中国楼市是否像当年日本一样崩盘？住建部长回应
来源：人民网
原标题：住建部部长回应“日本式房产泡沫崩盘担忧”
　　[中国网记者]:陈部长您好，我的问题和房价有关，因为大家都非常关心。现在社会上有一种担忧，认为目前我国的房地产市场似乎和80年代的日本非常相似，我们看到，当时日本的房价从1985年开始在6年内增长了3倍，随后从1991年开始出现了断崖式下跌。现在这种担忧认为，中国的楼市可能也会像当时的日本一样发生崩盘，请问对此您怎么看？
　　[陈政高]:你提的这个问题，最近网上有一些文章，社会上也有一些议论。围绕这个问题，我请教过一些专家。我要说的是：第一，时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。第二，国情不同。中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。因此，我要说，不能相提并论。谢谢。
(责任编辑：刘盛钱 UN649)
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导读日本作为房地产崩盘的典型例子，自上世纪90年代资产泡沫破灭后，出现长达10年的经济低迷与通缩；2008年金融危机后，日本经济再次陷入困境，任凭质化及量化宽松政策与负利率都未能将其拉出泥沼。
地价和房价在特定情况下互为因果关系。特别是处在当前历史罕见低利率环境下的“资产荒”时期，房地产开发企业疯狂竞拍土地导致“地王”项目屡屡挑战眼球，而资本市场房地产上市公司股票被疯抢，一定程度反映出金融市场加配住宅不动产的逻辑。
那么，这样的后果有多严重呢？看看日本就知道了。
日本作为房地产崩盘的典型例子，自上世纪90年代资产泡沫破灭后，出现长达10年的经济低迷与通缩；2008年金融危机后，日本经济再次陷入困境，任凭质化及量化宽松政策与负利率都未能将其拉出泥沼。
实际上，日本经济从兴盛到衰败的过程总结为：经济高速发展-市场乐观预期-资产价格上升-消费投资增加，伴随投机性加大-泡沫产生，持续膨胀-日本政府连续采取紧缩政策-市场悲观预期-泡沫破灭-资产价格下降-消费投资下降-跌入“流动性陷阱”。
分析日本陷入流动性陷阱可以发现，房地产投资过热催生泡沫以及人口红利进入拐点是两大重要因素。这也是中国当下面临的困境。
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作者：佚名
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作者：刘晓博
&&& 每当中国房价飙升的时候，就有人拿“日本房地产泡沫破裂”的教训来吓唬大家。很多读者受此影响，错失了最佳购房机会。　　3月15日，住建部长举行新闻发布会，有记者再次提出了“中国楼市会不会像当时的日本一样发生崩盘”的问题。对此，陈政高这样回答：　　围绕这个问题，我请教过一些专家。我要说的是：第一，时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。第二，国情不同。中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。因此，我要说，不能相提并论。　　陈部长是个诚实的人，他告诉我们，其实他此前对这个问题也拿不准，所以请教了专家，得出了“不能相提并论”的结论。这一看法，跟我的研究结果是一致的。　　我想告诉读者的是，世界上很多中心城市都出现了高房价，最终演化方式多种多样，东京为代表的“房价崩溃模式”只是其中之一，此外还有莫斯科为代表的“汇率崩溃模式”等等。　　其中莫斯科的模式，在我多次发表相关研究文章后，已经被越来越多的研究者意识到，并开始热烈探讨。　　说句让大家失望的话，中国高房价以日本模式（或者东京模式）终结，对中国来说可能是好事。但问题是，我们可能不配有这样的结果！　　日本房价模式（也就是高房价以本币方式暴跌）出现的基本条件有以下几个：　　1、央行没有长期过快发钞，货币在本国购买力没有严重下降，反应到对美元的汇率上还出现了升值。以日元为例，剧烈贬值出现在战败之后的四五年间，日元对美元的汇率从1941年的大约4.2:1贬值到1949年的360:1。现在是113日元兑换1美元。1949年以后到现在，日元兑美元升值幅度巨大。　　2、长期通缩。换句话说，钱越来越值钱，大家不愿消费或者买房。这种情况是任何一个政府都不能容忍的，也很难在一个正常国家中出现。　　3、市场经济发达，全社会信用程度较高。这样，无论你是创业搞企业，还是投资股票、债券、、等产品，都可以获得跟投资房地产类似的利润率，这样全社会的资金不会集中到房子上追求超额利润。在日本、、欧洲都存在这种情况。　　4、国家激活了全民的创造力，实体经济发达，没有必要过分倚重房地产，所以不会过分托市。　　5、大部分土地归私人所有，土地市场存在竞争。　　6、央行、统计部门、财政部门的权力有限，受到制约、监督，无法长期过快发钞，或者无限制购买国债等。　　7、城镇化率超过75%，甚至更高。　　可以看出，日本具备其中1、3、4、5、6、7条的条件，第2条也疑似具备。　　对比一下就发现，中国上述7大条件全部不具备。尤其是，中国的商业银行全部控制在国家手里，央行具有市场经济国家不具备的超级权力，CPI的数据也并非来自独立调查，土地的产权全部归国家所有，政府对房地产市场的征税、减免征税也极少经过人大讨论。　　在中国的国情下，通缩很难长期出现。只有在发生全球经济危机的时候，会阶段性出现，但很快可以被货币放水所淹没。改革开放以来，中国广义货币M2的年增速，曾最高达到过4成。进入新世纪之后，最高达到过27.7%的增幅（2009年），是当年GDP增速的3倍。　　事实上，自改革开放以来，如果以货币增速观察，中国一直处于宽松的货币政策之中。这种做法，在欧洲、日本、美国也基本上没有出现过。　　所以，用成熟市场经济国家的经验，来套中国楼市，肯定会闹出笑话。　　那么，中国未来会重蹈莫斯科楼市的覆辙吗？所谓莫斯科模式，就是中心区房价在24年里（1991年以来）以旧卢布计算，房价上涨150万倍。以美元计算，房价上涨了150倍，但卢布贬值了1万倍。在这种情况下，北上广深的房价就会出现一个“美元顶部”，但基本上不会有“人民币计价的顶部”。&& 中国房价超高的情况，通过汇率贬值使之合理化。　　我个人认为，这种可能性是存在的，但未必会有莫斯科那么极端。还有一个巨大的变数，就是未来科技的发展可能改变人类的生活方式。比如VR技术的成熟和推广，可能让10到20年之后人们不用天天去上班，甚至可以在家里上学、在家里看病。这样，城市就将不可避免地去中心化。　　过去5年，技术已经摧毁了商铺的估值体系，目前正在摧毁写字楼的估值体系，未来极有可能摧毁城市中心区住宅的估值体系。　　但这恐怕还要10年到20年。在这之前，中国大城市普通住宅的房价，仍将继续上涨一段时间（人民币计价模式）。　
（责任编辑：李士英 HN071）
03/15 18:1703/15 18:1603/15 18:1303/15 18:0103/15 17:0703/15 16:5403/15 16:2803/15 16:22
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/etc/nginx/nginx.conf.　　作者：钱哥　　最近，生活在一线城市的人可能会有这样的思考：房价还会继续涨吗？这样涨下去，房地产市场会不会崩盘？　　通常情况下，没人能够准确预测这个问题。但在中国，总是有人信誓旦旦的告诉你：放心吧！房价会越长越高！北上广深会成为宇宙中心！ 　　为什么北上广深的房价已经远远超过了普通人的承受范围，却依旧有人砸锅卖铁抢着买？因为他们秉承着一个信仰：一线城市房价只涨不跌，买到就是赚到！他们的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和当地土豪们共同托举着房价。　　但是，在20多年前，同样人口密集，同样由奥运会带动了经济飞跃，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，却未能幸免于房价的大崩盘。今天钱哥就要说说日本房地产泡沫破灭的前前后后。　　危机前的东京　　上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。　　这一切都要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。　　有数据显示，东京奥运会的总投入高达1兆日元！哥都没见过这么大的货币单位！按照当时的汇率计算，大约为30亿美元，创造了当时奥运会历史上的最高投资记录！　　别看花钱多，但都花在了正地方，90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。经过这些利国利民的大建设，奥运会结束后，东京成了全球最有活力的国际大都会，工业化、城市化都大大滴实现了！　　进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。全球各个角落都有Made in Japan的产品，野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。　　一位日本记者回忆当时的情景时说道：“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。日本人真的发疯了！”　　然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。　　危机的序幕：“广场协议”　　日本经济泡沫的起源离不开“广场协议”。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。　　这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。　　为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 “广场协议”。　　“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。　　日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。　　连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。　　迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。　　阳光下的泡沫　　降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。　　相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。　　来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。　　1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。　　同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。　　热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。　　银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。　　1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。　　然而，房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。　　首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。　　其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。　　再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。　　高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。　　失去的二十年　　1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。　　日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。　　一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。　　二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。　　宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。　　首先刺破的是股票市场泡沫。日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。　　当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。　　股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。　　1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。　　1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。　　几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。　　自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。　　从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；　　东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”。　　日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但在泡沫经济时期全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。　　看了日本经济泡沫破灭的前前后后，你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗？
楼主发言：1次 发图：0张
　　我比较关心俄罗斯模式
　　@快诚包装制品中心
20:03:00　　楼主，有不满可以合法发泄，有病也要早治啊……　　—————————————————　　楼主写的蛮好的。　　
　　体制不一样
　　不管是否失去20年，不太清楚，　　请问，2016年，东京房价多少钱一平米?　　
　　赞助LZ一个小事实，　　90年代的时候，　　东京中心房价达到过最高50万美元每平　　
　　其他没看懂……1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年（来自天涯社区客户端）……就看懂这句话了……在北京60平米的房子按5000元工资来算……要多少年？　　
　　@随波逐流之军师
20:51:46　　不管是否失去20年，不太清楚，　　请问，2016年，东京房价多少钱一平米?　　-----------------------　　
　　@dingsong130
20:25　　@快诚包装制品中心
楼主，有不满可以合法发泄，有病也要早治啊……
—————————————————
　　楼主写的蛮好的。　　-----------------------------　　就是因为写得好，所以才更容易激怒五毛gou。
　　我们是资本管制的 和日本不一样 现在用于防止问题的两万亿外汇根本不需要 3.3亿的外汇储备都嫌太多
　　中国梦就是不走寻常路　　
　　不崩，美国不会甘心。
　　一枕莺梁沙画　　
　　认识一日本人搞投行的，他说房地产泡沫是90年一月开始破裂，2个月跌一般，4年到谷底，现在北海道札幌的房价大概人民币6000
　　日本是自己刺破房地产泡沫，目的是不惜代价保住自己的工业体系　　中国现在很搞笑，不惜代价保住房地产泡沫，整垮自己的工业体系
　　写得不错，但是有一点要指出，日本70年代也不能算农业国吧？　　虽然作为二战战败国，工业基础还在吧？
　　@随波逐流之军师
20:51:46　　不管是否失去20年，不太清楚，　　请问，2016年，东京房价多少钱一平米?　　-----------------------　　@寂寞猥琐乖叔叔
21:07:44　　　　-----------------------------　　日本的土地是国有的吗，　　如果是，那就可以比下
　　日本在90年开始收缩，如果继续走下去不知道咋样。中国现在在走日本90年的另外的一种选择
　　可以说日本当年有壮士断腕的勇气和决心，挽救了国家，挽救了他们的科技产业
　　1、中国不是日本，中国高度集权银行掌握在国家手里，真想控制房价，一个红头文件就搞定，2、房价上涨获利最多的是谁？是中国政府，现在房价上涨未必没有政府推波助澜借机解决地方债务，3、08年的4万亿，超发了过量的货币，必须借房市消化，4、热钱不去炒房，那就会逃到国外或者炒生活物资，借房市套住他们，稳住物价，5、现在一线二线的房子脱离使用价值，成为了金融品，已经与平头百姓无关，屌丝们就不用哀嚎着把头套上去挨宰了，真的跌了也是有钱人和炒家自己的事，自己做的孽，自己背，钱反正进了国家口袋，到时候拿出来刺激国企就行，所以中国不怕炒房！！！！
　　如果政府不收紧贷款，不实行地价税，M2持续增加，那会如何？　　
　　还有广场协议呢，中国有吗？
　　你这也说了，日本是央行主动调高利率收紧银根，导致市场突然性的流动性短缺，才造成房地产的抛售，而且之前有个贴说那时候日本的城市化率已经70多了。如果日本的情况有参考意义的话，也就意味着中国的泡沫破灭也要等到城市化率和日本差不多，且央行主动采取动作，这又有多少可能呢？　　
　　如果真是这样房价还会涨一阵子，只不过泡沫破裂后比日本都不如。日本至少有一大批科技公司支撑而中国呢？日本可是成为发达国家之后才衰退的中国是未富先衰。
　　贬值就跌了　　
　　送你一句话，体质不同，日本的情况不可能发生在中国　　
　　大陆是没有经济危机的，但是大陆会成为世界上最穷的国家。
　　@lzz-09-09 15:05:37　　1、中国不是日本，中国高度集权银行掌握在国家手里，真想控制房价，一个红头文件就搞定，2、房价上涨获利最多的是谁？是中国政府，现在房价上涨未必没有政府推波助澜借机解决地方债务，3、08年的4万亿，超发了过量的货币，必须借房市消化，4、热钱不去炒房，那就会逃到国外或者炒生活物资，借房市套住他们，稳住物价，5、现在一线二线的房子脱离使用价值，成为了金融品，已经与平头百姓无关，屌丝们就不用哀嚎着把头套上去挨宰了，真的跌了也是有钱人和炒家自己的事，自己做的孽，自己背，钱反正进了国家口袋，到时候拿出来刺激国企就行，所以中国不怕炒房！！！！　　-----------------------------　　就TG的水平想套住热钱，楼主天真了吧！现在房价持续上涨是为了让屁民接盘，用恐慌 买涨不买跌的心里忽悠百姓接盘。物价虽然没有暴涨但是也是慢慢温水煮青蛙，生活压力越来越大。 剩下观点认同。　　
　　印钞机在手，宇宙真理无敌！　　
　　一线价格再高也跟普通人没关系，不说你买不起，连买的资格都没有…　　
　　@lzz-09-09 15:05:37 　　1、中国不是日本，中国高度集权银行掌握在国家手里，真想控制房价，一个红头文件就搞定，2、房价上涨获利最多的是谁？是中国政府，现在房价上涨未必没有政府推波助澜借机解决地方债务，3、08年的4万亿，超发了过量的货币，必须借房市消化，4、热钱不去炒房，那就会逃到国外或者炒生活物资，借房市套住他们，稳住物价，5、现在一线二线的房子脱离使用价值，成为了金融品，已经与平头百姓无关，屌丝们就不用哀嚎着把头套上去挨宰了，真的跌了也是有钱人和炒家自己的事，自己做的孽，自己背，钱反正进了国家口袋，到时候拿出来刺激国企就行，所以中国不怕炒房！！！！ 　　—————————————————　　@hcterry123
07:41:00　　就TG的水平想套住热钱，楼主天真了吧！现在房价持续上涨是为了让屁民接盘，用恐慌 买涨不买跌的心里忽悠百姓接盘。物价虽然没有暴涨但是也是慢慢温水煮青蛙，生活压力越来越大。 剩下观点认同。　　—————————————————　　一个李嘉诚走掉3000亿美元党国的肝都在颤悠，十个李嘉诚就要了老命！　　
　　凿个水池自己用
　　真的不错啊。。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规