几点看法：关于房价_网易财经
几点看法：关于房价
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（原标题：几点看法：关于房价）
文 | 阑夕1、深圳华侨城的六平米小户型商品房，就在社交网络的一片惊诧与嘲笑中火速售罄，投射出「梦里不知身是客」的恍惚感，吃瓜群众怜悯买房者的居住空间连猪圈都不如，而后者却又用行为抽回了一记响亮的耳光：过五年，不，过三年，看看，咱们再论谁是傻逼。杜甫曾言「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜」，他大概也没能想到，即使岁月已过千年，人类已经能够登上月球，广厦依旧是寒士的心头之痛，就在「北京折叠」用现实主义文学拿到了科幻领域的大奖之后，深圳的这例蜗居之房用折叠在衣柜间的单人床回应了郝景芳的想象力。2、「买房兴邦，创业误国」，这是一名因为融资失败而关停公司的创业者在他的朋友圈里写下的话。拿着孤例的确无法证明对于宏观趋势的任何判断，只是在造富神话和双创政策的合谋推动下，就像被激流裹挟的鱼群，前方究竟是入海的口岸还是封死的大坝，谁也未曾可知。倒是地产成为低迷经济的尘烟之中唯一坚挺的石碑，创业九败一胜，买房百战不殆，对比鲜明，高下立现。3、地产之所以成为拉动经济的灵丹妙药，是因为这几乎是所剩无几的能够依靠调控刺激大规模消费——也就是所谓「三驾马车」中最考验内功的一个——同时承担缓和货币超发的功能。与其说这是一个经济问题，不如说它属于文化问题，在布雷顿森林体系瓦解之后，各个国家都找到了新的「黄金」标准，与西方的资产证券化不同的是，中国资本市场的滞后性和薄弱性，使其无力荣膺「黄金」的象征地位，而在土地供给制度为地方财政创造出大量的「白手套」之后，地产也就居于上位，成了兼具保值（增值）和流通两大特性的硬通货。4、前段时间置办房产，与中介走得很近，观察发现现今房产经纪人的「可操作权限」实在大得惊人，只要客户委托并出钱，限购可以突破，限贷可以上浮，首付可以调低，连多套房都可改为首套房，次贷风险近在咫尺，却依然难以阻挡恐慌性的全民狂热。尽管在中国的金融监管底下很难出现约翰·保尔森这类人物，但是他赖以成名的「CDS」（信用违约互换）却被引进中国并在本月正式启动，这说明对于债务违约及其系统压力如同踩着钢丝跳舞的情形，预警方案早已埋下。5、诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨声称「中国是世界上最大的凯恩斯主义国家」，这话几乎等同于毫无保留的褒奖，因为它意味着权力从未旁落。中国当然也有经济学家反对凯恩斯，但不要以为这是迎回哈耶克，而是「中国需要的不是凯恩斯，而是邓小平」（出自）。这种吊诡正是解释中国违背一切经济规律却至今仍未让那些唱衰之声应验的核心论据。据说资中筠曾分享过这么一则故事，说她在一场会议上遇到一个德国人，德国人说中国就要成为全球的经济引擎了，资中筠谦逊持重的说哪里哪里我们还有很多困难，德国人连连摇头，说你们连工人的工资都可以不发，我们怎么可能竞争得过你们？6、几年过去之后，辽宁的运钞车劫匪李绪义证实了上面这位德国人并未说谎，这个包工头因为承包政府工程而被拖欠款项，他自借高利贷去为工人发薪，在向政府讨债无果之后，劫了运钞车，奔赴五个城市还钱。生于镀金时代和天佑之国的小清新马克·吐温和欧·亨利是无法构思出这样的剧情的，只有马尔克斯和略萨这种与阶级革命和群众运动伴枕而眠的作家，才最为接近中国本土的魔幻现实主义，《百年孤独》全球卖了三千万册，其中十分之一的销量在中国，还不算盗版。7、于是房价之于中国也从来不是单纯的经济课题，任何立足于学术而罔顾中国政商结构的预测都只会遭到打脸的结果。比如CPI的上涨预示着通胀的危险，但PPI的下降又显示出通缩的征兆，就像一头驴子不可能在同时指着左转和右转的路牌面前做出两全的选择，有些悖论本来就是故意没有预设标准答案的。在政府同时掌控极大比例的未开放性质国有资源和拥有货币发行及调控权力的央行的条件下，游戏规则是被替换掉的，市场失灵只不过是必然的衍生效应之一。8、然而，这也不是在传授「不可知论」，因为就算是在混沌模型中，仍然可以通过切割局部来做出合理演算。以当前一线城市的人口吸泵能力，北京对标纽约、上海对标东京、深圳对标香港、广州对标巴黎的地价委实并不过分，若是考虑与房产挂钩的城市资源，只要土地出让及库存没有发生剧烈波动，房产就仍是最为稳健的避险型投资标的。换句话说，由于「」是不可预测的，无论它在你的理解里是泡沫的破碎还是国家的溃败，只要缺少明确的时间表，它都不构成退出一个流通市场的理论依据。五百年后Google可能也都不存在了，但它并不影响你在今天买入Google的股票。9、乡村的凋零是不可避免的，这也势必带来传统的牺牲，只是相较1949年之后的损失，这种牺牲不过轻如鸿毛，属于用放大镜照射出来的矫情。回不去的故乡，挤不进的城市，这是大部分九零后乃至零零后必须面对的人生，如同土生土长的吉普赛人，他们将为第三产业的上升铺平道路，并为最后一轮房价狂欢的狼藉买单。就像那个六平米的容身之处，宁可住在这里也不回到空荡荡的小镇住大房子，它揭示了发展机遇不对等的刻骨现实，而人必须活在不甘的想象里，没有刻骨逼迫，只有用脚投票。10、万科曾经推出名为「蚂蚁工坊」的迷你户型，形象的响应了都市蚁族的生存状况，就像「屌丝」一词的登堂入室，当戏谑和自嘲可以充当安慰剂的时候，中产阶级的焦虑也就不值一提了。我倒不认为基于物质的得失能和尊严并论，它固然不符合当代所谓「体面」的生活方式，但是支持力所能及的消费比起鼓吹加码杠杆买房，吃相恐怕还是好看不少。
作者 阑夕 微信公众帐号：techread
*文章为作者独立观点，不代表立场
本文由 阑夕 授权 虎嗅网 发表，并经虎嗅网编辑。转载此文章须经作者同意，并请附上出处(虎嗅网)及本页链接。原文链接/article/165085.html
本文来源：虎嗅网
责任编辑："王晓易_NE0011"
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张五常十论房价
&&偶然读到张五常一篇关于楼市的文章，大师关注的多是宏观经济，地产类文章实不多见。先生抛出十个观点，言简意精，摘抄如下与各位网友分享。同时，一边读一边加上我的一点粗浅见解&&括号内的文字。
&&楼价的经济分析是深学问。篇幅所限，这里只能分点略说。
&&一、楼价上升主要因为地价上升。人口密度、经济情况、土地供应等因素皆老生常谈，而远为复杂的是政府的土地政策会有决定性的影响。(建筑本身年年折损，楼价的构成中主要是地价，等到哪天地方政府不再依赖土地出让金了，中国地价涨幅就会趋缓)
&&二、一个国家的经济发展起来，人民的财富增加总要找些投资项目放进去。一般而言，土地或楼宇是最可靠的财富累积的选择。房地产本身有用途，有租值或使用的收入，远没有股市那样难于调查，难以明白，受骗的机会大减。有谁不知道房子是可以住的？(不动产是天然保值佳品，但目前内地部分城市投资投机比重偏高，空置率偏高，这是有问题的)
&&三、经济发展起来，人民的收入增加，财富是收入以利率折现，也跟着增加。人民把财富放进房地产去是自然的选择。原则上，楼价的上升等于租值上升的折现，而租值上升是反映着生产力的上升，价格理论中的边际产出理论分析可以推得逻辑井然(内地楼价的问题是，租金水平很低，拿国际标准衡量，售租比高得离谱，暗喻房价偏高)。然而，在本文的第十点可见，政府操控利率可以严重地扰乱这个重要的经济规律。另一方面，政府的土地政策、货币政策及其它政策，可使房地产之价急升或暴跌，无端端地发达或破产的人无数。我们喜见因为经济上升而楼价上升，但政府的政策处理失当可以是悲剧。九十年代后期中国的楼价暴跌，破产者无数。但我解释过，那是朱镕基要杜绝权力借贷的宏观调控的效果，大家要接受。然而，跟着的楼价还继续大幅波动，除了国际的不良影响，北京难辞其咎。
&&四、香港选走高地价路线，有他们的原因，是玩火游戏，这里不评。中国大陆的局限条件与香港的是两回事，不应该搞高地价政策(这是分税制改革的后遗症，以及城镇用地国有制、供应垄断的必然，有待税制改革)。问题是，中国整体的经济发展，人口怎样分布有关键性。如果珠三角及长三角的楼价够低，人口会密集在这两个区域，对国家的经济整体可有大害。原则上，这两区还可以大量地增加楼房的土地供应，或提高容积率，压低楼价。这两区的人口密度是应该比较高的，楼价也应该比较高，但从整个国家的利益看，这两区的楼价应该高多少，我想了很久也没有简单的答案(不可能有标准答案)。复杂的答案我是有的，但历来不喜欢复杂，而简单答案的我还没有找到。不管怎样算，不同地区的房地产之价的或高或低是重要而又可靠的处理人口分布的法门，可惜这问题不能单由市场处理。政府的策划是需要的。市场不是万能的，有些事，有些情，市场无价&&这是科斯和我的公司理论中的一个要点。
&&五、原则上，楼价上升是好事。这反映着经济的财富或租值上升，人民的生活有了改进。除了处理人口分布，这原则不容许土地政策刻意地推高楼价，也否决政府压制楼价的上升。同样，政府抽物业的资产增值税(内地有土地增值税，但并未对开发商严格实行四级累进制征收，对个人转让房屋亦实行低税率，实际上与个人所得税有重复征收之嫌)有压制楼价的效果，属不智。这种税香港从来没有，美国有，知道是劣着，改不过来。奇怪目前的美国还不撤销此税。那里的楼市跌了那么多，撤销此税不会大减税收，但会让他们目前极为需要的楼市上升见到一点光明。
&&六、中国可以在撤销资产增值税的前提下，考虑每年抽百分之零点五的物业税(税率应根据不同类别和档次物业有所差别)，抽楼不抽地(此语甚为费解，楼跟地无法分离，离开地价，楼并不值钱)，以政府估计的物业所值为依归，为了避免争吵要以估价打个八折。这类税收政府要说明用途，也要与其它税项分开处理。最适当的用途是城市的治安与清洁。其它税收应该因而递减。我曾经建议抽楼宇空置税。此税会压低楼价及租金，但鼓励使用没有违反经济发展的原则。另一方面，何谓空置不容易界定，实施起来可能很麻烦(确实，基本上无可操作性)。
&&七、楼价上升，穷人怎么办？历史的经验，是楼房的出租市场会解决这问题。我反对政府提供廉租房，理由解释过了。如果政府一定要出手助穷人，出售近于免了地价的居屋是较佳的选择(对此我持反对观点，没有产权的廉租房最适于救助穷人，香港居屋&&类似内地经济适用房，并非住房保障好办法)。也头痛，因为贪污的行为难免，而这类房子的建造一般偷工减料，天雨屋漏，而短桩等故事会传遍天下。说到底，协助穷人的最佳法门还是尽量提供他们自力更生的机会。外地的经验说，私营或民营的慈善机构有成功的协助穷人居住的例子。另一方面，廉价楼房，不管是谁提供的，可以扰乱国家应有的人口分布。
&&九、还有一个重要但难度极高的土地政策问题。经济原则说，条件相若的土地，不同用途的回报率应该相等，也即是说地价应该相等。这是指以发展或改进之前的地价算。不同用途土地的发展成本可以有很大的差距，我们要从还没有发展的土地衡量。这个重要的衡量有一个大麻烦，因为土地使用的界外效应(国内称内生外部性)可以有不能漠视的社会成本的分离，在实际运作上大名鼎鼎的科斯定律往往因为交易费用过高而得不到市场运作的指引。(科斯定理比较复杂，可以简单地表述为：在明确产权的前提下，不需要政府干预市场交易。科斯定理表明，市场的真谛不是价格，而是产权。只要有了产权，人们自然会&议出&合理的价格来。)
&&八十年代到九十年代中期，中国的条件相若的土地，不同用途的回报差距很大：用作工、商业的回报率远高于农业的。可幸的是，到了九十年代后期，县际竞争制度的普及发展，带来了惊人的改进，是大中国经济奇迹出现的一个主要原因。县干部很懂得衡量界外效应，虽然不容易算得算准。整个问题我在《中国的经济制度》那小书中有颇为详尽的分析。在土地使用这个话题上，两年多前北京上头增加了对县的约束，不对，但最近有转机。我打算再作一次调查。
&&十、今天看，最头痛是央行拜美国的联储局为师，不断地把利率辘上辘落。见人家闯了大祸，我们为何还不痛改前非？利率是应该由市场决定的。央行或政府不要管。只有让市场决定利率，土地使用及其它投资的回报率才有机会持久地大致上与利息率相等。这是重要的经济原则。近几年央行处理与操控利率做得不对。在无锚的货币制度下，原则上央行可以单控币量。不调控利率是佛利民(货币主义学派)多年的主张，而联储局曾经偏于这样做。后来格林斯潘转向调控利率，今天看当然是大错了(2000年以来持续多年的低利率政策，导致美国资产价格膨胀，房价涨幅过大，导致次贷危机，至今美国房价还没直正止跌)。
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刘光宇：中国人均财富超14万 这就是房价高的理由？
来源：中财网&&&
作者：佚名&&&
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　　由经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告》28日发布。该报告基于覆盖全国25个省，268个县共12000户家庭的入户访问调查数据，涉及中国家庭财富的规模与结构、城乡与区域差异、金融资产和住房、养老计划等方面，全面客观地反映了当前我国家庭财富的基本状况。
　　报告显示，2015年，中国家庭的人均财富是14.4万，其中房产占到总资产的近7成。
　　安家新媒体小编想，看到中国人均财富这么高，本应该心安和高兴。可我在网上做了个小调查发现，大部分网友并没有感觉到这14万多财富的冲击感，甚至多数感觉给国家拖后腿了，自己有点无地自容。
　　从这份报告中不难看出，人均财富中房产能占到总资产的近7成，也足见中国人是多么喜欢买房子，而且房子也很多，至少房价高也显得财富多。所以有一个逻辑，那就是房价越高人均财富越高。
　　可朋友们为什么感觉不到高财富带给自己的幸福获得感呢？
　　安家新媒体小编愚以为，首先，房产财富虽然挺高，房价也不断上涨，的确房价的上涨给人一种财富感，但又同时担心如此巨大的财富会因为将来房地产的不确定性而一夜大幅缩水。这是很多从房地产赚了钱的人经常有的担忧。
　　其次，人均财富14.4万，为什么在高房价面前依然显得那么渺小？很多人觉得被平均了，不断叫冤，并不断道歉，自己拖了后腿。假设你有10套房，我没房，你能说我俩每人都有5套房子吗？平均数有意义吗？假如马云有100亿，我没钱，和我一平均我们俩都有50亿，数据上看起来也不错哦！
　　另外，房价越高人均财富也就越高，似乎只有房价上涨才能让人过上幸福生活，这种逻辑你能不为此高兴吗？
　　所以，如果说地价房价比难以服众，难以说服高房价，那么房价收入比则是最有力的证据证明房价过高，但一定不是平均收入和高房价去比。这也就是有钱人总会说房价不高的原因。
　　刘光宇，安家杂志新闻评论部主任，安家新媒体主编，资深房地产评论人。
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中国财经第一人郎咸平：房价还要涨 房地产仍最保值
来源:置业周刊微博
[摘要]别收房产税，否则房价将一发不可收拾。楼市打压成功中国就完了！
  在对企业新势与商务未来的判断上，长春总部基地和郎咸平教授观点不谋而合。长春总部基地以先进的商务办公理念，超前的办公模式，代言长春商务新未来。其中花园独栋20栋，700-10000平方米阔绰办公尺度以“十大独立权”、“六大升级”全方位超越传统办公，定义独栋商务办公新标准；空中独栋60席，首创空中独栋商务新品，功能配置简约完备，空间布局利落大气，空间灵活百变，350及510平方米两款户型，秉持“六大独立特权”引领长春商务新体验。
  华灯初上，大企志在前方，一场前所未有的财富投资盛宴在愉悦的氛围下圆满落下帷幕。与会嘉宾争相前往沙盘向工作人员咨询长春总部基地详细信息、最新动态，独立自主办公体系，非凡卓越企业形象，力度空前优惠政策，长春总部基地二期现已火爆认筹，花园独栋享30万抵50万，空中独栋享10万抵20万盛大优惠，诚邀智企莅。
郎咸平主要观点：
  1.千万别收房产税，否则房价将一发不可收拾
  郎咸平认为，房产税的本质是一种财产税。一些国家争收房产税，是因为土地私有，“中国土地是国有的，老百姓买房只是拥有70年租期，而土地出让金，就是未来土地的租金今天一起缴付。已经给出让金，为什么再重复征收这个财产税，所以它本身不合理。”
  郎咸平解释了房产的火山理论：首先，熔浆是两个原因造成的，第一个就是企业家的投资经营环境恶化，大量的企业资金进入房地产；第二个就是通货膨胀，使得大量逃避通货膨胀的避险资金进入房地产形成岩浆。
　　而岩浆快要爆发的时候，政府插下两根导管，第一根导管就是地产商和地方政府的垄断，老百姓是自己不能卖地建房的，一定要向地产商买，所以人为地形成了垄断；第二根导管是目前各级政府，除了重庆等地以外，没有大规模的兴建廉租屋经济适用房。把全国老百姓都推向商品房的结果就是房价水涨船高。两根导管一插下去的结果，就是火山岩浆顺势爆发，房价一发不可收拾。
炎炎夏日，骄阳似火，荷尔蒙碰撞，清新美人与热辣胴体，能否为你消去夏日的暑气。
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