解决定金合同纠纷原则有哪些_百度知道有法律问题要寻求律师帮助您可以选择
当前位置： >>
二手房买卖定金协议被认定为买卖合同纠纷
[复制网址]
　　二手房买卖定金协议被认定为买卖合同纠纷 在二手房买卖中，当双方签署了定金协议，交付了定金后，卖方不愿签订房屋买卖合同，买方应如何维护自身权益 买卖双方签订了定金协议，约定卖方将其名下100平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房　　二手房买卖定金协议被认定为买卖合同纠纷　　在二手房买卖中，当双方签署了定金协议，交付了定金后，卖方不愿签订房屋买卖合同，买方应如何维护自身权益　　买卖双方签订了定金协议，约定卖方将其名下100平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天卖方向买方交付了房屋，买方也将45万元支付给卖方。　　两个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。后买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿继续履行合同，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决卖方继续履行合同，办理房屋过户手续，并赔偿经济损失。　　买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。买方支付了70%的房款，卖方也已经交付了房屋，双方已经履行了合同大部分义务。　　卖方辩称，双方签署的是定金协议，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。由于双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订定金协议时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。　　法院审理后认为，该定金协议虽名称是定金合同，但定金协议已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋产权证，冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定定金协的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决支持了买方的诉讼请求。　　律师点评：合同的性质不仅要看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。本案中合同名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付及支付日期、支付方式、产权过户等买卖合同的相关内容。虽然定金协议约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到违约的目的。买卖双方应当遵循诚实信用原则来履行合同义务。
文章来源：
[福建-福州]
福建亚太天正律师事务所
联系电话：
转载请注明出处　
本文链接：
关联文章推荐阅读：
址：厦门市软件园二期望海路65号楼之一4楼定金合同效力的从属性原则及其例外情形
聚焦命中&& 转第条
显示法宝之窗
隐藏相关资料
【期刊名称】
定金合同效力的从属性原则及其例外情形
【作者】 【作者单位】
【分类】 【期刊年份】
【期号】 5【页码】 61
【全文】【】 &&&& 　　通说认为，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同亦无效。但在担保方式为定金时，因定金担保的特殊属性，若主合同被确认无效时，作为从合同的定金合同是否一律无效？是否当然地不再适用定金罚则？对此，学理上和实务中存在争议。笔者认为，主合同无效并不必然导致作为从合同的定金合同无效。以下结合案例，对担保合同的从属性原则及其例外情形进行探析和梳理。
　　一、担保合同纠纷中确定主、从合同效力的一般原则
　　担保法第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当依据过错各自承担责任。”在担保法规定的5种担保方式中，除留置以及担保法第三十六条规定的在土地上的抵押权是基于法律的直接规定而产生外，其他担保方式都是基于担保合同这一基础法律关系而产生，因此其也称为约定的担保。
　　根据担保法的规定，担保方式包括保证、抵押、质押、留置和定金。其中保证是指债务人以外的第三人以其信用担保债务人履行债务的担保方式或法律制度，{1}抵押、质押和留置是法定的担保物权。而所谓担保物权，是指为了担保债权的实现，由债务人或第三人提供特定的物或者权利作为标的物而设定的限定物权。担保物权是为了担保主债权的实现而设定的从权利。{2}在担保法规定的5种担保方式中，保证是人的信誉担保；抵押、质押和留置为在物上设定担保物权的担保；定金则为金钱担保。
　　担保的目的在于保障主合同债权的实现，因此，债权得到保障的主合同与担保合同之间是主从关系，担保合同具有附属性。主合同与从合同之分是学理上对合同的一种分类方法，其划分的依据就是合同相互之间的关系。主合同是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。从合同是以其他合同的存在而为自己存在前提的合同。从合同的主要特点在于其附属性，它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不成立，从合同就不能有效成立；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去法律效力。没有主合同也无所谓从合同。尽管主合同的存在并生效将直接影响从合同的成立及效力，但从合同不成立或不生效，一般并不影响主合同的效力。{3}
　　因此，一般而言，无论担保方式是人的保证还是物的担保，其皆具有从属性，即主合同与从合同之间是一种主从法律关系，主合同无效时，担保合同无效。
　　二、主、从合同效力从属性原则的例外情况及其引发的争论
　　如前所述，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，从合同亦无效。但是有原则就会有例外。笔者认为，在主从合同效力的关系上，当担保方式为保证、抵押、质押和留置时，主合同无效其亦无效。但例外情形是担保法第八十九条规定的既非人保亦非物保的特殊担保方式――定金。定金依当事人设立的目的不同而有属性上的差异，定金合同的效力，不像其他担保方式一般完全取决于其所担保的主合同的效力，在定金担保的方式下存在着主合同无效，定金担保合同却有效的例外情况。
　　关于定金，担保法第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依据该规定，可将定金定义为：定金是为担保债权，依法律规定或者双方的约定，一方于合同履行前给付对方的一定金钱。{4}以定金担保方式受偿，是一项较为古老的制度，实质是让渡担保物的所有权的一种形态。在定金担保的方式下，以所有权在担保人之间发生移转而担保债的履行之标的物，为货币而非其他有体物，故定金担保有金钱担保之称。{5}
　　定金作为担保法规定的担保方式之一，与保证、抵押、质押和留置等其他担保方式相比，兼具合同和金钱质的双重特点，定金合同有以定金的实际交付为生效要件的特殊性。定金合同生效后，在定金合同约定的条件成就时，主张双倍返还定金或对定金予以扣收的处罚方法，通常称为定金罚则。
　　担保法司法解释第120条规定，因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分与合同规定内容的比例，适用定金罚则。而依第122条的规定：因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错致使主合同不履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人可以依法向第三人追偿。
　　笔者认为，原则上，主合同无效，作为从合同的保证、抵押、质押和留置合同亦无效。但具体到定金合同，该原则并非完全适用。依据定金作为金钱担保的特殊性和独立性，在主、从合同效力的决定与被决定的关系上有例外于其他担保方式的情况存在。
　　相关案例：甲、乙签订合同，甲购买乙的机电设备一套，标的额为100万元，甲向乙交付定金20万元，以交付定金作为主合同有效的担保。之后，因乙未能履行，甲诉至法院。经审理查明，乙系无处分权人处分第三人丙的财产，由于真实权利人丙拒绝追认，致使该买卖合同归于无效。
　　争议的问题是：本案中，主合同无效，定金合同是否当然无效？甲主张适用定金罚则，要求乙双倍返还定金的请求能否得到支持？
　　一种观点认为：一方面，本案双方当事人以交付定金作为主合同有效的担保的约定，可视为解决合同争议的独立条款，虽然主合同无效，但作为解决争议独立条款的定金担保合同依法有效。当出现由于一方当事人的原因而使主合同归于无效的情况时，无过错一方当事人可依该独立有效的约定主张适用定金罚则。另一方面，案涉合同所约定的定金类型实质为担保法司法解释中规定的立约定金，其基本功能亦契合立约定金中关于当事人约定以立约定金作为订立主合同的担保可适用定金罚则的意旨，只不过案涉合同是担保主合同的有效而非订立。不同于其他定金合同的是，该类合同是可以完全独立的从合同，其合同效力并不当然依附于或取决于主合同，主合同无效的后果并不必然及于从合同，虽然主合同无效，但不承担缔约过失责任的一方有权基于可完全归责于对方当事人的原因导致合同无效的法律事实主张适用定金罚则。本案中双方当事人虽然订立了买卖合同，但因出卖人乙的过错导致该合同归于无效，甲作为主合同的买受人和从合同的定金交付人，本身并无过错，导致主合同无效的原因完全可归责于出卖人乙。本案担保主合同有效（或订立）的定金合同系独立存在，应为有效。在定金罚则的适用上，订立后无效的主合同与未订立的主合同产生相同的法律后果。所以，在主合同无效（或未订立）时，如能排除自身的原因，作为交付定金的一方，可以要求收受定金的一方双倍返还，反之亦然。即虽然主合同无效，无过错的一方当事人仍可依据担保法解释第115条关于立约定金的规定，主张适用定金罚则。
　　另一种观点认为，只有在定金合同有效时，才能适用定金罚则。依据担保法的规定，定金合同为主合同的从合同，主合同无效时定金合同亦无效。担保合同被确认无效后，应当根据过错各自承担相应的民事责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。所以，在定金合同无效的情况下，交付定金方不能主张适用定金罚则而要求收受方双倍返还定金，但可要求其承担缔约过失责任。
　　三、定金合同效力是否被主合同效力所决定取决于定金本身的类型和功能
　　笔者认为，在主合同依法被确认无效时，对作为从合同的定金合同效力的认定不能一概而论地适用担保法第五条关于主从合同效力的原则性规定简单处理。应当依据相关规定，首先对不同类型的定金或定金合同作出界定，然后再分别作出符合法理的判断，这是解决此类纠纷的出发点和关键所在。如定金的属性为立约定金（或称为订约定金）时，主合同无效，定金合同并不当然无效。
　　依担保法及其司法解释的规定，定金可分为违约定金、成约定金、解约定金、证约定金、立约定金等5种类型（但实际情况还要更复杂）。现从主、从合同效力从属性关系的角度考量，可分为一般和例外两种情况加以阐释。
　　在一般情况下，主合同无效，定金合同无效。该原则适用于定金类型为违约、成约、解约和证约定金等4种情况。
　　1.关于违约定金。通说认为，违约定金是担保法和合同法明确承认的定金类型。此为传统意义上的定金类型。违约定金是以违约赔偿为目的的定金，交付定金后，如交付的一方不履行合同，则
　　??????法宝用户，请后查看全部内容。还不是用户？；单位用户可申请试用或直接致电400-810-8266成为法宝付费用户。
【注释】 &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&北大法宝：()专业提供法律信息、法学知识和法律软件领域各类解决方案。北大法宝为您提供丰富的参考资料，。欢迎。法宝快讯：&&&&
本篇【】 &&&&&&关注法宝动态：&
法宝联想【作者其他文献】 　《中国政法大学学报》&2008年&第4期&　《法律适用》&2009年&第1期&　《法律适用》&2011年&第3期&　《人民司法（应用）》&2012年&第17期&　《人民司法（应用）》&2010年&第3期&定金纠纷-河南合同纠纷法律咨询-法邦网，免费为您解答法律咨询
获取动静中...
您所在位置：&&&&&&&&&&&&定金纠纷
定金纠纷第一次购房没有经验前两天一时冲动定了一套房交了一万元定金签了认购书，回来后家人都有意见自己也感觉买贵了不想要了定金有办法退吗。
咨询者：河南
[咨询时间：
悬赏分：20
剩余时间：已过期]
[地区：河南-许昌市
积分：14135
回答时间：
当地律师面谈
最新合同纠纷知识推荐··········最新合同纠纷专业推荐··········
Copyright &2007- 版权所有 &|&
&|&京公网安备76号免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
没有找到想要的分类？
您的位置： &
定金合同纠纷的十大处理规则
定金合同纠纷的十大处理规则包括定金罚则的适用规则、实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则、
迟延履行或者其他违约行为处理规则、合同部分履行时的处理规则、未按合同交付定金的处理规则、合同中既约定定金又约定的处理规则等，详细的内容请阅读下文。定金合同纠纷的十大处理规则定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。根据定金合同纠纷经常遇到的有关问题，发生定金合同纠纷应按以下处理规则解决。(一)定金罚则的适用规则。我国第115条对定金是这样规定的：“当事人可以依照《中华人民共和国》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”(二)实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则。定金合同签订后，如果应当交付定金的一方实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第119条规定视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。担保法规定，定金合同自从实际交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以当然不能强制支付。但定金合同作为买卖合同的从合同，交付定金又是主合同项下的义务。笔者认为对未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。(三)迟延履行或者其他违约行为处理规则。最高人民法院通过《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此，实践中如果当事人一方延迟履行合同的，应当按照延迟履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。(四)合同部分履行时的处理规则。定金是担保的形式之一，作用是指担保主合同债务的履行，那么，其担保的范围应当是全部债务。全部不履行的，当然适用定金罚则，部分不履行，其不履行的部分仍在担保范围之内，定金的效力对其仍具约束力，依照公平原则，部分不履行部分，应当适用定金罚则。当事人一方不完全履行合同债务，应当按照未履行部分与占整个合同的比例，计算未履行部分的定金额，适用定金罚则。所以，笔者认为那种认为合同部分履行不适用定金罚则的观点是错误的。(五)未按合同交付定金的处理规则。双方当事人确定了定金条款和数额后，定金合同并不立即生效，以当事人实际交付金为准，但在具体执行过程中一方未支付定金，该合同不可强制执行，那么拒绝交付定金的当事人是否应该承担缔约过失责任呢?笔者认为当事人不因定金合同的不生效而产生缔约过失责任。同时也不能认定当事人违约，更不能裁判当事人承担违约责任。如果另一方当事人也未主张定金，由于定金合同不生效，则视为双方均放弃定金约定的条款和数额担保的权利。(六) 合同中既约定定金又约定违约金的处理规则。《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”从本条规定可以看出，合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，对方当事人可以选择适用违约金或者定金条款，即对方享有选择权，可以选择适用违约金条款，也可以选择适用定金条款，但二者不能并用。现实中，有些当事人在合同中既约定违约金，也约定定金，在一方违约时，对方要求违约金与定金条款并用。选择适用违约金条款或定金条款，就可以达到弥补因违约受到损失的目的；违约金相当于一方由于对方违约所造成的实际损失。一般说来，守约方根据违约金条款，就可以补偿自己因对方违约所造成的损失。当然，在定金条款对守约方有利时，守约方也可以适用定金条款，按照定金罚则弥补自己的损失。(七) 订约定金的处理规则。主合同成立与否，定金合同均有效。最高人民法院通过《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》其中对订约定金问题做出了详细、明确的规定。该解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”本条是对立约定金作的解释，立约定金也被称为订约定金，实践中如果当事人违反立约定金的应当按照担保法第89条的规定进行处理。(八) 解约定金的处理规则。关于解约定金的适用，实践中存在疑问。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。笔者认为实践中一些当事人以承担定金为代价要求解除合同的应当准许。如果另一方当事人起诉到法院要求实际履行合同，人民法院应当驳回，此时，对主合同不能强制履行。而适用定金处罚后，并不排除有损失的一方要求对方损害赔偿，在守约方当事人损失大于定金收益的情况下，承担了定金的当事人仍然应承担赔偿责任，可以根据合同法第97条规定确定合同解除后的赔偿责任。(九) 不适用定金罚则情形。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。本法所说的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。根据上述法律条文体现的原则，如果合同完全因不可归责双方当事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行时，定金应当返还。既然双方皆无过错，均应免责，互不赔偿亦不需惩罚，故定金应予返还。如果是不可抗力或意外事件部分影响合同的履行时，应对其作部分免责，其余则按一方过错未履行合同的规则处理。当事人迟延履行后发生不可抗力或意外事件的，不能免除责任。(十) 第三人的过错导致合同不能履行适用定金罚则。凡当事人在合同中明确约定给付定金的，在实际交付定金后，如一方不履行合同除有关法定免责的情况外，即应对其适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错导致合同不能履行的，除该合同另有约定外，仍应对违约方适用定金罚则，合同当事人一方在接受定金处罚后，可依法向第三人追偿。总之，只有准确认识和全面掌握法律及司法解释关于定金合同的规定有关规定，并在实际交易中依法签订、履行定金合同，才能避免定金合同漏洞，预防定金合同纠纷发生，这对促进资金流通和商品流通，保证债权实现和交易安全，均具有十分重要的意义。延伸阅读：
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
读完文章还有法律疑惑？马上
地区找律师
热门文章推荐
热门法律专题
西城区在线律师
专业权威律师在线解答
专业律师优质解答