5年后你还在长沙吗?
5年后的你会变成什么样?
早已逃离长沙去寻找远方的诗和田野?
还留守长沙依然对它爱得深沉……
无论你会变成什么样
长沙总会越来越精彩
5年后的长沙，东西南北都通地铁了
至2020年规划轨道交通线路7条
公共交通以常规公交为主体
到2020年承担居民全日全方式出行总量的35%
轨道交通将承担公交客运量的40%
到了2021年，地铁将会铺满全长沙城
四通八达的地铁交通网
你能想象这是个什么样的便利吗?
5年后的长沙，1个小时就跑出长沙城了
到2020年，长沙中心城区城市内部交通规划
将构成“井字+环形”快速路系统
对外交通，以长沙为中心、半径100公里范围内
实现“1小时都市圈”目标
即长沙到益阳、湘乡、醴陵
湘阴等周边城市不超过1小时
5年后的长沙，堵车的经历很珍贵了
长沙快速公交简称长沙BRT
建成后运行速度预计可达18至22公里/小时
比原来高峰时段公交车运营速度快约一倍
现万家丽路BRT已启动建设
其他线路分年度逐步实施
基本实现快速路网规划
长株潭城际铁路建成后
长株潭三市之间相互往来只需要30分钟
湘江新区首个采用PPP模式建设的重大基础设施项目
——岳宁大道已签约落地
岳宁大道起于梅溪湖西延线与黄桥大道平交口
全长17.74km
近期按照一级公路标准建设
远期改造为设计时速80km的城市快速路
项目计划2017年建成
湘府路快速化改造项目西起湘府路湘江大桥
东至浏阳河西岸，全长约12.86公里
改造后的湘府路
主路为双向6车道，辅路为双向6车道
5年后的长沙，人口超过1000万
2020年，长沙城市空间总面积达4960平方公里，
中心城区包括芙蓉区、开福区、雨花区、天心区全部，
岳麓区除莲花镇、雨敞坪镇、坪塘镇以外的区域，
望城区的黄金乡、雷锋镇，长沙县的星沙镇、
榔梨镇、黄兴镇、黄花镇，总面积1142平方公里。
至2020年，
长沙中心城区城市人口规模629万人，
城市建设用地规模629平方公里。
规划至2020年全市总人口1000万人，
城镇人口810万人，城镇化水平81%。
5年后的长沙，再也不愁没有地方玩了
长沙海昌欢乐海洋公园选址于
大王山旅游度假区内的湘江欢乐城西南角
以后逛海洋公园何须去香港
在家门口就能来一场说走就走的旅行
鹅羊山公园建成后与湘江
月亮岛及湘江东西两侧的城市
形成长沙的第三个山水洲城格局
隆平水稻博物馆
主要分为陈列区、库藏区、公共服务区
技术与行政管理空间等5个不同的功能区域
山姆会员店是世界500强沃尔玛旗下的高端会员制商店
长沙首家高端会员制商店选址落户于保利西海岸项目
小贝可是山姆001号荣誉会员!
“豪生”精品临江酒店将于2017年新春之际开业
“万豪”酒店将于2021年开业
无敌江景，超五星级酒店，还有游艇......
未来长沙，将要起飞
金茂汇定位高端商业MALL
将打造长沙首个真正集吃、喝、玩
游、娱为一体的体验式购物中心
长沙启动18个社区区域性全民健身中心的建设
一种是区级体育中心
包括健身房、篮球场等场地和设施
另一种是区域性体育中心
满足不同的健身需求
未来长沙将建一个更大的体育馆
——长沙市全民健身中心(市体育馆)
将取代陪伴了长沙人二十余年的贺龙体育中心
建成后将成为长沙最大甚至中部第一的体育场馆
设计计划容纳1.5万人
金鹰影视城
位于长沙金鹰影视文化城与海底世界公园之间
现在的湖南卫视大楼的东南侧
占地面积约88亩，项目依山而建
总建筑面积约12万平方米
预计完成时间为2017年
梅溪湖国际文化艺术中心
“1800座位大剧场+500座多功能剧场+3万平米艺术馆”
建成后这里预计年接待能力达百万人次
梅溪湖CBD高级写字楼
这栋写字楼将成为梅溪湖国际新城核心建筑
是融使用功能与美学概念、兼具可持续性
智能建筑将成为新生代摩天楼的典范
预计2019年投入使用
长沙国际金融中心是集大型精品商场
高端写字楼及国际白金五星级酒店
长沙国金中心T1塔楼95层，建筑高度452米
其中负一、负二层为地下商业街
与地铁一号、二号线五一广场站直接连通
负三至负五层为地下车库
将为市民提供近3000个停车位
螺旋城市岛
市岛面积约为2万平方米，呈长方形
为地面平整的人工岛屿
预计于2016年7月竣工验收并交付使用
岛上的标志性构筑物——高约30米
直径约80米的双螺旋观景平台
两条相互环绕螺旋上升的构筑物形态
呼应“融”的内在含义
长沙县金井镇
一个综合性虎园正在建设中
未来这里的老虎数量将达500只
建成后这里将成为亚洲第一的综合性虎园
目前正在建设中的湖南第一高楼
——九龙仓长沙国金中心
该楼正以平均每天“长”高1米的速度向上攀升
目前已突破350米
整个项目将于2017年竣工，高达452米
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关于长沙国际会展中心区域土地一级策划和规划设计任务书建议_规划设计_建筑设计_专题研究_67P-基本信息
关键字：规划设计,建筑设计,专题研究
关于长沙国际会展中心区域土地一级策划和规划设计任务书建议_规划设计_建筑设计_专题研究_67P关于长沙国际会展中心区域
土地一级策划和规划设计任务书建议
一．长沙高铁东部新城城市规划和土地功能划分------------------------------------------------------------------------------------------------------------------3
1.项目区域位置和区域规划研究----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6
2.参考标杆 ---沈阳高铁南站新城规划案例------------------------------------------------------------------------------------------------------------------13
3.武汉国际博览中心作为超越的重点标杆--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------15
4.黄兴国际会展中心地块选址和规模以及土地功能划分建议----------------------------------------------------------------------------------------------------19
二、长沙国际会展中心规模定位----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------25
三、长沙国际会展中心和配套土地出让策略研究--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------33
四、拆迁政策和本地居民发展研究--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------39
五、长沙国际会展中心周边规划设计与建筑设计要点建议----------------------------------------------------------------------------------------------------------40
六、长沙国际会展中心招商与运营模式建议----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------42
浏阳河风光带旅游规划专题研究---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------51
前&&&&&&& 言
长沙县黄兴镇政府在2009年委托策划长沙高铁东部新城（黄兴镇48平方公里总体策划含长沙高铁车站东侧5平方公里核心区和黄兴大市场策划，大市场的骨干项目农产品市场已经完成策划和招商，长沙国际会议中心选址在5平方公里核心区域范围内），2010年长沙县黄兴镇政府委托深圳市新摩尔商业管理管理有限公司策划黄兴镇区和三环外功能和，在策划的基础上，黄兴镇顺利完成部分地块的土地出让，取得了良好的发展效果。
长沙国际会展中心位于长沙高铁南站东侧200米区域，规划范围6000亩，包括浏阳河流域的旅游规划同步研究。长沙国际会议中心部分占地555亩，建筑面积25万平方米，投资25亿元。可以出让的土地3000亩左右，定位为城市副中心，用地主要为商业用地，住宅用地，公园和道路，教育、文化和医疗设施用用地等。
长沙高铁东部新城的6000亩土地是距离长沙城区最近的优质土地资源，是全省瞩目的重大城市副中心开发项目，也是长沙未来东进的主要项目。
徐守盛省长在湖南省政府常务会议上指出，湖南长沙国际会议中心规划建设事关省会城市功能提升，事关湖南开放性经济发展，事关湖南整体形象。明确要求一定要高起点、高标准、高水平规划设计定位，将会展中心建设成为国内一流、世界先进、突出现代服务业、体现两型社会和湖南特色的大型城市综合体。
长沙高铁东部新城总体规划结合长沙国际会展中心建设：
我们公司高度重视长沙国际会议中心项目,我们从八月开始服务本项目,借鉴了中国城市规划设计院在星沙概念性规划设计方案中关于黄兴镇靠近长沙高铁南站区域的研究成果， 创造性提出将中央公园和室外会展中心结合的新思路，将超五星酒店和国际会议中心配备在紧邻磨盘洲地块的新思路，符合两型社会的要求。10月杨宝民先生考察了北京,成都,深圳,武汉等地会展中心,与成都旅游会展中心领导进行了深层次交流;11月我们拜访了北京能源集团和中粮集团介绍长沙国际会展中心和5000亩土地高铁新城核心区开发项目。12月13日我们陪同长沙建设领导小组办公室主任黎勇参观了武汉国际博览中心,提出了长沙项目今后操作的具体思路。
我们认为湖南长沙国际会展中心所在区域是长沙高铁东部新城的核心，应该按照新城来规划，今后建议采取主题文化设计+城市规划+重点区域城市设计和国际会
议中心以及大型综合体项目驱动模式，分步骤规划建设长沙高铁东部新城。由于长沙的高铁和机场都在东部区域，建议今后长沙未来十年东部新城是建设重点，作为城市发展的主导方向。
我国生态新城规划的最高水平是中国和新加坡规划的天津生态城，建议本项目在引进战略投资伙伴之后，在传统城市规划和城市设计进行上，开始启动生态
规划，争取达到我国生态新城规划的最高水平。
&&& 对于中央公园和室外会展中心以及室内大型会展中心应该突出湖湘文化特点,重点通过中央公园反映浏阳河文化特色，建议会展中心分期建设，首先完成15万平方米主要室内场馆和室外会展中心以及3万平方米会议中心建设，预留发展空间，根据会展的需求，二期再建设10万平方米室内会展中心，满足未来大型会展的实际要求。通过长沙国际会展中心建设带动长沙旅游、工业以及文化发展，带动长沙东部区域的大发展。
&&& 我们预测最大展会人数每天10万人以上，需要居住的外地参展人数最多1万人，在会展中心2公里半径居住的需要5000人左右，我们预测需要五星酒店两家容纳1200人，三到四家四星酒店容纳人，五家以上三星和经济型酒店容纳，1800人以上。
&&& 根据长沙实际情况，提出了方案1 4804亩(建议扩展到6000亩)和方案2 4100亩土地的不同位置方案进行比较，对不同方案的土地功能进行明确分区，突出会展、金融和文化创意以及电脑软件作为现代服务业发展的重点。方案1中用地面积为5865亩，去掉车辆段640亩和道路421亩，实际用地为4804亩。绿地面积150亩，中央公园346亩，绿地和公园占地比例为496／(496+4580)=10%。如果包含会展中心绿地广场和室外会展中心绿色展场用地，比例将达到15%以上。 可以作为融资出让的土地为2544亩，具体为2,4,6,7号用地，占比为52%。
&&& 对于项目外部交通和会展中心需要的交通进行了认真分析，建议地铁二号线路向东延伸到黄花机场，车辆段向东延伸，建议车辆段向东延伸3公里以外，需要增加的15亿元以上费用，建议从土地增值收益中解决。建议四号线地铁延伸到黄兴大市场，形成良好的外部交通条件。
&&& 对于道路交通，我们建议首先拓宽黄江大道为46米宽，形成一级沥青道路，尔后拉通劳动路和中轴线大道连通黄兴大道。对于滨江东路，我们建议修建100米景观路，将风光带和排洪系统结合建设。
通过两次考察武汉博览中心以及参考英国红东公司的城市设计成果，新摩尔公司结合参加城市设计成果研讨会的体会，2013年2月对进行了更新完善。我们明确建议规划范围应该包含黄江公路和高塘枰路接近6000亩区域，规模较大有利于高起点发展。
目前的土地价格是100万元/亩 ，会展中心和劳动路以及中轴大道道路建成后预计地价将稳步提升到300万元/亩，城市副中心快要建成前期（五星酒店、购物中心等配套设施建成）预计土地出让价格将超过每亩500万元。全部基础设施完成后，长沙东部新城核心区土地预计在2020年土地价格可能达到1200万元每亩。
项目建设和运营方式建议：
对于项目的资金来源，市政府希望采用低价出让土地，会展中心产权企业持有，目前中央企业上市公司了解会展中心每年运营亏损较大，大都不愿意采用这种方式。我们建议采取分阶段出让土地的方式，我们预先征求了部分大型中央企业上市公司领导意见，采用BT方式比较可行，利用土地换取会展中心产权，今后会展中心产权归长沙市政府所有，委托专业会展管理公司统一管理，可以组建联合的会展经营管理股份制公司，经营方面以专业会展公司为主。
2013年初期我们专门向主管副市长张迎春女士汇报整个项目的操作思路,形成较多战略共识。
2013年6月中旬长沙国际会战中心开工建设。
感谢长沙县政府领导的大力支持，感谢长沙市国际会展中心项目领导小组办公室的大力支持。
一、长沙南站东部新城―黄兴核心区域城市规划和土地功能划分
1.项目区域位置和区域规划研究
黄兴定位：长沙高铁东部新城
在长株潭的区位
黄兴镇&&&&&&&
图1 黄兴镇区位图& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&图2&&&&&&& &长沙高铁东部新城战略资源图
我国中部地区最大机场――黄花空港坐落在大东城黄花镇。黄花空港枢纽建成以后，将成为长沙及长株潭与国内、国际城市和地区连接的纽带。空港地区将成为长沙及长株潭地区企业走向国内、国际市场，以及国内、国际企业进入长沙及长株潭地区的重要节点。空港地区也将成为长沙市与长株潭地区相互连接的纽带。空港地区将成为城市敞开区域的窗口，区域产业登陆长沙的锚地和起始点。空港地区将成为东部地区人流、物流、信息流汇集的中心，进而成为东部地区的经济枢纽，在东部地区产业发展过程中发挥整合和组织作用。
武广新城位于雨花区东部，总用地面积约18.92平方公里，其中核心区面积8平方公里，中央商务区面积3平方公里。整体定位为中部地区区域性重要交通枢纽，长沙城市发展的副中心，辐射到长株潭城市群的城市商务中心，规划居住人口约40万。
&黄兴镇位于长沙高铁站点浏阳河以东，占地84平方公里，其中长沙绕城高速以内的48平方公里，是今后长沙东部最重要的区域之一。
武广高铁枢纽站也坐落于长沙大东城地区。高铁枢纽对区域、城市的影响。强烈的聚集效应影响区域、城市经济发展，城市功能重构，极化城市活动的空间分布，显著强化商务办公、零售商业、住宅等城市服务业相关职能发展。
发挥武广与沪昆双高铁枢纽站点以及空港多种优势，将黄兴镇三环以内的48平方公里规划为我国中部最现代化的高铁滨河新城，将长株潭中央商务区与生态宜居城市有效结合。重点聚集中等收入以上的高素质居民，规划在20年内达到15万-20万人口，人均年收入不低于10万元。
未来长沙对黄兴镇浏阳河东岸定位相当于上海浦东陆家嘴商务金融区域定位。
规划区域4804亩
图3& 长沙国际会展中心选址范围建议
长沙国际会展中心区域在原来的规划研究中，中国城市规划研究院将其定位长株潭CBD,在未来城市发展中具有举足轻重的地位。
长沙南站东部区域，依托高铁长沙南站，东部距离长沙黄花国际机场十分便利，是今后长沙市未来二十年主导发展的重要方向，依托火车站和机场发展，符合世界城市发展的规律，历史证明这是经过反复验证的真理。
2011年长沙工程机械、汽车制造、烟草食品、电子信息、新型材料、文化创意六大产业集群完成产值5037.3亿元，其中，工程机械产值1827亿元，占全国70%。长沙以整车企业为龙头，拉长产业链条的发展路径，让长沙汽车产业集群迅速成为中国汽车第六大产业板块。长沙先后引进北汽福田、广汽菲亚特、陕汽环通重卡等六大整车项目。
2015年长沙汽车生产将达到120万辆，产值突破2500亿元。
长沙东部主导产业是工程机械，电子信息和汽车产业以及现代商贸物流等
今后空港将逐渐发展综合保税区，黄兴镇临近长沙南站的核心区将逐渐发展成为长株潭的中央商务区，长沙城市的副中心。
在黄兴镇临近5公里核心区，产业发展方面应该发展现代金融，文化创意、电脑软件和医疗以及零售商贸和旅游等产业，在规划上必须体现生态环保理念，成为两型社会发展的示范区，落实科学发展观的试点区域，为长沙今后未来二十年更高起点发展做出重大贡献。
图4& 长沙东城区产业发展基础图&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&&&图5长沙南站西侧黎托土地利用规划
图6长沙南站西侧武广新城城市设计
武广新城城市设计范围占地面积18.9平方公里
核心区4.4平方公里
以高铁南站为核心，基地以浏阳河和磨盘洲作为最大的景观资源。
形成东西景观轴心，结合主要站点，打造地标建筑，沿着主要干道建立良好的绿化联系，并将周边的滨水资源合理利用，使得浏阳河滨水魅力得以充分展现。
城市设计延续城市规划中东西向开放的空间轴线，与主城区和黄兴镇相互呼应。
重点安排商业，文化，商务和居住等功能。
规划单位：英国H&D公司
图7中国城市规划院关于星沙概念性规划对黄兴镇临近长沙南站核心区的土地利用规划概念方案
长沙市规划局很早就把黄兴镇临近高铁区域规划为城市副中心,从与武汉合理竞争的需要,将黄兴镇靠近高铁长沙南站核心区首先列为长株潭CBD,进而发展成为我国中部地区总部经济聚集区也是完全可能的。
地铁2号延长轻轨线路
生产服务业
软件等高科技
生产服务业
生态居住区
生态居住区
文化产业与生态示范区
生态居住区
地铁4号延长到大市场
健康养老产业
文化创意产业
金融商务会议
苗木观光区
图7 黄兴镇产业规划总体构想图&
说明： 旅游产业重点沿着浏阳河发展
地铁2号延长轻轨线路
图8公司提出长沙国际会展中心项目区域交通规划示意图
对于项目外部交通和会展中心需要的交通进行了认真分析，我们建议优先建设黄江公路，目前长沙县正在按照46米宽度修建，完成黄江公路建设后要拉通劳动路，与黄兴大道衔接。东四线连接长沙县城与黄兴的高铁核心区，建议考虑修通，同时能够一直向南延伸与外环线衔接。在修建会展中心的同时，建议浏阳河隧道和中轴线大道同步修建，一直延伸到黄兴大道。建议加快黄兴大道建设，抓紧连接市场群，一直连通外环线。对于湘府路东延非常重要,今后一直要和环线对接,我们赞同将湘府路浏阳河以东区域作为连接黄兴大市场快速路的构想。
轨道交通运输量大，建议高度重视轨道交通网的完善，我们建议地铁二号线路向东延伸到黄花机场，车辆段向东延伸，建议车辆段向东延伸3公里以外，需要增加的15亿元以上费用，建议从土地增值收益中解决。建议四号线地铁延伸到黄兴大市场，形成良好的外部交通条件。
快速路：形成两横一纵的快速路系统。两横：劳动路、湘府路。一纵：黄兴大道。
主干路：形成四横六纵的主干路系统。四横：中轴大道，香樟东路，黄江公路，时代阳光大道。六纵：红旗路，金桂路，高塘坪路，东四线，东六线，东十一线。
地铁线路：形成由地铁2号线、4号线、8号线和11号线组成的轨道交通网络。
长沙市规划勘察设计院& 长沙城乡规划编制中心
图9 长沙市规划勘察设计院& 长沙城乡规划编制中心提出的区域综合交通规划
2号地铁线轻轨路线
图10长沙轨道交通线网规划图更新建议
地铁2号线路向东延伸16公里，通过轻轨连接(市规划局规划编制中心和长沙市规划设计院提出将11号线和2号线路对接连接到机场,道理是一样的)，意义重大，不仅可以解决机场到会展中心的交通问题，而且提供长沙市区到机场的便捷接通，可以带动长沙东部土地的升值，建议轻轨两侧设置绿化风光带。可以带动沿线48平方公里土地的升值，对于产业结构优化意义重大。
16公里轻轨造价预计48亿元，建议通过周边土地升值解决。预计亩土地出让金可以修建轻轨。
上海郊区的9号线路与长沙2号线路非常类似，值得借鉴。
建议4号线经过黄兴大市场，将大市场人流有效利用，与长沙市区实现良好的连接。
2. &参考标杆 ---沈阳高铁南站新城规划案例
依托沈阳南站浑南新城的规划定位是：浑南新城是沈阳市“主城”的一部分。
在沈阳城市规划蓝图中，围绕“主城”，有沈北蒲河新城、铁西新城等4个“卫星城”，浑南新城是母城的一部分，“不是辅城，也不是卫星城。”
预计到2020年沈阳将成为一个大都市，容纳1500万至2000万人口。沈阳老城区基础设施已无法大规模改造，各方面“机能”老化，“城市发展壮大，需要新的‘心脏’，浑南新城的规划标准非常高，是按照城市的中心，城市的‘心脏’来规划的。
除了要把浑南新城建成沈阳的主城、中心外，新城建设还着眼于服务中部城市群，周边的城市向沈阳靠拢，浑南新城未来是这个大沈阳经济圈的中心。
凝聚四大“城市中心”
浑南新城未来将成为沈阳市的行政中心、科技创新中心、文化创意中心、商务中心，与此相关，众多项目已开工建设。
沈阳全运会运行中心已封顶，未来将成为沈阳市的行政中心。
沈阳市第一所国际化医院，既面向普通百姓，又服务国际化高端需求。
浑南新城将建设10万平方米的教育园区，除了布置中学、小学等教育资源外，还将迎来东北大学(4个学院、18个国家级科研中心)、鲁迅美术学院、沈阳音乐学院的搬迁。
辽宁省“四大馆”(图书馆、博物馆、科技馆、档案馆)均已主体封顶，京剧团、评剧团等文化团体也即将入住新城文化大厦。
“地下高速”贯通大浑南
目前，浑南新城已具备10分钟“交通半径”，方便商务人士赶赴桃仙机场。此外，依托沈营线、沈本线、高架桥，新城也与“老城”实现了有机衔接。
在长远规划中，一条“地下高速”有望贯通大浑南地区：这条“地下高速”围绕中央公园，北接三环，南接四环，“将来从三环四环过来的车，可以直接开到大浑南。
&&&&&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
图11沈阳南站位置图和浑南新城土地利用规划图
沈阳南站区位特点与长沙南站极为类似,其城市设计和产业规划值得研究和学习。
图12沈阳南站和浑南新城商业规划& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&图13 沈阳南站和浑南新城水系规划
沈阳南站和浑南新城和长沙高铁东部新城区位条件非常类似，沈阳的经验和教训非常值得借鉴。沈阳南站周边核心区城市规划之前非常重视商业规划，对不同进行了系统规划，形成了先做区域总体策划，后做规划设计的科学，符合科学发展观。
沈阳在浑南新城的规划中注重水系的循环和生态环保，注重大型文化设施的集聚，值得学习。
3.武汉国际博览中心作为超越的重点标杆
我们考察成都旅游会展集团后,参观了武汉国际博览中心, 李涌总裁是长沙会展中心选址的评估专家,我们与李涌总裁沟通形成广泛共识.
第一& 建议长沙市政府将长沙高铁东部新城5000亩扩展到6000亩规模,超越武汉博览中心打造新一代会展城和城市商业旅游以及文化综合体,共同投资建设会展中心,长沙市政府下属公司可以占70%股份（可以引进其他投资商占有一定股份）,成都会展旅游集团占有30%股份,会展经营公司由成都会展旅游集团等控股经营。
第二 以大型国际会议中心为依托,对湖南省旅游产业带动更大,会议中心可以考虑分期建设5万平方米规模。
目前郑州和长春以及昆明很多城市市长亲自考察武汉,一致性认为武汉国际博览中心是国内目前最先进的会展中心,今后可以超越性创新。
武汉国际博览中心邀请张剑飞市长和主管副市长以及长沙县委书记、县长、长沙会展领导小组办公室等领导考察武汉博览中心,洽谈合作的框架问题.
武汉国际博览中心介绍
武汉国际博览中心位于汉阳腹地中心的四新地区,他是武汉新城开发的带动项目,它与汉江组团,沌口组团一起构成武汉新区。其规划总用地面积6253亩（含城市道路），净用地面积4270亩，包括会展核心区及经营性用地。其中，会展核心区由一期展馆项目和中央绿地水系组成,占地面积1088亩,可以供商业开发用地3068亩,在开发前2007年采用带方案拿地方式,一次性摘牌拿地,项目投入和土地收益测算得到武汉发改委审批。目前长沙项目已经不具备一次性拿地的政策了，需要分批拿地。
武汉国际博览中心位于汉阳腹地中心的四新地区,它与汉江组团,沌口组团一起构成武汉新区。其规划总用地面积6253亩（含城市道路），净用地面积4270亩，包括会展核心区及经营性用地。其中，会展核心区由一期展馆项目，二期会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店项目和景观水系等项目组成。其建筑群的造型设计取水波之势，使建筑沿长江呈波浪起伏；同时，各建筑主要功能区在一个造型空间之中，与展馆的大尺度相呼应。建筑表皮采用大面积虚、实加肌理的对比，节奏感、韵律感强。国际会议中心似花瓣绽放；使建筑群富于浪漫的情绪。&&& 2006年经武汉市政府批复，武汉市城投公司与成都世纪城新国际会展中心有限公司共同出资组建武汉新城国际博览中心有限公司，负责武汉国际博览中心项目融资、投资、建设和经营管理。项目建成后将是华中地区规模最大、功能最完善的综合性博览中心。
图14&& 武汉国际博览中心立面图和鸟瞰图
图15& 武汉国际博览中心沙盘模型
4.黄兴国际会展中心地块选址和规模以及土地功能划分建议
根据现场研究和会展中心的选址要求，提出如下土地功能划分建议。
图16& 方案 1――选址范围& 5865亩（包括640亩轨道车辆段，421亩道路用地）为4804亩实际用地范围。借鉴武汉经验,建议扩展到6000亩范围。
现状生态要素：&&& 浏阳河、榨山港、潭阳洲、磨盘洲
&&& 长沙市城市总规中利用榨山港的自然流向和交通生态通廊规划了“一纵两横”三条生态廊道。
&&& 黄兴片区构成了 “一带一心三廊”的生态结构。
一带：浏阳河风光带
一心：潭阳洲生态绿心
三廊：“一纵两横”三条生态廊道
结合生态景观现状,我们公司提出了中央公园的规划建议
办公，商业
生态居住区
生态居住区
办公，商业
中&&&&&&& 央&&&& &&&&&&&&&&公&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 园
办公，商业
文化创意娱乐产业园含三星酒店
办公楼，四星酒店，商场
文化创意园区
生态居住区
----超五星酒店国际会议中心
办公楼，四星酒店，购物中心，商业街区
生态居住区
办公，商业
地铁车辆段
会展中心，五星酒店综合体
四星酒店，旅游接待中心
图17 方案1&&&& 结合城市规划,我们提出4804亩功能分区初步建议
2&&& 方案1范围是劳动西路和高塘坪路以及黄江公路和滨河东路包围地段，包括安置区400亩。&&&&&&&&&&& 长沙地铁二号线光达站位置。
&&& 方案1 北侧为规划2571亩国际医疗城，实际供应土地可能为1000亩，今后将配备医院。南侧今后建议配套建设四星酒店和游客接待中心。
&&& 长沙国际会展中心建议选址在中轴线和黄江大道以及滨江路包围的555亩范围，依据是可以充分利用现有交通线路搞建设，对保护生态环境有利，具有较好的预留发展空间。
会展中心用地以会展中心，酒店、写字楼为主，配置少量酒店公寓。会展中心用地亏损，在其他地块土地取得回报。会展中心室内展馆留出200米空间广场到浏阳河大堤。超五星酒店和磨盘洲一体化，后者作为附属生态用地。广场标高和浏阳河堤坝一样，超五星酒店至少保留浏阳河边100米道路绿化带。
我们预测最大展会人数每天10万人以上，需要居住的外地参展人数最多1万人，在会展中心2公里半径居住的需要5000人左右，我们预测需要五星酒店两家容纳1200人，三到四家四星酒店容纳人，五家以上三星和经济型酒店容纳，1800人以上。
国际会议中心五星酒店
安置区276亩
中&&&&&&& 央&&&&&&&&&&&&&& 公&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 园
地铁车辆段
办公楼，四星酒店，商场
会展中心综合体
站图18&& 方案2&&& 4111亩功能分区初步建议&
我们公司建议长沙国际会展区域范围中轴线以南，高塘坪路以西，许家园路以北，以及浏阳河包围的4000亩区域作为优先选址范围，将中轴线以北比较完整的区域留给长沙轨道交通公司作为储备发展用地，有利于今后长沙市的长远发展，有利于长沙轨道公司未来的土地出让和城市规划。
建议长沙南站通过隧道连通中轴线，最大限度保留浏阳河风光带优美的自然环境。建议滨河东路加宽到100米，双向四车道40米，自行车道路双向宽8米，行人道路宽双向8米，绿化带44米。
方案2安置区需要地块8和地块7的部分124亩 合计400亩作为安置区。
两个方案的优缺点比较：
方案1&& 土地编号
中轴线大道和中央公园一期
图19 方案1& 4458亩左右范围编号（每块地不含道路）4458亩，此外还有中央公园346亩，共计4804亩，可以扩展到8号地块700亩，与武汉会展区域6000亩用地规模接近。如果市里没有考虑扩大到6000亩规模,建议长沙县考虑7,8两块地配套开发。
&&& 方案1中绿地面积150亩，中央公园346亩，绿地和公园占地比例为496／(496+4580)=10%。如果包含会展中心绿地广场和室外会展中心绿色展场用地，比例将达到15%以上。 可以作为融资出让的土地为2544亩，具体为2,4,6,7号用地，占比为52%。
建议2号用地作为长沙县融资用地，规模600亩。鉴于640亩地铁车辆段用地，不在方案中的用地指标，建议8号用地700亩作为可以扩展的融资用地，占地面积700亩左右，其中50亩作为商业办公用地，其余作为住宅用地，容积率建议控制在3.0以内。
方案2& 土地编号
图20& 方案2& 4111亩左右范围编号（每块地不含道路）
2号地块规划有正在建设的地铁2号线路站点，临近1号会展中心地块，3号地块未来地铁8号线站点
二、长沙国际会展中心规模与定位
1.我国中部经济与湖南省经济发展特点
为促进中部地区（、、、、和六省）经济快速发展，中共中央提出了“中部崛起”的战略。中部六省对中部崛起战略非常拥护，并报有很高期望。中部六省希望中央加大对中部崛起的政策支持力度，支持中部建设全国粮食核心主产区，支持中部建立先进制造业基地，支持中部加快老工业基地改造、资源型城市转型和国有企业改革，支持中部解决交通设施的薄弱环节，支持中部治理生态和环境，支持中部教育卫生事业发展，支持中部减轻财政负担。
总的来说是处于中游。具体讲，湖南在中部六省的位置是“二三二、五四三”，即人口居第二位，生产总值居第三位，地方财政收入居第二位，增长速度居第5位，规模以上工业增加值居第4位，全社会固定资产投资额居第3位（表1）。2004年，湖南完成地方财政收入316.52亿元，占中部六省的17.7%，居中部六省的第2位，低于河南；生产总值为5612.26亿元，占中部六省的17.5%，居中部六省的第3位；增长速度为12%，居第5位。湖南规模工业增加值为1198.1亿元，居第4位，低于河南、湖北、山西；全社会固定资产投资额为1981.29亿元，居第3位，低于河南、湖北。
长沙和武汉相比,教育质量和规模落后于武汉,高新技术发展武汉领先,城市大型商业综合体和文化项目开发方面,武汉也处于领先地位,工程机械等产业长沙处于领先地位,汽车产业武汉因为有二汽和武钢存在,领先长沙。长沙在旅游资源方面等领先武汉,旅游产业发展长沙和张家界以及长株潭等对接,今后旅游产业需要做大,因此,高水平的会议中心是必不可少的。
在争夺我国中部中心城市地位方面,武汉处于领先地位,总部经济发展以王家墩机场CBD为代表,目前长沙CBD放在老城区,自我局限,因此,长沙如果在总部经济发展方面以长沙高铁南站为依托,重点发展长株潭CBD, 在争取我国中部区域总部方面,依旧可以占有一席之地,在与广东对接方面,长沙存在优势。
长沙作为长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区的核心城市，将围绕重点发展总部经济、金融商务、旅游会展、高端商贸、文化创意、教育科研、绿色宜居等产业，专注于打造现代服务业高度发达、生态人居环境优越的重点片区。
表1：2004年中部六省主要经济指标
生产总值(亿元）
人均生产总值(元）
全社会固定资产投资
规模以上工业增加值
社会消费品零售总额
海关出口额(亿美元）
03外商直接投资
（亿美元）
03年人均地方财政收入
城镇居民人均可支配收入（元）
农民人均纯收入(元）
粮食产量（万吨）
原煤产量（亿吨）
发电量（亿度）
2004年末高速公路通车里程（公里）
2004年末高速公路密度
（公里/百万平方公里）
2004年末百万人口拥有高速公路里程（公里/百万人口）
注：以上资料来自国家统计局《2004年国民经济与社会发展统计公报》
2.同类展会规模比较数据表
项目要体现两型社会特点，采取节能环保措施，太阳光能利用至少达到20%以上，
规划基本指标：20万平方米+5万平方米预留发展空间，一期建设室外15万平方米，包括15万平方米会展和5万平方米绿地广场。
3.长沙国际会展中心未来的主要展览内容和依据
长沙红星会展中心过去举办过糖酒会和中部博览会等大型展会
今后建议举办如下具有湖南特色的大型展会
国家级别和国际会议类型建议如下
4.会展中心规模和4800多亩用地安排的初步思考
以方案1为例&& 我们初步考虑是4804亩,今后根据城市发展需要,结合与武汉国际博览中心的规模对比,我们建议总规模扩大到6000亩,达到城市副中心核心区发展的经济规模。
图21 4804亩大致范围和国际会展中心位置
劳动西路和高塘坪路以及黄江大道以及滨江东路包围区域，包含磨盘洲的利用。
安置区建议选择在黄江大道以北，杜家坪路以西，金桂路以东400亩范围，紧邻南北绿轴线，便于生产和生活，让黄兴居民安居乐业，减少拆迁压力，加快拆迁速度。
长沙国际会展中心产品定位初步构想
规模：占地面积555亩&&&& &&&&&&&&&&&长沙国际会展中心土地功能划分和规划条件研究
卸货区域规划，需要设置货车1000平方米左右,要求主要会展馆都能够进入大货车。公交车站建议提前规划考虑。
超五星酒店和国际会议中心以及办公商务配套400亩
在临近磨盘州的地块，除超五星酒店配套用地等以外，还有300亩住宅用地。中央公园和绿地等预计在400亩左右，学校用地控制在200亩左右，满足出国留学高中和初中以及小学统一规划建设的要求，提升城市副中心的层次。黄兴车辆段东侧700亩和酒店用地相邻300亩，合计1000亩，可以满足长沙市和长沙县公共配套融资要求，其余的1000亩位于中轴线以南，高塘坪路以西，预计土地拍卖可以达到20亿元以上，可以满足浏阳河隧道和中轴线道路建设投资回报用地。
拆迁安置区400亩，建议容积率2.5左右，达到较高品质，绿化率40%。
绿地、水域、停车场、道路、学校等配套设施用地600亩
中央公园和南北绿地轴线提升了整个黄兴副中心的档次，符合省政府常务会议对建设会展中心城的战略要求。
三．长沙国际会展中心和配套4100亩土地出让策略研究
方案1：&& 1,2,3，4,号用地两个方案是一样的，区别在于后面的用地安排。
1.&&&&& 555亩1号用地 长沙国际会展中心产品定位
方案1&&& 投资估算
方案2& 会展中心在20万平方米以内投资估算
方案1&& 预计销售额
从销售角度亏损：13.34―32.98=-19.64亿元& 保留物业为25万平方米会展中心，估价20亿元。五星酒店和商业配套等理论上价值10亿元。今后至少用地方面需要补偿投资商20亿元相关土地，会展中心产权归政府所有。
方案2 预计销售额
项目从销售角度亏损为17.8-36.5=负18.7亿元， 保留物业价值20万平方米会展中心，理论价值16亿元。五星酒店和商业配套等理论上价值10亿元。今后至少用地方面需要补偿投资商16亿元相关土地，会展中心产权归政府所有。
通过项目规模分析和财务分析，长沙国际会展中心建筑面积在15万平方米已经能够满足会展要求。
2、 2号用地 600亩左右
在滨河东路，中轴线，金桂路和黄江大道包围地段，占地600亩左右。
项目容积率建议在
产品定位四星酒店，主题百货，办公楼和配套住宅
可以销售物业计算
销售毛利润63.1-32.12=30.98亿元& 可以销售的地价预计为30.98／600=516万元/亩
3.&& 3号用地占地700亩&&
项目在黄江大道，杜家坪路，中轴线和金桂路包围地段。
定位学校用地要200亩 满足高中，初中和小学的大学校要求，占地13.2万平方米，
500亩中，办公和商业用地建议50亩，其余450亩作为住宅用地。
住宅用地可以提升到3.0,办公用地可以提升到5.0,该地块适合建设超高层办公楼。
可以销售物业计算
道路和基础设施完成后，毛利润50.7-25.93=24.77亿元& 土地拍卖价格24.77／700=353万元/亩，如果提高容积率和高度，该地块可以拍卖到500万元/亩。
4.& 4号用地占地700亩& 预计土地拍卖价格在600万元/亩左右
5. 5号用地为四星酒店和旅游接待中心用地占地500亩
项目容积率建议在3.0
产品定位五星酒店和经济型酒店以及旅游接待中心，办公楼和配套住宅
可以销售物业计算
销售毛利润50.3-24.7=25.6亿元&
可以销售的地价预计为25.6／500=512万元/亩
6,7号用地今后在完成基本道路开发后两年内土地价格在500-600万元 /亩
6号用地建议高度控制在80米以内。
7号用地可以办公和商务容积率达到10以内，住宅容积率达到3.0,写字楼高度建议在150米以上，住宅高度在100米左右。
8号用地建议用做安置区建设，建议推后做个2000平方米的小型社区文化广场。
4300亩之外的重点用地建议
酒店400亩（建议增加到625亩出让）配套用地投资估算
国际会议中心和超五星酒店用地
可以销售的物业预测
理论利润49.8-33.6=13.2亿元&& ，净利润8.58亿元，保留物业价值15亿元。
每亩最高地价适合23.58／625=377万元/亩
400亩酒店配套用地我们建议扩展到700亩，适合现金流充足企业投资，愿意在长沙做战略投资。平均地价建议220万元起价对外推广，实际成交在280万元以内。
购物中心和写字楼以及住宅用地600亩，紧靠黄兴地铁车辆段，预计地价在300-350万元之间，未来具有增值到500万元每亩的潜力。
黄兴车辆段东侧700亩办公和住宅用地，预计地价在300―500万元之间，今后道路设施建设完毕，会展中心和五星酒店以及中央公园建设完成后，预计地价可以达到1000万元/亩以上。
在黄兴控制1万亩土地，通过建设国际会展中心和五星酒店以及国际会议中心，做好道路和基础设施，如果每亩土地增值100万元，溢价收入为80亿元，通过我们综合研究每亩地增值150万元是完全可能的，假如长沙国际会展等用地2000亩，其余土地增值120亿元。
四、拆迁政策和本地居民发展研究
安置区建议选择在黄江大道以北，杜家坪路以西，金桂路以东400亩范围，紧邻南北绿轴线，便于生产和生活，让黄兴居民安居乐业，减少拆迁压力，加快拆迁速度。安置区位置非常好，靠近学校和南北绿轴线。
8号用地276亩，再扩展部分7号用地124亩建议用做安置区建设。
建议退后做个2000平方米的小型社区文化广场。
建议安置区利用文化广场，规划建设三星酒店和经济型酒店和餐饮和会展服务街区，具体指标建议如下：
通过建设综合体，让村民通过出租物业和酒店和会展中心配套服务经营，拥有长期的收益，安排就业，有利于加速拆迁和区域的可持续发展。
五、长沙国际会展中心规划设计要点建议
长沙国际会展中心要满足各类大型展览和国内外商务会议要求，满足多功能利用要求，要求提高整体利用率。大型国家级论坛放在超五星酒店和国际会议中心举办，总体形成会城的功能，统一管理。
1.项目总用地5865亩，净地4804亩土地中，公园和绿地用地在8%，会展和会议中心以及五星酒店用地在12%，办公和商业以及三星和四星酒店等用地在30%，学校和其他公共设施用地占10%，住宅40%。&&
&我们预测最大展会人数每天10万人以上，需要居住的外地参展人数最多1万人，在会展中心2公里半径居住的需要5000人左右，我们预测需要五星酒店两家容纳1200人，三到四家四星酒店容纳人，五家以上三星和经济型酒店容纳，1800人以上。
要求充分利用地下空间，特别是中央公园和会展中心地下空间需要采用统一的层高5米，重点用于停车和休闲以及商业功能。
本区域北侧是国际医疗城，会配置医院。其他沿河部分建议配置多层生态办公楼，其他区域高档生态居住区。
本项目南侧沿着浏阳河建议配置四星酒店综合体和旅游接待中心，其他部分建议以居住为主。
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关于长沙国际会展中心区域土地一级策划和规划设计任务书建议_规划设计_建筑设计_专题研究_67P-同类资料
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