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四川九寨地图县城营业性房屋租赁合同纠纷增长的原因及对策 - 丹凤县法院网
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县城营业性房屋租赁合同纠纷增长的原因及对策作者：余四清&&发布时间： 08:01:55&&&&丹凤法院近三年来受理涉及城区营业性房屋租赁合同案件58件，且逐年呈上升趋势，仅2011年审理39件，占到当年全院审理合同类案件的48.1%。此类案件在我县增长的原因是多方面的，结合审理过的案件，本文作以粗浅分析。&&&&&一、房屋租赁合同纠纷呈现的特点&&&（一）涉诉案件地域集中。所受理的案件集中发生在县城北新街繁华商业地带，均为临街供商业经营的门面房。&&&（二）发生在单位与公民之间涉及“公房”的诉讼。原告为企业、事业或行政单位，被告为商铺经营者，即为法人与自然人之间的诉讼，且原告为出租方，被告为承租方。&&&（三）涉诉标的额较大。案件争议的焦点多集中在房屋租赁期限届满无正当理由拒不腾交房屋，并要求支付拖欠房租，追究违约责任，标的额在1万至3万元之间，标的额较大。&&&（四）案件呈群体性。所审理的案件涉及到8个单位58户房屋租赁合同纠纷案，每案均为人数不等的“窝案”。&&&（五）此类案件的调解结案率低，判决率高，上诉率高。三年来所受理的58件案件，判决28件，调撤30件，判决率为48%，超出本院平均判决率27%。虽事实清楚，适用法律准确，但一审宣判后均提出上诉，且均得到二审法院调解或维持，无一发还、改判。&&&（六）案件执行难度大。其一，执行迁出房屋按法律规定在强制执行前要发出强制迁出公告，责令其在指定期限内迁出，需采取一定的强制手段；其二，涉及到商品的清点、保管等事项，特别是对一些鲜活商品清点、保管更是难以处理；其三，涉及人数较多，义务人有相互观望，心存侥幸的心理，谁也不愿第一个主动达成协议或自动履行义务；其四，处于县城中心地带，强制执行社会影响大，有执行风险，必须事先有详细的执行预案。&&&（七）案件有信访隐患。此类案件涉及到商业利益，矛盾较为突出，人民法院的处理结果会有一定的代表性和导向性，被告动辄以群体上访相要挟，不利于矛盾的协调解决。&&&二、房屋租赁合同纠纷案增长的原因&&&（一）房屋供需矛盾突出。客观上随着市场经济的迅速发展，大量的商业人员入住县域，商业房屋的用量增大，房源因受繁华黄金地段的限制相对较少，导致一些承租户在租赁合同期满后，因无新的房源可供承租，只能冒着违约的风险，占房不腾。&&&（二）诚实信用原则缺乏。承租方无故拖欠房租，诚信缺失，出现问题后不及时协商解决，而是持放任的态度等待，导致矛盾进一步深化，出租方宁可让门面房闲置，也不愿继续将房屋租赁出去。&&&（三）合同履行中有随意性。在租赁期限以内，出租方擅自提高房屋租金，致使承租方难以承受，有失合同的稳定性。个别出租方对承租人随意作出优惠的“口头承诺”，对各出租户不一事同人，引起其他承租户不满。&&&（四）承租方对房屋擅自转租。承租方无视约定，擅自转租房屋给第三人，甚至经过数次的转租，当出租方得知转租的事实发生以后，木已成舟，矛盾已经显现。特别是造成租赁物损坏时，责任难以确定。加之，市场人员流动频繁，中间转租人身份、住址相关信息不明确，相互约定不明，事实难以查清，责任难以划分。&&&（五）房屋租赁合同不规范。主要条款约定不清，无违约责任条款或违约条款约定不明，或内容过于简单，必要的内容缺失等等，一但出现纠纷，合同无执行依据或虽有合同依据但操作性不够，约束力不强。对合同到期后如何处置约定不明，造成房屋到期后，承租方往往以享有优先承租权为由抗辩。&&&（六）对违约责任约定不明或违约定责任太轻。由于近年来房租急剧上升，出现承租人宁承担违约责任，相比之下也比现在市场的房租低，因而不接受调解、要上诉，以延长诉讼时间来故意拖延占房时间，毕竟经营用房每天对商户来说都有利润可赢。&&&（七）出租方管理不到位。比如在水、电等方面供应不到位，修缮不及时，因施工影响经营等，成为承租方抗辩事由。出租方对转租问题视而不见，往往持默认同意态度；出租方为集体单位，由于人事变动等原因，在管理上有疏漏之处。&&&（八）承租人不正当使用房屋引发纠纷时有发生。未经出租人同意，承租人擅自对房屋进行装潢、改造，或影响到房屋的使用寿命，或涉及到附属设施的利益，引发租赁合同纠纷。&&&&三、建议和对策&&&（一）加强规范管理，通过政府的相关部门加强对房屋租赁行为的监督管理，使之进入有序的制度化管理，如颁发房屋租赁许可证，登记备案，定期检查等等。&&&（二）规范书面合同。合同的形式要规范，内容要齐全、合法，特别是一些主要条款约定要明确，对容易出现矛盾的地方有要预性的提出解决办法。&&&（三）出租人在签订房屋租赁合同之前，应对承租人的经济能力，诚信状况，进行必要的了解，不要盲目租给诚信状况不良或没有履行能力的个人或组织，在签定合同时对承租人的信息要全面了解。&&&（四）出租方要加强管理。由于出租方多为单位，必须加强管理，责任到人，严格依合同履行职责，也不因单位人事调整、变动而受到影响，以防成为承租人抗辩事由。&&&（五）加大宣传力度，促进合法诚信租赁。要利用普法宣传活动，开展送法进社区，进商家活动，树立合法守信的意识，倡导诚信租赁也是商业信用的主要内容。&&&（六）加强诉前调解力度，建立与工商，房管部门的协调与联系，形成多元化的房屋租赁纠纷案调解机制。对一些事实清楚，争议标的不大，当事人愿意接受调解案件，在立案前进行调解，减少或避免此类案件进入诉讼程序，减轻当事人诉累，节约诉讼资源。&&&（七）加强对重大有影响的案件的处罚力度。对通过诉讼解决的案件，准确适用法律及司法解释，尽快审结交付执行，加大这类案件的强制执行力度，该强制执行的强制执行，该拘留的拘留，对于有能力履行义务而拒不履行的被执行人依照刑法中“拒不履行生效判决罪”追究刑事责任，以达到教育，震摄的目的。&&&（八）在签订房屋租赁合同时，可以要求承租方以财产方式提供担供或以保证担保的方式提供担保，以预防方式减少或杜绝房屋租赁纠纷案件的产生。同时建议一次租期不要约定太长。&&&（九）房屋租赁纠纷一旦出现，建议双方当事人本着互利互让的原则，先进行协商解决（包括自行协商、社区调解等等），协商不成，还可以进行合同仲裁，或者依法提起诉讼。第1页&&共1页编辑：张鹏&&&&
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　　“目前重庆储备了战略性新兴产业项目约790个、总规模约2万亿元，正是基于十大战略性新兴产业良好的发展势头，重庆才有了‘十三五’期间GDP年均增长9%的底气。”市经信委副主任杨丽琼说。
　　习总书记深刻指出，我们今天的社会科学需要把握三种基本资源，第一个是马克思主义、特别是马克思主义中国化的成果，第二个是中华民族优秀的文化遗产，第三个是国外社会科学的资源。这三个部分的彼此互动，就构成所谓的“大历史”。而将这三种资源融会贯通，则是对今天的社会科学工作者提出了崭新的要求。
　　医院办公室主任王成介绍，广东省皮肤病医院的专家资料此前也多次被不法医疗机构盗用，但整个官网被“克隆”还是头一回，“这种行为给患者身心健康和省皮肤病医院的社会声誉都造成了恶劣影响”。
　　目前，中国年轻人到新西兰、澳大利亚打工，如果没有一技之长，很多都从事农场工作，或者到餐厅洗盘子，都是体力活，并没有想象得那么光鲜。而且，部分农场存在着工作强度大、工作报酬低的情况。曾有澳大利亚电视栏目通过暗访发现，澳大利亚很多农场、农业加工企业存在剥削打工度假者的现象，打工者长期忍受恶劣的工作环境，有些在工作场所遭受辱骂等语言暴力，一些女性打工者甚至遭到性骚扰。
　　中国青年网：住房问题、医疗问题、教育问题，种种现实让许多年轻人觉得压力很大，对此您怎么看？
今天在互联网媒体当中登出了太原消息之后，我注意到底下的留言几乎是一边倒的全是在骂，我估计是很多出租车司机没上来，他上来的话肯定是点一下赞，可是另一方面我们在新闻当中会看到，的确有一些地区的网约车出现了一些恶性的事件，这也存在着大家期待一个更正规的管理，针对这个问题继续连线朱巍主任。
　　新京报快讯（记者尹聪）今天（5月25日）上午，有消息称，知音集团创始人、原董事长胡勋璧已解除“双规”。中午，一位接近知音集团的人士证实了此消息，据他了解，胡勋璧已回到家中。
　　人社部劳动工资研究所完成的农民式薪酬课题报告显示，“十二五”期间，农民工月平均收入过去五年年均增长了12.7%，从“十一五”末（2010年）的1690元涨至“十二五”末（2015年）的3072元。
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