经济适用住房建设土地供应是否采用划拨方式？转让经济适用住房都有哪些限制？土地出让金由谁承担？
问：三年前我在本市购买了一套经济适用住房，现在我想把这套房子卖掉，再添些钱买套商品房。但在办理交易过户手续时，被告之尚不符合转让条件，因为购房至今还不满五年，如果转让还需交纳土地费用，因为经济适用住房建设所用土地是国家采用无偿划拨方式供应的。是这样的吗？如果补交土地使用权出让金，应当由买方还是卖方承担？
答：经济适用住房建设是在我国城市开始住房制度改革，推行住房供应的商品化以后，为了解决中低收入家庭的住房问题而出台的配套政策。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》要求：“经济适用住房用地，经批准原则上采用行政划拨方式供应。”此后国务院有关部委和许多地方政府，相继出台了许多政策性规定，将经济适用住房建设用地的行政划拨方式固定下来，凡以经济适用住房立项的建设项目一律采用行政划拨方式供应土地。采用划拨方式供应土地，主要是为了控制建设成本，因为在各类房屋售价中，土地成本所占比例最大，免除了土地成本，加之通过行政手段限定建设单位的利润率，使房价大大降低，以使城市中低收入家庭能以较低的价格购买住房，解决基本的生活居住问题。因此，经济适用住房建设采用划拨方式供应土地，体现了一种国家福利和优惠。但这种福利和优惠的享受对象是特定的——中低收入家庭。为了防止这一政策被滥用，避免一些不符合条件的人享受国家的优惠政策，在制定经济适用住房政策的同时，也出台了一些限制性措施。这些限制主要体现在两个方面：一是购买主体的限制，即有资格购买经济适用住房的，必须是城市的中低收入家庭，城市高收入家庭不能购买。对于何为中低收入家庭，国家没有统一的标准，而由地方人民政府根据本地具体情况确定。二是转让环节的限制，要求必须居住使用满一定期限（大多数城市规定是五年），方可上市交易；转让时必须补缴一定数额的土地费用。
关于经济适用住房上市交易时，土地使用权出让金的交纳主体，有关规定是明确的，该费用应由受让方承担。如国家财政部、国土资源部、建设部于1999年7月15日联合发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第2条规定：“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房和经济适用住房座落位置的标定地价的10％确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。”许多地方政府先后出台了与此基本类似的规定。
应当说，国家经济适用住房政策的初衷是好的，施行近二十年来，也确实解决了很多经济困难家庭的住房问题。然而这一制度也存在许多先天缺陷，比如购买主体的限制，由于我国目前尚未建立有效的个人收入申报制度，以及个人信用的综合评价制度，因此在经济适用住房的申购过程中普遍存在弄虚作假、虚报收入行为。加之申报、审批环节的以权谋私等人为因素，使得许多根本不符合申报条件的人也取得了购买资格，而真正困难的家庭，排队数年也轮不上购买机会。而转让环节的限制也没有多少效果，使用时间的限制用“先交易，后过户”的方法很容易规避，而且变相鼓励了私下交易。土地出让金的补交也没有多少作用，一是补交数额过低，各地普遍执行的，是按标定地价的10%或者成交价的1%的比例交纳土地使用权出让金，与一般商品房土地成本占到房价40%左右相比，几乎可以忽略不计。况且由受让人承担的规定也不尽合理，因为转让方转让经济适用住房时，其参考价格仍然是相同区位商品房价格，这意味着，不仅转让方将国家减免的土地费用等优惠变现为房屋转让价款据为己有，而同时又将应交纳的土地费用负担转嫁给也许经济收入更低的购房者。因此这样的限制措施，对于转让行为的抑制作用十分有限。
也许正是由于经济适用住房制度本身的这些先天性缺陷，目前，全国各地已普遍减少甚至停止了经济适用住房的建设，取而代之的是“廉租住房”制度，即由政府投资建设的住房，以较低的租金（或者免租）的方式出租给低收入家庭居住，承租人只有使用权，没有所有权，当承租人经济条件改善达到一定水平，应将房屋交回，由政府再行出租给其他困难家庭居住。
如北京市人民政府非办公厅转发市建委等部门《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题暂行规定的通知》（京政办发【2000】131号）第3条，将中低收入家庭的标准确定为年收入6万元人民币以下的家庭。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。看看二手房交易过户土地出让金你要缴多少？
绍兴晚报李芳芳
4月22日绍兴晚报上一则《二手房交易费》中提到的“土地出让金”，令不少市民产生了疑惑，纷纷赶到市行政服务中心国土窗口咨询。在国土窗口工作人员的解释下，我们发现，上周晚报提到的“土地出让金”略显片面，因为其中还包含着不少的学问，这笔金额的多少，跟地段、房源性质以及房子的新旧都有着不小的关系。“目前规定，市区房改房、划拨土地的城中村拆迁安置房、经济适用房这三类住宅在交易时，需缴纳土地出让金或土地收益；其它土地性质属于划拨的住宅在转让交易时，允许买房者选择保留划拨，或选择办理出让手续，缴纳土地出让金。”国土窗口赵主任在解释土地出让金的时候说道。那么土地出让金的缴纳标准是多少呢？怎样计算这笔金额呢？赵主任根据相关政策规定，给出了一个详细的说明。一、房改房和划拨土地的城中村改造拆迁安置住宅市区房改房及划拨土地的城中村改造拆迁安置住宅，在转让交易时实行土地有偿使用，需补缴土地出让金，由买房者按规定标准缴纳。应补缴的土地出让金=土地出让金缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。其中，土地出让金缴纳标准为该住宅转让时其坐落位置住宅用地基准地价的10%，目前市区一类住宅用地基准地价为6000元/㎡，二类为4440元/㎡，三类为2720元/㎡；住宅分摊土地面积为：房屋面积/总楼层数；土地出让年限根据房屋规划验收合格之日和房屋结构确定，年期修正系数是按剩余出让年期进行修正，剩余出让年期从70年到20年以下，相对应修正系数在1到0.5之间。赵主任综合绍兴的相关情况介绍道：“目前办理中，情况最多的是房改房，房改房基本都在老城区范围内，为一类住宅用地，且基本为日前竣工规划验收合格的住宅。”如以一套70平方米的划拨土地房改房为例，总共楼层为5层，根据文件规定，办理出让的终止年限为日止，目前来办的话，也就是剩余出让年限还有35年多，年期修正系数为0.7，应补缴的土地出让金为（6000×10%）×（70/5）×0.7=5880元。值得注意的是，房改房为出让土地的，则为补缴相当于土地出让金的价款，计算方法和划拨土地房改房一样，只是年期修正系数得根据原出让年限进行修正。二、经济适用房“花头多”，少则几万元，多达十几万元根据规定，经济适用房满5年才能上市交易，由卖房者按规定标准缴纳土地收益，浙政发〔2007〕57号文件下发之日起（日起，具体以契证发证之日为准）购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款比例为55%；此前已购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款按原政策执行。赵主任针对经济适用房满5年上市交易办理的程序进行了解释：“房屋登记机构先审核房屋登记簿，审核当时符合交易条件的，向地税部门出具联系单，地税部门征收相关税款，完税后持契证等有关资料向国土部门缴纳土地收益等价款。取得完全产权后，再办理交易过户手续。”按照原政策规定，经济适用房应缴纳的土地收益=土地收益缴纳标准×住宅分摊土地面积×年期修正系数。土地收益缴纳标准为该住宅转让时其坐落位置住宅用地基准地价减去土地取得成本后的差额，土地取得成本按150元/平方米计算；住宅分摊土地面积和年期修正系数同第一类房产情况中所述确定。就以城南沁雨园经济适用房面积70平方米，总共楼层为5层为例，沁雨园目前为住宅三类地段，原土地出让年限为日，现在来办的话剩余出让年期60年不到得出年期修正系数为0.9，应缴纳的土地收益为（）×（70/5）×0.9=32382元。然而，自日起（具体以契证发证之日为准）购买的经济适用住房，上市交易后向政府交纳的土地收益等价款比例为55%。土地收益等价款=（该房交易时计税单价－经济适用住房原购买时单价）×按经适房价格购买的面积×55%。经济适用住房包含阁楼等不同类型房产的，根据交易时列入计税范围房产的计税金额，按原经济适用住房购买价格比例分摊，计算该房交易时计税单价。“根据目前办理情况，主要是鹅亭境园的经济适用房，一般需缴纳10万元以上，具体多少得根据交易时计税价格和享受经适房面积计算。”赵主任如是说道。划拨土地的经济适用房，按以上规定交纳土地收益后，土地使用权类型改为出让；同一套房中按市场价购买的面积应同步办理土地出让手续，按房改房类型的缴纳标准计算缴纳。三、其它土地性质是划拨的住宅，自行选择保留划拨或办理出让房改房、城中村拆迁房、经济适用房三种类型外的其它土地性质属于划拨的住宅，在转让交易时，买房者可以选择保留性质划拨，也可以选择办出让；如果选择办出让，则按房改房补缴土地出让金的标准缴纳土地出让金；如果选择保留划拨，则需按原规定交纳一笔土地收益金。土地收益金是由房管部门收取，是按房产面积征收。“从目前收取的情况来看，60平方米左右的房子，一般在一千元上下。”赵主任解释道，这类划拨土地住宅主要是一般的拆迁安置房、老城区砖木结构的老房子等。赵主任说，此类房子交易时来咨询保留划拨还是办出让的比较多，从省钱角度来讲，土地收益金肯定是比出让金便宜得多，选择保留划拨还是办出让可能对需要将此房抵押贷款的买房者有直接影响，建议买房者向银行了解后，再予选择。最后，赵主任补充说，以上所述各类房子是针对个人的住宅交易时的政策规定，假如原来是单位的划拨土地住宅交易的，另有政策规定，此类情况较少，如市民碰到时具体再向国土窗口咨询。
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在购买完经济适用房之后，需要交纳各种各样的税收，而土地出让金就是其中一种。今天小编来和大家说一说？经济适用房土地出让金是多少？相关政策是什么，让大家在购买经适房不再困惑。
经济适用房土地出让金是多少？
１、土地出让金＝（现市场价－购买价）＊70％，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。
２、经济适用房分两种，经济适用房管理的房子，一般就是集资建房或者是回迁房，交易的时候买方出３％的土地出让金，另外一种就是经济适用房立项的房子，比如北京的回龙观、天通苑、通惠家园等等，就是批地的时候就是按照经济适用房审批的，这种房屋必须满5年才能交易，交易的时候要缴纳10％的综合地价款。
３、在规定发布之日以前，按出售价格的10％上交，在规定发布之日以后的，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。
４、买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70％补交土地收益后取得商品房产权。
经济适用房土地出让金相关政策是什么？
１、购经适房的价格与上市交易时同地段的商品房指导价的差价的70％上交。日前，国土房管局出台补充规定，经济适用房上市要补交3％土地出让金。
２、某些特定已购公房上市出售要按当年房改成本价6％扣除价款。办理已购公有住房交易过户手续，出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可将房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理。
３、已购公有住房上市出售后，购房人应与该房屋的供暖、物业管理部门签订新的协议，供暖、物业管理等费用由购房人自行解决，原产权或售房单位不再承担该房屋的上述费用。购房人仍是原产权或售房单位职工的按有关规定办理。
４、但上述职工原产权单位在机构改革中已脱离原隶属关系并能出具证明的，可以上市出售已购的公有住房。按房改成本价购买的公有住房，并按房改成本价的１％补交土地出让金变为商品房产权后，可以将房屋赠与他人，但要按房屋转让的规定办理。
看完此文大家就都了解经济适用房土地出让金是多少，小编为大家介绍了经适房土地出让金的相关政策是什么，大家可以在缴纳税收的时候多关注政策的优惠。分类： |交通便利，周边配套齐全
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经济适用房土地出让金计算方式是什么？
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经济适用房土地出让金计算方式是什么？
提问者：章高逸|
浏览次数：2318|
提问时间： 15:52:51
已有3条答案
回答数：40570|被采纳数：329
合肥张杨空间装饰设计工程有限公司
所有回答：&40570
经济适用房有两种形式：经济居住房和经济解困房。根据市政府有关文件规定，自办理房屋产权证之日起，经济居住房5年内不得上市交易，经济解困房10年内不得上市交易。在达到规定年份后，如果需上市交易，出让方应向市财政计缴相关费用。
两种经济适用房计费不同
经济适用住房供地是行政划拨的。由于经济居住房和经济解困房享受政策不同，这次出台的计缴土地出让金等相关费用办法，对这两种类型的经济适用房在缴费上予以了区别对待。在上市交易时，经济居住房出让方应计缴对其减免的包含级差地租和大市政配套费在内的土地出让金以及相关规费，经济解困房在计缴上述费用后还应计缴原政府给予的补贴资金。
不同销售阶段不同缴费
经济适用房的土地出让年限为70年。为方便操作，对经济适用房不同阶段的销售，制定出不同的上市交易计缴费用政策。
具体分下述4种方法计费：
在日前签订购销合同，或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用住房，达到规定年份后上市交易的，需补缴的土地出让金按房改房上市交易补交的出让金标准乘以分摊的土地面积，由出让方缴纳，不作年限修正。
在日至日之前已领取《商品房预售证》，或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用住房，达到规定年份后上市交易的，其经济适用住房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局下发的经济适用住房价格批复文件中核定的商品房价格与经济适用住房价格之间的差价。
在日后领取《商品房预售证》的经济适用住房，达到规定年份后上市交易的，其经济居住房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济居住房价格之间的差价。
经济解困房在达到规定年份后上市交易的，在缴纳上述土地出让金后，另需补缴原政府给予的补贴资金。
回答数：26166|被采纳数：128
徐州艺境坊建筑装饰工程有限公司
所有回答：&26166
　一. &&有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
二. &&发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
三. &&通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四. &&划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
该条目中所提到的40%没有法律依据，纯属引用别人错误理论，请更正。从2002年开始，土地招拍挂条例就明确了，出让金就是全部低价，没有40%之说。
回答数：4291|被采纳数：8
所有回答：&4291
经济适用房土地出让金计算方式如下：
1、主房保障面积以内需补交金额＝（同地段出让土地普通商品住房市场评估确认单价-原购买经济适用住房单价）×经济适用住房已享受面积×50%；
2、主房保障面积以外需补交的土地出让金按补办出让时点的出让和划拨两种用地性质市场评估价的差价全额补交；
3、附房、阁楼需补交金额=（同地段出让土地普通商品住房的附房、阁楼市场评估确认单价-原购买附房、阁楼时的单价）×附房、阁楼面积。
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