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新政降温楼市 央视表明：房价不会疯狂涨下去
& 15:01&&365地产家居网&&
&&&■主持人：欢迎回来，让我们继续一起来关注房价，说到房价马上我们来看一看网友上传的这幅漫画，你们怎么看这幅漫画？　　　　■霍德明：这个里面应该把地方政府加上开发商，如果说这个泡沫让它越胀越大的话，泡沫破裂的时候，那可是大家都要受伤害了。　　　　■主持人：其实百姓当然是希望这个房价的泡沫尽早地消除，在百姓的期待当中，我们看到政府对于高房价出手了，在相关的这些政策连续的作用之下，房地产市场出现了什么变化了吗？让我们一块来了解一下。　　&&&解说：楼市"组合拳"能否给高房价退烧？市场反应如何？　　　　12月9日，国务院常务会议有关个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的决定出台，政策效果迅速显现。　　　　为赶上政策末班车，一些房主主动调低了房价，以便将手里的二手房转让出去，同时北京、济南、石家庄、深圳等地的二手房交易量出现上涨。　　　12月15日，深圳二手房单日成交量达到1242套。　　　　深圳市民：我们已经排号了，差不多有三四十个人排队。　　　　地产销售人员：客户还有业主都想在12月31号之前，把该卖的房子卖掉。　　　　解说：新政出台后，上海当地媒体近日对上海、深圳最受关注的几个人气楼盘开盘情况进行了，发现市场被打上了"退烧剂"，有的楼盘比12月初价格每平方米下跌了约2000元。　　　　再看股市，上周五，五部门发文提高土地出让金首缴比例，108只地产股有104只下跌，10只地产股跌停，地产指数全天大跌7.38%，其实地产股在上周已经连续多日下跌，地产指数上周累计下跌9.32%。看上去政策刺破了地产股的泡沫。　　　　专家分析这一重大政策能够为火爆的土地市场降温，土地天价拍卖现象会大幅减少，未来还有哪些配套新政出台？高温楼市能否回归理性？民众拭目以待。　　　　■主持人：在四道"金牌"等相关政策连续的作用之下，我们看到市场的确出现了一些不小的变化，每一个哪怕是再微小的变化，对于打算购房的人来说可能都是一种信号，马上我们也来请进一位网友观察员，我们来听一听他的观点，这位叫做"东方龙(400001)"的网友，您好。　　　　■网友：您好，主持人。　　　　■主持人：你个人判断，比如说这些政策现在已经在市场上开始执行了，到明年的时候，这个房价会出现什么的变化，会往下降吗？　　　　■网友：应该说是会降一些的。　　　　■主持人：应该会降一下，降的幅度大概你判断是多少？　　　　■网友：降的幅度也不会很大，因为这个房地产行业其实就像以前得了一场大病一样，我们常言说，病来如山倒，病去如抽丝，高昂的房地产价格不会一下子就走向低迷的。　　　　■主持人：好。谢谢你参与我们节目的讨论，其实刚才这位网友心目当中肯定对于明年的这个房价期待着它能多少往下降一点儿，但是降多少他现在也不敢说，事实上很多人可能也都在等待着这样一个问题，比如把这个问题抛在两位的面前，明年的房价会降吗？ &&&[3]&&&
来源：CCTV《今日观察》&&【】 &&【】&&【】
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芜湖市新时代商业街 &&谁动了汕头的房价？
房价新段子：
房地产商说汕头的房价比别的城市低了，普通市民说我买不起了；
普通市民说政府你应该供应点平价房了，政府摇头说这有点难了；
政府说房地产商该为民着想把房价降了，房地产商说我还想涨呢。
谁是？谁非？谁能够让咱老百姓不再望房兴叹？
一个城市的房价是其经济发展水平的重要指标，肇始于上世纪八十年代后期的汕头房地产市场，在九十年代得到了充分的发展，特别在中期出现了近乎燥热的状态，大量外行资金、外埠资金和外商资金进入，房价飙升，最终使大量的商品房空置，沉淀了大量其他行业赖以发展的资金，一定程度上拖累经济的发展。经过了近十年的调整，汕头市才形成当前比较健康、理性、成熟的房地产市场。近年来房价也一路走稳，商品房于2003年探至2019元/平方米的谷底后，稳步回升至2113.4元/平方米。但在国家试图稳定房价的今天，汕头的房价将走向何方？
房价高低之争
去年以来国家连续出台一系列针对房地产过热的宏观调控政策，房价再次揪痛人们脆弱的神经。今年3月上旬，在两会期间，温家宝总理在政府工作报告中明确提出把抑制房价上涨过快的势头作为今年宏观调控的一项重要任务；3月中旬以后，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，人民银行调整了个人住房贷款利率和最低首付款比例，银监会开展了对国有银行房地产贷款的专项检查；5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明确了调控的政策措施。一系列宏观调控的措施的出台，显示出国家调控房价的力度，也反映当前房地产市场出现局部投资过热。
但对于汕头的房价，已经形成垄断竞争的开发商有一个共识：总的来说，当前汕头的房价应该是正常的，是符合市场规律的，并没有存在投资过热，投机炒房；随着经济的发展，房价估计还会稳步上升。这种说法多次在高层座谈会上出现，并获得多数人的支持，代表了整个房地产行业的共同利益：只有房价继续上升，利润才有足够的上升空间。
而房管局副局长洪泓称，汕头应该扶持房地产市场发展，因为汕头的房地产没有炒作的空间，政府职能部门不能把汕头房地产市场绑死，而是应该给予宽松的环境，扶持其发展，保持汕头楼市投资结构和市场供需的合理，促进汕头房地产市场持续健康发展是我们的最终目的。市长黄志光也称，汕头在新一轮的发展当中，房地产仍然是一个重要的产业，是要政府给予鼎力的支持，需要加大力度扶持它的发展，要把汕头房地产业做强做大。
市房地产协会会长汤烈坚称，去年以来国家连续出台的一系列针对房地产市场过热的宏观调控政策，对汕头的影响逐步显现，2005年上半年房价略有下降。考虑到汕头市房价仅不及广州、深圳的40%，在沿海中、大城市来说是偏低的，逐年房价的波动，应该说是稳定的。随着地价的上升、建筑材料的涨价、融资成本的增加、配套设施的改善、小高层楼房的增多，汕头市平均房价稳中有升也应该说是正常的。政府及专家的表态让房地产商维持较高房价有了心理支撑，但博弈的关键是购房者的用脚投票。
在老城区的一些职工的家里，有人存了十几万元却买不到一套合适的房子。一家四口挤在外马路一间五十多平方米的旧房子，年近六旬的林姨总是对楼市的未来充满期盼：“明年的房价肯定会跌！”但年复一年，房子没买到，房价倒是涨得更快，眼看因为房子问题，儿子而立之年还未能结婚，林姨急得一头白发，她说她实在不明白，为什么新建的都是大房子？在汕头住了大半辈子，没有人愿意为她们建一套普通住房。
为什么所谓正常的房价会使不少人望而却步？为什么开发商宁愿多建一套大房子都不建几套普通住房？坊间人士透露，所谓的统计均价，统计口径包括了周遍一些新区，每平方米至少拉低了几百块钱，实际可供原来市区居民选择的房子价格要相应抬高几百元，这对于一个100多平方米的住宅来说，就是多了几万元，普通市民难以承受。而由于普通市民的购买力有限，开发商为了获取更高的利润，倾向于挖掘第二次、第三次购房客户，自然要扩大住宅面积以吸引这批消费者。
国土局苏建新科长认为，当前的房价很难说是过高还是过低，如果没有别的力量在起作用，供求均衡价格就是其市场价格，房价就应该是合理的。当前最重要的不是讨论房价的高低，而是讨论房地产是否存在有效需求不足。但人们的购买力不足时，在局部形成一个均衡价格并不是一个健康的市场，这就涉及到贫富差距问题。当房地产价格一路走低，且价格的下滑不是因为产品过时，质量不好，而交易量却不断下降的时候，只能有一种结论，即有效需求严重不足。从我市的具体情况看，商品住宅与二手住宅，平均成交价差每平方米500多元，即二手住宅每平方米平均成交价格为商品房的7成，二手市场交易量逐年大幅增长与价格不断下降，从另一侧面也证明居民收入的整体水平仍然较低，难以支撑商品房市场交易量的上升。也有专家指出，房地产供给结构变动推动房价上涨。汕头的房地产出现结构性问题，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加。市场投资结构不合理，和当前市场的需求不一致，高档住宅、高层住宅、大套型住宅投资的增长过快，推动商品房平均价格的上涨。
这就出现了一个矛盾的房价博弈。对于开发商，一方面希望房价越高越好，多次呼吁汕头的房地产市场理性、成熟，并没有出现北京、上海等投机性炒房，地方政府应该继续加以扶持；另一方面又难以面对相对疲软的消费市场，不得不减少供给以维持相当水平的房价。对于政府部门，一方面希望振兴房地产业，以拉动经济增长，对房价的稳步回升持默许的态度，并且土地拍卖价格水涨船高，地方政府财政收益的同时，势必抬高未来的房价；另一方面，面对普通市民四世同堂，无安居之房，中低价房的供应显得捉襟见肘。对于普通市民，一方面市区房价见涨骂声一片，小高层住宅遍地开花，收入锐减难以承受购房之重，小面积住房又无从寻觅，购买力严重不足；另一方面又是已购房者担心房价下降影响其保值功能，大面积住房仍有人纳入，贫富差距拉大，社会矛盾增加。
汕头市中心城区商品住宅平均价格统计表
项目（元/㎡） 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年（1-6月）
预售房销售 0.0 3.3 2.8
现房销售 8.4 6.4 4.4
综合均价 8.2 8.6 1.6
(数据来源：汕头市房产局 房协会长汤烈坚整理)
房价上升与居者有其房
有不少专家预测，未来汕头的房价将会上升。理由一：随着主要建材价格的不断攀升，房地产直接成本大幅增加，加上近几年房地产的利润空间不断压缩，建筑成本的刚性增加，对早已进入微利时代的我市房地产业，几近步入山穷水尽之地。如果房价不涨，没有了利润空间，谁还建房？理由二：房地产投资间接成本也不断呈上升趋势：一方面来自物价的提高；另一方面来自人工费用的增加，这些都成为房价上涨的因素。理由三：房地产价格背离价值，导致房地产资产大幅缩水，客观上有涨价的空间。
但事实上，居民的购买力有限，并不能承受高涨的房价。2001年——2005年6月，一手房住宅预售高层楼平均每套房总房价是47.7万元，多层楼平均每套总房价是26.5万元，综合平均每套房总房价是27.7万元。业内人士指出，按去年金平和龙湖区每户平均人口3.65—3.71人和人均可支配收入9930元的6倍计算，其能支付的住房消费是21.7—22.1万元。也就是说预售住房平均每套总房价颇高，在一定程度上超过了工薪阶层的承受能力。
专家曾经算过一笔账：按现在的全国城镇居民家庭收入水平，一个家庭不吃不喝，买一套60平方米的住房大概要6年时间。北京人购房时间要更长。据调查，即使是经济适用房，很多也都是有钱人买房，成了一种投资行为。在目前这种价格下，老百姓的住房消费很难启动，房地产业也很难实现良性循环，单方面的涨价显然是没有可能的。
据业内人士介绍，现行的房价主要由三部分构成：一是土地出让金，二是建设成本，三是开发商利润和相关费用。汕头的房地产进入新世纪以来，前两个成本有增无减，而开发商的利润则逐年降低，现在已经基本进入微利时代，之所以能支撑下去，主要是原来拿到了价格较为便宜的土地。
地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。
环顾整个市区，政府可供土地已经很少，土地供应明显不足。市房地产交易中心的工作人员称，今年已多次出现开发商上门找土地的现象。这些开发商往往看到市区某处有空置土地，就找到交易中心要求购买；当查出该土地非空置土地时还不死心，希望查出土地使用权拥有者，力求通过交易或交换得到该土地进行开发。从我市近期三小块土地拍卖的竞投激烈程度看，成交价格均表现不俗，其中两块土地的价格之高还出乎人们的意料，成交价格达到每亩200多万元。
业内人士分析，以每亩200多万元的价格买到土地进行开发，在开发商自身具备实力自行开发的前提下，商品房出售均价达到每平方米近3000元时，开发商的利润也只有几百块，开发成本之高，不是一般的开发商所能承受，这也将抬高整个房地产价格。而据了解，目前开发商储备的土地大多是多年前获得的，每亩成交价格只有几十万，这也是维持目前的房价的一个原因。
目前市国土资源部门坚持“严控增量、盘活存量、管住总量、集约高效”的原则，节约和集约用地，着力提高土地资源利用效率。并把盘活老村和旧城用地作为当前解决群众住宅用地的一大潜力和根本出路，积极推动老村和旧城改造。
有专家认为，一个城市的房价与地方政府的主导或参与密不可分。一些地方政府对经济适用房、廉租房弃而不建，把兴趣集中于批建高档住宅上，低价征地，转手高价出让。国务院办公厅在转发七部委意见时也明确指出，要“突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导”。一个城市的房价高低，应当以当地经济社会发展情况而论，不能与其他地方盲目攀比。如果地方政府给市场把脉时都向房价最高的城市看齐，百姓们还能指望调控房价的政策措施发挥作用吗？
有数据显示，从2001年到2003年，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿元。同时，在整个房地产建设、交易过程中，政府税、费收入占到房地产价格的30%到40%左右。如果再加上占房地产价格20%到40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%到80%。
专家认为，现在房价还有下降空间：一是房屋开发收费仍有减少空间。现在房价偏高的一个主要原因是土地开发费。二是各种收费、摊派比较高。三是房地产开发商的利润还有下降空间。通过在以上几方面采取有效措施，商品房的总体价格才会下降，老百姓才能真正买得起房。
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谁为工薪阶层建房子？
一家四口挤在外马路一间五十多平方米的旧房子，年近六旬的林姨总是对楼市的未来充满期盼：“明年的房价肯定会跌！”但年复一年，房子没买到，房价倒是涨得更快，眼看因为房子问题，儿子而立之年还未能结婚，林姨急得一头白发。
“虽然汕头房子的均价在２２００多元，但市区内的房价却在３０００多元，如果房价继续猛涨，那我可真得‘望房兴叹’了”，现在汕头一机关工作、毕业两年多的小王告诉记者，自己月收入２０００多元，在汕头已算中上收入。今年以来，感觉房价上涨速度减缓，自己也有了想买房的打算，“可买市区里的房子，现在还不敢想。”
某国企退休老领导告诉记者，汕头的房价相对而言确实比其他城市要低一些，但由于最近几年汕头经济发展放慢，不少居民收入锐减，工薪阶层贷款买房的压力还是比较大，买不起房子。并且新开发的房子大多面积较大，超过了普通市民的承受能力。
市房管局统计资料显示，2005年上半年，汕头商品房销售量稳健上升，销售单套平均面积增大，单价微跌。销售平均单套建筑面积为136平方米，比去年同期相同指标增加20平方米，平均房价为2244元/平方米，比去年同期相同指标下降4.47%。业内人士认为，这说明市民对居住环境的要求越来越高，但也显示了开发商主要经营大面积住宅，难以顾及普通市民的需求，这势必加大普通市民购房的难度。
据统计，2001年——2005年6月，综合平均每套房总房价是27.7万元，而今年上半年则上升至30.2万元，一手房住宅预售高层楼平均每套房总房价是44.2万元，多层楼平均每套总房价是28.7万元，。业内人士指出，居民能支付的住房消费大约是21.7—22.1万元，预售住房平均每套总房价颇高，在一定程度上超过了工薪阶层的承受能力。其问题的关键商品住宅预售平均每套房面积大多超过120平方米，套型面积大了总房价自然就高。
建设部副部长刘志峰指出，当前房地产市场供求矛盾较突出。从供应情况看，多数大中城市的中低价位、中小户型普通商品住房比例偏低。一方面高价位、大户型房屋比重大，平均房价相应提高；另一方面由于中低价位商品住房严重供不应求，推动低价位的房屋价格上涨较快，同样带动商品住房平均价格的上涨。必须切实加强规划和土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房的供应。建设部部长汪光焘也强调，开发商要自觉服从宏观调控大局，努力提供适应多数家庭购买的中小户型、中低价位普通商品住房。
不少受访者认为，“安居”才能“乐业”，住宅并不是奢侈品，而是事关民众基本生存的大事。地方政府有关部门应该加大投入，扩大经济适用房的规模，尽量满足中低收入者的住房需求以外，最大限度实现住房的使用价值，满足购房群众的基本需要。随着节地节能和普通住房优惠政策的实施，引导房地产开发企业多建中小户型和中低价位普通住宅，是控制商品住宅每套总房价偏高的有效措施。
目前，汕头市可供开发的土地资源紧缺，增大了土地开发成本，商品房的建安成本在每平方米1900元左右；而平均房价在每平方米2300元左右。为此，要增加普通住宅用地供应。按近年来我市商品房销售每年110—140万平方米，以容积率2计，需要建设用地800—1000亩，目前市中心城区可供开发用地有限，解决途径：一是职能部门要建立土地库，每年公布商品房用地供应指标，不定期举办经营用地招标拍卖会；二是要把“城中村”集体土地转为国有，依靠区和街道一级的积极性，加快“城中村”改造步伐；三是要在城乡结合部选择公交配套完善地块，成片出让给开发商，用以建大众精品楼盘；四是要在住宅建成范围内，将老厂房搬迁至工业园区，增加市中心城区的商品房用地的供应。
而经过20多年的竞争淘汰，目前汕头市房产行业剩下来的企业都是有实力、在长期以来的市场中建立了信用、有长远判断力、能够站稳脚跟的中坚力量。像龙光、中信、外建、联泰等开发公司，它们中有不少人表示，愿意和市民一道，推动普通住房建设，再次迎来汕头房地产腾飞的春天！
汕头市中心城区商品住宅预售平均每套房总房价
项目（万/套） 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年（1-6月）
高层 47.1 45.4 34.6 52.3 44.2 47.7
多层 26.7 25.2 28.2 25.6 28.7 26.5
综合平均 27.9 25.7 28.3 29.5 30.2 27.7
(数据来源：汕头市房产局 房协会长汤烈坚整理)
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10月9日电(房产频道 马榕) 国庆前夕，央行房贷新政为楼市投下一剂“猛药”，被业内视为判断未来楼市走势的一大关键因素——房贷政策松绑终于靴子落地。“贷清不认房”、“最低7折利率”等购房利好下，不少地方在国庆长假掀起了热闹的“看房运动”。
与长假看房人数的激增向左，新房成交量并未有太大起色，购房者观望状态持续。为刺激成交，部分项目顺势放风即将“涨价”，涉及绿城、碧桂园等房企的“冒牌”涨价文件频传于网络。
业内人士认为，央行、银监会虽对房贷政策作出调整，但商业银行会否落实执行还有待观察。中原地产首席分析师张大伟则直言，银行房贷“7折利率折扣不可能”，短期内房价上涨也可能性不大。房贷新政打激素 国庆楼市“虚火旺盛”
在刚刚过去的“十一”长假，不仅南京、杭州、石家庄、武汉等二三线楼市“看客”激增，北、上、广、深四大一线城市也迎来了看房高峰，人数大超今年“五一”和中秋假期。有网友戏称，“几乎天天到售楼处旅游”，国庆黄金周俨然成了购房者“看房周”。
据业内分析，看房人数普遍增多，与十一前夕央行发布的房贷新政密切相关。“首套房认定标准调整、7折信贷利率等政策，能直接降低购房成本，进而加快购房者入市。”上海易居研究院研究员严跃进表示。
然而，与各地涌现的“看房潮”相比，不少城市新房成交量则表现冷清，购房者观望情绪持续。中原地产市场研究部统计数据显示，国庆7天假期内，北京新建住宅网签538套，成交量环比有所复苏，但同比下调近四成，近4年来仅高于2012年同期的437套。
无独有偶，国庆假期上海楼市成交同比降2成，广州、深圳前6日成交量跌幅则超过了4成。据中国指数研究院数据显示，二三线城市中，库存处于高位的杭州、成都、长沙等地成交量也同比下跌。不过，在南京、重庆等部分城市，也出现了较明显的成交回暖趋势。购房者观望情绪难散 开发商放风要“涨价”
在房贷新政刺激下，为何国庆长假楼市人气旺盛却成交平淡？
“在未确定商业银行具体执行力度的情况下，十一长假期间，购房人群出现了较为明显的短期观望情绪。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出，对于“房贷新政”利好尤其明显的二手房市场来说，短期观望表现更加显著。
一边是政策利好，一边是购房者看多买少，面对难以解除的库存压力，部分房企在十一黄金周推出了促销新招——放风要“涨价”。
国庆期间，一组多家地产商涨价通知的“红头文件”图片引发热议，文件称，绿城、绿地、恒大、碧桂园等多个开发商旗下项目将于10月8日进行“涨价”。随后，据《每日经济新闻》10月8日报道，涉事房企对此事进行了澄清，并有开发商相关人士透露此举为“假涨价，真促销”，炒作涨价只为刺激市场成交。业内称银行7折利率不可能 短期房价难上涨
事实上，对于央行提出的“最低7折利率”等优惠政策的落地实施，不少业内专家并不看好。北京房地产业协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访时指出，基于投入时间长、收益率下降等因素，银行并不愿意把大量资金投向房贷市场。
胡景晖也认为，商业银行存贷比考核不放松、房地产行业风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素，将对商业银行房贷政策落实情况形成制约和影响。
“7折房贷利率折扣不可能，资金价格依然处于高位。”张大伟分析，在目前资金价格情况下，银行吸储难度较大，“不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。”
另外，在张大伟看来，虽然房贷优惠政策落地，但基于库存压力、信贷供给量有限等原因，短期房价上涨可能性并不大。“预计四季度房价仍以平稳为主，继续下调的可能性降低，短期上涨的空间也不大。”
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