什么是物业管理相关法律的无过错法律责任

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官方公共微信行人被砸伤可告全楼住户 专家:不能证明自己无过错的居民都要承担法律责任
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行人被砸伤可告全楼住户 专家:不能证明自己无过错的居民都要承担法律责任
11月6日下午4时许,北京宣武区开阳里三区5号楼前的水泥地上有一团烟尘腾起,居民们随即发现是一个花盆被摔碎。此后,不断有花盆、砖头被从楼上扔下。
记者赶到现场时,5号楼前的地上仍有不少碎砖头、花盆碎片和泥土。在楼北侧入口的台阶上还有被砸过的痕迹。楼前的一辆摩托车边倒着一个红色灭火器。
据小区保安介绍,这座楼有25层,谁也说不清东西是从哪层扔下来的,也不知道扔东西的人有什么目的。他们只好在楼前守着,希望可以找到扔东西的人,同时也避免有人被砸着。
针对此事,记者采访了人民大学民法学专家杨立新教授。
杨立新教授认为:此类行为属于抛掷物的侵权责任。如果有人被砸伤,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定,建筑物的所有人或者管理人对其无过错承担举证责任,即举证倒置。
也就是说,在受害者不清楚是被谁抛掷的物品砸伤的情况下,可以对住在楼内的所有居民提起赔偿诉讼。但居民可以证明自己没有抛或者是不可能抛的,可以排除在外,不承担责任。在无法查出“真凶”的前提下,由不能证明自己无过错的居民平均承担法律责任。据《法制晚报》支一招业内人士指出,物业管理机构不妨在住宅楼外围安装摄像头,一旦发现哪家向外乱扔东西,物业管理机构及时对其进行警告。物业管理机构还可与业主签订《业主公约》,要让业主意识到问题的严重性,并制定奖惩条例,在小区内形成“高空抛物可耻”的氛围,鞭挞和谴责这种缺德行为和个人。学一条日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第四款规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼,由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任,即举证倒置。”
(大江网-江西法制报)&&
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江西日报社版权所有,未经允许不得复制或镜像  《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。  第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。  在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。  第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任  由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。  那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收入之减少应除外,若业主有过失,则适用过失相抵的规则。  第三,物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。  根据《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定,物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任,即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错,只要违约行为与损害结果之间具有因果关系,物业管理公司就应当对其违
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