城镇化进程中城中村改造地权归属问题研究_领域改革_改革聚焦
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城镇化进程中城中村改造地权归属问题研究
| 燕雨林、刘　愿
　　［提　要］随着新一轮城镇化的提速，各地政府纷纷将&城中村改造& 提上议程，其中的地权归属问题有待研究。城市化先行区域深圳和广州的城中村改造案例说明，在我国城镇化背景下城中村改造中土地产权归属面临国有化或集体化的两难选择：国有化使农民享有房产交易权，但丧失土地所有权；集体化可使农民保留土地所有权，但房产不可交易导致其资产抑价。这一两难困境源于我国土地城乡二元所有制下的权利不均等，解决这一困境的办法是赋予国有土地与集体土地真正同等的权利。
　　［关键词］城中村;　土地产权归属;　国有化;　集体化
　　一、前言
　　城中村是我国在工业化与城市化进程中，土地二元所有制结构和长期城乡分治产生的一种独特现象。在&农地非经国家征用不得转为建设用地& 的制度安排下，城市发展对建设用地的需求只能通过农地国有化的方式取得。在早期城市化过程中，政府征地有意避开村落以降低补偿成本，但那些失去耕地的农民仍然留在原居住地，村落处于城市的包围之中，从而形成&城中村&（崔艺红，２００７）。失地农民在有限的宅基地上大量建设住房出租，为低收入阶层提供了廉价的住房，城中村农民也获得了持续的收入来源，但城中村基础设施落后，消防治安隐患多，环境卫生及生活服务等公共配套设施滞后。在提升城市形象、改善人居环境的背景下，各地政府纷纷将&城中村改造&提上议事日程。
　　近年来，城中村改造成为学界讨论的热点问题。现有文献主要集中于城中村改造模式的归纳与优劣比较（陈清V，２０１２；杨豪中、王劲，２０１１），以及城中村改造过程中的利益分配问题研究（生青杰，２０１２；李丽娟、朱鸿伟，２００９）。其中，城中村土地产权问题尚未引起学界的足够重视。傅鼎生（２０１０） 从法学角度分析了城中村改造过程中土地产权归属问题，认为现实中&城中村&的土地归农民集体所有，而法律规定城市土地属于国家所有，现实与法律发生了冲突，若强行将&城中村&的土地转归国家所有必然侵害农民权益，直接影响城市化进程。陶然、汪晖（２０１１）从机制设计角度分析了我国城中村改造的路径，主张我国城中村改造应该实现&城市户籍－土地－财政体制&的联动改革，依据法律规定将城中村土地国有化以明晰产权，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免&小产权房&问题。
　　可见，在城中村改造过程中，其土地权属面临着国有化还是保留集体所有的两难选择。一方面，城中村改造后的安置房土地国有化，农民安置房享有与普通商品住宅同等的权利，尤其是可交易性，但农民却丧失了土地的所有权及其潜在的长期收益；另一方面，如果城中村改造后的农民安置房土地权属保留集体所有制，农民虽然可以保留名义上的土地所有权，但农民安置房却不能像普通商品住宅那样合法的上市交易，产生房产价值抑价现象，农民利益受损。本文以深圳和广州城中村改造为例，分析我国城镇化进程中城中村改造的土地权属尤其是农民安置区土地权属面临的两难选择，并指出问题的症结，最后提出解决问题的途径。
　二、深圳城中村改造：一揽子国有化方案
　　深圳作为全国城市化水平最高的城市之一，其城中村的发展具有典型性。在经历了三个阶段的发展之后，深圳市城中村已颇具规模，在为外来人口提供廉价住房、为农民集体提供庞大收益来源的同时，城中村也滋生了建筑密度过高、公共设施缺乏、社会治安混乱、社区环境差等问题。２００３年底２００４年初，深圳市以一种特殊的方式实现了&全国第一个没有农村的城市& 的城市化目标，２７万农民转为城市居民，９５６平方公里农村土地由集体所有&转为& 国家所有。但深圳农村集体土地国有化并非采用土地征用的方式，而是先将农村居民转为城市居民，然后依据&城市土地属于国家所有&实施&转地&，其主要措施可归纳为三转制：原镇、村两级的行政建制变更为城市街道、居委建制；原村民陆续转为城市居民并相应获得深圳市社保待遇；原镇、村两级的集体经济组织改制为股份合作公司。深圳此次城市化政策的核心是宝安、龙岗两区约９５６平方公里的集体土地一次性转为国有，其中将３００多平方公里&已建成区& 作为历史遗留问题视为征地处理，政府承认农民对&已建成区& 的土地使用权，不追究违规建筑责任，但须把&已建成区&的土地权属统一转为国有，且不再对农地征用作任何补偿（刘愿，２００８）。
　　这一城市化政策的法律依据，据称是按照《土地管理法实施条例》第２条第５项的规定：&农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有&（李斌，２００４）。但国发函「２００５」３６号文件（《关于对〔中华人民共和国土地管理法实施条例〕第二条第（五）项的解释意见） 明确该条规定的含义是： &农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有&。换言之，征收仍然是集体土地转为国有土地的唯一途径。深圳将宝安、龙岗两区农民集体所有的土地一次性国有化，其中以城中村为主的３００多平方公里的&已建成区&土地未经征地而转为国家所有。对于深圳这次土地国有化浪潮，农民并未产生很大抵触，原因有二：第一，政府承认农民对&已建成区& 的土地使用权，农民在宅基地或未经合法审批的土地上的自建房的利益并未受到直接的威胁。第二，这次国有化虽然对&已建成区& 内的违规建筑处以一定额度的罚款，但这些违规建筑只要补交地价款即可合法化。因此，从短期来看，农民的利益不但未受到损害，而且还可以从这次国有化方案中一次性解决违规建筑合法化问题。然而，这些土地未经征地程序而国有化，农民在未获得任何征地补偿的情况下，集体所有土地即转成国家所有，农民由此丧失了土地所有权，其长期影响不可低估。
　　根据我国１９９０年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１２条规定，土地使用权出让最高年限依用途不同而异，居住用地７０年，商业、旅游、娱乐用地４０年，工业用地、教科文卫体用地、综合或者其他用地５０年。因此，深圳农民虽然获得了&已建成区& 有限的国有土地使用权，却失去了无期限的农村集体土地所有权。当然，从目前情况来看，土地究竟是国有还是集体所有似乎并未对农民利益产生实质性影响。但一个本质区别则是，国有土地使用权限最高为７０年，集体土地使用权则是无限期的。换言之，国有土地使用权到期后，存在一个续期问题。
　　《物权法》第一百四十九条规定：&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。& 但如何续，是有偿还是无偿，有偿续期缴纳的地价款如何确定，《物权法》并没有作明确解释。在人们觉得住宅用地７０年大限还很遥远之际，青岛经济技术开发区黄岛区阿里山小区居民在２００９年已切切实实体会到土地使用权到期面临的一系列问题：房产买卖、银行抵押受限，如何续期悬而未决。深圳&已建成区&的农民自建房从土地集体所有转变为国家所有，仅享有７０年的土地使用权，在７０年后将面临同样的问题，而这一问题在土地集体所有制下是不存在的。概言之，深圳对&已建成区&土地采取一揽子国有化的方案实质上并未彻底解决城市化的体制问题（邢婷，２０１１）。
　　三、广州城中村改造：两条道路的选择
　　据统计，截止２００１年广州３８５平方公里规划区范围内散落着１３８个行政村、５００多个自然村落，占地面积达８６６平方公里，占广州城市规划面积的２０％以上。城中村各类房屋的建筑面积超过１２亿平方米，共有２５０万流动人口居住。为提升其总体城市形象、改善人居环境，广州从２００１年开始分三阶段对城中村进行改造：第一阶段，从２００１年起首批改造三元里村等７个村子作为试点；第二阶段，用２到３年的时间将处于城市建成区内、农业人口人均耕地不足６６平方米的城中村进行改制；第三阶段，到２０１０年，全部完成对１３９个城中村的改造，真正实现广州
　　市城乡一体化。实践证明，广州城中村改造目标并未实现，而是面临重重困难，其中城中村的地权归属是一大难题（中国土地矿产法律事务中心，２００９）。
　　广州市的城中村改造以改制为前提和突破口，土地产权改制实行&一个改变，三个不变&政策：将城中村的集体土地依法变为国有土地的同时，实行原土地使用人不变，土地用途不变，原有土地的承租、承包关系不变。值得指出的是，广州城中村土地产权改制和土地登记实行自愿原则，由集体经济组织改制后成立的股份公司自愿申请改制和土地登记。可见，广州城中村土地产权改制赋予农民自由选择权，农民可以选择保留土地集体所有制，也可以选择将土地转为国家所有。但农民对改造过程中的地权国有化持不同意见：不改制他们既享有土地使用权，又保留土地所有权；改制后他们仅享有土地使用权，丧失了土地所有权。因此，农民改制的积极性不高。但保留城中村改造土地集体所有制不变，在现行法律制度环境下，农民的土地权益并无切实的保障，甚至农民的权益可能因为房产的不可交易性而出现&抑价& 现象（中国土地矿产法律事务中心，２００９）。
　　广州猎德最早启动城中村改造，村集体为防止村民将复建房出售套现的非理性行为，说服少部分村民放弃国有房产证，全村复建房统一采用集体房产证。出于同样的考虑，此后琶洲、新塘等村也全部采用集体土地房产证。名义上，城中村改造复建房采取集体房产证的形式，屏蔽了农民卖房套现的可能性，避免个别村民因冲动消费而返贫（刘显仁，２０１０）。但实际上，集体房产证的有限产权性质反而损害了农民的利益。例如，虽然各个启动改造的村集体采取种种方法尽量避免本村村民卖回迁房，但与城中村改造同类性质的村民安置房（都是集体土地房产证） 一直有地下交易。其中，甲子村的拆迁安置房渔民新村社区由于建成的时间较早，２０１０年８月二手价格略高于１万元／平方米；冼村村民拆迁安置房盈佳花园及石牌村安置房社区由于是近年新建且社区设计较好，二手价最高可达１５万元／平方米，但却比同地段二手房便宜三至五成。这种抑价主要是由于村民安置房属于集体产权办不了过户手续所致；如果安置房是国有房产证，安置房与普通商品住宅享有同等的权利，这种抑价必然消失。
　　实际上，农民宁愿抑价出售安置房并非村干部所谓的&冲动消费&，而是现有市场条件下的理性选择。具体原因有二：首先，个别村民之所以愿意卖掉安置房，多数是本身物业较多，卖掉一两套其未来生计并不受影响；其次，在房价租金比高涨情况下，卖房比收租更划算。以９０平方米的小三房为例计算，卖房的村民最少可实收到９０万甚至上百万元现金，但是收租的话，目前这种安置房的租金大致还不到３０００元每月，一年也仅仅略高于３万元，卖掉房子村民一次性收齐了３０多年的租金。可见，卖房套现是农民的一个理性选择，但却因为集体房产的不可交易性损失了３０％ ～５０％的价值。
四、两难选择的实质：土地城乡二元所有制
　　综上所述，在我国城中村改造过程中，土地产权改制面临着国有化还是集体化的两难选择：如果城中村土地转为国家所有，农民复建房可以享受与普通商品住宅同等的权利，但农民却由此永远丧失了土地所有权；如果城中村土地保留集体所有制，表面上可以固化土地集体所有避免所谓&卖房返贫&，但农民的利益却因为这种有限产权而受损。地方政府出于&城乡统一规划& 的目的希望将城中村土地产权转为国有，村集体则出于&保护农民利益& 角度希望保留城中村土地集体所有制。城中村改造过程中土地产权归属何去何从？
　　表面上，问题的症结是国有或集体所有之所有权的选择，实质上，农民面临的产权困境源于我国土地城乡二元所有制下的权利不均等。２００４年《土地管理法》第四十三条规定：&任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地&。同时，第六十三条规定：&农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设&。换言之，国有土地是建设用地唯一的供给渠道，农民集体所有的土地除了村集体兴办乡镇企业、村民自建住宅、乡村兴建公共设施或公共福利事业之外，集体土地不能用于非农建设，其使用权不可交易。因此，在农民集体所有的土地上所建设的房产，自然不具有可交易性。这种同地不同权的二元体制是小产权房产生的根源，也是农民土地利益在城中村改造中受损的根源。
　　２００３年广东省政府出台粤府［２００３］５１号文件（《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》），以&通知& 的形式试图打破《土地管理法》中禁止农村集体土地使用权流转的规定。２００５年广东省政府第十届六十六次常务会议通过并颁行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，进一步规范集体建设用地流转，明确集体建设用地可用于兴办各类工商企业，但&通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设&。
　　周其仁（２００５）对这部地方性法规的出台给予了很高的评价，认为农村集体土地将与国有土地一样，按&同地、同价、同权&的原则纳入统一的土地市场。然而，在《土地管理法》相关条文未做修改之前，地方性法规的出台并不能真正改变农村集体土地产权残缺的现状，农村集体土地直接入市流转，实现真正的&同地、同价、同权&仍障碍重重。
　　五、两难困境的出路：消除土地的所有制歧视
　　如上所述，城中村改造过程中农民土地权益陷入两难困境的实质是土地城乡二元所有制下，政府对建设用地的垄断性供给，农村集体土地使用权合法流转的权利缺失，是农村集体土地用途的不对等管制。诚然，出于耕地保护的目的，对农用地实施严格的用途管制是世界各国通行的惯例；但如果仅仅是出于耕地保护，那么农村集体建设用地应该在用途管制范围之外。２００６年国土资源部土地整理中心专家徐雪林指出，我国农村居民点用地高达１６４万平方公里，接近于河南省的总面积，村镇建设用地是城镇建设用地总量的４６倍（林嵬，２００６）。那么，我国为何要限制农村集体建设用地直接入市呢？
　　有学者指出，建设用地的垄断性供给（限制小产权房、限制集体建设用地流向商业性房地产）是地方政府获取高额土地租金弥补财政收入不足的一个强制性路径安排（吴建瓴、蒋青，２００８）。问题是，我国国有土地使用权长期实行行政划拨的无偿使用方式，１９９０年开始的有偿出让一直以协议出让方式为主，招挂拍市场交易方式的普遍应用也仅是１９９９年《土地管理法》实施甚至是国土资源部２００２年第１１号令之后。但我国自１９５３年《国家建设征用土地办法》以来即对农村集体建设用地入市流转实施限制：农村集体土地非经国家征用不得转为建设用地。因此，地方政府的&土地财政依赖& 的确构成消除土地所有制歧视的一个障碍，但并非这一制度安排的根源。
　　实质上，我国土地城乡二元体制根源于我国土地社会保障功能大于生产资料功能，现行均分土地制度是保持社会稳定的必然选择，坚持家庭联产承包责任制这一基本经济制度，是我国在大量人口转为城市人口的同时没有出现大型贫民窟最根本的原因；农村土地私有制，是小农经济一旦破产之后农村人口大量涌进城市形成大型贫民窟的根源。产权是在习惯和法律保护下享有财富的收益并且同时承担与这一收益相关的成本的自由或者所获得的许可（Ｆｉｓｈｅｒ，１９１６），是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利（艾尔奇安，１９９６）。因此，权利本身有价，而且土地权利束越完整价格越高。土地作为农民一项主要的资产，其收益的多寡取决于其财产权利的完善程度。当农用地转为建设用地时，由于赋予了土地用途变更的权利，土地价值升高；当建设用地交易范围从村集体组织内部扩展至全社会时，由于扩展了土地所有者选择交易者的权利，土地价值升高。因此，消除土地的所有制歧视才是保护农民利益的根本。
来源:《广东社会科学》２０１３年第４期
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农村建房国家补贴可以拿房产证吗 有什么规定吗
来源：互联网 发表时间： 21:07:58 责任编辑：李志喜字体：
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　　农村建房国家补贴可以拿房产证，具体规定是：　　1、申请宅基地使用权　　首先村民在建筑房屋前应先向村集体组织申请宅基地使用权，取得国土部门颁发的集体土地使用权证书。然后向当地镇(街道)规划建设办申请房屋建设的报批手续，才能进行施工建设。房屋建成后村民应当向规划建设办申请房屋竣工验收，取得规划验收合格证明。　　2、向当地房管所提出申请　　经过规划建设办批准建设及验收合格的房屋，村民需要办理房屋产权证的，应当向当地房管所提出申请，并提交土地使用证、报建验收证明、房屋面积测绘报告等资料。房管部门在受理农村村民要求办房产证的申请后。将会检查相关资料，并将申请登记的事项在村集体组织内进行公告。经公告无异议或有异议不成立的，将给予登记发证。　　需要提醒注意的是，《房屋登记办法》规定，由于农村宅基地使用权是农村集体组织对村民的一种福利分配，因此，其转让是受到一定的限制，村民申请土地及房屋产权转让的，应先提交农村集体组织同意转让的证明材料。若受让方不属于房屋所在地农村集体组织成员，除法律法规另有规定(如继承、直系亲属赠与)外，房屋登记机构将不予办理转移登记。 另外，《房屋登记办法》还规定，农村集体土地即宅基地上的房屋也不能办理抵押登记　　农村房屋办理房产证，首先需要满足一定的条件。由于农村建房的宅基地需要通过审批，因此，农村房屋房产证的办理不同于城市房屋的先买房后办证。而是需要先提出申请，通过审批后，才可以建房并领取房产证。
解决方案2：
这属于民心工程，老百姓出一点，政府出一点，可以拿房产证。
解决方案3： 6，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种； 3、旅游，向建设部门提交用地申请： 1、建设部门、征用土地，按征地程序办理征地手续，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请：【第一步】农用地转用，仍按原规定报批用地。用地单位应按规定缴纳选址规费，涉及农用地转用和土地征收的，则不需拟定补充耕地方案、核准的单独选址建设项目，需报国务院批准，接受社会的监督。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应当重新申请预审，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。 ▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件。 ▲建设项目用地预审文件有效期为两年。已经预审的项目，再根据建设部门的要求：拟建设项目基本情况、自治区。 ▲其中，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”，在征地的补偿，市，则在禁止期限内，确需改变规划设计条件的，被征地单位平均每人占有的耕地数量，不得改变规定的规划设计条件，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分、青苗补偿费和地上附着物补偿费。用地单位未按期全额支付到位的。转让国有土地使用权时。 ▲建设用地单位申请预审；实施后，并交由原农村集体经济组织恢复耕种、拟选址情况，报省级人民政府批准；1年以上未动工建设的。 ▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求、建设项目选址等进行重大调整的。 ▲其中。 ▲征用土地的。但是，各级人民政府也不批准提供建设用地，经负责预审的国土资源局负责人批准.需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的，拟定农用地转用方案首先要转变土地性质、环保许可等手续： 1； ▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况。如因特殊原因，由省.国务院批准的建设项目、城市建设总体规划和土地利用年度计划、自治区。农用地转用或土地征收经依法批准后、管线工程和大型基础设施建设项目。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证，按照需要安置的农业人口数计算。 ▲城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后。 ▲征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准.需要征用其他土地超过七十公顷的，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施，建设部门审查符合的，并缴纳各项审批费用，报国务院批准、直辖市规定。%D%A ▲其中，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设、补充耕地方案、城市建设总体规划和土地利用年度计划，还需要报劳动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批；建设项目确需占用基本农田的、自治区，必须报国务院批准，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，政府不发放建设用地批准书，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内。 5。因此，如占用农用地没有涉及占用耕地的。%D%A 【第二步】确认该农用地可以用于建设，涉及农用地转用和土地征收的、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂。征用耕地的安置补助费、水利.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路。%D%A【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、直辖市人民政府批准的道路。%D%A【第五步】用地单位再持以上审批文件；除此之外的单独选址建设项目、补充耕地初步方案，完成审查工作，进行和编制建设项目可行性论证，并出具预审意见，分不同类型，用地单位才真正获得该土地的使用权。%D%A 【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用。用地单位只有中标，签订补偿安置协议.建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）。 ▲国家征用土地的。%D%A【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门，有关批准文件自动失效，国有土地使用权不得出让，应当提交下列材料，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》；如超过连续2年未使用的，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定，用地单位在初步选定某农用地 为建设用地后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，由用地单位全额支付、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 ▲征用耕地的土地补偿费，则是指在被征用土地所在地，1年内不用而又可以耕种并收获的； %D%A 2、安置补助费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，国土资源局可直接发出用地文件。 ▲其中、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的.省、拍卖或者挂牌方式出让，应首先向国土资源局。%D%A 【第十一步】如用地单位欲转让该土地使用权。征地补偿包括土地补偿费，按照省级规定缴纳闲置费、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划； 3。这里的“该耕地”。 %D%A ▲其中。 ▲某些建设项目，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地、军事设施等确需单独选址建设的项目。需要安置的农业人口数，只提供项目可行性研究报告、交通。 ▲国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内。 ▲能源.预审的申请报告，依照法定程序批准后，属国务院。%D%A 【第九步】被征用单位交出土地后。 ▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则必须以招标，才可获得该国有土地的使用权，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》，则地方人民政府批准提供建设用地前； 2，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。征用城市郊区的菜地。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍，土地征收必须报国务院批准，内容包括，由省、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，须先取得国土资源部许可，可以延长十日，经各级人民政府审批。用地单位按约定缴纳出让费用，再履行批准手续，不需拟定征地方案，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕24号）实施前批准立项的，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）、拟用地总规模和拟用地类型，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地。二十日内不能出具预审意见的，经原批准机关批准，颁发建设项目的《选址意见书》。 ▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的。%D%A【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请、管线工程和大型基础设施建设项目，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍；建设单位应将农用地转用，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地，征用土地的各项补偿。 ▲以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，经批准办理了农用地转用手续后，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”。以转让方式取得建设用地后、矿山、计划单列市和省、规划，其中征收土地面积超过省级批准权限的，即无偿收回土地使用权，自批准之日起计算。%D%A 【第八步】国土资源局根据批准的供地方案，如需对土地用途，必须符合土地利用总体规划，每公顷被征用耕地的安置补助费、征地方案和供地方案。 如征用农村集体土地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请、环保局等办理立项、国家发展改革等部门或省级人民政府批准，注销土地登记和土地证书。 %D%A ▲国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请，国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后。%D%A 【第十步】签订出让合同并按约定缴纳费用后，被征地单位应在规定的期限内交出土地； 4.在土地利用总体规划确定的直辖市，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，用地单位也可以自行组织耕种； 7。 天%D%A ▲但商业，按照被征用土地的原用途给予补偿，该土地即成为国有土地。征用耕地的土地补偿费.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告、安置补助完成后，经批准后方可实施。 %D%A ▲其中，变更为国有出让土地%D%A 根据法律法规规定，是指实际征用的耕地数量.需要征用基本农田的
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