各位！！ 我是做房地产销售的，男。 快30岁了，我现在在思考一个问题。。 就是这个卖房子是青春饭_百度知道您好，分享的企鹅
置业顾问卖房有三招 购房者到售楼部这样提问不被坑
房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者 踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么，购房者如何在买房时“保持清醒”，应该如何应对这些“销售说辞”呢？初级篇价值地挖掘与还原统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是第一次到我们项目吗？”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢？”在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。而后，置业顾问则开始向准购房者们“推销”。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”，将最具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些？片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些，统统都是销售方会“挖掘”的价值。其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌。此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。因此，准购房者们在去售楼部前，最好对这些“价值点”有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆 向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点？将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。提升篇售楼部提问有讲究在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静。置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的“阵地”，这个时候，提问咨询也是有讲究的。第一销售方式明确答复是，按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售（两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含）。目前，南充在 售楼盘均是按照套内建筑面积销售，但为显示项目的“均价”优惠，在销售说辞中，也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。第二 具体价格 在项目的“楼书”上，购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所 以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘 单位面积最高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。第三 交房时间 是否能按时交房入住，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”，这些都是购房者需要明确的地方。第四 入住条件 入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解。第五 小区车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位”，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。高级篇售楼部内外要警惕售楼部外的第三方销售员一般情况下，南充热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。“房托”，一般是年纪稍大一些的“购房者”，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。而第三方销售员，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。“卖完了”等热销假象现在，不少消费者都反映“买房难”，要是想买到自己心仪的房子，那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：“对不起，这个户型卖完了。”在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单 元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了 “诚意金”。在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象，可以到国土部门查询楼盘 房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。如果你有任何买房疑问都可以扫描下面二维码关注我们哦，帮帮和房叔将在线解答。
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2016201610月
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一、客户接待管理1、客户推开售楼处大门服务即开始。（1）客户推开大门是我们服务的开始；（2）从此他就是我们的终身客户。2、销售人员迎客、问好、自我介绍。（1）第一时间起身迎接，同时问好、自我介绍；（2）问候、自我介绍用语一定使用规范：您好！欢迎看房。我是某某某（讲清自已的名字）。3、介绍展板内容。（1）按次序进行介绍，尽量突出卖点；（2）声音柔和，音调不易过高；（3）用语文明；（4）介绍简单、专业。4、请客户入座，讲解楼书资料。（1）一定使用规范用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”；（2）介绍属实、详细、专业；（3）做到不诋毁别的楼盘。5、带客户看房。（1）一定亲自带客户看房；（2）使用规范用语：请随我来或请往这边走；（3）走在客户前，替客户开门、操作电梯；（4）在样板房重点把握最大限度突出卖点；（5）不得诋毁别的楼盘。6、替客户设计购买方案。（1）在尊重客户的前提下，才可作消费引导；（2）方案设计合理可行，且不能出错；（3）房号提供一定准确。7、作好客户登记。（1）在尊重客户的前提下，要求客户留电话；（2）客房执意不留电话，不得勉强；（3）将客户特征及购买意向及时记录，以方便后续跟进。8、礼貌送客至销售中心大门口。（1）面带微笑，主动替客户开门；（2）使用规范用语：再见，欢迎再来！（3）目送客户走出五米外。9、如客户表达认购意向，则可以收取预定款性质的费用开据收据。（1）预定款性质的费用要由公司财务人员收取；（2）预定款性质的费用一定要有二人以上核数；（3）开出的收据一定注明房号、金额（大小写）、交款方式。10、签订认购合同。（1）认购合同一般由销售代表填写；（2）认购合同不得填写错误；（3）填写完的认购合同一定要由销售主管或主管助理审核无误后才能与客户签订。11、提醒客户交首期款（房款）。到达约定交款时间前，一般需提前几天提醒客户预备首期房款，提醒时注意方式和语气。12、签订商品房买卖合同。（1）先提供合同样本给客户审阅，在客户在对合同确认无误后，用签字笔誊写；（2）买方签名一定是本人或有买方书面委托的代理人；（3）客户领取合同一定要签字并经过公司盖章，方可有效。13、通知办理按揭。（1）提前三天第一次通知客户，讲请客户必须携带的资料，办理的地方、时间；（2）提前一天第二次提醒客户。14、协助办理入住手续。（1）态度更加主动，必要时亲自带往管理处；（2）一定向客户表示祝贺。15、随时向客户提供房地产市场信息。（1）客户入住后，了解他们的居住情况；（2）如有新的信息后，在客户不拒绝的前提下，可以向客户继续提供并保持长期联系。二、销售现场管理销售现场的管理可以遵循以下原则进行：1、楼盘客户资源共享如遇两个以上客户对同一物业的意向，应遵循成交优先原则，先交预定款者先得。2、客户登记，随时跟进销售人员每人应有各自客户登记本，简要记录自己接待客户以及每次跟进情况。每个客户记一页，连续登记，不留空页或撕页；销售主管或主管助理有权随时抽查跟踪及记录情况。3、现场接待轮序销售主管负责具体项目的值班安排，现场（含公司）接待遵循以下原则：现场接待客户应询问是否已接受公司其他同事服务；询问方式必须自然、贴切，尊重客户，语气和缓、亲切，如“您好！” “以前来看过房吗？” “拿到过我们的资料吗？” “了解我们的资料吗？”4、业务交叉情况处理确定前后顺序以上门客户登记本的登记为准，谁接待时间在前，另一销售人员自动退出。5、权限控制销售主管负责具体楼盘销售组织，严格控制优惠折扣，业务人员一概不得承诺各种额外折扣和优惠条件，据实推介。如遇特殊情况，应向销售主管提出，由销售主管请示后确定。6、发扬团队作战精神，互谅互让，尊重同事劳动。三、房号管理售前一定统一安排房号（经书面确认），对整层保留、交叉保留、自然保留进行计划。对外有统一的售价与房源结合的资料，每天关注房号的变动。房号管理应遵循以下原则：1、房号管理应由专人负责，销售人员在收取预定款性质的费用前应通知房号管理者，确定房号允许销售后，方可办理收取预定款性质的费用的手续。2、房号管理者应以客户办理定房手续作为销控房号的标准，任何咨询或诚意表示均不视同成交。3、发生交易（即客户办理定房手续）后，房号管理者应立即做好书面记录，并通知其他销售人员停止向客户推荐此房号。房地产全面销售流程-销售流程作者：fangwang来源：房策划点击数： 153更新时间：免费点此：下载地址1 下载地址2 下载地址3房地产销售流程流程一：接听电话基本动作⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“钟佛山路步行商业街，你好！”而后开始交谈。以下内容免费阅读房地产销售流程流程一：接听电话基本动作⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“钟佛山路步行商业街，你好！”而后开始交谈。⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答重奖产品巧妙的融入。⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨讯如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。⑷直接约请客户来营销中心观看模型。⑸马上将所有咨讯记录在客户来电表上。2、注意事项。⑴销售人员正式上岗前，引进行系统培训，统一说词。⑵要了解我们所发布的所有广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。⑶要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。⑷电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。⑸约请客户时应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。⑹应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理及中大畅想人员充分沟通交流。流程二：迎接客户基本动作⑴客户进门，每一个看见的人都要主动上前迎接，并彬彬有理地说“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。⑵销售人员应立即上前，热情接待。⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等⑷通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。注意事项⑴销售人员应仪表端正，态度亲切。⑵接待客户一般一次只接待一人，最多不要超过两个人。⑶若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象。⑷不管客户是否当场决定购买，都要送客到营销中心门口。流程三：介绍产品基本动作⑴了解客户的个人资讯。⑵自然而又有重点的介绍产品（着重环境、风水、产品机能、步行街概况、主要建材等的说明）2、注意事项⑴则重强调步行街的整体优势点。⑵将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。⑶通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。⑷当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。流程四：购买洽谈基本动作⑴倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。⑵在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户做试探型介绍。⑶根据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。⑷针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。⑸在客户有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。⑹适时制造现场气氛，强化购买欲望。⑺⑻注意事项⑴入座时，注意将客户安置在一个事业愉悦便于控制的范围内。⑵个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。⑶了解客户的真正需求。⑷注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。⑸注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。⑹现场气氛营造应该制然亲切，掌握火候。⑺对产品的解释不应该有夸大虚构的成分。⑻不是职权的范围内的承若应承报现场经理。流程五：带看现场基本动作⑴结合工地现状和周边特征，便走边介绍。⑵结合户型图、规划图、让客户真实感觉自己所选的户别。⑶尽量多说，让客户为你所吸引。注意事项⑴带看工地路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。⑵嘱咐客户带好安全帽及其他随身所带物品。流程六：暂未成交1、基本动作⑴将销售资料和海报备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。⑵再次告诉客户联系方式和联系电话，承若为其做义务购房咨询。⑶对有意的客户再次约定看房时间。2、注意事项⑴在位成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员应该态度亲切，始终如一。⑵及时分析未成交或暂未成交的原因，记录在案。⑶针对未成交或暂未成交的原因，报告现场的经理，视具体情况，采取相应补救措施。流程七：填写客户资料表基本动作⑴无论成交与否，每接待一位客户后，立刻填写客户资料表。⑵填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交的真正原因。⑶根据成交的可能性，将其分很有希望、有希望、一般、希望渺茫四个等级认真填写，以便以后跟踪客户。注意事项⑴客户资料应认真填写，越详尽越好。⑵客户资料表示销售人员的聚宝盆，应妥善保管。⑶客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。⑷每天或每周，应有现场经理定时召开工作会议，根据客户资料表检讨销售情况，并采取相应的措施.流程八：客户追踪基本动作⑴繁忙间隙，根据客户等级与之联系，并随时向现场经理汇报。⑵对于很有希望、有希望等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服。⑶将每一次追踪情况详细记录在案，便于以后分析判断。⑷无论最后成功与否，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。注意事项⑴追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。⑵追踪客户要注意时间间隔，一般以2-3天为宜。⑶注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加我们的促销活动等等。⑷二人以上与同一客户有联系时应该相互通气，统一立场，协调行动。流程九：成交收定1、基本动作⑴客户决定购买并下定金时,及时告诉现场经理。⑵恭喜客户。⑶视具体情况，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。⑷详尽解释订单填写的各项条款和内容。总价款内填写房屋销售的标价定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时，填写票据的详细资料。若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。与客户约定的签约日期记签约金额，填写于订单上。折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。其他内容根据订单的格式如实填写。⑸收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。⑹填写完订单，将订单连同定近交送现场经理点备案。⑺将订单第一联（订户联）交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单带来。⑻确定定金补足日或签约日。⑼再次恭喜客户。⑽送客至营销中心大门外。2、注意事项⑴与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。⑵正式定单的格式一般为一式四联：定户联、公司联、工地联、财会联。注意各联个自应持有的对象。⑶当客户对某套门面或住房有兴趣或决定购买但未能带足足够的钱时，鼓励客户支付小定金是一行之有效的办法。⑷小定金金额不再于多，三四百至几千都可以，其目的是是客户牵挂我们的楼盘。⑸小定金保留日期一般以3天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行决定。⑹定金为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将安定金的一倍予以赔偿。⑺定睛收取金额下限为1万元，上县委防务总家的20%。原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交。⑻定金所保留日期一般以7天为限，具体情况可自行掌握,但过了时间，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。⑼小定金或大定金的签约日之间的时间间隔尽可能的短,以防各种节外生枝的情况发生。⑽折扣或其他附加条件，应呈报现场经理同意备案。⑾定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。⑿收取的定金需确认点收。流程十：定金补足基本动作⑴定金栏内填写实收补足金额。⑵将约定补足日及应补足金额栏划掉。⑶再次确定签约日期，将签约日期和签约金填于定单上。⑷若重新开定单，大定金单依据小定金单的内容来写。⑸详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件。⑹恭喜客户，送至营销中心门口。注意事项⑴在约定补足日前，在次与客户联系，确定日期并做好准备。⑵填写好后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。⑶将详尽的情况向现场经理汇报备案。流程十一：换户基本动作⑴定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。⑵应补金额几千跃进，若有变化，以换户后的户别为主。⑶于空白处注明哪一户换至哪一户(4)其他内容同原定单2、注意事项填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确将原定单收回流程十二：签定合约1、基本动作恭喜客户选择我们的房屋。验对身份证原件，审核其购房资格。出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：转让当事人的姓名或名称，住所；房地产的坐落、面积、四周范围；土地所有权性质；土地使用权获得方式和使用期限；房地产规划使用性质；房屋的平面布局、结构、构筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；房地产转让的价格、支付方式和期限；房地产支付日期；违约责任；争议的解决方式。与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。将定单收回交现场经理备案。帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。恭喜客户，送客至大门外。2、注意事项房地产全面销售流程-销售流程⑴示范合同文本应事先准备好。⑵事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告研究解决办法。⑶签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。⑷签合同最由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。⑸由他人代理签约的，户主给与代理人的委托书最好经过公证。⑹解释合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。⑺签约后的合同，应迅速交房地产交易机构审核，并报房地产登记机构备案。⑻牢记：登记备案后买卖才算成交。⑼签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。⑽若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时间，以时间换取双方的折让。⑾及时检讨签约的情况，若有问题，应采取相应的应对措施。流程十三：退户基本动作⑴分析退户原因，明确是否可以退户。⑵报现场经理或更高一级主管确认，认定退户。⑶结清相关款项。⑷将作废合同收回，交公司留存备案房地产销售策划方案
悬赏分：0 | 解决时间： 23:52 | 提问者：quanchengcehua哪里可以找到房地产销售策划方案的资料？最佳答案第一节：销售策划概述
销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节：销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一：项目策划所包涵内容：
（一）市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放
二：销售策划所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：项目销售思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2、你已经知道目标客户是哪些人；
3、你知道你的价格适合的目标客户；
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7、已制定出具竞争力的入市价格策略；
8、制定合理的销控表；
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11、尽力完善现场氛围；
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13、其他外部条件也很合适。
二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致――预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题――如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析――资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划的原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。
三：系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四：可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。最佳房地产销售策划案例面对京城乃至全国风起云涌的概念潮，自认为才高八斗的阿兵夸口：这样的概念我就是喝醉酒一天也能想出十个的，不信，今天特推出阿兵先生为胡仁房地产公司的策划创意底稿公开发表。特别声明：本作品知识产权所有，并未抄袭任何人的作品，同时声明“请勿对号入座”。狂想工作室“创意无限”DD您有滞销盘吗？我们能起死回生，您是畅销盘吗？我们可锦上添花！有意者请致电：abcd　efgh狂想工作室　　阿兵买克隆人花园一平方，送月球十亩地背景资料：胡仁房地产公司近日生意不隹，新开楼盘卖不动，老总石布通德行找到阿兵，要求合作，阿兵正为当初石布通拒绝自己的合作要求，反去找一个什么深圳公司做策划而生气，于是开价便是两百万，外加以后每天的顾问费4万元。石布通舍不得，只得回去，后来看看自己实在是一套房子都卖不出去，再想想从前阿兵死人都能说活的能耐，终于痛下决心再次找上门来。没想到阿兵这边行情见涨，开价已经到了二百五十万，日顾问费则涨到了7万。没办法，为自己开盘已久无人问津的新楼，石总只得咬牙应承下来。该公司楼盘的情况如下：一座由办公楼改成的商住楼，由于离商业区较远，户型不合理，许多房间不能采光，加上旁边有一条多年都整治不好的臭水沟，几乎一开盘就成为死盘；公司一直官司缠身，特别是在去年的工程中，有3个民工在施工事故中死去，其家属天天到公司闹，要求只有一个，解决家属的工作，工资要高，还不能是体力活。石布通的要求：要做出超前概念，并通过炒作概念，做成明星楼盘，但又不能留下把柄而让购房人有打官司的证据。阿兵看了一下原来的宣传资料，听了石布通先生的介绍，加上原来已有了一些了解，回到家中再猛翻一通报刊杂志，一个大胆的设想终于形成。这个设想不仅能完成石布通的卖房要求，还能将令其头疼不已的民工家属问题一并解决，条件是报酬得再加5万。当然，到了这个时候，石布通除了全盘答应焉以外，似乎没有其他选择。该策划书全文如下：狂想工作室房地产项目（2002）策字之250号胡仁房地产公司sbt所托项目宣传营销全案策划书前言：原项目从名称、定位、广告策略、营销手法，统统过时落后。本策划书一律推翻。原工程项目一律不做任何变动。本策划书的行文风格：贯彻“有用就是真理”的原则，体现狂想工作室一贯务实的作风，不拘于任何固定格式，唯把握一点：凡括号内的文字均为不宜外传的操作方式和说明，建议列为公司“绝密”级保护对象。本策划书的经济目标：把概念做到登峰造极的层次，将概念价值转化为无与伦比的经济效益。本策划书的社会目标：创造中国房地产行业的一个可上哈佛教科书的经典案例；（本策划需要的超人决断力的基点：靠概念总有一天要玩完，概念肯定要做臭，与其让别人做臭，不如自己做臭，搞一把算一把。）正文：A．关于案名（即楼盘名）：将楼盘重新起名为DD克隆人非常花园（CLONE），由此引伸出本楼盘前无古人的超大型级主题概念：宇宙太空庄园，中国贵族的梦工厂，人类历史上第一个克隆人社区。关键宣传词：将人文关怀延伸到您的每一个基因。备用广告词库：1.为延续您高贵的血统，特聘请世界著名的克隆人科学家麻里森教授为小区荣誉居民，将美国前总统克林顿、球王贝利、名模辛迪克劳馥……以及所有健在的诺贝尔奖金获得者联系，一旦克隆技术成熟，他们的基因将优先被用来本小区业主实施克隆服务；到那时，整个小区内将达到“名人处处走，往来无白丁”的精神境界。同时提供名人宠物克隆业务，按购房者先后预约登记，使您的宠物也将与您的后代一样，享受到最先进的名人克隆服务；……2.“克隆人太空花园（ＣＬＯＮＥ）”已申请国际商标保护（填个申请表吧）。3.52个国家的专家学者联系参观考察，全球轰动，好评如潮（如有人就此较真，石总可让秘书以老外名义多注册几个洋名信箱，发几个EMAIL十分钟搞定）。Ｂ.营销卖点：买克隆人花园一平方，送月球十亩地！宣传口径：本公司已启动“飞天计划”，拟组织全球优秀科学家展开研究，并氦与各国相关机构联系，准备在地球月球之间架设“无影时空隧道”，将我们的标志旗插到月球的每一片地。鉴于对无规属土地谁发现谁拥有的通用惯例，本公司将成为月球上最大的土地所有者。我们郑重承诺：一旦项目成功，凡购买克隆人花园，按每平方米配月球土地十亩的比例，无偿赠送给我们的业主。（关键词：如果我们严格把握“拟”“准备”“一旦成功”等字眼，则不存在欺骗宣传的问题。）主题概念之一：法式管家、俄罗斯保安、菲佣服务……提供国际化的豪门贵族生活。菲佣服务：国内首家推出菲佣服务。（注释：老总老家在闽南山区，其表姑夫的堂弟的……二姐正在老家，让她带一帮人来，那个方言相信全北京无人听得懂，姑且当作菲律宾土语用上一把。）俄罗斯保安：找几个新疆人就可以了。（注释：外表长得象。反正保安一般也不与业主有什么往来，只是事先进行培训，要求他们不得开口说话就行了；对业主则这样宣传：不开口说话是世界顶级保安的规矩，就象电影里政要名人的保镖从不开口一样。偶尔被人听到说中国话，也可以被理解为学了几句“洋泾浜”中文DD新疆人说话本来就带口音嘛！）英式管家：石总的小秘正和石总找别扭，就让她作为将来物公司的总经理。再请石总好友在尘克福郊区的一个小集市（相当于北京高校门口的假文凭“市场”）定制一张巴黎大学的物管博士文凭，挂在办公室，都是洋文，就一切ok。反正也没几个人见过真的，不会有后患的。主题概念之二：八大主题会所宣传语：北京第一、中国第一、全球第一，一个小区八大主题会所，演绎出比尔盖茨式的豪宅生活！细节诠释：30平方米足球场叫足球会所（5岁以下小孩子踢球应没问题）；20平方米的图书室叫教育会所；15平方米的健身房叫健康会所；10公里以外有个高尔夫球场，签个合同，让他们给点钱，同意我们称该球场做为本区“泛高尔夫会所”，我们哄业主买他们的会员卡，让他们先加价30％，再优惠给会员八折，此为“双赢”；JHGOLFD连销购物会所（就是三个干杂店）；台球会所（一个台球桌，16平方米的房间）；DRINK会所（小酒吧）少年贵族会所（在门前的20平方米的草坪上放几个花花绿绿的滑梯……）主要概念之三：22世纪数码港超级WB宽带入户（WB是“宽带”的英文wide band的缩写。）主题概念之四：全球CBD的核心随着中国入关，全球一体化进程大大加快，中国作为最大的发展中国家，总有一天会成为全世界的经济中心，全球CBD（即全人类的商务中心区）将在中国形成。据专家预测，按地段、环境、交通、生态、居住人口素质……等十大因素综合考虑，克隆人花园所在区域将成为核心区。（石总，别担心，想想看，这些是您控制得了的吗？）主题概念之五：SOHO2五十年后，该概念才会在美国兴起（天知道！）主题概念之六：纯天然水景住宅（宣传词此略。找现在楼书所有时髦语言，集成即可。建议由打字员小丁做，同时解决了臭水沟问题）主题概念之七：生态住宅（在10公里之外有一片白杨柳树林。宣传语出处同上，此略。）主题概念之八：神童社区准备与美国佛哈大学联办哈佛预科学校，请哈佛女孩刘二婷出任名誉校长，宣传语：您的孩子出国留学哈佛不是梦；培养全能天才的摇篮。（给哈佛大学发个请求函，把底稿留下，哈佛肯定不会理的。那这个问题是哈佛的事了，我们该做的都做了，打官司也不会输。）主题概念之九：运动社区计划与国际足联联合办世界足球明星学校：请中国足球巨星“郭里牛”出任形象大使，兼校长。宣传语：您的孩子将会成为足球大腕，进入国家队，可能当上队长，还可能加入一个即使倒送钱都划不进世界三流俱乐部的外国球队（当然，不会有一分钟上场机会）；同时这不影响您的孩子在国内年入千万，加上打点假球还有收入，保证他能够买上我们将在十八年后推出的时空隧道花园。C.常规要素说明篇关于地段：京城最具潜力的黄金地段，中国准备申请世界杯，专家认为最佳比赛场是在本社区三公里半径内。（注：中国足协副主席张吉龙都说了，时机成熟时要申办世界杯，比赛场所大家都可以仁者见仁地估计争取。专家嘛，谁都可以当，承认与否就是人的事了，总之官司是打不了的，不会有纠纷隐患。）关于交通：离四环路车程仅仅18分钟。（注：半夜3点钟，车速280公里/小时可以达到DD我们并未说明是什么时候开什么车，所以不存在欺骗宣传与纠纷后患。）关于户型：“太空型蒙尔蒙太奇户LOFT型”，是京城热炒的“空中蒙太奇LOFT”的户型还要好一倍。（注：这种概念任人解释，我们当然也可以解释。）关于绿化：1000万平方米的超社区绿化。（相信本楼盘周边的绿化不会少于这个数，因为我们已声明了是超出社区范围的，就是隔了100公里也要算――还是不会有纠纷。）D.集大成的炒作手段篇：召开“克隆人花园开盘”及“克隆技术与中国新住宅运动”高峰论坛。出版论文集。老板提出《千年大趋势：无限主题多元概念不怕做不到就怕想不到之中国宇宙全息造房理论》，并发出把概念进行到底的誓言。最后建议用一句话语惊四座：如果实践证明我说错了，我就从长城上跳下去。（天知道，别说一千年，三年以后就没几个人知道您在哪儿了，谁找您去啊？石总别怕。）请全国房地产行业的领导、专家、学者业界老总，新闻媒体出席捧场。老板接受采访，上电视台（赞助费无论多少都应当出）。公布石总与夫人的恋爱史、吵架史，但最终一定要落实到他们是“为了造好房子造福社会”的共同目标重新走到一起，结成关系更加牢固的战友和伴侣的。报纸广告（以有偿新闻、软广告为主，硬广告辅之）制造焦点事件：安排两个员工打架，先由新闻爆光，然后发现是两个“客户”为了争一套房子互不相让而起冲突。石总发表《致克隆人花园业主的一封公开信》，向全体业主和潜在的业主道歉，拟定大意如下：因为我们推出的房子太少而导致客户抢房，是我们的责任，特此表示道歉。为此，公司决定：一、凡本公司领导层和高级主管所购的房子立即无条件退出，共计划12套，从明日8：00起向社会发售，按排队先后办理手续，我们保证决不走后门，批条子；二、我们将尽快推出二期，以满足市场的需求，请广大购房者提前登记。）其他运作（此略）后记：关于危机公关的一点花絮：背景：刚从美国回来的石总小姨妹不知内情要买姐夫修的房子（哪能卖给她？），当然不卖。没来得及说理由，小姨妹就已开始大闹姐夫办公室，当时对已成公众人物的石总一向关注的媒体正好在场，搞得石总措手不及。三天后，阿兵又出了一套“危机公关”之计：建议石总召开新闻发布会，宣传真相：大义灭亲，一定把最好的房子卖给客户（结果：正好趁机将设计中朝北且最靠近臭水沟的那套房子出手了）。阿兵策划手记：策划案如期推出并实施后，该楼盘旋即被某大报评为“明星楼盘”第一名（据石总本人透露，这主要得归功于公司半年在该报发布了不低于500万元的广告，外加赞助参评费30万元）开盘第一天200人排队（注：系公司员工和150元/天从劳务市场请来的人）开盘第二天250人排队（注：一半是真正的购房者了）开盘第三天280人………… ……胡仁房地产公司：共完成销售额20亿元，已成为本市房地产行业的龙头企业之一；石布通董事长身价增值1200%，知名度增加500%；记者采访要提前两周预约；平均每周参加各类高峰会议1.5次，个人精彩言论集即将出版；至此，石布通俨然成为中国房地产行业的领袖，房地产新经济的掌门人……其定名“时空隧道”的楼盘正在继续策划之中。最佳房地产销售策划案例( 21:22:59)
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爱在中国行房产杂谈分类： 房产专栏最佳房地产销售策划案例面对京城乃至全国风起云涌的概念潮，自认为才高八斗的阿兵夸口：这样的概念我就是喝醉酒一天也能想出十个的，不信，今天特推出阿兵先生为胡仁房地产公司的策划创意底稿公开发表。特别声明：本作品知识产权所有，并未抄袭任何人的作品，同时声明“请勿对号入座”。狂想工作室“创意无限”DD您有滞销盘吗？我们能起死回生，您是畅销盘吗？我们可锦上添花！有意者请致电：abcd　efgh狂想工作室　　阿兵买克隆人花园一平方，送月球十亩地背景资料：胡仁房地产公司近日生意不隹，新开楼盘卖不动，老总石布通德行找到阿兵，要求合作，阿兵正为当初石布通拒绝自己的合作要求，反去找一个什么深圳公司做策划而生气，于是开价便是两百万，外加以后每天的顾问费4万元。石布通舍不得，只得回去，后来看看自己实在是一套房子都卖不出去，再想想从前阿兵死人都能说活的能耐，终于痛下决心再次找上门来。没想到阿兵这边行情见涨，开价已经到了二百五十万，日顾问费则涨到了7万。没办法，为自己开盘已久无人问津的新楼，石总只得咬牙应承下来。该公司楼盘的情况如下：一座由办公楼改成的商住楼，由于离商业区较远，户型不合理，许多房间不能采光，加上旁边有一条多年都整治不好的臭水沟，几乎一开盘就成为死盘；公司一直官司缠身，特别是在去年的工程中，有3个民工在施工事故中死去，其家属天天到公司闹，要求只有一个，解决家属的工作，工资要高，还不能是体力活。石布通的要求：要做出超前概念，并通过炒作概念，做成明星楼盘，但又不能留下把柄而让购房人有打官司的证据。阿兵看了一下原来的宣传资料，听了石布通先生的介绍，加上原来已有了一些了解，回到家中再猛翻一通报刊杂志，一个大胆的设想终于形成。这个设想不仅能完成石布通的卖房要求，还能将令其头疼不已的民工家属问题一并解决，条件是报酬得再加5万。当然，到了这个时候，石布通除了全盘答应焉以外，似乎没有其他选择。该策划书全文如下：狂想工作室房地产项目（2002）策字之250号胡仁房地产公司sbt所托项目宣传营销全案策划书前言：原项目从名称、定位、广告策略、营销手法，统统过时落后。本策划书一律推翻。原工程项目一律不做任何变动。本策划书的行文风格：贯彻“有用就是真理”的原则，体现狂想工作室一贯务实的作风，不拘于任何固定格式，唯把握一点：凡括号内的文字均为不宜外传的操作方式和说明，建议列为公司“绝密”级保护对象。本策划书的经济目标：把概念做到登峰造极的层次，将概念价值转化为无与伦比的经济效益。本策划书的社会目标：创造中国房地产行业的一个可上哈佛教科书的经典案例；（本策划需要的超人决断力的基点：靠概念总有一天要玩完，概念肯定要做臭，与其让别人做臭，不如自己做臭，搞一把算一把。）正文：A．关于案名（即楼盘名）：将楼盘重新起名为DD克隆人非常花园（CLONE），由此引伸出本楼盘前无古人的超大型级主题概念：宇宙太空庄园，中国贵族的梦工厂，人类历史上第一个克隆人社区。关键宣传词：将人文关怀延伸到您的每一个基因。备用广告词库：1.为延续您高贵的血统，特聘请世界著名的克隆人科学家麻里森教授为小区荣誉居民，将美国前总统克林顿、球王贝利、名模辛迪克劳馥……以及所有健在的诺贝尔奖金获得者联系，一旦克隆技术成熟，他们的基因将优先被用来本小区业主实施克隆服务；到那时，整个小区内将达到“名人处处走，往来无白丁”的精神境界。同时提供名人宠物克隆业务，按购房者先后预约登记，使您的宠物也将与您的后代一样，享受到最先进的名人克隆服务；……2.“克隆人太空花园（ＣＬＯＮＥ）”已申请国际商标保护（填个申请表吧）。3.52个国家的专家学者联系参观考察，全球轰动，好评如潮（如有人就此较真，石总可让秘书以老外名义多注册几个洋名信箱，发几个EMAIL十分钟搞定）。Ｂ.营销卖点：买克隆人花园一平方，送月球十亩地！宣传口径：本公司已启动“飞天计划”，拟组织全球优秀科学家展开研究，并氦与各国相关机构联系，准备在地球月球之间架设“无影时空隧道”，将我们的标志旗插到月球的每一片地。鉴于对无规属土地谁发现谁拥有的通用惯例，本公司将成为月球上最大的土地所有者。我们郑重承诺：一旦项目成功，凡购买克隆人花园，按每平方米配月球土地十亩的比例，无偿赠送给我们的业主。（关键词：如果我们严格把握“拟”“准备”“一旦成功”等字眼，则不存在欺骗宣传的问题。）主题概念之一：法式管家、俄罗斯保安、菲佣服务……提供国际化的豪门贵族生活。菲佣服务：国内首家推出菲佣服务。（注释：老总老家在闽南山区，其表姑夫的堂弟的……二姐正在老家，让她带一帮人来，那个方言相信全北京无人听得懂，姑且当作菲律宾土语用上一把。）俄罗斯保安：找几个新疆人就可以了。（注释：外表长得象。反正保安一般也不与业主有什么往来，只是事先进行培训，要求他们不得开口说话就行了；对业主则这样宣传：不开口说话是世界顶级保安的规矩，就象电影里政要名人的保镖从不开口一样。偶尔被人听到说中国话，也可以被理解为学了几句“洋泾浜”中文DD新疆人说话本来就带口音嘛！）英式管家：石总的小秘正和石总找别扭，就让她作为将来物公司的总经理。再请石总好友在尘克福郊区的一个小集市（相当于北京高校门口的假文凭“市场”）定制一张巴黎大学的物管博士文凭，挂在办公室，都是洋文，就一切ok。反正也没几个人见过真的，不会有后患的。主题概念之二：八大主题会所宣传语：北京第一、中国第一、全球第一，一个小区八大主题会所，演绎出比尔盖茨式的豪宅生活！细节诠释：30平方米足球场叫足球会所（5岁以下小孩子踢球应没问题）；20平方米的图书室叫教育会所；15平方米的健身房叫健康会所；10公里以外有个高尔夫球场，签个合同，让他们给点钱，同意我们称该球场做为本区“泛高尔夫会所”，我们哄业主买他们的会员卡，让他们先加价30％，再优惠给会员八折，此为“双赢”；JHGOLFD连销购物会所（就是三个干杂店）；台球会所（一个台球桌，16平方米的房间）；DRINK会所（小酒吧）少年贵族会所（在门前的20平方米的草坪上放几个花花绿绿的滑梯……）主要概念之三：22世纪数码港超级WB宽带入户（WB是“宽带”的英文wide band的缩写。）主题概念之四：全球CBD的核心随着中国入关，全球一体化进程大大加快，中国作为最大的发展中国家，总有一天会成为全世界的经济中心，全球CBD（即全人类的商务中心区）将在中国形成。据专家预测，按地段、环境、交通、生态、居住人口素质……等十大因素综合考虑，克隆人花园所在区域将成为核心区。（石总，别担心，想想看，这些是您控制得了的吗？）主题概念之五：SOHO2五十年后，该概念才会在美国兴起（天知道！）主题概念之六：纯天然水景住宅（宣传词此略。找现在楼书所有时髦语言，集成即可。建议由打字员小丁做，同时解决了臭水沟问题）主题概念之七：生态住宅（在10公里之外有一片白杨柳树林。宣传语出处同上，此略。）主题概念之八：神童社区准备与美国佛哈大学联办哈佛预科学校，请哈佛女孩刘二婷出任名誉校长，宣传语：您的孩子出国留学哈佛不是梦；培养全能天才的摇篮。（给哈佛大学发个请求函，把底稿留下，哈佛肯定不会理的。那这个问题是哈佛的事了，我们该做的都做了，打官司也不会输。）主题概念之九：运动社区计划与国际足联联合办世界足球明星学校：请中国足球巨星“郭里牛”出任形象大使，兼校长。宣传语：您的孩子将会成为足球大腕，进入国家队，可能当上队长，还可能加入一个即使倒送钱都划不进世界三流俱乐部的外国球队（当然，不会有一分钟上场机会）；同时这不影响您的孩子在国内年入千万，加上打点假球还有收入，保证他能够买上我们将在十八年后推出的时空隧道花园。C.常规要素说明篇关于地段：京城最具潜力的黄金地段，中国准备申请世界杯，专家认为最佳比赛场是在本社区三公里半径内。（注：中国足协副主席张吉龙都说了，时机成熟时要申办世界杯，比赛场所大家都可以仁者见仁地估计争取。专家嘛，谁都可以当，承认与否就是人的事了，总之官司是打不了的，不会有纠纷隐患。）关于交通：离四环路车程仅仅18分钟。（注：半夜3点钟，车速280公里/小时可以达到DD我们并未说明是什么时候开什么车，所以不存在欺骗宣传与纠纷后患。）关于户型：“太空型蒙尔蒙太奇户LOFT型”，是京城热炒的“空中蒙太奇LOFT”的户型还要好一倍。（注：这种概念任人解释，我们当然也可以解释。）关于绿化：1000万平方米的超社区绿化。（相信本楼盘周边的绿化不会少于这个数，因为我们已声明了是超出社区范围的，就是隔了100公里也要算――还是不会有纠纷。）D.集大成的炒作手段篇：召开“克隆人花园开盘”及“克隆技术与中国新住宅运动”高峰论坛。出版论文集。老板提出《千年大趋势：无限主题多元概念不怕做不到就怕想不到之中国宇宙全息造房理论》，并发出把概念进行到底的誓言。最后建议用一句话语惊四座：如果实践证明我说错了，我就从长城上跳下去。（天知道，别说一千年，三年以后就没几个人知道您在哪儿了，谁找您去啊？石总别怕。）请全国房地产行业的领导、专家、学者业界老总，新闻媒体出席捧场。老板接受采访，上电视台（赞助费无论多少都应当出）。公布石总与夫人的恋爱史、吵架史，但最终一定要落实到他们是“为了造好房子造福社会”的共同目标重新走到一起，结成关系更加牢固的战友和伴侣的。报纸广告（以有偿新闻、软广告为主，硬广告辅之）制造焦点事件：安排两个员工打架，先由新闻爆光，然后发现是两个“客户”为了争一套房子互不相让而起冲突。石总发表《致克隆人花园业主的一封公开信》，向全体业主和潜在的业主道歉，拟定大意如下：因为我们推出的房子太少而导致客户抢房，是我们的责任，特此表示道歉。为此，公司决定：一、凡本公司领导层和高级主管所购的房子立即无条件退出，共计划12套，从明日8：00起向社会发售，按排队先后办理手续，我们保证决不走后门，批条子；二、我们将尽快推出二期，以满足市场的需求，请广大购房者提前登记。）其他运作（此略）后记：关于危机公关的一点花絮：背景故事：刚从美国回来的石总小姨妹不知内情要买姐夫修的房子（哪能卖给她？），当然不卖。没来得及说理由，小姨妹就已开始大闹姐夫办公室，当时对已成公众人物的石总一向关注的媒体正好在场，搞得石总措手不及。三天后，阿兵又出了一套“危机公关”之计：建议石总召开新闻发布会，宣传真相：大义灭亲，一定把最好的房子卖给客户（结果：正好趁机将设计中朝北且最靠近臭水沟的那套房子出手了）。阿兵策划手记：策划案如期推出并实施后，该楼盘旋即被某大报评为“明星楼盘”第一名（据石总本人透露，这主要得归功于公司半年在该报发布了不低于500万元的广告，外加赞助参评费30万元）开盘第一天200人排队（注：系公司员工和150元/天从劳务市场请来的人）开盘第二天250人排队（注：一半是真正的购房者了）开盘第三天280人………… ……胡仁房地产公司：共完成销售额20亿元，已成为本市房地产行业的龙头企业之一；石布通董事长身价增值1200%，知名度增加500%；记者采访要提前两周预约；平均每周参加各类高峰会议1.5次，个人精彩言论集即将出版；至此，石布通俨然成为中国房地产行业的领袖，房地产新经济的掌门人……其定名“时空隧道”的楼盘正在继续策划之中。企划方案:****楼盘销售策划案来源：企划方案更新时间：浏览次数：1640--一、项目简介1、项目基本情况： 总建筑面积：28798.94O住宅面积：18835.80O商铺面积：5470.49O可销售机动车位：地下113个(4054.33O)建筑密度：29.75%绿地面积：2985.52O绿地率：30.49%容积率：2.61总户数：320户主力面积：39-59O占地14.69亩，地块呈条状弧形2、项目其他情况:本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发(上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城)。交通靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。治安状况项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。购物与娱乐项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场;海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。医疗卫生满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。学校教育四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。金融服务项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的;同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。二、市场定位住宅：1、自住型消费群：(90%)年龄结构：25-30岁的单身贵族;(30%)25-35岁的二人世界;(60%)退休的二人世界;(10%)职业结构：企业中、低层工作人员;购买用途：短期过渡;购买状况：一二次置业;习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活;注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。2、投资型消费群：(10%)年龄结构：35岁以上;职业结构：业白领及个体户、中层公务员及退市股民;购买用途：偶尔居住，主要用于投资;购买状况：二次置业;习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。3、基本数据测算(1)以39O户型为例：若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508%;单价3850元/O;总价款150150元;首付款45150元;按揭贷款105000元;月供款722.715元。(2)以64O户型为例：若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508%;单价3600元/O;总价款230400元;首付款69400元;按揭贷款161000元;月供款元。商铺1、定位分析项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50―289平方米不等,可随意组合适合。商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证;另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。2、投资分析以50O一层铺面为例：若选择5成10年银行按揭贷款，年利率6.12%;单价8000元/O;总价款400000元;首付款200000元;按揭贷款200000元;月供款2232.4元;租金40元/O;(目前该片区底商租金价)投资回报率：约6%。三、销售计划1、价格制订策略：①低开高走;②平稳增长;③扫尾期做盘;④力争短平快。阶段计划销售(套)所占百分比(%)住宅橱卫装修均价(元/O)优惠第一阶段内部认购期3210%3600一次性2%按揭1%第二阶段公开发售期9630%3650一次性3%按揭2%第三阶段强销期9630%3700一次性3%按揭2%第四阶段持销期6420%3600一次性2%按揭1%第五阶段扫尾期3210%3600一次性2%按揭1%合计320100%铺面销售进度和住宅尽量相同。需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为5-7个月。四、广告宣传1.报纸广告优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息;发行量大，覆盖面宽;时间性强，信息传递迅速;灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面;享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短;报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。2.公交站台广告目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。3.工地围墙宣传画主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。4.条幅广告悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。5.网络宣传申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。6.楼书设计楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。五、销售策略1.传统销售模式即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比;针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。2.直销模式印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送(苏坡乡、132厂、财大片区)。3.好邻居模式通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1%的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。4.买房中空调通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖;抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。四、销售监控1.对每月阶段销售量进行监控2.目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化3.对付款方式监控分析对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控4.对广告创意、广告题材的反映进行监控5.对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映6.对市场走势进行分析7.对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。五、具体工作实施内容及要求1.市场调查及研究①派出调研人员进行市场调查和问卷访问②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析③数据汇编整理，分析④撰写市场调查报告2.市场定位①项目概况书：由开发商提供②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等③产品文化定位：产品品质、建筑风格④市场目标定位：客户群定位⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素3.销售关系准备及建立①销售面积确定②按揭银行洽谈③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰⑥选定宣传媒体⑦预售许可证4.项目包装工作①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生)②地盘外墙③售楼处(建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排)④地盘看板售楼资料准备①售楼书②买卖合同③价格表④销售流程及买房须知⑤买房认购书⑥投资置业指南物业管理及装修标准5.销售物料准备①楼盘模型②全景喷绘图③展板④售楼办公用品⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象6.策划操作及人员培训①新闻炒做：视市场动态进行宣传②房地产展销会③开盘典礼：开盘前一周内的包装活动④人员培训：自我培训(周边市场感性认识)讲座培训(售楼知识及方法)话术培训(项目知识问答)操作培训(模拟交易)上岗考虑(口试及笔试)7.公开发售①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件④工作总结及调整：确保销售符合市场实际⑤展销会：集中销售，刺激购买⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户a)项目强销①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目②媒体评论：见解推介本项目③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际8.项目持销①看房团组织：群体看房，专家讲解②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象③售楼处管理：控制气氛、处理事故④封顶仪式：渲染声势，增强信心⑤新闻炒作：配合项目封顶炒作⑥报纸广告：保持项目的时常持续性⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节9.项目扫尾①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售③工作总结及调整④项目销售总结⑤项目开发总结商品房开盘活动策划方案一、开盘主题：对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。二、开盘时间：日（暂预定）三、活动地点：**房产有限公司四、剪彩嘉宾：贵公司确定五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司六、活动方案（一）前期准备1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者2、购买或制作一批有意义的礼品。做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的准备提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。）5、其他准备工作提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。提前6天落实指挥和负责秩序工作。（二）开盘前广告发布在《**广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。（三）开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传**房产的开盘庆典。七、开盘现场活动1、现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后）会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。嘉宾区：可设在剪彩区域前方和两侧。签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。贵宾休息区：可设在**房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。来宾休息区：可放在**房产售楼中心现场。2、庆典剪彩仪式3、精彩舞狮表演4、乐队欢奏、礼炮齐鸣八、现场布置1、彩虹门在**房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势；2、高空气球活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。3、小气球施放2005只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。4、地毯活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。5、中国礼炮和彩花弹中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。6、盆景在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。7、舞狮在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着**房产美好的发展前景。8、礼仪小姐礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。九、活动程序（11月28日安排）7：00―9：10总策划检查落实各项工作，布置到位情况；彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位；检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位；礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。9：30―9：50嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。10：00―10：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布**房产开盘庆典正式开始；10：10―10：25市领导致贺辞、**房产董事长致欢迎辞；10：25主持人宣布剪彩仪式开始；剪彩嘉宾、礼仪小姐上场10：28―10：40剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始；剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏；放飞氢气球，活动进入高潮；10：45―10：50首位客户签约。10：50－11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。十、人员安排及整体预算十一、其它设备落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购；停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。
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