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& 二手房合同主体变更模板
二手房合同主体变更模板
二手房交易市场升温和火爆，但由此引发的二手房交易纠纷也接踵而至，无形中给买房者平添了一丝忧虑，如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项，就可以有效地预防纠纷的发生。以下签订二手房买卖合同的四大招数，希望能对读者有所帮助，使买房者能买得放心，住着舒心!　　二手房交易市场升温和火爆，但由此引发的二手房交易纠纷也接踵而至，无形中给买房者平添了一丝忧虑，如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项，就可以有效地预防纠纷的发生。以下签订二手房买卖合同的四大招数，希望能对读者有所帮助，使买房者能买得放心，住着舒心!　　第一招，验明正身。　　所谓的验明正身，就是要查验交易房产的房主的真实情况。这直接关系到合同交易相对方(即卖方)是否有权出卖的主体资格。依据《》第五十一条的规定，如系无权处分，没有权利人的追认，该合同就会归于无效。　　除此之外，还要做到：1、要查看房产证登记的产权所有人是否与出卖人一致;2、在一致的情况下，还需征得共有人的一致同意。这里的共有人一般是指夫妻关系的另一方，也有家庭关系中的其他家庭成员的情况。衡量有无共有人的标准是要查实该房产属于还是家庭共有财产。而且这种同意应当是书面的同意，否则，二手房买卖合同就有被认定为无效的潜在法律风险。　　《》第三十八条明确规定了对共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让;3、如果出卖人与房产证登记的产权人不一致，必须要出卖人出具产权人委托代卖的(最好经过公证的)或出卖人合法取得该房产的法律文书，如、赠与等书面材料。这些材料必须要求查看原件。　　第二招，火眼识风险。　　确定了卖房人的主体资格，作为交易标的物的房产就成了买房人要审查的重点了，这里要做到3点，1、要到房屋管理部门查验房产证的真假，并进行实地查看，以此确定房产和房证是否一致;2、确定该房产是否设定抵押或被相关有权机关查封或以其他形式限制该房产的相关权利。该情况通过房产登记部门的查询可以得到答案。如房产设定抵押或被查封，最好等这些限制措施消除后再购买;3、查看该房产是否正在租赁，《合同法》第二百三十条规定了承租人同等条件下享有优先购买的权利。如果剥夺了承租人优先权，房屋买卖合同也存在无效的法律风险。　　因此，在该房产已经出租的情况下，则需要卖房人提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。同时，依据&买卖不破租赁&的原则，即便买卖二手房合同成立和有效，承租方在租赁未到期时，仍依法享有继续承租的权利。　　第三招，规范签协议。　　一份规范和完善的二手房买卖协议，不但可以明确双方的权利和义务，而且可以成为处理纠纷的重要依据，更会成为保护买房者合法权益的有力武器，因此，签订完善、规范的二手房买卖协议在二手房交易中至关重要。或房产交易市场一般会提供较为规范的，对一些合同必备条款一定要明确约定如：1、房产位置;2、房屋价款及支付时间;3、交房时间及方式;4、办理过户手续时间;5、交房前产生的及水电、燃气费等费用的负担方式;6、物业的变更事项，所在房产名下户籍登记的迁移等事项;7、违约责任等。　　第四招，及时办过户。　　《城市房地产管理法》第三十六条规定了房地产的转让必须办理权属登记，即我们通常说的过户手续。《》第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方发生效力。由此可知，在签订了二手房买卖合同后，需到房地产管理部门办理过户手续，进行产权的变更登记后，该二手房买卖行为方发生物权变动的效力。　　但签订了二手房买卖协议，出卖方尚未取得产权证的情况在现实生活中也大量存在，等出卖方取得产权证后房价又攀升到一个新高度。这时，不诚信的个别出卖方就会以未办理过户为由对原买卖合同反悔，出卖方的理由能成立吗?这就涉及到双方所签订的二手房买卖合同的法律效力问题。　　日起施行的《物权法》第十五条对此给出了明确的规定：&当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。&很显然，在《物权法》生效以后，只要双方签订了二手房买卖协议，是否办理过户手续并不影响合同的效力，如出卖方违背诚实信用原则反悔，买受人完全可以依法向法院起诉，请求确认双方的二手房买卖合同有效，并要求出卖方依约定配合买受人办理房产过户手续。　　二手房交易的案例千差万别，不能一概而论，但只要大家多了解一些相关的法律规定，再结合以上的方法，相信会对买房者有所帮助。当然，更建议大家在买卖二手房时，聘请专业律师为您提供法律服务，规避合理风险，保护合法权益。毕竟，买房，对普通百姓而言不是小事。
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周晨明律师，江西吉安人，中共党员，大学本科学历，法学学士学位。专业领域：债权债务纠纷、建设工程施工合同纠纷、买卖合同纠纷、民商事合同纠纷、侵权责任纠纷...
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二手房交易购房主体变更可以吗
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二手房交易许购房者往往顾房产价值高低忽略交易能现问题于何签订房产买卖合同所知更少事实二手房买卖合同签订前签订更需要特别注意签订前、购房者定要售房者较全面解1、查看产权所身份证件2、房屋产权证产权所位几位共?几位共则共否全部同意?售房产房屋产权共定要全部同意签订房产买卖合同要全部场特殊情况能场需具经公证委托书及代理身份证件由委托代理替其签章二、即进行交易房产进行必要解1、售房提供房屋产权证否属实?2、房产面积?3、该房产用途?办公居住或其?4、该房产没司机关行政机关依裁定、决定查封或其形式限制房产权利?5、该房产否已设定抵押?根据《华民共担保》规定:抵押期间抵押转让已办理登记抵押物应通知抵押权并告知受让转让物已经抵押情况;抵押未通知抵押权或者未告知受让转让行效该房产已设定抵押抵押即售房者抵押权售房者该房产抵押第三即某、某公司或某银行;受让购房者规定意思售房者已该房产抵押给第三转让该房产并未通知第三或未告知购房者房已设定抵押转让行效抵押登记注销或抵押权同意情况房产进行买卖6、该房产否已设定租赁?该房产已经租则需要售房者提供该房产承租具同等条件放弃优先购买权声明同购房者要查询售房者与该房产承租所签订租赁合同否登记备案?根据《武汉市房产转让办》规定:转让已经租房产租赁双事已经依办理租赁合同登记备案该租赁合同由房产受让继续履行规定意思售房者转让已经租房产该房产签订租赁合同登记备案则租赁合同由购房者继续履行说:购房者购买该房产投资种带租约房产比较适合;购房者购买该房产自居住种带已经登记备案租赁合同房产购房者造较影响签订、需要准备证明材料购置房产购房者能能数论哪种情况都需要购房者准备材料:1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未户口簿或证明;3、委托代理须提供经公证委托书及代理身份证购房者境外士所提供公证材料外文需外翻译公司翻译境外士提供些材料委托书、同意书等必须经列境内、外机构公证、认证效:1)香港区:经家司部授权香港律师公证;2)澳门区:律服务(澳门)公司;3)台湾区:经台湾院公证由海基副本寄送武汉市公证员协事凭本前往武汉市公证员协核盖章:4)外:经公证机构公证并经驻外使领馆认证二、看清楚合同约定内容尽管二手房交易使用《xx市房产存量房买卖合同》由xx市房屋土资源管理局与xx市工商行政管理局联合制定规范文书其需要填写所要仔细些尤其注意几点填写(文写够全面补充条款加说明):1、房款金额否写清楚?2、付款式该何?性付款几?每付款间?与购房者自资金流转否冲突?避免向售房者承担逾期付款违约责任3、购房者需按揭贷款合同否已经注明?(需要提醒购房者要先解贷款银行操作程序及规定定要使自贷款额度超贷款银行规定额度造贷款审核能通目前武汉数银行贷款七);4、买卖双何交房?交房哪些物品(家具、电器等设备随房产并转交购房者需要合同附件列明细清单);5、交房前与交房物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁承担?般交房前由售房者承担交房由购房者承担;6、房产风险责任何转移给购房者?《xx市房产转让办》规定:房产风险责任自房产权利转移起由转让转移给受让(即购房者);转让事约定自房产转移占(交房)起转移风险责任其约定数购房者选择使用房产转移占起转移风险责任;7、违约责任否约定?违约金数额否约定清楚?8、房产买卖合同何效?(购房者否能够履行合同至关重要)1)交易双没特别约定则交易双签字合同即效2)交易双合同效力约定附加条件附加条件自合同立效3)交易双合同效力约定附加期限附加期限合同自期限效4)双事或双境外士交易双签署房产买卖合同应经公证合同才效般讲二手房买卖所遇风险较高律问题比较原二手房发商直接卖房由发商手买房由于各种原需要房再卖二手房房主由于继承或者别抵债或由于赠予等原获房产现需要变现更二手房买卖原业主婚姻变故或定居等事由所致由于卖二手房原各且二手房处背景各相同所说二手房交易更容易遇律障碍注意事项:拆迁区二手房买卖些房适合居住些临街房适合做意经营餐饮或百货或其经营些投资急于城市区或热闹繁华处购买临街门脸房其目或者买经装修其租收投资或者买根据市场情况经装修改造经营风味餐厅或专卖店房临街且投资考虑经营所谈房价价格走势较高购买买卖双并没争议二手房买卖顺利完谁知新主刚始经营接拆迁通知且该条街全部都拆迁列某发商已经处获准发建设豪华住宅区写字楼发商愿意根据家关拆迁规定给搬迁定经济补偿些经济补偿般旧住宅区住房应该合适于位投资高价旧房主手买临街房再进行改建装修说十合适发商决位投资钱装修买临街房给予其更补偿需要提醒些想要旧城区进行投资购房进行购房前定要解该区域否拆迁列否发商发项目家否近期或远期区列旧城改造等否则盲目投资所赢利且使投资经济遭受损失注意事项二:已银行按揭二手房买卖购房选择几处住宅终确定处早已完工住宅区买二手房该住宅区绿化已经完区内各种设施都已齐备经联系该区客户欲其已居住余住房卖原要定居经全面考察买卖双决定交二手房主告诉购房发商尚未办产权所其所拥住房产权证自未办主示其购房与发商签署买卖契约于双签订二手房买卖合同卖高兴拿房钱买愿偿住进向往已久现代化新建住宅景没几发商派前催促告诉新房主原房主拖欠银行按揭贷款发商作连带保证要负责催促原房主向银行款否则发商要收该房产位二手房购房才梦初醒原自买二手房债务房产要原房主没向银行清借款尽管购房合同发商随收房产购买类二手房购房应该全面解该房产所情况包括审查原购房契约审查房产证土证原发商&五证&二手房主申请银行按揭要审查原借款合同办理抵押要查验抵押登记手续根据目前情况看数新住宅销售都银行提供按揭贷款般贷款期限都10 至20间1020间量原购房自已进行按揭贷款住房或已经办理完抵押贷款住房再转手给二手房买卖市场提量问题市场应该面量二手房买卖?像类二手房买卖程序应该较复杂处理仍能顺利完交易留律隐患二手房购买者选定处类二手房首先要理清该二手房所涉及律关系前律状态二手房主已经与原发商办理完产权变更手续并且已经拿产权证土使用证情况较简单二手房购买者需与二手房主二手房价款问题谈妥办理二手房具体户手续即二手房主尚未发商处办理该房产户手续且欠着银行贷款发商仍该房产主向按揭银行承担着连带款责任二手房购房要格外谨慎该二手房所涉及律关系仅二手房主二手房购买涉及二手房主与银行借贷关系发商与银行间担保关系及二手房主与发商担保与担保关系每律关系变化都影响着另外律关系虽二手房主与银行关系借贷关系二手房主债务主体房产却抵押担保物旦二手房主能按期数向银行款银行作债权面径行向债务二手房主直接追讨另面向债务连带保证发商直接追讨债务欠款发商作保证履行保证责任代债务--二手房主向银行清债款发商权利直接向债务--二手房主要求履行律责任直至收住房所于二手房主讲发商或债权类二手房买卖买卖双意向达交易买应与卖起先征银行发商同意类交易两种处理:买能性向卖付款程序相简单由二手房主性向银行清按揭贷款终止原借款合同抵押登记应办理抵押解除手续再请发商与银行解除阶段性连带保证担保律关系接着解除二手房主发商其担保建立反担保律关系由二手房主房屋土管理部门向二手房购买办理产权转让手续二买能性向二手房主付款采用银行按揭贷款式则二手房主推荐买向其贷款行申请贷款即原借款换新买主做首先要经原按揭银行同意认并与银行办理新贷款手续终止原贷款协议同要与发商取联系征发商同意终止发商二手房主担保协议由发商与银行新二手房业主重签担保协议每环节都要重新走遍原律关系需要重新调整新律关系需要重新建立二手房购买选择另外家银行进行按揭贷款做原二手房主与原借款银行律关系需要终止说需要二手房购买向二手房主付清其向银行借款否则结原二手房主与其贷款银行律关系做使程序较复杂办二手房购买与二手房主达致意见请二手房主按揭银行仍做二手房购买银行操作程序较简便律障碍少所购买类二手房投资应首先弄清楚二手房主否已付清全款否已经拿产权证土证银行按揭要弄清楚贷款期限尚剩少期贷款未除外要知道办理二手房转让银行发商否给予配合配合办?类二手房复杂律关系决定类二手房主能完全决定该二手房处置需要与其关员协商才能确定何处理该房产所选择与购买类二手房应格外注意注意事项三:夫妻共二手房买卖根据《婚姻》夫妻婚姻关系存续期间共财产婚姻解除应由夫妻双配任何能独自侵占共财产二手房买卖稍留购房所签二手房买卖合同二手房主婚姻变故导致效引起其麻烦二手房主婚姻变故离婚诉讼期间抢先处理夫妻共房产低价或较便宜价格与二手房购买签订房屋转让协议类情况体归两类类房产证夫妻两名字情况较容易处理购房应该请夫妻二共同与其签订房屋转让协议夫妻面签字则应该让给签字授权授权应该让公证处公证或律师见证证实其真实性夫妻共房产夫妻二共同同意签订转让协议效否则律手续完善协议律效力产权户遇障碍另类情况房产证虽没写明夫妻二名字二手房主已婚种情况较复杂针夫妻共财产双都权利享收益权原则购房应该要求由二手房主夫妻共同二手房买卖合同书签字示同意转让做看似麻烦实际避免必要风险否则签转让协议二手房主夫或妻同意()想设阻止购房办理产权户手续夫妻内要请签字示另委托书或同意函同意转让其二手房连委托书或同意函没请签字应该房产权属证其姓名具保证函保证其房产转让其夫妻共同同意并保证引起切承担律责任份保证书实际试金石签字连保证函敢证明面定问题购房应该警觉二手房底该该买注意事项四:共同拥产权二手房买卖情况几朋友或几亲戚或兄弟姐妹几共同拥处房产购房遇二手房更应格外类二手房几共同拥共财产所任何都权单独处置共房产管否亲自掌握产权证土证关键问题看否所共致同意转让该二手房购房应与所共见面解具体情况该二手房转让事宜谈判应该要求所共给共代表具授权委托书转让协议签订所共都应协议签字共能席应委托其指定代理代签该代理共同共其该授权委托书应该经公证或律师见证律文件该律文件原件应该附合同面作转让合同附件共同所同意转让则转让协议律归于效任何未经授权公证程序代替其共签字律都效所购买共同拥产权二手房定要重视律文件完善千万轻信其共口承诺注意事项五:欠物业管理费其费用二手房买卖我知道越高尚住宅区区物业管理费越高高级住宅区物业管理费达每平米每月2.5美元或3美元高级住宅面积般倾向于豪华般面积都100平米所每月物业管理费、水电费或煤气、取暖费相较高购买类高档住宅二手房应该注意述问题签订高档二手房买卖合同应该物业管理费收费标准缴费情况、暖气费其收费情况都搞清楚交易彻底解否则交易完毕物业公司拿着欠费单找麻烦注意事项六:拍卖二手房买卖拍卖二手房背景较复杂情况二手房主欠银行款债务期力偿银行诉至院进行拍卖作抵押物担保抵押期抵押权实现抵押权拍卖情况二手房主经济或刑事犯罪院拍卖其房产并没收其财产等等往往购进二手房机拍卖价格能较理想购房定要注意拍卖行拍卖仅房产由房产引起其费用拍卖机构律予问例物业管理费、水费、暖气费、际电费内途费等原房主已经各种原早已力偿付述费用拍卖般债权或院拍卖完毕受益立即领钱走其费用则问些费用能由于房产移性仍由关士前催缴所拍卖房购买发现自陷许莫明其妙债务所购买拍卖房投资应拍前应该解拍卖房产关情况并制定相应案旦应拍功何面处理堆债务些情况应与拍卖公司债权及物业公司协商制定相关律文件注意事项七:已经设定抵押二手房买卖根据《城市房产抵押管理办》已经设定抵押房产经抵押权同意抵押房产转让或者租说已经设定抵押房产转让转让前提条件要抵押权同意反讲处设定抵押房产未经抵押权同意转让律应归效同购买种设抵押权房产购买说存律风险旦抵押权要实现抵押权购买风险显现效避免种风险呢?实际案例确已设定抵押房产未经抵押权同意情况转让自获房价款离等抵押权要实现抵押权才知道抵押已金蝉脱壳由引起更复杂律纠纷购买该类二手房风险防范选欲购买二手房要先该房产所房屋土管理部门核查应注意外合资企业房产或原属外销商品房二手房应该所属市房屋土管理部门核查看否该房产设定抵押抵押权谁抵押期限应与房产所起抵押权处获抵押权同意转让该房产购房能够抵押权书面同意文件现《城市房产抵押管理办》《北京市房产抵押管理办》强调经抵押权同意没说明否需书面同意抵押房产转让实践请抵押权具书面同意抵押房产转让律文书购房律比较保障同转让协议要请抵押权签字转让协议签署完毕抵押抵押权应与购房起房屋土管理部门解除抵押协议抵押应与购房起办理产权户手续注意事项八:产权关系清二手房买卖由于各种历史原或同机构变导致原律关系调整原律关系主体历史沿革与变化导致原律关系主体所拥房产归属变甚至清例原某家机关经调整变公司该公司二划两其公司两其公司股份制改造进行资产重组剥离部归股份公司部归立限责任公司或三产原原始家机关拥产权房产历经几变化都已划入同公司由于原产权单位名称仍原始家机关所几家与原始家机关牵连公司都自称原家机关房产应该归其所现实际拥些旧房产公司要向新投资转让些二手房底些二手房归谁所谁拥处置权面些产权关系清房产底该办?首先应该理清些旧房产律归属律关系虽现旧房产产权单位名称仍已存原始家机关历经变故每变故都级机关红文件及原始家机关待机关转公司公司家划其财产内部文件股份制改造资产股律文件由推定现哪公司才旧房产真所尽管历经调整虽旧房产产权证名称没变更实际拥已经改变并且所历史文件都能证明些旧房产历史沿革所理清些律关系投资与旧房产实际拥起持转让协议所历史文件及相关级机关证明房屋土管理机构办理产权转移手续旧房产转让协议投资应要求旧房产实际所具保证函保证关于旧房产转移程现权属争议保证应该承担所律责任律保障购买合权益能关于权属争议排除购买律责任外于律关系清、权属确定旧房产建议购房未理清前应贸与卖签约免陷律困境注意事项九:律纠纷旧房产交易由于社各种复杂经济关系使许房产处律纠纷例房产院强制查封;处于拍卖程;诉讼标物;房产产权关系明处诉讼审理确权程;房产要拿抵债房产属于合建项目合建双未配前已另合建合作公司名义卖掉诸类卖处理述房产都价格让步较颇具吸引力表面购房难察觉些具律纠纷房产所隐藏秘密房产本身说购房旦与卖房签订转让协议并支付第笔款项购房失自控权购房处两难境退吧收已支付款项继续支付吧能明明望着悬崖往跳真进退两难购买诸类房产重要前期调查种调查应该全面、综合尤其额二手房买卖需要调查卖财务报表审查其否重诉讼诉讼期投资重贷款公司股本情况等合建项目要审查其合建双合建协议等二手房买卖由于其同背景都其特殊故事二手房买卖遇商业机与同风险障碍比较随着房产市场发展二手房市场越越二手房商机随着增加二手房投资者要握商机重要律环节关制作完善律文件决策前做详细律与商务调查能够规避风险顺利完交易
没网签前要房主配合签字任意变更合同主体
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。现场就餐的市民挤爆大门，场面极为混乱。
老人以拿钱给儿子为由，要儿子回家详谈养老。
　　近几年来，随着房地产市场的活跃，二手房交易买卖涉讼的情况也日益增多。购房者一定要学会自我保护，防范风险，切记一定要摸清房屋权利状况，进行必要的调查与审核，以确保自身的利益，最大可能的防范二手房买卖的法律风险。
　　一、权属审查
　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
　　二、双方主体资格审查
　　1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
　　2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
　　3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
　　4、二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
　　三、共有财产审查
　　二手房属于两个以上主体共有的（以所有权证书为准），应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，时候具有异议登记事项。
　　四、权利限制审查
　　二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
　　五、他项权利设置审查
　　购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
　　六、优先购买权审查
　　购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
　　七、有无禁止买卖情形
　　司 法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；依法收回土地使用权的；共有二手房，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；列入动迁范围的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一
　　以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用；擅自改变房屋使用性质的；法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。（南昌晚报）
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主演：陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
主演：陈键锋/李依晓/张迪/郑亦桐/张明明/何彦霓
主演：尚格?云顿/乔?弗拉尼甘/Bianca Bree
主演：艾斯?库珀/ 查宁?塔图姆/ 乔纳?希尔
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