[导读]经开区的新”地王“诞生！7月13日中午，经过长达2个多小时的激烈竞价，经开区一宗155.12亩商住用地被正荣地产控股股份有限公司以14.3亿元豪气拿下
经开区的新”地王“诞生！7月13日中午，经过长达2个多小时的激烈竞价，经开区一宗155.12亩商住用地被正荣地产控股股份有限公司以14.3亿元豪气拿下，成交价920万/亩，溢价率为156%，楼面价高达6000元/O。名企大盘林立& 地块周边配套成熟正荣地块位于经开区富樱路以东、香樟路以南、紫荆路以西、赤府街以北。地块区位优势突出。紧邻南昌经开区双港西大街，交通网络完善、生活配套成熟。项目周边南昌理工大学、江西科技师范大学等高校环伺，南昌十中在项目旁边。此外，项目周边还有中国铁建青秀城、、绿地悦公馆、南天金源、北大资源智汇苑等名企大盘，目前在售的基本是高层房源，售价元/O不等。原为工业用地 要求配套幼儿园和商业该地要求临秋樱路配套一所面积不少于4320平方米，建筑面积不低于3600平方米，总投资不少于1000万元的幼儿园。该园须按12个班级、360名学生规模的升级优秀示范园的标准建设。该园开工建设后，资产两年内交区规划部门验收，验收合格无偿交给区教育行政部门。另外，商业建筑面积占总计容面积比例为15%，商业建筑主要临紫荆路布置。住宅建筑层数不低于5层。值得注意的是，该宗地原为南昌市昌北投资公司的工业用地，但现已收储。土地权属无纠纷，界址清楚，面积准确。赣江新区获批& 1年之间经开区地价翻番日，国务院正式批复赣江新区。赣江新区规划面积465平方公里，在南昌的主要范围为南昌经济技术开发区、南昌临空经济区(含桑海开发区)。“未来较长一段时期，新区每年将有约1000亿元的投入，连续5年、10年这样投下去，新区框架将会迅速拉开；新区的人口集聚能力要从现在65万人，力争用10年左右集聚200万左右人口，相当于再造一个南昌。”江西省发改委主任吴晓军说。赣江新区的设立，对于经开区来说，无疑迎来了一大利好。而体现在楼市上，多个名企已进驻经开区，并且地价逐年翻涨。2015年5月，万科进军经开区（万科金域国际），土地成交价390万/亩，溢价率62.5%，总金额为7.55亿，楼面价约为2340元/平方米；日，南昌筑城房地产开发有限公司以底价夺得江西科技师范大学以东DAGJ2015025号地块，楼面价为1805元/平米；2015年12月，绿地8.9亿拿下经开区“地王”，成交价473万元/亩，溢价率为54.6%，楼面价为3225元/平方米。DAGJ2016024地块与万科和绿地这两宗地位置相距不远，但是就在刚刚过去的一年时间，地价却已翻番，足以看出开发商对经开区潜力的看好。
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在经过2个多小时，327次喊价之后，该地块以单价2601万元/亩，溢价率150%,总价6.48亿被拿下，南昌市政公用联合南昌融创恒业房地产成功摘得！最终楼面价
11147元/㎡
，南昌新地王诞生，刷新7月正荣楼面价
10372元/㎡
的楼面价。
位于西湖区团结路以南、西河滩路以东编号为DABJ2016026的地块，经过长达
小时“乐此不疲”厮杀，最终被正荣地产控股股份有限公司2以总价1.5亿元收 入囊中，折合楼面价
10373元/㎡
，溢价率为92%，单价1383万元/亩。
3月30日上午，万众期待的原硅酸盐制品厂2宗商务、商业、居住用地，经过4个多小时的激烈角逐，被中海斥资19.6亿元一举拿下。2宗地面积共89.82亩，最终中海以单价1989万元/亩拿下地块一，溢价率133.73%，楼面价
9944.95元/㎡
，总价为7.45亿。地块二成交价为2316万元/㎡，溢价率为155.35%，楼面价为9925.66元/㎡，总价逾12亿元。
地块编号DACJ2016030位于青山湖区高新大道以东、秦胜二路以南、秦胜一路以西、规划路以北，起拍价454万元/亩，土地用途为商住用地，面积38.565亩，起始总价1.75亿，楼面价3095元/㎡。该地块以总价5.5亿成功拿下，最终成交价1443万元/亩，溢价217%，楼面价
位于西湖区水厂路以北、万店路以东编号为DABJ2016025的地块由南昌国贸地产有限公司以总价9.3亿元拿下，折合楼面价为
，溢价率为163% ，单价1351万元/亩。
日，联发拍得朝阳新城云天路以北、丹桂路以东一宗居住用地，成交价1201万/亩，楼面价更是为
，成功刷新朝阳新城楼面价记录。
日，恒大摘得朝阳新城桃花南路以东、九洲大街以南（控规B01-01）DABJ2015046地块，总价达万元，楼面价达
日，四川蓝光摘得朝阳新城翠菊路以东、雷池街以南DABJ2015032地块，单价达到1027万元/亩，楼面价达
成本房价咋算出?
房价中的成本部分主要由三方面构成：
一是土地成本，大约占总价格的28%-33%，即：楼面地价[土地单价(每亩)÷666.667㎡÷容积率]+契税和手续费用。
二是建安成本，大约占总价格25%—30%。近年来，建安成本中的水泥、钢铁等材料费用有所下调，但人工费用却在上涨，可以说是两相抵消。
三是各项税费，在房价中占比25%左右。这部分成本最为繁杂，既包括名目繁多的税费，还有管理和资金成本，及前期工程费用等等。
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微信扫码 分享文章最近，上海顾村项目被某央企地产拿下，楼面价近五万，预计成本价近八万。而该地产公司的背后是信达资产管理公司，信达资产管理公司的背后又是中国财政部。一面呼吁楼市要调控，要降价另一面却充当地产靠山，不断刷新地王记录如何解释？
事出反常必有妖。首先，如果你在这个地区拿地，你所要做的很重要的一个调查就是周围房价有多少，你所拿到的地价变成最后的售价时，基本不能超过周边太多。现在的房地产时代，强者恒强，弱者被吞，已经不是随便打口洞就能冒石油的时代。你会发现万科，碧桂园，恒大，保利这些大房企很难成为地王。因为他们有自己成熟的运作模式，有良好的市场预判以及庞大的资金作为后盾，如果地价太高导致最后售价高于周边时，他们在土地拍卖时就不会举牌了，因为他们不缺项目，自然不需要这种不好出手的房子。那么为什么会有地王这种傻帽出现？你会发现这些地王，要么是不太出名的地产小企（比如顾村地王），要么是初出茅庐之辈（董小姐两地王）。排除初出茅庐之辈通过地王的轰动效应为自己赚足噱头，剩下的一些小企他们如果不拍下地，就肯定是慢慢送死；以明显高出周边地价的地王价拍到土地，那么他们就是早早送死。但是，如果后期房价涨了，那么他们亏得就会减少，甚至有可能赢利，更能给自己免费打打广告，极速拓展知名度。反正横竖都是死，不如搏一搏，单车变摩托。就比如某光拿下深圳地王后，出现面粉贵过面包的情况，但是由于去年年底至今年年初的一波大涨，反而由甩包变大赚。还是这次主角，将深圳郊区9亿土地哄抬至30亿成为地王，就是为了让自己赶快独立在深圳操作一个楼盘，没地啥都白说。～～～～～～～～～～关于有人质疑小企地王这件事情，我在这里说明一下。信达不是小企，但信达地产是小企。大家百度就知道它的来历，2008年成立，为原来信达持有股份的十几家地产公司整合。才成立8年，还是一堆杂牌军，是不是地产行业的小企。我们不能把信达整个集团和信达地产画等号。就像中铁世界500强，它中铁地产飞上天了？这次6月份新出的今年前五月地产销售综合排名（是综合，不是只看销售额），万科第一，碧桂园第二，恒大第三（也有说，万科、恒大、碧桂园的，但是前三座次是他们无误），他信达销售排名在哪里？说说某个国企地产的命运。某国企，业内排名前三，其手下地产公司当年争夺某超级豪华地段烂尾楼，愣是压过龙湖等辈，拿出的还是现金。卖房子时销售的噱头就是，我们是本土大国企，房子出了问题随时可以找我们，跑的了和尚跑不了庙。结果今年，手下三家房企直接变一家，已有项目的二期已无法为继，去年拿的地变成烫手山芋不知道怎么办。现在该国企更是把他们地产单独划出自负盈亏，自生自灭，这些地产明面上已不在该集团内。对于信达这种企业，要是地产不赢利，很简单。划出去，改个名，你知道他还是原来的信达地产？我就这么说，信达买的那块地，一马路之隔正在卖的楼盘是四万一平，他八万你们看看到时候怎么卖。大家说上海房价会涨？只要政府缩紧土地供应量自然会涨，但是四万涨到信达想要的八万，整个上海绝对闹翻天。今年年初已经闹翻天，最严调控三个月就到，中央也下了政策，一线城市土地政策可适当放宽。所以，个人认为信达这次凶多吉少。本来不想给这种地产公司打广告的，因为他这种地王要的就是这种效应。既然问题中已经指名点姓提了信达，那我就把名字说出来吧。最后附图一份，大家自己去找信达，1-5月销售额前150名的地产，我是没找到它，最近眼神不好使，大家帮找找～～～～～有知友私信我说找到了，排名108，真是个天罡地煞的好数字，谢谢这位知友。
拿下上海顾村项目的某央企地产，该地产公司不仅仅是这个地王项目，而是接二连三拿了很多个地王项目，这种极端行为不是偶然。&br&&br& 万科曾与其结盟一起参与一个项目竞标，但也被其不顾成本的疯狂举动吓跑。 &br&&br&这种项目很有可能是亏损的，仍然孤注一掷呢，很有可能是通过制造地王带动周边项目的上涨，从而让集团的不良房地产项目获益，因为其母公司就是专门收购和处置不良资产的，否则说不过去。这正如《美人鱼》当中的桥段一样，通过高价竞拍地王，虽然地王亏损，但是带动周边项目上涨赚了几百亿。 &br&&br&建设银行过去在房地产上非常激进，导致现在房地产贷款坏账非常多，经常冒出大额的房地产不良贷款，而这些房地产不良贷款又要剥离给信达资产来处置，而最终由信达地产通过各种手段来消化，包括制造地王来带动不良房地产项目的上涨，从而达到围魏救赵的目的。 &br&&br&过去几年，信达资产等公司投资了太多的房地产项目，提供夹层融资和过桥贷款，或者为房地产项目提供担保增信，杠杆率非常高，如今一旦房地产出现回调，他们的风险非常大，必须要不断的制造地王来刺激房地产。 &br&&br&央企还是资金来源太多，利率太低，财政部发债，提供资金给信达资产，信达资产通过集团内部拆借资金给地产公司，同时又通过银行理财资金池对接，导致在疯狂道路上一发不可收拾。
拿下上海顾村项目的某央企地产，该地产公司不仅仅是这个地王项目，而是接二连三拿了很多个地王项目，这种极端行为不是偶然。 万科曾与其结盟一起参与一个项目竞标，但也被其不顾成本的疯狂举动吓跑。 这种项目很有可能是亏损的，仍然孤注一掷呢，很有可能是…
谢邀，其实一直以来各地的地王都是或多或少的有点关系的，房价不推动是不会一直快速上涨的，而推动力最大的就只有这些具有背景的公司了
谢邀，其实一直以来各地的地王都是或多或少的有点关系的，房价不推动是不会一直快速上涨的，而推动力最大的就只有这些具有背景的公司了
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土木工程博士&&五六万元/平方米的房价，在很多城市可能已经相当高，甚至进入了豪宅级别。然而这样的价格，在上海将只不过是远郊地区普通商品房的入门级别。
&&近期在上海连连拍出的地王，给未来上海房地产市场所呈现的，就是这样的现实图景。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，今年可能是历史上全国地王数量最多的一年，成为名副其实地王潮的大年。&所谓的货币之水，房地产的容器。超发的货币，都涌入了房地产市场。&谢逸枫向记者表示，国资房企则成为今年地王潮中，最有力的推动者。
&&虽然不久前国资委对部分国资房企进行了集体约谈，然而国资房企在市场上拿高价地的脚步并没有因此停下来。
&&地王大潮汹涌奔来
&&6月的最后一天，一家名为&奉贤发展&的公司用17.22亿元的总价，拍下了上海奉贤区南桥新城10单元01D-03一幅土地。该地块的楼板价达到3.4万元/平方米，而周边在售新房最贵的成交价，还没达到上述单价地王的成本价。
&&据中原地产数据，前述奉贤南桥土地周边在售的&汤臣臻园&成交均价只有2.7万元/平方米，该区域在售&金辉天鹅湾&的成交价也不过3.3万元/平方米。分析师指出，按楼板价推算，&奉贤发展&所拍地块未来的保本价至少在5.6万元/平方米以上。
&&&和周边楼盘目前的价格落差达到70%。也就是说，未来1-2年房价如果不涨70%以上，这个项目就会面临亏本的风险。&中原地产分析师卢文曦表示，如此高溢价的地块，最后如何盈利将是开发商绕不过去的槛。
&&当天另外一幅土地由闽系房企象屿地产以21.2亿元夺得，楼板价2.63万元/平方米，溢价近两倍。即象屿地产所拍土地的成本单价，与当地在售新房的价格基本持平。
&&远郊拍出地王，绝非孤立的现实。面粉贵过面包，是当下沪土地市场的普遍行情。&对开发商来说，土地溢价翻两倍，成为在上海这样的热点城市拍到土地的新门槛。不飙价，拿不到地。现在想要拍到新项目，地王几乎成了标配。&一家大型房企投资部人士说。
&&就在拍出前述奉贤地王的前一天，中粮地产在上海浦东南汇新场镇刚拍了一块地王。
&&历经一个小时的拉据争夺，6月29日央企中粮地产最终用24.4亿元拍下了上海浦东新区新场一幅住宅用地，刷新了该地区的地价新纪录。如扣除不可售部分，中粮所拍地王的实际楼板价，超过了3.8万元/平方米，溢价率高达235%。
&&以成本价推算，中粮地产所拍新场镇地王，未来保本价至少在5.3万/平方米以上。
&&两块售价至少在5万以上的地王，即使距离外郊环也有相当远的距离。资料显示，奉贤区南桥汽车站距上海市中心人民广场约40公里，因该区域并无地铁，从南桥到人民广场所需时间保守预期在2个小时以上。而新场镇距上海市中心约35公里，乘地铁到人民广场的车程至少需要75分钟。
&&国资房企是绝对主力
&&业界认为，上海郊区新房豪宅化，国企和央企功不可没。有机构统计，近期频频出现的地王，至少一半以上为国企所拿。
&&公开资料显示，奉贤发展为国企，去年年底时才刚刚成立；6月29日拍下沪嘉定地王的中粮地产同样为央企。
&&近日在上海规土局、上海银监局以观察员身份观摩土地拍卖现场的情况下，拍出嘉定地王的建发，则是厦门国资委旗下的第一大以房地产为主营业务的企业。
&&6月17日，建发斥资41.98亿元夺得沪嘉定新城一块单价地王。该地王的楼板价超过3万元/平方米，而该区域新房的平均成交价也不过2.9万元/平方米左右。如剔除不可售以及配套部分，建发嘉定地王的保本价，至少在5.6万元/平方米以上。
&&据了解，上海规土局、上海银监局虽然派出观察员，但房企拍地的热度并未因此而丝毫有所减少。
&&有开发商认为，国企和央企勇于拍地王是因为国企比民企更敢赌房价上涨，并有联合起来抗风险的能力。分析师指出，国资房企可以通过多种渠道进行换仓，其通过资源对接方式来分散风险的途径也比民企要多。
&&&有报告显示，去年相当一部分国资房企的平均融资成本没有超过5%，一些央企的融资成本甚至低至2%-3%。这样的优势，民企是绝对拿不到的。民企因融资成本高，不可能承受过长的开发周期，一年左右就要开发上市完成资金周转，再长一些的也不会超过2年时间。有一些民企虽然也很激进，但仍然比国企差了那么一点点。&上海一位分析师告诉记者，在市场流动性过剩的环境下，由于国企和央企的资金成本更低，化解风险的手段更多，所拿地王完全可以囤地两三年甚至更长时间以后再上市。朝阳新城再出两块地王一一
位于西湖区水厂路以北、万店路以东编号为DABJ2016025的地块由南昌国贸地产有限公司以总价9.3亿元拿下，折合楼面价为9211元/㎡，溢价率为163% ，单价1351万元/亩。
位于西湖区团结路以南、西河滩路以东编号为DABJ2016026的地块，经过长达
小时“乐此不疲”厮杀，最终被正荣地产控股股份有限公司2以总价
元收 入囊中，折合楼面价10373元/㎡，溢价率为92%，单价1383万元/亩。
地块情况如下——
DABJ2016025地块
地块位置 西湖区水厂路以北、万店路以东
地块面积 68.806亩
土地用途 居住用地
起始价 514万元/亩
出让年限 住宅用地70年、配套商业用地40年
加价幅度 1万元/亩
容积率(FAR) 1.0＜FAR≤2.2
建筑密度（D） D≤25%
绿地率(GAR) GAR≥35%
————————————————————————
DABJ2016026地块
地块位置 西湖区团结路以南、西河滩路以东
地块面积 10.574亩
竞买保证金 4600万元
土地用途 居住用地
起始价 721万元/亩
出让年限 居住用地70年、配套商业用地40年
加价幅度 1万元/亩
容积率(FAR) 1.0＜FAR≤2.0
建筑密度（D） D≤25%
绿地率(GAR) GAR≥35%
——————————————————————
朝阳新城地王排行榜——
日，联发拍得朝阳新城云天路以北、丹桂路以东一宗居住用地，成交价1201万/亩，楼面价更是为8189元/㎡，成功刷新朝阳新城楼面价记录。
日，恒大摘得朝阳新城桃花南路以东、九洲大街以南（控规B01-01）DABJ2015046地块，总价达万元，楼面价达8010元/㎡。
日，四川蓝光摘得朝阳新城翠菊路以东、雷池街以南DABJ2015032地块，单价达到1027万元/亩，楼面价达7702元/㎡。
那再看目前朝阳新城各个楼盘房价情况——
成本房价咋算出?
房价中的成本部分主要由三方面构成：
一是土地成本，大约占总价格的28%-33%，即：楼面地价[土地单价(每亩)÷666.667㎡÷容积率]+契税和手续费用。
二是建安成本，大约占总价格25%—30%。近年来，建安成本中的水泥、钢铁等材料费用有所下调，但人工费用却在上涨，可以说是两相抵消。
三是各项税费，在房价中占比25%左右。这部分成本最为繁杂，既包括名目繁多的税费，还有管理和资金成本，及前期工程费用等等。
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