为什么你在有生之年看不到房价崩盘
[导读]房价暴涨已经超乎很多人预料，崩盘论甚嚣尘上。中国房价到底有没有泡沫？在什么情况下会下跌？房价的暴涨在超乎很多人预料之余，又使得崩盘论甚嚣尘上，当前有哪些非常流行但又有明显错误的房价观点 ？当前房价到底有没有泡沫？中国房价的趋势如何，我们到底是日本模式or俄罗斯模式or美国模式？中国房价在什么情况下会下跌的问题。一、那些误导众人且非常流行但又有明显错误的房价观点1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶：犯这种错误的很多，不乏诸多知名的经济学家和研究人士，一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同，这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候。2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素：中国的购房人口在2017年是个明显的拐点，我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量，但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。以美国为例，拉斯维加斯人口增长率（气泡大小表示）远高过底特律，但房价表现（横轴）却并没有比底特律好很多，也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几，主要原因在人均收入（纵轴）差异上（这个是我们后文重点阐述内容）。此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关（右图所示），典型如旧金山的房价表现。3、错把房价收入比当做判断房价过高的依据：市场普遍认为房价有很大的泡沫，其中最常提到的一点观点是，“房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房！”，这个观点有很强的迷惑性，因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一，但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高，关于这个问题我有三个反问：1）为什么这个问题在10年前、20年前、30年都这样？比如人民日报89年2月20日报道北京大学生不吃不喝需要100年才买得起房；2）为什么国外很多城市也存在这个问题？国际上普遍的房价收入比较高，最高的分别是香港19、悉尼12.2、温哥华10.8、圣何塞（硅谷）9.7等，中国最高的是北京16.6、深圳11.2、上海10.8、广州10.4；3）为什么有些人不提这个问题？因为他们收入高或者增值快，关注房价收入比的群体和买房群体是有区分的，中国的房价收入比可以通过收入的增长来拉近和国际都市的距离，目前看是有机会的，房价收入比除了上海，京广深都有下降趋势，也就是估值靠业绩增长来消化。4、错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势：由于受日本失落二十年影响较深，很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势，暂且不论我们会不会重蹈覆辙，但其实，以美元计价的东京首都圈房价在年三年都超过了1991年的高点；此外，我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果，虽然结果并不好受，但我们的房价08年和12年都曾下跌过，美国房价在06年也大跌过但在次贷危机的08年已经开始筑底回升了（真正只是下跌了两年）。5、错把没有上涨空间等同于有很大下跌空间：我们认为广大的三四线城市由于广义库存面积太大（详见深度报告《库存：习大大的54万亿去库存任务——房地产量价系列研究之一）不存在房价大幅上涨的可能，上涨空间也相对有限，且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了，但并不表示三四线房价就必定暴跌，因为最简单的，很多三四线城市房价并没有比建筑成本高多少。6、错把房价当做唯一大幅上涨的生产生活用品：由于房价在家庭支出中是最重大的一块，大家对房价的涨幅记忆深刻，但却忽视了在房价上涨的同时，我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低，既然人民日报89年就感叹买不起房，我们以上海地方志办公室记录的上海89年以来的物价数据，可以看到，房价并不是涨幅最大的那个，工资涨幅也并没有小很多多：房价涨幅2455%，工资涨幅2129%，带鱼涨了1355%，萝卜涨了3863%，青菜涨了6267%，油菜籽更是涨了8750%。二、一般均衡模型结论：中国房价并无全国性泡沫而是局部泡沫我们构建了一个供需模型（参考：邹至庄、牛霖琳，2010），来考察年的全国以及以上海为代表的一线房价，其中需求曲线取决于人均收入和房价，供给曲线取决于建安成本和房价，由此联立方程求解一般均衡和局部均衡价格，再用实际价格与均衡价格进行对比，衡量泡沫的显著性，模型主要有以下几个重要结论：1、人均收入可以很好的用来解释全国房价均价的上涨，解释程度R-squared超97%，说明：人均收入是判断房价趋势的核心指标，因为她是人口、货币以及整体经济的综合性指标。2、全国均价来看，截止到2015年的房价上涨都可由收入上涨作为解释，而且分段回归显示，截止2013年模型更显著且解释性更强，无需泡沫因素来解释，说明：目前并没有全国性的房价泡沫的存在，尤其是2013年之前。3、以上海为代表的一线房价，在13年之前亦可以由收入很好的解释，只是残差波动明显强过全国均价，且14年之后的房价解释程度下降，说明：一线房价偏离收入更多且波动性更大，且存在局部泡沫的可能。4、全国来看，加入土地购置成本的建安成本是很好的解释供给的变量，制约了房价下跌的空间；但对一线城市房价解释不显著，对一线城市房价的均衡打破更加显著，说明：建安成本并没有推动全国房价泡沫，但一线城市地王频现导致对均衡价格扰动明显加大，使得真实房价偏离均衡房价的机会越来越多。三、23国60年经验：房价上涨是常态、下跌多半被修复，我们不会重蹈日俄覆辙，有希望走出美国模式1、23国60年房价趋势——上涨是长趋势：通过简单的描述性统计分析，我们对比了全球23个主要国家的以本币计价的房价趋势，其中大部分是发达国家，他们都面临人口增长乏力、老龄化和高城镇化率的环境，但房价依旧持续保持增长并持续创出新高，仅有日本、意大利、爱尔兰和西班牙4个国家在08年金融海啸之后还未完全恢复。从人的生命周期来看，房价始终是持续振荡上涨的，尤其是核心城市，振荡上涨是说房价在受到如97、08等全球金融危机或者其余利率、汇率冲击的影响下，会有调整，但在每次危机之后各国政府都开动了印钞机器，绝大多数国家房价都慢慢回升，且都超过了历史高点，少数国家因回调幅度和救市幅度不同而有所放缓。2、中国不会重蹈日俄覆辙：中国不像日本的没有汇率自主性亦不像俄罗斯的单元经济体，我们通过对比发现，如果调控得当中国会走向美国的慢牛模式。1）日本路径——汇率上升、房价下跌，中国最大不同是汇率自主性更强：日本房价伴随着人口红利和经济腾飞而快速增长，在1985年后货币宽松和汇率急升（美国贸易逆差下要求日元升值的呼声）的情况下堆积泡沫，而在1990年开始货币快速紧缩及增加持有税之后刺破泡沫，房价下跌，但在房价泡沫的破裂过程中，日本并没有选择汇率贬值路径，而是通过加息保持了汇率的稳定甚至持续升值超过历史最高点，居民手中的货币购买力反而受伤不大甚至提升，但资产价格以及日本房企和银行资产负债表受损，有种类似藏富于民的结局。2）俄罗斯路径——汇率下跌、房价上涨，中国最大不同是经济结构多元：在承接了苏联解体前就有高工业化水平、高城市化率、低人口增长率经济之后，俄罗斯经历阵痛，经济发展停滞近10年，直至98年之后受益于油价的持续上涨，俄罗斯“油价-汇率-GDP”三元互动明显，经济增长快速，名义房价也在1998年-2008年间以大约年均20%的增速增长。而在全球金融危机之后的09年，俄罗斯房价首次出现负增长，随后政府持续降息，在这过程中叠加12年开始的原油价格下跌以及西方制裁，俄罗斯经济过度依赖能源价格的问题爆发，政府从稳汇率转向控通胀的政策目标，不断加息并大幅放任货币贬值，这种路径能稳住银行以及房企的资产负债表，但对居民的购买力确是严重损伤。但这种模式显然有种自欺欺人的意味，因为如果换算成美元，俄罗斯最近的房价跌幅则超过30%。3）美国路径——汇率稳健、房价分化，中国最大的不同是收入增长空间：经历大萧条之后，美国受益二战及随后的婴儿潮，人口红利爆发且随着经济规模的大幅增长（每30年翻10倍，从1940的千亿美元再到1970年的万亿美元再到2000年的十万亿美元），房地产需求持续释放并带动房价近70年的慢牛市，特别是80年代之后兴起的资产证券化浪潮，带动房价快速上升，直至2006年中房价到历史高点，随后由于基准利率持续提升（从2003年的1%提升至2006年6月的5.25%）带来的紧缩效应显现，引爆次贷危机加速房价下跌。在此之后，美国维持汇率的相对稳健，并尽量保持低利率的环境，促房地产价格在08年底就开始为长期复苏筑底，2012年3月后触底反转逐步恢复景气，目前很多城市房价超过之前高点，美国模式主要是大国模式，有政策自主权而且居民收入保持持续增长，实际上房价是一个长期的慢牛模式。4）总结：从国际对比来看，在大部分周期里（尤其是人的生命周期内），房价都保持了上涨的趋势，在特定环境下（利率和汇率冲击），房价会出现振荡，振荡周期取决于经济的韧性和政府应对措施，比较完美日俄房地产的发展路径，我们从政策自主性、经济多元性、城镇化进展、人均收入增长空间、杠杆程度等角度综合考虑，如果利率和汇率政策得当，收入持续增长，中国大概率可以走出美国的房地产模式：汇率稳健、利率趋零、价格分化、全国慢牛，而不是日俄那种在汇率和房价中只能取其一的模式。四、房价何时下跌：08和12年担心利率冲击，未来更需要担心汇率冲击房价下跌历史经验很多，从过去中外经验来看最直接的就是利率上升货币紧缩，目前在看不到利率上升趋势的情况下，在四部门杠杆比率相对合理的情况下，汇率的变化是最大不确定性，同时仍要关注微观供需比的变化。1、利率提升是过去刺激房价下跌最最直接和共性的因素：理论上房价作为一种资产价格，其与利率呈负相关关系是较基础的判断，什么时候房价会下跌，很多城市有泡沫，偏离一般均衡，但是迟迟不回归是因为什么？往往是因为宽松的货币环境和低利率环境。一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将快速得到挤压，几乎无一例外：日本1990年、美国2006年、俄罗斯2009年，中国年。但目前来看，我们短期看不到中国进入一个加息周期，利率风险不大。以下三图分别为俄罗斯、中国、日本几次房价下跌前的利率调整，连续的加息是刺破泡沫的关键。2、汇率是中国房价走势最不确定的因素：汇率对房价的影响，涉及到宏观经济道路的选择，日本和美国选择稳住汇率而让房价调整，俄罗斯选择放弃汇率而稳住房价，目前来看，稳住汇率是一个相对更高明的选择，可以有效的保持居民的货币购买力，为未来经济恢复提供动能。但政府在货币自由流动、汇率稳定和货币政策独立的不可能三角下如何抉择，我们仍旧不得而知。在2014年6月-2016年月底两年时间内，中国外汇储备从3.99万亿跌至3.19万亿美元，外储消失近万亿规模，显示维持汇率的成本在加剧，如果未来能如政府预期——做到“没有长期贬值的基础”，那么更有利于维持资产价格，虽然依旧需要去泡沫过程，但是居民未来依旧有购买力，但如果汇率出现长期贬值趋势，房价预期将产生绝大变化。从理论上看，汇率升值在开放经济体将导致货币量上行，利率下行，投资意愿上行，有利于房价的上涨，反之则导致房价下跌。从实证角度看，正负相关都出现过，需要看两个方面，一是总产出的趋势，如果经济增长较为明确，短期的汇率波动将不影响整体趋势；二是看国内流动性对冲，如果国内流动性对冲了国际资本的流动，则可能出现不同趋势；三是看趋势的形成是短暂的还是长期的，如果趋势较为长期则将偏向理论情况。综合来看，过去多年人民币处于单边升值状态，房价和汇率正相关关系明晰，目前进行的汇改加大了双向波动的风险，短期有贬值压力，但由于国内流动性对冲比较明显，因此房价依旧保持上涨动能，但如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将承受较大的下行压力，我们需要密切关注政府维持汇率稳定的决心。3、杠杆是促进行业发展的主动力也是堆积泡沫的主力军：我们考察了政府、银行、企业和居民四部门的杠杆水平，目前来看仅有企业的杠杆水平高过国际水平，其余三个部门的杠杆水平都在合理区间：1）政府：2015年中央政府性债务负债率41.5%，地方政府债务率为89.2%，两项指标均低于国际警戒线。2）银行：2015年底，除了房地产开发贷款占比4.88%之外，全国个人购房贷款余额约14.2万亿（2016年一季度为15.2万亿），个人购房贷款余额占总贷款的比例约15.4%，占GDP的比重为23.5%，离国际普遍的40%以上水平仍有较大提升空间，其中美国42%，日本32%。3）企业：我国房地产上市企业16年第一季度的整体负债率约77%，略高于美国（59.5%）和日本（59.7%）的水平，整体而言全球的房地产企业都有高杠杆的特性，这和行业属性高度相关，也是行业风险的重要来源之一，尽量维持房地产企业杠杆的安全性是防止系统性风险的关键。4）居民：个人住房贷款余额占总住户贷款的比重约53.6%，占总贷款比重为15.4%，占GDP比重为14.3%，该水平仅与日本房地产泡沫破裂后的最低值相近，也低于美国历年水平,但美日杠杆都在持续下降，我们依旧还在上升通道中。居民的购房杠杆率与利率有着较强的负相关性，随着利率走低且社会信用体系的提升，居民购房杠杆空间极大可能会进一步提升。4、供需比是绝对不可忽视的微观指标：为什么在同一货币环境下，有些城市涨得多，有的涨得少，微观结构的研究其实才是真正做房产实物投资的关键，当一个城市库存急剧下降时，房价的上涨或不随全国而变，从我们对比13年和15年底供需比的变化可知，城市之间分化很严重，供不应求的城市仍将继续等待时机上涨，严重供过于求的城市或许将面临失落的三十年。我们在14年曾经做过一次统计，当时营口是476%的供需比，严重过剩，而深圳仅有33%，严重供给不足，因此我们判断，深圳房价上涨是必然事件，目前两年过去了，虽然营口供需比也下来了，但仍旧超过300%，而深圳仅有26.6%，深圳房价在适当刺激条件下必定还要上涨。五、最终结论：有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨，下跌与否看利率和汇率趋势 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【学员必读非独家】为什么穷孩子应该感谢大城市高房价？
【学员必读非独家】为什么穷孩子应该感谢大城市高房价？ 童大焕—2016年10月21日星期五 我发了一条微博，是这样的：再说一个惊世骇俗的观点！我说高房价是城市精英汇聚、高竞争力的必然副产品。有人问：“但对于剩余的大多数以及他们的后代，如果房价不那么高，让他们也有机会融入大城市化，并在此基础上进一步发展，对于整个国家不更好吗？”我说：“自古救急不救穷。房价低的地方，社会关系网盘根错节，穷人连奋斗的机会都没有。大城市高房价成了保护穷人的一道屏障，把那些没有本事而只会靠权力、金钱和关系的人排除在外，让有本事的人凭本事吃饭，保护本领和创新。城市之间房价落差不断扩大，也是让关系网下的财富不断灭失的过程。”有人上来就骂：“1、政府与开发商合谋的房价暴涨居然被你当做优胜劣汰的社会法则，恬不知耻；2、高房价正是权利和金钱合谋的结果；3、房价高企只会固化阶层，实干误国炒房兴邦成为现实，消解的正是奋斗的意义和价值；4、战略研究的门槛真低，垃圾~”我毫不犹豫地骂回去并且把他和他的观点支持者一一拉黑：“你懂得屁！连权利和权力都分不清楚，信口雌黄，滚远点！”我认为，像这种满口污言秽语、信口雌黄、脑子不清楚的人，只配怀着满腔的仇恨，一辈子在阴沟里活着，不配享受先进思想先进观念的果实。首先，人口密集的大都市，在全世界范围内房价都很高，不管什么主义，什么制度，什么国家，都大同小异。这是人们用脚投票的结果，也是用钱投票的结果，不必然是政府与开发商合谋的结果，也不是权力与金钱合谋的结果。其次，大城市高房价从古到今，从中到外，从来没有、将来也不会消解奋斗的意义和价值。相反，大城市吸引着一代又一代有志气的青年，抛弃家乡父辈给他们留下的房屋等财产，赤手空拳打天下！在北京大望路温特莱中心一楼的星巴克咖啡厅，我遇到过一个天津姑娘，她专门来北京考托福，为的是到英国留学，然后才可以名正言顺地留在北京奋斗。她说她的父母要她留在天津，她去留学以后，就有理由说，留学了还留在天津，太浪费了！这是千千万万有志青年中的一个。全中国每年700万大学毕业生，一半以上一毕业就留在了高房价的北上广深四大都市！全中国每年进入四大都市的人口，比每年从乡村进入城市的人口还要多！北京大学法学院副院长沈岿在《网约车新规涉嫌五大违法》（ 人文经济学会）一文中提到的，则是“外来青年”的一个群体印象，他说：“我还专门去网上了解了一下北京现在非京籍从业人口跟京籍从业人口的情况。《中国经济周刊》和智联招聘2015年发布的统计数据显示，20个行业当中，平均月薪高于四千元的白领，只有银行业的非京籍人口比例低于京籍人口，其他的19个行业基本上非京籍人口要高于京籍人口。但即便如此，也只是高于，而没有杜绝非京籍人口从业。这一点是社会学意义上的考察作为补充。”要知道，今天的北京，在2100多万常住人口中，非京籍人口只有800多万。他们的“优秀率”，远高于天生有房、甚至天上掉下个千百万的北京户籍人口。至于住在各类“贫民窟”的外来底层奋斗人士，其努力程度，更甚于上述白领们。第三，大城市高房价“固化阶层”云云，更是无脑人用屁股想问题得出的结论。我一一拆解了真相给大家看：1、人类历史上的阶层固化远远超出我们的直观感觉和想像！甚至改朝换代也难以改变。陈志武《量化历史研究告诉我们什么？》（ 00:00）写道：“根据英国自14世纪以来的遗嘱档案中记录的家庭收入估算，家族地位固化程度只有0.4，亦即父子收入的相关系数只有40%；如果用同一姓氏的相连两代英国家族的平均收入计算代际相关系数，那么英国人代际相关性高达75%，说明英国社会阶层固化的程度远高于以前的估算。而且，如果把过去七个世纪分成不同时间段，英国社会财富阶层的连贯性基本没有变化，富有的姓氏有70%-80%的可能性一代后继续富有，有50%左右的概率在两代后仍然富有。对中国、美国、日本、瑞典、印度、智利等国家而言，基于姓氏估算出的社会流动性也都远低于基于父子收入的相关性。各社会的阶层固化程度比我们原来理解的高很多，其背后的制度、文化以及其他原因都值得深入研究。”闻名好莱坞的大片导演迈克·艾伯特拍摄了轰动世界的英国纪录片《成长》。片子跟拍14个人56年，7年拍一集，记录普通人的大半辈子。从一开始，这部片子就毫不遮掩地将讨论的目标内容圈定在“阶级”二字。传统英国社会，穷富分化，阶层分明。相隔50年回头看，多数人仍然没有突破他出身的阶级或阶层：依旧是几个来自精英阶层孩子的人生相对光鲜。他们过着优渥的生活，婚姻稳定。14个孩子中，有两三个算依靠自己的努力奋斗，跻身真正中产或准精英阶层。其余的，都在自己所在的阶层“固化”。2、我始终坚持认为，互联网+服务业主导下的超级大城市化，是人类文明历史几千年以来，从未有过的上帝给予平民逆袭的最好机会。它表现在两个主要方面：A、对大城市高房价和对未来未知世界的恐惧，是人的本能。那些有条件、有关系、有权力、在小地方如鱼得水的父母，通常护犊心切，早早安排了孩子的住房和工作，不愿意孩子到外面的世界，闯荡更广阔的天空。这些孩子长期在父母的卵翼下，背负沉重的财富包袱，不少人渐失坚强的翅膀。而那些除了自身体力和智力之外一无所有的穷孩子，往往只能到大城市拼力一搏，反而有可能闯出更大的世界。B、传统社会和观念下，多数人在外发迹发达了，都是回到家乡圈地、买房、盖楼。在农业时代和前工业时代，这些财富世代世袭。但是，在超级大城市化时代，人口和服务产业迅速向少数大城市核心区集聚，这些一代代人留下的传统财富，以及传统富人趋之若鹜的郊区豪华别墅，迅速贬值。而穷孩子在大城市中心好不容易买下的别人看不上的老破小，则迅速升值。这其实是一个财富重新大洗牌的机会！3、传统农业和工业时代，土地、资源和可以垄断这些有形资源的政治权力，是财富之母，但在服务业主导的超级大城市化时代，智慧和新思想新观念成为财富之母。政治权力无法垄断这些无形的智慧，知识和传统的金钱资本之间的关系也在重新改写，金钱资本总体越来越过剩（信用金融时代，人人都是货币发行人），社会上不仅有传统的金钱雇用知识的形式，也有了大量知识雇佣金钱资本的模式（如天使投资、风投、公司里职业经理人以知识能力占大股）等等。财富主导力量已经由传统的有形资产真正变成了无形的智慧。多数人根本不懂财富的本质。财富的本质并非一切易朽之物质，实乃无形之信用、信任与信心也。不信，请看看民主神话曼德拉治下之约翰内斯堡主城之万户萧疏鬼唱歌情状也。再多的有形财富，给了不懂经营和管理的人，最后的结果，不是沦为鬼城，就是灰飞烟灭。而那些拥有智慧、拥有信用的人们，仍然可以换一个地方，重新起家。比如白人放弃原主城，新建约翰内斯堡主城北部的桑顿。有人批驳我：“大城市就不靠关系吗？大城市买房的人难道都靠自己的实力买房吗？”“小县城官二代煤二代一样在北京屯很多房子开法拉利。”“博主根本不了解小地方，就高高在上地在那儿大放厥词，胡说八道！在这个社会，在小地方会搞关系弄权的人，在大都会也依然混得风生水起，我所认识的小官僚、会来事的商人，个个在大城市有房子(有的人有好几套），你怎么能说高房价阻断这些人呢？”我想说的是，凡事不要那么绝对。心气也不要那么高，你现在连中产都还没有混到，别想着一下子就过上贵族的生活，没有三代人的努力，贵族生活，任何人都是无福享受的。大城市靠实力的越来越多，给了更多平民百姓逆袭的机会。这就够了。有人观察到，“我认识的能靠关系的倒怕房产税、遗产税什么的，重仓房产的少。”我说：“这个观察很仔细也很精准。依靠权力和关系的都有路径依赖，不能及时转向。成也萧何败也萧何。” 下面是四条广告。认真看必有收获。A、私人订制时间就是金钱，楼市投资就是和时间空间赛跑只有跟得上城市化方向的房地产资产才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具
& &中国的财富因城市化而大重组。今后的中国，买房会变得容易，因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能，这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了，量身订制才是最好的办法。今年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局，政策变化像孩子的脸，但市场比政策变化更快。3月份最低12万可以买到一套房，现有没有30万根本够不着了。3月份最早入手的一套，从现金投入看，回报率已经四五倍了。都是二手房，随时可出货。当然这种短期暴涨不健康，也不可持续。——2016年7月9日题记
& &不同的人要采取不同的应对方法，只有量身订制才能准确给建议。私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上，提供一对一的量身订制服务，根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案，做到“三化”：资产最大化，风险最小化（升值中长期最大化），投资轻松化（不影响生活品质）。需要服务对象提供完整的资产和收入（每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2016年5月16日起必须注明每套房变现的难易程度）、现金收入结余、年龄、家庭负担（如赡养父母）、所在城市等信息，以及自己原计划的详细投资理财方案（便于针对性地修正原计划，克服其中不那么正确的思维习惯和陷阱）。私人订制收费2万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的，收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。 & &订制程序：严格按私人订制要求提供信息，邮箱【不得采用附件形式】。我先评估能不能做，能做的话优惠后需要多少费用。如果认同这个收费，再打款，收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。很多人不了解私人订制，说，我有多少钱，你帮我规划规划，看看哪里的房子值得买，涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面，所有的资产、现金月结余都要被重新审视，包括土地，农房，宅基地。或问：1%~2%收费贵吗？答曰：有些人宁肯输掉100%也舍不得1%，因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%，我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高？很多人一直舍不得那微不足道的2%，却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实；也看不到好房子平均每年上涨远超M2（13%以上）的事实。私人订制四不做：不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的，不做；讨价还价的，不做；订制前疑问太多的，不做；问多长时间能有多少收益的（不论是说比率，还是说绝对值），不做。量身订制，是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律，去够最匹配的最佳资产，其它的，属于我不可控的调控政策、M2等等变量。本着对人对己负责的态度和精神，请至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章，建立起足够的信任和信心，再来找我。时间就是金钱，楼市投资就是和时间空间赛跑。 B、大焕财智书院3期7月16日精彩开篇，已发独家目录：1楼市投资八大思维陷阱；2买房12大窍门；3绝对不要相信北上广深人口拐点向下的鬼话；4你为什么抓不住买房最好时机？5开启未来30年的财富旅程（上）6开启未来30年的财富旅程（下）7 &10万元13年如何变成500万？8买房正确方法是从自己出发不是从房子出发9从北京五六环的生活细节看城市边界（再次用数据、事实警告环大都市鬼城圈）10集中力量谈一次学区房11写字楼投资价值简析12如何让知识具备超越金钱和权力的力量13关于城市化和房地产的一些基本数据14心有准绳 目光如电15为什么工业新城高铁新城航空新城通通要歇菜16大道至简 敬天畏人（之一之二）17买房四大纪律和举一反三的重点区域18中国楼市已不再有捡漏机会19 &2015年5月以来的房价暴涨真相及后续政策与对策20如何迈过多数人逾越不了的千万级财富门槛21大道至简 敬天畏人（之三）22先发与后发国家 人口大国与小国的超级城市道路之异同23用城市生态理论化解最纠结的买房困惑24用尽全力 用时间等待价值回归25有一种借钱千秋万代不用还26大城市内部的区域兴衰与分化刚刚开始27学区房有没有价格临界点？28为什么中国房价会开启俄罗斯分化模式而非日本崩盘模式29价值洼地是否真实存在？【书院第3期】投资是在众人醒来前先行一步，投资是和时间空间赛跑： C【众筹文章】楼市疯狂，将怎样收场？ & &——为什么中国房价会是急剧分化的俄罗斯模式而非日本崩盘模式 & &2015年下半年以来，楼市进入魔症一样的疯狂。在疯狂的房价上涨面前，社会上弥漫着困惑与恐惧情绪，有人狼奔豕突到处抢房，哪里热就往哪里去；有人卖掉了帝都唯一一套自住房，持币千万退场要紧；有人徘徊犹豫手心那点钱捏得湿淋淋生怕赶不上最后一班车。 & &其实这一切，没有走出我2014年写的两篇文章的判断：《只有房地产才能救中国》，以及《泡沫是消化泡沫的唯一办法》。 & &这篇文章，则要探讨一个问题：中国房价为什么是急剧分化的俄罗斯模式而不是全面崩盘的日本模式。原定为学员独家，为了让更多人能够分享，本文接受众筹。 众筹费用：每份1998元（就一篇文章，5千字）。转账账户开户行：中国银行北京幸福大街支行户名：兰文娟帐号：00 或者支付宝转账：兰文娟 &转账后请将转账人姓名、邮箱发送短信至手机：并注明“俄罗斯模式”5字。 D【众筹】买房四大纪律和举一反三的重点区域【学员独家 注意保存和保密】 2016年8月23日，我差点被两个弟子的近似两个问题问哭了，一个问“优质写字楼童老师能给些具体的位置和楼盘吗？”另一个问“童老师，燕郊操作一套2居需要多少资金？90平以下。”我2016年8月8日的独家课件专门讨论这个问题：买房过程中人们最常问也是最容易犯的错误是，总在纠结总在问：哪个楼盘值得买？哪个楼盘不值得买？正确的方法不是这样的，那篇文章的标题开宗明义，《买房正确方法是从自己出发不是从房子出发》。我在弟子群里问：“我的课件大伙到底看不看啊？”这个事情说明两点：一方面，即使是一篇很短的文章（8月8日独家课件正文只有1203个字），即使我一再强调要注重我的分析方法而不要注重我的结论，但要掌握要点还是相当不易；另一方面，还是古人说的：纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。通过这次问答，我觉得有必要重新整理一些新内容，附上原文，组成新的《买房四大纪律和举一反三的重点区域》，全是实战中暴露出的活生生的现实问题。其中透露出许多非常私密又非常容易掌握的“稳坐钓鱼台”的致胜诀窍，以及可以举一反三的重点区域，以便让学员和更多读者买房过程中方向清晰，目标坚定，方法正确，从而真正做到“八风不动”，气定神闲地把自己的资产做到和自己能力相匹配的最强、最大，静等自己购买的房屋价值回归后的“四方追逐八方来朝”。本文接受众筹众筹费用：每份2998元（就一篇文章，约八千字）。转账账户开户行：中国银行北京幸福大街支行户名：兰文娟帐号：00 或者支付宝转账：兰文娟 &转账后请将转账人姓名、邮箱发送短信至手机：并注明“纪律”二字。 E【众筹文章】楼市投资八大思维陷阱12大窍门这篇文章，反复阅读，如果能够充分领会其精髓，掌握城市化规律和购房技巧的70%应该是可期的。
& &房地产投资必须要看到三年后是涨是跌，不看三年五年后只看短期的买房投资都是耍流氓。财富是思想的副产品。很多人走着走着又回到了习惯性的老路上，陷入了以往的路径依赖，所以一直没有突破和飞跃性的提升。投资其实是一种思想游戏。清晰地洞察未来，既是成功的关键，也是十分有趣好玩的事情。本文最重要解决的就是两个字：定力。2014年中国城市化进入下半场【由政府和工业主导的上半场扩张模式，进入市场和服务业主导的下半场收缩模式】以后，楼市投资，亏的人多赚的人少的时代，说来就来了！楼市投资，是资金密集型产业，更是智力密集型产业。“财富是思想的副产品”这一财富定律，在楼市投资领域表现得格外直接，淋漓尽致，立竿见影。未来的亏盈，由思维方式决定，不由钱多钱少决定，也不由权力大小决定。正确的思维与行动，可以事半功倍快速实现财务自由；错误的思维与行动，一个决定可以让自己几十年辛苦积累功亏一篑。2011年的限购限贷，已经导致了一大批扎堆三四线城市的开发商破产或者正在破产的路上。2014年底以来的大规模放水去库存，又将制造当下疯涨、未来没有未来的“环大都市鬼城圈”。大家不妨拭目以待。一念天堂，一念地狱，“一念”何来？思维方式而已。因此，防止“一念之差”，全面盘点楼市投资中的思维陷阱，就成为本文的主题。它是我迄今为止耗时费力最多的一篇文章，呕心沥血整整半个月时间。也是众筹费用最高的一篇文章，定价，4998元。就这一篇。希望人们在决定下手投资之前，都能拿这篇文章出来好好读几遍。这篇文章，反复阅读，如果能够充分领会其精髓，掌握城市化规律和购房技巧的70%应该是可期的。众筹费用（仅限文章一篇，非参与众筹楼盘）：每份4998元。正文字数：22378字转账账户开户行：中国银行北京幸福大街支行户名：兰文娟帐号：00 或者支付宝转账：兰文娟 &转账后请将转账人姓名、邮箱发送短信至手机：并注明“陷阱”二字。
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很多人错过买房，多因大判断失误而屡屡丧失时机。而大判断能力是人生中最重要的能力之一。正所谓：不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。收入、负担完全一样者，其中有的人一辈子买不起房，有的人却买了多套房。几乎每一种职业、每一个阶层的人群中，这样的例子都俯拾皆是。这跟人们的大判断能力、风险偏好和思维方式有关，与买得买不起房的纯经济实力无关。 战略决策咨询
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