浅谈假按揭的法律责任及其规制
浅谈假按揭的法律责任及其规制
&&&&&&摘要：住房按揭贷款作为一种信用消费方式，自20世纪90年代传入我国以来，对刺激住房消费、促进房地产业发展发挥了极其重要的作用。但是在住房按揭贷款成为广大购房者弥补资金不足的首选购房方式的同时，假按揭也频繁出现。假按揭的出现扰乱了金融秩序，增加了金融机构的信贷风险，对金融稳定产生了较大影响。本文以工作实践所了解到的真实案例为出发点，分析假按揭关系中各方所承担的法律责任，进而就如何规制假按揭提出一些浅显的见解。 　　关键字：按揭 假按揭 法律责任 规制 　　 　　近年来，我国房地产市场假按揭现象频繁发生，严重扰乱了金融秩序。因此，如何规制假按揭已成为规范房地产市场的重要内容之一。本文以工作实践中了解的真实案例为出发点，拟对假按揭相关问题进行探讨。 　　一、案例介绍 　　2010年，在甘肃某地工作的王女士准备以按揭付款的方式购买一套商品房。王女士在当地某商业银行办理按揭贷款的过程中，银行工作人员告知其有不良信用记录，因此被银行拒绝办理商品房按揭贷款。于是，王女士到另一家商业银行申请按揭贷款，得到的是同样的答复。由于没有及时办理按揭手续，商品房销售公司要求王女士全额支付房款，否则将解除商品房买卖合同。由于王女士没有能力一次性全额支付房款，商品房销售公司解除了商品房买卖合同。王女士对于自己的不良信用记录感到疑惑，因为其在购买此套商品房之前，并没有办理过任何贷款，也没有申请过信用卡。经过多方查询王女士得知，兰州某房地产开发公司在王女士并不知情的情况下，于2006年在工商银行兰州某支行使用王女士的身份证复印件并伪造王女士签名，办理了商品房按揭贷款。在后续还款过程中该房地产开发公司数次没有按时履行还款义务，从而在王女士名下产生了不良信用记录，进而影响王女士以后办理贷款、信用卡等。 　　二、按揭涵义及假按揭的一般界定 　　按揭自20世纪90年代传入我国后，对于刺激住房消费、加速房地产业资金回笼、促进房地产业发展发挥了重要的作用。随着社会经济的日益发展，按揭逐渐成为人们购买房屋的首选方式。一般认为，按揭是香港学者对英美法中的Mortgage（一种重要的担保制度）的音译。在英美法中按揭强调以土地和不动产为了担保一定的债务履行或义务的解除而进行的转移或让渡。香港学者认为，按揭是属主、业主或者归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为。由于法律制度不同，我国的按揭已丧失英美法的原始含义，而一般被认为是购房人（按揭人）、售房人（第三人）和银行（按揭权人）签订有关合同，约定购房人将其已经预付部分房款的全部权益设定抵押作其按期清偿银行贷款的担保，售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任，在购房人不能按时履行债务时，银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。但是在住房按揭贷款逐渐扩张的同时，假按揭也迅猛发展。假按揭主要是指开发商串通无真实购房意愿的购房借贷申请人或者独立伪造购房借贷申请人，以虚假购房交易套取银行个人贷款并可能代替虚拟或者不真实的购房借贷人归还贷款的行为。有学者根据假按揭的实际情形将其归纳为九种情形：一、开发商套取资金用于建设的假按揭；二、不具备销售资格的房子的假按揭；三、开发商恶意套取银行资金的假按揭；四、零首付、反租式的假按揭；五、抵施工队工程款的物业通过按揭套取资金的假按揭；六、中介或炒楼人的假按揭；七、债券债务抵债的假按揭；八、为公司购买后出租给公司的假按揭；九、为他人购房的假按揭。 其中，第一、二、三、四种情形是较为常见的假按揭。 　　三、假按揭各方法律责任分析 　　通常情况下，假按揭是行为人采用虚构事实或者隐瞒真相的方法，从银行骗取资金。在假按揭构成要素中主要有三方即按揭人（购房人即虚拟购房人或者不真实购房人），房地产开发商，按揭权人（一般指银行）。根据假按揭具体情形的不同，各方当事人所承担的法律责任也不尽相同。 　　（一）开发商可能承担的法律责任 　　1、开发商可能承担的民事责任 　　在实际情形中，大部分开发商利用购房借贷申请人的有效身份证件并且伪造购房借贷申请人签名，在购房借贷申请人完全不知情的情况下，办理了按揭贷款行为。此种情形下开发商应承担全部还款责任。如果是购房借贷申请人和开发商共同实施假按揭行为，则购房借贷申请人承担还款责任，开发商承担连带责任。 　　在假按揭案例中，开发商通常在购房借贷申请人不知情的情形下，伪造购房借贷申请人的签名申请按揭贷款。此种情形下，开发商假冒他人的签名，侵犯了购房借贷申请人的姓名权。姓名权是指公民决定、使用和依照规定改变自己的姓名并排除他人干涉、盗用、假冒的权利。公民对自己的姓名享有依法使用的权利，姓名的使用具有专有性，任何人不得阻止公民使用自己的姓名，同时也不得盗用、假冒公民的姓名。开发商伪造他人签名侵犯他人姓名权，应该承担停止侵害、赔礼道歉、消除影响、赔偿损失等民事责任。 　　开发商可能侵犯他人的名誉权。名誉权是指民事主体就与自身属性和价值所获得的社会评价及与自我评价有关的利益所享有的受保护的人格权。通过概念可以看出，名誉权与社会对民事主体的评价息息相关。许多房地产开发商冒用他人名义办理假按揭并且没有按时履行还款义务，从而导致被冒用人产生不良信用记录。信用记录上的污点会导致社会对个人评价的降低，个人评价的降低将直接导致个人名誉的受损。毫无疑问，开发商假冒他人签名办理按揭贷款，并且没有按时履行还款义务导致他人产生不良信用记录的行为侵犯了他人的名誉权。在此开发商同样应该承担停止侵害、赔礼道歉、消除影响、赔偿损失等民事责任。曾任中国人民银行征信管理局局长劭伏军在接受《瞭望》新闻周刊采访时曾指出，'商品经济包括三个阶段，一为物物交换，另一个是以货币为媒介的阶段。如今，随着市场向更高阶段的发展，信用将在商品交换过程中起到重要作用，以信用为媒介的商品交换第三阶段已经来临。'如今信用记录在越来越多的方面起着极其重要的作用，申请贷款、信用卡等都需要当事人良好的信用记录。如果当事人有不良信用记录，商业银行会因此而拒绝当事人的贷款、信用卡申请，从而给当事人的生产生活带来极大的不便。 　　2、开发商可能承担的刑事责任 　　在实际情况中，部分开发商以假按揭为手段恶意骗取银行资金，此时可能构成贷款诈骗罪。根据我国《刑法》的规定，贷款诈骗罪是指有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构贷款，数额较大的行为：（一）编造引进资金、项目等虚假理由的；（二）使用虚假的经济合同的；（三）使用虚假的证明文件的；（四）使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；（五）以其他方法诈骗贷款的。因此，行为人以非法占有为目的，骗取银行或者其他金融机构贷款，数额较大的，即可构成贷款诈骗罪。但是贷款诈骗罪的犯罪主体为一般主体，即年满16周岁具备刑事责任能力的自然人，单位不能成为贷款诈骗罪的主体。因此，如果是开发商的法定代表人或者员工以违法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法骗取银行资金，则该法定代表人或者员工构成贷款诈骗罪。如果是房地产开发公司实施上述行为，则不能以贷款诈骗罪定罪，更无法对单位实施的此项行为进行处罚。因为根据刑法规定，只有刑法条文明文规定，才可以将单位作为犯罪主体。可以看出，法律没有规定单位可以成为贷款诈骗罪的主体是法律规范方面的漏洞。 　　（二）购房借贷申请人可能承担的法律责任
　　如果假按揭是开发商在购房借贷申请人不知情的情形下盗用购房借贷申请人身份证复印件并伪造购房借贷申请人签名办理的，则购房借贷申请人不承担任何法律责任。 　　如果购房借贷申请人和开发商共同办理假按揭，从民事责任角度而言，购房借贷申请人需承担按时归还银行贷款的责任。从刑事责任角度而言，如果购房借贷申请人和开发商以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法骗取按揭贷款，且数额较大，则购房借贷申请人作为共同犯罪人之一，构成贷款诈骗罪。 　　（三）银行及其工作人员可能承担的法律责任 　　在假按揭办理过程，如果银行工作人员明知开发商和购房借贷申请人是以非法占有为目的，采用虚构事实和隐瞒真相的方法申请贷款的情况下，仍然违反法律规定给开发商或借款人办理了按揭贷款的，则银行工作人员构成贷款诈骗罪的共同犯罪。 　　另外银行及其工作人员也可能构成违法发放贷款罪。违法发放贷款罪是指银行或者其他金融机构的工作人员，违反国家规定发放贷款，数额巨大或者造成重大损失的行为。银行及其工作人员明知开发商是盗用购房借贷申请人身份证复印件并伪造购房借贷申请人的签名而申请按揭贷款，仍然违反法律规定办理了按揭贷款手续，此种情形下银行及其工作人员构成违法发放贷款罪。 　　银行及其工作人员明知是假按揭仍然给予办理可能构成贷款诈骗罪或者违法发放贷款罪，这两个罪名最主要的区别在于开发商和购房借贷申请人在申请贷款时是否以非法占有为目的，银行及其工作人员是否明知开发商和购房借贷申请人具有非法占有的目的。可能存在以下几种情形：1、开发商和购房借贷申请人以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法申请按揭贷款，银行工作人员明知此种情形仍然办理贷款手续的，构成贷款诈骗罪的共同犯罪。2、开发商和购房借贷申请人以非法占有为目的，银行及其工作人员并不知开发商和购房借贷申请人具有非法占有的目的，但是银行及其工作人员明知开发商和购房借贷申请人是办理假按揭的情形下，仍然办理贷款手续的，构成违法发放贷款罪。3、开发商和购房借贷申请人在办理假按揭过程中不具有非法占有的目的，银行及其工作人员明知是假按揭仍然办理的，构成违法发放贷款罪。 　　四、对假按揭的规制措施 　　通过上述叙述可以看出，假按揭这一现象对于社会的稳定和他人的合法权益具有极大的侵害性。假按揭的频繁发生更是极大的扰乱了社会金融秩序，增加了商业银行的信贷风险。因此加强对假按揭的监管十分必要。 　　1、加强制度建设，完善法律规定 　　通过前述可知，假按揭的法律方面我国还存在漏洞。虽然刑法规定了贷款诈骗罪等金融诈骗罪名，但是这些罪名基本没有规定单位犯罪可以成为该罪的主体，因此在开发商的法定代表人或者员工实施犯罪的情形下，可以以金融诈骗罪这一章的罪名来制裁行为人，对其违反法律的行为进行惩罚。如果是房地产开发公司等单位实施此类犯罪，因为刑法没有明文规定单位可以成为此罪的主体，则对单位将无法进行惩罚。从一定程度上而言这无形中纵容了犯罪，助长了不良社会风气。因此，应完善法律规定，扩大贷款诈骗罪等罪的犯罪主体，明确单位实施此种行为同样构成犯罪，需要承担相应的刑事责任。这样将有利于防范假按揭，遏制金融犯罪行为，净化金融市场环境，稳定金融秩序。 　　2、商业银行采取各种措施防范假按揭 　　商业银行在假按揭现象中具有不可推卸的责任，其有责任采取措施防范假按揭，减少信贷风险，维护金融秩序的稳定。一是加强内控管理，防范信贷风险。商业银行应严把贷款审核关，审核部门严格按照法律规定审核贷款申请，工作人员严格按照法律规定办理贷款手续，对于不是本人申请贷款等明显具备假按揭现象的贷款应坚决不予办理，制止假按揭现象的发生。二是建立健全内部监督检查机制。建立内部监督检查机制，检查商业银行内部贷款业务，对于工作人员不按照法律规定办理贷款的行为通过内部规章制度予以处罚。三是加强对信贷人员的培训，增强识别虚假按揭现象的能力。
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TA的最新馆藏房贷虚假按揭套取银行资金潜在风险不容忽视
房贷虚假按揭套取银行资金潜在风险不容忽视
来源：你我贷
资料图片:房贷虚假按揭套取银行资金潜在不容忽视■看点●随着当前我国宏观经济调控措施的逐步落实，房地产市场正面临着复杂的变化，房地产中的一些风险也陆续暴露，虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行(行情论坛)消费信贷部门统计，该行不良个人住房贷款中，80％是由虚假按揭造成的。因此，个人住房虚假按揭贷款问题必须引起我们足够的重视。●虚假按揭过程涉及到开发商、购房人、银行以及政府房产管理等各个部门，也涉及房地产建造、买卖、评估、抵押、登记等各个环节，其形成原因也是多方面的。按揭贷款容易审批，较低并且时间较长，使得造假者有造假的内在冲动。对开发商、银行和借款人而言，如果没有相对应的惩罚机制，虚假按揭现象将难以避免。所以，制度约束不到位是虚假按揭得以形成的最重要的外部因素。●随着这两年国家房地产市场调控政策的陆续出台并逐渐落实，房地产市场正处于复杂的变化过程之中。近些年消费者看惯了住房的飚升，却没有真正认识到住房价格也会下跌。房地产价格涨落，会直接影响房地产贷款质量。前几年商业银行拼命争抢房地产信贷业务，部分业务发展无章可循，部分业务有章不循，房地产贷款其实已蕴含了一定的法律风险。但是，很多人却没有深切认识到虚假按揭在宏观层面上会加重贷款非理性繁荣的市场风险。对此，商业银行确实到了应该高度关注的时候了。近年来，房地产市场和房地产贷款快速发展。个人住房按揭贷款由于还款来源相对稳定，风险相对可控等优势，成为各家银行竞相发展的信贷品种。但是，由于业务开办时间较短，相关政策措施不完善，经办人员的专业素质有待提高，个人住房按揭贷款发展过程中也隐含了一些风险。随着当前我国宏观经济调控措施的逐步落实，房地产市场正面临着复杂的变化，房地产贷款中的一些风险也陆续暴露，虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门统计，该行不良个人住房贷款中，80％是由虚假按揭造成的。因此，个人住房虚假按揭贷款问题必须引起我们足够的重视。虚假按揭实为套取银行资金，房地产风险转嫁银行在实际操作中，我们认定的“虚假按揭”是指借款人采用提供虚假材料等各种方法，通过按揭贷款的形式骗（套）取银行信贷资金的行为。在此，我们强调造假这个基本特征。通过提供虚假材料，最终通过银行的贷款程序，获得了按揭贷款。在这个过程中，有些是虚假目的和用途，有些是虚假住房交易，有些是虚假住房价格，有些是虚假贷款主体，还有一些是多种作假手段的综合运用。在这些虚假按揭中，最为普遍的是开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款。通过对江苏省内部分商业银行虚假按揭案件进行归纳，我们可以从虚假按揭的目的、主体和标的等三个方面来分析虚假按揭的表现形式。一、虚假按揭目的。虚假按揭实质上是以住房做抵押，融通资金用于非购房目的。目前，这种虚假按揭较为普遍，涉及金额较多。虚假按揭目的具体形式有三类。第一，一些开发商为解决开发公司资金周转困难，以内部职工及关系人的名义批量集中办理虚假按揭。这些虚假按揭的还款方式都是开发公司按月以转账或现金的方式，将资金转到借款人账户上，为其归还贷款。因此会出现同一家开发公司的虚假按揭贷款要还一起还、要欠一起欠，以及首付款、月供等完全按照合同规定精确到具体几角几分的现象。第二，一些房地产开发商将未卖出的楼盘交给房地产中介（销售）公司，房地产中介公司再安排内部职工向银行申请按揭贷款，然后再将银行按揭贷款实际转到了房地产开发商手中，等中介找到真正的买家后又以转按揭的形式顺利完成金蝉脱壳。第三，二手房的虚假按揭。部分中介和个人，通过伪造的身份证、产权证、他项权利证等进行虚假交易。这类案件作案手法与虚构一手房产权相似，但是由于不法中介的介入，使得此类案件更加隐秘，查处难度加大。在虚假按揭目的类案件中，低成本的银行资金用于相对高风险的生产经营活动，导致了银行资金无法获得准确的风险定价。一旦房地产开发商楼盘销售不畅，或者遭遇房价下跌等市场因素，商业银行的风险立即显现。二、虚假按揭贷款主体。一些购房人凭本身的资质无法申请按揭贷款，于是利用他人名义申请贷款用于购房，造成购房人和抵押不一致。例如有些父母给子女购房，为了避免日后的遗产税或者过户税费，直接在产权证上登记子女的姓名，由父母还贷。还有一些贷款人骗取他人的证件资料办理按揭贷款，受害者在收到银行还款通知的时候才知道自己的证件被冒用。这类案件中，真正的购房者不符合银行贷款条件，按揭贷款的第一还款来源往往无法保证。三、虚假按揭标的。按揭的标的就是抵押物，这虚假按揭标的类按揭贷款的抵押物，或者不存在，或者产权无法保证，或者贷款得不到全额的抵押。产权无法保证的虚假按揭主要有两种表现形式。第一，开发商或中介公司虚构房源，然后虚造资料，用根本不存在的房屋骗取按揭贷款。这类案件中，房地产公司恶意骗取银行贷款，抵押物子虚乌有，或者还款来源缺失。第二，房地产商利用当地房地产管理部门抵押登记制度的缺失和银行内部管理的漏洞，将同一套房子同时多次销售给购房人，造成“一女二嫁”，重复骗贷，必然导致部分银行债权得不到法律保护而悬空。抵押物价实不符也有两种形式。第一，一些开发商预先与购房人串通，通过虚增房屋面积或提高销售单价(变相“零首付”)，签订“阴阳购房合同”向银行申请按揭贷款，而借款人按实际价格购买房屋。也有一些开发商或者购房人与银行信贷人员勾结，发放的按揭贷款金额远大于房价，超过实际购房需要。第二，在二手房交易中，个别开发商或买房者为得到银行更多的贷款，通常会与中介评估公司串通抬高所卖房屋的房价，在一定的抵押率下获取更多的按揭款。这类案件中，造假者通过虚高房价降低个人首付，将房地产价格变动的风险全部转嫁到银行。如果到期借款人及担保人都无法还贷，银行处置抵押物所得很可能低于贷款额，造成信贷损失。虚假按揭助长了房地产投机，负面影响不容忽视按揭贷款本质上是一种抵押贷款，但在法律特征和权益结构上与抵押贷款有三点区别：一是按揭贷款中设定抵押权的房屋尚未支付全部房款，仅仅是“预购期权”，而抵押贷款中的抵押人对抵押物拥有“全权”；二是按揭所取得的贷款完全用于支付剩余购房款，而抵押贷款的贷款人在取得贷款后可能用于各种各样的用途。三是按揭贷款中有首付比例的要求，银行承担剩余部分的房价款。按揭贷款的三个法律特征是其权益保证的基础，也是其风险较小的原因所在。而虚假按揭通过造假直接破坏了这三个法律特征，形成了权益上的缺陷。第一，规定按揭贷款的目的，是为了保证第一还款来源的稳定。按揭贷款的还款来自于房屋的租金（自住房相当于自己给自己付租金），根据终身收入假说，加上分期付款，这个资金流相对比较稳定。如果按揭款用于其他目的，特别是生产经营性目的，则风险要大得多。第二，规定按揭主体，也是为了保证第一还款来源的稳定。各行的实践中对按揭借款人有一定的限制，就是为了保证其还款能力，虚假的按揭贷款则破坏了这种权益结构。第三，规定按揭贷款的标的，是一种补救措施保证还款的。抵押物的法律文件是否真实有效，价值是否能覆盖贷款额，都影响到贷款抵押权的实现。另外，按揭贷款规定了首付比例，让购房者和银行共同承担房价波动的风险，起到了类似于项目资本金的作用。如果虚高房价实现零首付，则房价波动的风险全部由银行承担，这在一定程度上助长了房地产的投机行为。制度约束不到位导致虚假按揭现象频频出现虚假按揭过程涉及到开发商、购房人、银行以及政府房产管理等各个部门，也涉及房地产建造、买卖、评估、抵押、登记等各个环节，其形成原因也是多方面的。按揭贷款容易审批，利率较低并且时间较长，使得造假者有造假的内在冲动。对开发商、银行和借款人而言，如果没有相对应的惩罚机制，虚假按揭现象将难以避免。所以，制度约束不到位是虚假按揭得以形成的最重要的外部因素。对开发商而言，其造假所受到的惩罚与造假可能获得的收益相比微不足道，甚至有部分开发商造假被发现后可以选择退出房地产市场等方式使得造假的惩罚落不到实处。从严格意义上讲，虚假按揭涉嫌金融诈骗罪，严重破坏金融秩序，银行完全可以追究开发商和其他责任人的刑事责任。但是，实践中银行往往以民事方式处分抵押房屋了事，很少采用刑事手段，对造假者威慑力不足，客观上纵容了“虚假按揭”现象的发生和蔓延。对个人而言，其造假所承担的是有限风险。个人以购房者名义帮助房地产开发商进行虚假按揭以后，即使发生“断供”的情况，银行也只能将这些假购房者“购置”的房屋拍卖，个人在经济上并不会有任何损失。在个人实际首付比例不高的情况下，个人造假的止损点往往就是所抵押的房产。由于个人征信系统的不完善，虚假按揭缺乏相应的暴露机制和惩罚机制，对虚假按揭产生了逆向激励。对于商业银行而言，虚假按揭中造假活动不经仔细辨认也可蒙混过关。在此过程中，信贷人员的个人努力程度、尽职程度无法准确衡量；虚假按揭到底是由于业务水平不高、还是由于审核不严、或者是故意勾结都不易区分；在“虚假按揭”暴露后，银行出于绩效考核和保全债权的考虑，往往采取民事手段挽回损失，而没有追究相关责任人的刑事责任，纵容了“虚假按揭”现象的蔓延。商业银行防范虚假按揭四大对策银行虽然是虚假按揭贷款的最终受害者，但它在虚假按揭形成过程中也负有不可推卸的责任。有部分商业银行按揭贷款制度有漏洞，给造假者可乘之机；有些银行内控制度不严格，信贷人员不尽职，贷款审查发放不审慎；还有些银行部分信贷人员与造假者勾结，共同骗取银行资金。因此，各商业银行应客观认识按揭贷款中的风险，采取以下措施来加强防范虚假按揭的风险。第一，完善房地产按揭贷款制度。应该按银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求，建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学制度。例如，要完善内部操作流程和监督机制，从业务流程的每一个环节上加以细化规范等。第二，加强内控管理。从合作商（房产开发商、中介公司）的准入管理-接受客户贷款申请-贷款审核、审批-办理相关资产抵押担保-发放贷款、档案管理归档-还款处理-贷后风险管理和控制等各环节按照规定程序和要求操作，将防范虚假按揭归纳为“四看”。一看合作商资质是否合格。要严格审查合作的开发商或中介公司，严把贷款准入关，选择实力较强、资质良好、开发楼盘具有优势的公司作为合作商。对于不符合贷款要求或是打擦边球的房地产的开发商、项目和中介机构坚决不贷，从源头上降低虚假按揭风险。二看借款人信用是否良好。开发商虚假出售骗贷中的贷款申请人，虽然都进行了精心包装，但只要详加审查，仍不难发现其中的破绽。一是借款人与开发商有着千丝万缕的关系，申请人往往是开发商的员工、员工的亲戚、朋友甚至是房地产中介，而且往往一人购买几套房屋。二是开发商通过虚假出售申请贷款的楼盘价格往往比同类型的价格要贵，按揭的成数也较高，借款人的收入水平也普遍较高。三是在银行网点进行贷款的相关事宜办理时，大多数借款人对自己“购置”的房屋情况几乎毫无了解，也不关心相关的贷款条文与细节，与正常贷款购房者有疑必问的情况有很大的差异。因此，必须根据银监会要求，严格把握个人住房按揭贷款申请人必须满足的条件。三看各类证件是否真实。主要内容有：上、下家情况是否真实，对上家资料要重点审查各种权证是否齐全，房屋是否被冻结等，以保证抵押物的真实性和安全性。对下家应重点审查收入水平和还款能力，这对那些故意抬高房价的借款人尤为有效，即使以后房价出现下跌，抵押物价值低于未偿还贷款，也会由于申请人较高的还款能力而降低损失。另外，房产证是否真实、房产证上的户主与交易上家是否一致、过户后的新房产证是否真实以及户主与下家是否一致等也非常重要。通过对各类证件的审查，才能减少假证欺诈的发生。四看申报价格是否合理。这可以通过以下几种方式进行。一是通过“网上房地产”进行询价，以确定房价大致的合理范围，这是大多数银行目前采用的主要方式；二是建立自己的房地产交易信息库，通过对相同或是类似房屋的查询，利用房地产估价中的比较法进行价格的确定；最后可以与专业的房地产估价公司合作，对某些估价难度大的房屋进行联合估价。第三，建立违法违规通报机制。各商业银行要在日常业务中积累客户资料，一旦发现虚假按揭行为，立即对该客户、或者开发商、或者中介机构的其他业务进行复查，并采取相应措施，视情况中止与其合作关系。建立虚假按揭的黑名单制度，严格准入机制，并在本行系统内进行通报，并加强与其他金融机构合作，实现信息共享。第四，加强信贷人员培训，增强识别虚假材料的能力。可以通过现场检查、讲座培训等形式提高基层信贷人员和审核人员的专业能力，减少上当受骗的概率。（作者：朱广德喻桂华韩伟单位：江苏省银监局）■编余近期，美国房地产市场中次优抵押贷款风险相继暴露，曾引发美国及全球股市急挫，而近日美国第二大次级抵押贷款提供商新世纪金融公司濒临破产，这些信息都预示了房地产信贷风险正成为全球市场关注的焦点问题。虽然，迄今我国还没有发展房地产抵押贷款市场，但房地产信贷风险还是存在的，这一风险主要体现为银行的住房按揭贷款上，个人住房虚假按揭贷款就是一个典型案例。当房地产市场趋势发生变化时，这包括继续落实房地产调控政策和房价变动等，原来被银行视为优质资产的个人住房按揭贷款有可能会演变为不良贷款。而虚假按揭的实质是套取银行资金，在客观上也反映了房地产投机行为正在加大银行贷款的非理性繁荣，由此产生的宏观影响值得关注，就如同美国房地产市场风险对美国经济及全球股市的深度影响一样。由此，也给予我们一个启示，当目前市场非常看好银行类上市公司时，我们应当注意分析房地产信贷风险对银行经营的负面影响程度究竟有多大，尤其是要关注银行类上市公司对房地产信贷风险采取了哪些应对措施。这样，才有助于我们合理分析和估值目前银行类上市公司的投资风险与机遇。（亚夫）■观察房贷虚假按揭将加重非理性繁荣的宏观风险去年陆续披露的中国银行(行情论坛)北京分行7亿元假按揭案件和上海浦东发展银行4亿元假按揭案件是一支清醒剂，让人们更加关注繁荣的房地产信贷市场背后不为人知的一面。《对个人住房假按揭贷款的调查与思考》一文更加详细地列举了虚假住房按揭的种种形式，并有针对性的提出商业银行改进住房按揭贷款管理的建议，可谓合时之作。近几年来，和其它主要国家房地产市场一样，中国的房地产市场也处于持续的快速增长状态，房地产贷款更是一路高歌猛进，日益成为商业银行最重要的资产。截至2006年末，全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元，比年初增加6653亿元,同比增长22.1%，增速比上年同期快5.9个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.41万亿元，比年初增加2996亿元，同比增长27%，增速比上年同期快10个百分点；购房贷款余额2.27万亿元，比年初增加3630亿元，同比增长19%，增速比上年同期快3.3个百分点。[详细进入]
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