的财产，可能是你租赁的，产权是别人的。你也可能除了有一个主住宅外，还有其他多个住房及房产，尽管那些房子的地址是别人用来登记了，但是在产权的登记上，那一定还是你的名字。这些并不矛盾。美国人买房子都是实名制，不可能用别人的名义为你买房子。一个非常重要的国家法律是，房地产信息是公共信息 public record，也就是说，所有房子，哪怕是高层公寓的任何一个单位，都有地块的编号，而房子的主人是谁、过户的价格和时间，房子和地的平面图等等信息全部记录在案。这些档案在每个行政管辖机构，一般就是被称为village(村), town(镇), 或者borough(区) 的最基层的一级的政府里。你要了解和察看某个房子的资料，就可以到那个town hall或者village hall(市镇厅)去查。任何房子的外部装修和改造、施工，必须得到town hall的批准，哪怕你改一个门窗、加长一点阳台或者换一种颜色，甚至要装个篱笆。如果你擅自动工，就是违法，执法就是这么严格。像国内许多小区，那种业主随意改建阳台，别墅加盖和随意外部装修改造的事情，在美国是绝对不可能的。当然，房产信息公开，不等于你可以私闯民宅，这是两码事。美国房产税在美国每个房子都要交房地产税property tax，无论是住房还是商业性房产(商店、写字楼等)。房地产税在美国是属于地方税，与联邦政府无关，由州 state 、县 county 和town / village三家按比例分成。税率是由town / village与县两家来确定的，以town / village 为主体确定本社区的税率。美国的town / village 一般都是 incorporated ，即按照有限责任公司方式组建的，是一个自治的概念，这是一个与中国很不同的体制。你到每一个社区，都可能看到比如 Incorporated Since 1886这样的牌子，它告诉你这个社区组建于1886年，表明了它存在的历史。因此同一个县内的town / village，税率经常是完全不一样的，哪怕两个town / village就隔着一条马路。美国的公立学校(包括学前班的幼儿园、小学、初中和高中)、社区图书馆、消防站、社区的公用服务设施、垃圾和污水处理、警察和最基层的这一级政府的工作人员经费预算均来自本社区内业主缴纳的房地产税(一般按季度缴纳)。他们的财政收入也可能有部分来自在这个社区的商业设施所缴纳的其他一些税费、以及从州政府的一些财政支持。因此，每年，town hall 及这一级政府必须把上一年度收缴的房地产税及所有收入公布，同时把各项开支公开，让全体居民知道钱是如何花的，有多少结余或者超支。这就是美国人对政府的财政有法律要求，必须做到透明。搞得不好，一个县、镇、村是要破产的。个人所得税：个人所得税是美国的最大税种之一，属于联邦政府和州政府的纳税项目，一般是按照给你发工资的单位按所在地向联邦政府和州政府交纳，与你的住址没有主要关系。美国人在没有退休之前，个人的年度报税和缴纳个人所得税，不是按照主住房的地址来报税的，而是按照就业单位所在的州缴纳个人所得税，但是需要向你居住的州填表申报收入情况。这种报税制度的复杂性，和州与州之间的税务政策协调可想有多么复杂。比如，许多在纽约市工作的人，住址是在边上的新泽西州或者康州，他们只向联邦政府和纽约州、市政府缴纳个人所得税。可是，他们在所住在的州、县、镇缴纳的房地产税又可以按一定的算法抵扣个人所得税。如果你一旦退休了，那么你是按照主住房的地址来向联邦政府和州政府来报税和缴纳个人所得税 income tax (包括社保税social security tax 和医保税 medicare ,美国人退休后65岁以后的医保计划是参加政府的)，你的其他房子的地址不决定你向这个地址所在的州缴纳个人所得税，只交纳房地产税。如果你有房产出租和收入，每年报税时，有专门的表格要详细填写，租金收入算所得。当然，你出租的房子所涉及的开支，包括这个房子的房地产税、修缮和如果还有物业管理费支出的等等，均可以扣除后才算收入所得。然后，再和其它工资、投资、银行利息、股权红利、股票收益等等收入全部加起来，按照总收入去报税和交税。美国新泽西房产28号双拼别墅
更多美国房源贷款政策：美国的银行都是私有的，不是国家开的。政府管金融政策，市场准入的门槛、以利息调控和强制存款保险为主要管理手段。房屋抵押贷款的业务是银行自己的事情，国家无权干涉贷款的利率和具体放贷条件。1990年代里根经济主义思想开始盛行，导致美国以自由企业制度和自由经济思想为导向，开始了大肆“放松管制deregulate”的立法，其实就是放低了准入门槛，取消了一系列行业的原有的严格管制，如通讯、电力和公用事业、金融业(特点是银行、保险和投资混合经营)等等。金融监管部门放松了对金融产品的监管。2008年开始的次贷危机(sub-prime rate crisis)就是deregulation的一个后果。总的来讲，贷款制度受市场经济机制的约束。具体做法上，只要你的收入证明你足于按时还贷，银行不在乎你是主住房抵押贷款还是其他住房的抵押贷款。只要你的信用评级(credit scores)好，月收入高于月债务(有个比例计算公式)，银行不在乎你是为第几套房产贷款。而次贷危机的产生恰恰就是放低了抵押贷款的条件，如首付比例、收入证明和审查、信用级别等等。在美国向银行借款房屋贷款，你必须在申请表格上如实交待你借贷是为主住房还是其它住房、是否有其他房屋抵押贷款，并且按要求出具文件。如果你的主住房或者其他房产已经作了抵押，你是无法提供产权证明的原件的，那些文件已经掌握在贷款方手里了。如果你再拿不出足于证明你过去连续两年收入和报税的文件，足于证明如果你还要贷款的话能够按时支付所有债权人，那么，银行不可能给你贷款。其次，美国税收制度规定，只有主住房的抵押贷款利息是可以免税的，即可以从年总收入中扣除你当年支付银行的房屋贷款利息，再进行税务的计算和缴纳。这也是区别对待你的主住房和其它房产的一个具体政策体现。如果你一旦没有了收入，第一个月没有按时交纳抵押贷款的本金和利息，那么，你会立即接到银行的提示直至警告。如果超过三个月没有按时还贷，那么你会很快接到银行的起诉，银行在法院的支持下，可以立即没收你的房子进行拍卖，将你强行赶出去。这就是“法拍”foreclosure , 你前面交过钱都算白交了，非常残酷。
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