2016年中国物流地产行业市场供需分析_百度文库
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2016年中国物流地产行业市场供需分析
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在被外资垄断的物流地产领域 新入者万科居然一年就想做到第二
垄断中国物流地产市场13年后，外资开发商们终于迎来了一个够分量的本土对手。
万科董事会秘书谭华杰6月19日向界面新闻记者确认，万科已经成立了万科物流地产发展有限公司，在国内办公，这意味着万科正式进军物流地产行业，目前万科已经拥有了武汉阳逻和贵阳龙里两个物流地产项目。
这次出击其实“蓄谋已久”。根据界面新闻记者统计，2014年开始，万科先后在武汉、上海、贵州成立或者收购了物流仓储公司。在香港，万科至少成立了20家与物流相关的企业。
谭华杰还表示，万科将和世界上最大的另类资产管理者之一黑石集团合作，合作的方式依不同项目而定。黑石主要的角色还是财务投资人——双方合资成立项目公司，万科全权负责操盘。万科会长期运营管理物业，但不一定会长期持有。在客户稳定、资金收入稳定之后，他们会采取证券化的退出方式，也就是将物业放到境外或者国内的REITs市场上。
“在我们不动产领域要找蓝海市场不容易，物流地产就是。”谭华杰曾在今年4月接受界面新闻记者专访时称，他认为目前中国物流地产领域基本空白，前十名全是外资背景，但是每年的开发能力也非常有限。
这确实是一块诱人的蛋糕。根据普洛斯的市场调研数据，目前中国的人均仓储面积是美国的1/12，虽然有5.5亿平方米的物流设施，但其中现代化物流设施仅仅为1/5，1.1亿平方米。他们判断，不出15年，中国的人均仓储面积将达到美国的1/3，这也意味着中国的物流仓储面积将达到24亿平方米，其中现代化物流设施的市场规模将达到2.5万亿美元。
中国的市场太过庞大，即使聚集了几乎世界上所有有实力的物流地产开发商，市场空间依然巨大。但这个市场一直被有外资背景的垄断者们控制着，中国的十大物流地产开发商几乎全部有外资背景，本土出身的宝湾、维龙也有大量股份握在普洛斯手中。
万科一开始就来势汹汹，2015年，他们计划开发超过100万平方米的物流物业，这已经超过目前排名第二的嘉民。来自澳大利亚的嘉民2001年入华，目前拥有180万平方米的物业，每年的建筑规模高达80万平方米。
最大的物流地产巨头普洛斯2002年进入中国，在35个城市开发了185个物流园区，物业总面积1180万平方米，是中国最大的物流地产开发商，规模几乎是之后九家开发商的总和。现在，普洛斯在中国的年增长率依然高达38%。
高速增长要归功于中国高速发展的电子商务行业。中国的在线零售销售自2006年以来增长了约70倍，年复合增长率高达84%，而未来三年，规模还将翻一番，达到5.6万亿元人民币（约合9100亿美元）。
谭华杰告诉界面新闻记者，万科会从经济活跃，对物流需求高的长三角、珠三角、环渤海，以及内地的大型城市开始，逐渐形成全国性的布局，“不会局限在一二线城市。”
这考验着万科选择布局的能力，过去的两年里，600亿的热钱流向了物流地产。物流地产最重要的两个布局点北京和上海已经面临土地供应紧张，而其他最重要的三个城市天津、成都和武汉，已经出现了短期的泡沫。
目前，上海大块完整的仓储用地主要集中在郊县，而市区内的零散土地主要集中在国企手中。由于空间的限制，上海市政府目前更鼓励发展港口物流，对城市配送用地的控制比较严格。同时，上海现代化物流设施的空置率也已经达到了16%，其中临港区的空置率已经达到了40%。
1.5线和二线的重点城市也不容乐观。嘉民中国区运营总经理黄炜告诉界面新闻记者，过去的几年，天津、武汉、成都政府供应了大量的物流土地，这几年物流地产的供应会集中释放，导致供应的增长速度超过需求，政府现在已经在控制供地的规模。
根据仲量联行的报告，地理位置优越、土地政策宽松的城市最近几年已经出现了供应高峰。武汉的现代化仓储从2011年到2015年增加了8倍以上，从8.5万平方米激增到了69万平方米，而且今后三年还规划供应90万平方米。
在这样的背景下，开发商对优势地块的争夺将越来越激烈。黄炜说，物流地产和住宅、办公都一样，选址要考虑“地段、地段还是地段”，尤其是要有便利的交通，海港、河港、空港的土地资源是不可以替代的。这样稀缺的资源必然会引来各家的争夺。
现代化仓库供过于求的苗头也开始出现。武汉的空置率已经达到了33%，而2011年时是完全满租的。成都的空置率也从2011年的0.6%飙升到了20%。
万科长于住宅开发，转向陌生的物流地产，将极大地考验他们的开发和学习能力。现代化物流设施对于施工的要求极高，一名资深的物流地产从业者向界面新闻记者表示，“虽然万科住宅开发能力强，但是万科造过钢结构的住宅吗？造过三吨荷载地平的住宅吗？更别说政府会要求你的物业要与当地的产业结构相适应。”
对此，万科看起来信心满满，他们的回应是“万科这样的房地产开发公司去做物流地产，是没有任何担心的，越复杂越能体现我们的能力”。
能否获得大型租户的认可也是万科需要考虑的问题。第三方物流公司、制造业和零售业企业是物流地产最大的客户群体，而它们已经大多是普洛斯、嘉民、安博的长期客户。比如联邦速递、亚马逊、UPS和DHL都是普洛斯的客户——普洛斯60%的租户是跨国公司的零售、物流、消费品企业；嘉民的客户则有顺丰、宜家和迪卡侬等。除非万科具有明显的租金和服务优势，否则很难让他们转投万科。而如果没有这些大租户撑腰，万科也无法完成网络化的布局。
万科深知这一点，他们的策略是从内资企业中去挖掘客户。普洛斯、嘉民、安博等开发商虽然垄断着市场，但是他们的租户主要来自于外资企业。近年来，内资企业，尤其是随着以三通一达、顺丰为首的快递行业以及唯品会、京东等电商崛起，未来将会成为物流地产最重要的租户，这正是万科的机会。
万科要和市场上的巨头抗衡，最重要的武器是更低的融资成本。以上物流地产巨头后面有着加拿大养老基金、新加坡政府投资公司这样的大金主，融资成本可以说是物流地产最重要的因素——低于5%是最理想的。所以虽然有很多地产商都想做物流地产，但光是这一条就将大多数人拒之门外。
对此，万科方面表示，将融资成本控制在6%以下完全没有问题，集团做物流地产的核心能力是在国外资本市场的融资能力，万科的信用和号召力都有非常显著的优势。
而黑石的加入将可以带来大量热钱，黑石准备成立130亿美元的全球房地产基金，同时其针对亚洲房地产市场的50亿美元基金也已经筹集完毕。
现在唯一的问题是，以快速腾挪著称的黑石是否有耐心等待资产的升值——物流地产项目的培育期要3到5年，回报期更是可能长达10年。2010年，黑石旗下的工业地产基金IndCor成立，仅仅4年就收购了1100万平方米的产业，而美国最大的专注工业地产的Duke Realty基金发展1100万平方米的物业用了42年。从它在美国运营物流地产和工业地产的方式来看，黑石不见得有耐心等待万科成长，它很可能和万科联手进行大手笔收购，完成物业积累。
然而，在嘉民等巨头看来，万科不足为惧，甚至可能成为巨头们发展壮大的垫脚石。黄炜告诉记者，他们并不担心，甚至欢迎新的开发者加入，“一旦万科意识到自己的成本比我们高，它就会把物业卖给我们。”
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123456789102016年中国物流地产发展现状和趋势（内含主流地产商业模式）】--物流配送--聚行业
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2016年中国物流地产发展现状和趋势（内含主流地产商业模式）】
作者:&物流参考&
物流配送－全文略读：第三方物流公司按装车货物区分可以分为包裹快递企业（30公斤以下），零担物流（30公斤到吨位级），整车物流（货物可装满一车）。整车物流是将同一类货物运往同一目的地，零担和快递物流则是将不同类货物运往不同地点的运送模式...
一、物流地产行业发展现状
（一）物流成本占比情况
目前，中国物流成本占GDP比重占17.8%，为美国的两倍多，远高于美国8.3%的水平，体现了物流运行的低效率。这主要是当前物流设施落后的表现。中国有5.5亿平方米的物流设施，其中实现可以达到现代物流设施标准的只有不到1亿平方米。与落后物流设施相对应的是中国近年来物流总量的爆发增长，早在2012年中国的物流业市场规模就超越美国位居全球第一，在超过美国的第二年也就是2013年中国物流业的市场规模达1.59万亿美元，占全球的18.6%。
中国物流成居高不下
中国和美国物流总费用占GDP 比重对比
年物流总费用构成占比
（二）物流地产回报率趋势
随着物流总量的不断增长，现代物流设施低成本、高效率的成本优势变得越来越明显，从而带动了近年来物流地产的投资机遇。为满足快速上升的物流需求以及降低自身物流成本的迫切需要，国内以京东为代表的电商企业开始打造自身物流体系、建设现代仓储设施。
住宅地产投资回报率较低，而商业地产项目风险大、门槛高、模式复杂。相比较而言，物流地产有着统一的建设标准属于标准化产品、流动性较好、收益稳定，而且得益于整个行业的快速增长，投资回报率水平也十分可观。
市场的旺盛需求推动了优质物流仓储市场租金的稳步上涨，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。与此同时，上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平，市场整体空置率仅9.1%。整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产在2%-4%的投资回报率。
一线城市物流地产回报率趋势
一线城市地产项目投资回报水平
二、物流地产行业需求状况
（一）居民收入水平提升，消费能力增强
随着中国经济的不断增长，2015年中国人均GDP达到8016美元，特别是一线城市北上广深的人均GDP早就已经达到了世界银行制定的发达国家或地区标准的门槛。
2015年城镇可支配收入31195元，增长8.1%；农村人均纯收入也首次突破万元门槛，达到11422元。在人均GDP和居民收入不断提升的同时，居民的消费需求也日趋强劲，尤其以高端制造、食品、药品、快速消费品等行业物流需求的明显增加，拉动了高端物流设施建设的增长。
我国城乡居民收入水平持续增长（单位元）
&（二）电商、第三方物流推动增长需求
从客户上看，物流地产市场的客户可以分为三类。最稳定的传统零售业如沃尔玛、家乐福、阿迪达斯、耐克，传统制造业如博世，施耐德，通用。它们主要出于盘活固定资产的考虑，已经没有较大的增长潜力。近10年来，物流地产市场规模稳步增长，主要得益于另两股推动力量——电商（阿里巴巴、京东、凡客）、第三方物流（德邦、顺丰、DHL）。
年普洛斯在华各行业租户占比
1.电商是新型的零售形态，在近几年得到了爆发式高速增长
2015年，我国电子商务交易额预计为20.8万亿元，同比增长约27%。全国网络零售交易额为3.88万亿元，同比增长33.3%，其中实物商品网上零售额为32424亿元，同比增长31.6%。全国快递服务企业业务量累计完成206.7亿件，同比增长48%，其中约有70%是由于国内电子商务产生的快递量。阿里巴巴旗下的天猫商城仅仅在2015年“双十一”1天的交易额就达到912亿。
中国网购交易额急速增长
天猫商城双11交易额（单位：亿元）
由于国内网购交易额在近几年的爆炸式增长，原有的物流设施根本难以满足电商的需求。在物流领域，仓储信息化程度的要求在不断提高。信息技术为快递行业带来的变革主要存在于两个方面：运输的信息化管理和仓储的智能化操作。
首先，对于运输的信息化管理，主要集中在途中对货物运输进行实时监测。目前部分快递公司已采用站点登记后上传信息来进行追踪管理，但仍缺乏一定时效性，未来有望借助卫星定位和互联网技术的结合对运输状态进行实时追踪，更精确的把握运输时间，便于高效性业务管理。
其次，对于仓储智能化操作，就是将自动化与信息化相结合，通过物联网及互联网技术对货物信息进行采集处理，计算机发出指令，实现无人化智能作业。
目前大部分快递公司还停留在纯人工或者使用吊车等机械设备完成货物的搬运和分拣等操作，小部分技术先进的快递企业已建立自动化立体仓库，但真正智能化仓储操作还处于探索阶段。随着射频识别RFID、传感系统等智能仓储核心技术逐渐成熟，仓储环节的操作将更高效。
电子商务企业租赁现成物流地产的物业，有的也会根据需求定制仓库，同时还有部分电商选择自建，电商需求明显。以京东、阿里为代表的电商企业采取部分自建仓储的模式缓解仓储资源缺口，但远远不能满足其外部需求，目前仍然有近一半的仓储设施来自外部租赁。而且物流地产的开发具有较陡的学习曲线，以电商自行开发的情况看，平均4年才能掌握成功的开发经验，因此相比于专业的物流地产商，电商直接进入依然有一定的技术壁垒。电商快速及时的配送以及高效的供应链都需要现代物流设施的支持，因此快速增长的电商零售额是目前现代物流仓储设施需求的重要驱动因素。
2.第三方物流市场同样发展迅速，过去五年全年复合增长在20%以上
第三方物流公司按装车货物区分可以分为包裹快递企业（30公斤以下），零担物流（30公斤到吨位级），整车物流（货物可装满一车）。整车物流是将同一类货物运往同一目的地，零担和快递物流则是将不同类货物运往不同地点的运送模式。第三方物流主要分为重资产自建网络型，如德邦物流，和轻资产平台整合型，如安能、卡型天下等两类。
第三方物流企业运作模式分类
电商行业的飞速发展、供应链效率的不断提升以及第三方物流行业的整合，意味着市场对现代物流地产供应商愈加倚重。业内预计中国在线零售行业将飞速发展，并在未来三年内（年）实现31%的年复合增长率。
（三）高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低
随着我国步入服务消费社会，零售消费品及高端制造业的旺盛需求，高端设施的缺口变得十分巨大。而传统的旧仓库在各个方面和高标准的仓储设施有明显差距，建设标准和安保管理等很不规范，不能实现简单的替代改造，只能选择新建新的高标准仓储设施。
到2015年，中国人均物流面积为0.43平米，仅为美国的8%左右，而中高标准物流设施人均面积不到0.015 平方米，我国主要物流的供应商的市场份额不足3%，市场集中度很低。从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，有很大的发展空间，提升空间十分充足，蕴含较多的投资机会。
高端仓储设施缺口巨大
中美人均高端物流设施面积差距巨大
（四）土地成稀缺资源，供给受限
物流地产是很大程度上依赖租金收益的行业，要实现这个规模需要大规模开发土地。我国的高端物流设施有超过60%集中在一线城市，拿地难的问题已经完全显现出来。一方面，政府积极推行集约用地同时逐年下调城市工业用地指标。日施行的《节约集约利用土地规定》中指出，对特大城市新增建设用地严格限制，并将逐渐减少。另一方面，物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，因此政府为了把土地换成更多的财政收入，在项目审批的时候不大可能单独批准大片土地建物流基础设施。
一线城市成交工业用地
在一线城市，拿地难将成为制约物流地产快速发展的主要因素。一线城市短期内已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象。我国目前物流土地供应缺口在1.8亿平方米左右，长期的供需不平衡，目前物流用地的空置率迅速下降，租金直线上涨。而对其他的城市来说，尽管企业在拿地方面相对容易，由于市场还没有完全开发出来，物流需求量的不足，存在着空置率高和回报周期缓慢等多种问题。
2014年29个物流节点城市仓库租金均有增长
绝大多数物流节点城市仓库空置率下降
物流地产目前的需求集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，因此拿地相对容易、物流需求旺盛的一线城市的卫星城、热点二线城市以及重要的物流节点城市有着很大的市场增长潜力。
三、物流地产行业市场现状及发展趋势分析
物流地产为经营专业现代化的物流设施的载体， 是房地产开发企业对利润的追求， 根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅 3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展，物流地产潜在发展空间广阔。
中国人均物流仓储面积仅美国八分之一
现代物流设施占比仅 3%
城市零售消费升级
电商快速发展
从物流地产的商业模式来看，包括融资、选址拿地、开发建设、招商运营和资本退出几个阶段。其中低成本融资能力、 拿地选址能力及退出渠道是衡量一家物流地产商竞争力的重要指标。 目前市场主流物流地产商均会成立物流地产基金， 在项目初期通过基金模式放大杠杆提供资金支持， 在项目后期将成熟的物流仓储项目出售给基金或第三方， 实现物业销售开发收入的提前兑现和项目的轻资产运营。目前国内最大物流地产商为普洛斯，2015年市场份额达到55%。
物流地产商业模式
2015 年国内主要物流地产商市场份额
2014年5月，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产，2015年联手黑石，成立万科物流地产发展有限公司， 引入黑石为物流地产注入金融元素， 便于利用基金等手段实现物流地产运营的轻资产化。月，万科新增物流地产项目7个，对应建面52.8万平米，超过2015年全年水平。
万科布局物流地产
万科加速拓展物流地产项目
地产开发商（万科）除本身具有的资金实力外，相比外资更具本土化优势；相比菜鸟等电商平台，具备专业化运营和拿地选址优势； 相比平安不动产等其它物流地产商， 具备专业化投资团队和规模化业务协同优势。从市场估值的角度来看，普洛斯2015年ROE为15.4%，尽管略低于万科 、保利，但高于上市房企平均水平（11.2%）4.2个百分点，目前PE11.9倍，亦高于保利等传统开发商。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅3%。未来伴随零售消费升级、电商快速发展，物流地产市场前景值得期待。
传统地产与物流地产估值及 ROE对比
开发商在物流地产方面的竞争优势
四、物流地产价值链分析
根据普洛斯的解释，物流地产就是建设、运营与管理专用物流设施，与制造商、物流公司、零售商等供应链环节上的客户建立合作关系，为相应的客户在对应的供应链环节上提供合适的现代物流设施。
物流地产价值链实质上是通过一系列的价值活动，实现对地产及其附加产品的增值，在价值链上盈利。但是并不是每一个活动都实际创造价值，只有真正创造价值的经营活动，就是价值链上的战略环节。企业要想在物流地产市场的竞争中获得优势，实际上就是要在这些战略关键环节拥有和其他企业与众不同的核心竞争力。
物流地产价值链
价值链上的企业核心竞争力：土地、资本、人才
（一）土地作为稀缺资源，是物流地产企业最根本的利益所在
结合一线城市的供地紧张、政府出让意愿低、对工业用地的限制政策等因素，土地资源变得更加珍贵。缺乏土地储备的开发商，可谓是“巧妇难为无米之炊”。因此，土地获取能力是物流地产企业必不可少的首要核心能力，只有拥有丰富的土地储备、具有持续拿地能力的开发商才有可能取得竞争优势，获得长远发展。
（二）物流地产属于资金密集性产业
在整个开发过程需要持续投入大量资金，相比商业地产和住宅地产投资回收期更长，仅仅依靠自有资金是远远不够的，需要有一个灵活有效的资本运作模式来筹措资金。它可以为为开发项目提供足够的资金支持和财务保障，以较小的自有资本运营较大的开发资本链，获得预期收益。
（三）人才也是一种核心竞争力
人才的竞争更突出的是高素质人才的竞争。尤其是管理团队对于企业核心竞争力的提升是非常关键的。一个优秀的物流地产管理团队可以为企业带来丰富的经营经验和先进的产品设计理念，甚至有拿地资源和高效资本运作方式的溢价。据戴德梁行发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示：以（GLP）为标杆的国际性商在市场中依然占据了大部分市场份额，但他们的位置正在被追赶；以平安不动产为代表的本土物流品牌正在迅速地发展壮大。中国本土背景的公司正在大举进入高端物流地产市场，其中不乏、平安等等房地产的“跨界”企业；宇培、宝湾这样的国内背景的物流地产公司，近两年发展势头正盛，目前已经挤入物流领域的前十名。2015年末主要物流地产商在中国所占的市场份额在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。主要原因有两点，第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流仓储，有了很好的先发优势；第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。最具代表性的4家企业就是普洛斯、嘉民、AMB安博和盖世里了。一、普洛斯——“多租户物流设施开发+定制开发+收购与回租+融资租赁”普洛斯中国成立于2003年，总部设于上海，在中国的38个城市拥有并管理着229个综合性园区，总建筑面积2,670万平方米，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。2003年普洛斯进军中国并大举负债扩张，但是2009美国次贷危机的爆发，普洛斯“断腕求生”出售了涉及中国的全部资产，紧接着3月份，日本的新熙地集团又将其在中国的工业物业出售给了ING集团，退出了中国市场。原来的普洛斯则与安博集团合并，从此世界范围内物流地产的老大成为AMB安博——或者准确点说，是安博与美国普洛斯的合并体。然后才是在上市的，主要资产布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯。覆盖范围死而复生的普洛斯开始激进扩张：入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；收购宇培集团49%股份；收购中国航港发展有限公司约53%的股份；与传化物流、德邦物流、国开金融、中粮集团、中外运、中国银行、广东粤海控股有限公司、战略结盟，大肆。二、安博——“工程专长+租赁管理+物业管理”安博作为美国纽约证券交易所上市公司，工业物流设施行业的全球领袖企业，企业总部位于美国加州的旧金山市，运营总部则位于美国科罗拉多州的丹佛市，所持工业和物流设施覆盖南北美洲、欧洲和亚洲。与普洛斯的死而复生不同，安博置业(AMB)在中国的发展有条不紊，提供通用型物流设施建造和定制建造等解决方案，截止2015 年3 月，总面积达到5,520万平米，成为全球最大的物流基础设施提供商和运营商在安博服务4500家全球企业客户中，包括制造商、零售商、运输公司、第三方物流企业和其它具有大型物流配送需求的企业。覆盖范围三、嘉民——“开发项目+物业出租+物业管理+投资”嘉民是证券交易所内最大的工业地产上市企业，也是全球最大的工业地产集团之一。嘉民集团在全球持有、开发和管理工业和商业地产。迄今为止，嘉民集团已在全球共拥有32个办事处、管理432项总面积达1,780 万平方米的物业。与普洛斯中国类似，2005年进入中国的嘉民原本是澳大利亚集团旗下的仓储物流业务平台，原来更为人熟知的名字是“麦格理佳文集团”。2007年，与嘉民分手，嘉民在中国的扩张遇到了很大的问题。随后在2009年，来自中国的中投集团成为嘉民的第一大股东，不过前者仅仅是财务投资的角色，正常的经营发展仍掌握在嘉民团队的手中。但无论如何，更换股东以及受到外界因素影响的嘉民的确遭遇过发展的低谷，一定程度上影响了其正常发展的节奏。2012年，嘉民又找到了一个新的金主加拿大养老金计划投资委员会，从而在中国物流地产领域更加活跃，也大有追赶普洛斯的强劲势头。目前的嘉民与敦豪速递、全球货运、日本通运、拓领物流、德迅和林孚克斯、、Zalando、Net-A-Porter和、GraysOnline、沃尔沃斯、Metcash、乐购、高品集团、西农集团（高斯和邦宁斯）、马自达、宝马、和大众汽车等都有深入合作。虽然追赶势头强劲，但是面对是普洛斯，嘉民集团大中华区董事总经理彭菲力曾表示：“GLP在中国是做物流地产最大的，已经搭建起全国的网络，其他一些国内公司可能是在区域内做的比较好。我们也希望和普洛斯一样，在中国建立类似的全国性网络，但不会和它比规模。我们想有别于其他竞争者，主要是建立高品质的物业，对客户进行精心的管理，对物业经常维护。”四、盖世理——“业务小而精，度身定制的物流地产方案”总部位于的盖世理，是欧洲领先的可持续配送空间开发商，主要为跨国公司、第三方物流服务提供商、制造商以及外包物流服务或租赁仓储服务的零售商提供低成本、环保型与零风险的仓储租赁服务。这种运作模式与美国著名的物流地产开发商普洛斯如出一辙。在过去的18年里，盖世理已经为欧洲各大企业开发了超过500万平方米的高质量物流空间。尽管物流地产商盖世理（Gazeley）很早就进入中国，但却并未取得普洛斯和嘉民这样的影响力。某种程度上，连续的股东变动对此难辞其咎。在两个前股东沃尔玛和迪拜世界集团麾下效力之后，盖世理又在2013年又被全球最大的地产巨头之一Brookfield从迪拜世界集团手中收购了约30%的权益，再次更换新东家。就这样，连续易主的折腾，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中，其在中国的发展不能算顺利。普洛斯在2015年的份额虽然仍然占据超过半成，但其地位正在受到后来者的强劲挑战，除了外资4强，这里面的宇培、易商和平安的迅猛发展都将在未来三年对市场份额形成实质性的影响。五、宇培集团——“物流地产++”上海宇培（集团）有限公司是经上海市外经委批准成立、由上海宇硕投资控股有限公司和美国Equity International 公司共同投资设立的中美合资企业。是国内最大的物流设施开发商及运营商之一。资本为人民币4.36亿元，投资总额人民币12.5亿元。目前，宇培在中国28个城市已开发并管理运营着40个物流园区，物流资产组合超过3,000,000 平方米，初步形成一个覆盖中国主要物流枢纽城市的高效物流网络。未来3年业务将拓展至中国45 座城市，物流资产组合超过5,000,000平方米。通过提供标准化物流仓库+项目施工、租赁咨询、物业管理等增值服务。目前与台湾顶新国际集团、德国西门子集团、日本伊藤忠商社等企业达成深度合作。部分合作企业运作模式：标准化实施开发+订制开发+收购与回租覆盖范围六、易商红木——“标准开发+定制开发+物业服务+售后回租”作为量大巨头之一的易商，于2011年由国际私募股权投资巨头美国华平投资集团和两名资深地产企业家联合创建，是一家为电子商务、零售业以及冷链行业提供仓储设施开发及服务，为企业客户提供物流、生产及办公设施的开发、运营和管理服务的专业公司。目前已拥有200多万平方米的持有和在建现代化的物流仓储设施，为第三方物流服务商、零售企业和企业服务。易商是目前中国最大的第三方仓储业主，也是最大的冷链物业业主。红木集团于2006年由Stuart Gibson和Charles de Portes联合创建，专注于物流地产开发、租赁和资产管理，在业界享有盛誉。公司目前在中国和日本持有和在建物业面积达120万平方米，并在日本和中国的黄金位置拥有大量物流地产储备。红木中国，作为开发商、投资商以及物流配送和轻工业物业管理者。自从1998年来，红木已经在亚洲开发物流地产设施超过了300万平方米，主要分布在日本和中国。在2016年1月，易商宣布正式与红木合并，成立易商红木集团。易商红木集团目前在大陆已经运营和正在开发的物业达到250万平方米。在未来的18个月中，将计划投入30亿人民币为电子商务、零售业以及冷链行业建成约200万平方米的专业运营及仓储中心。部分合作企业覆盖范围七、平安不动产——“房地产开发+资金配置”平安不动产有限公司作为《财富》世界100强企业——中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安”）下属一级子公司，为中国平安旗下专业不动产投资开发平台。是覆盖开发投资、工业物流、商业地产、住宅投资、策略及海外投资、养生度假等领域的专业不动产投资管理公司。相比其他企业来说，可以说平安不动产是一个刚进入的新兵。实际上，平安银行确实有进一步控制供应链的资金流、信息流和现金流的要求。原来只是浮在表面，就是给这些供应链的生产企业借款、融资，这种传统的业务以后会越来越难做。要想真正深入，就要为客户的每一分钱提供服务，并与客户打成一片。而通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。八、宝湾物流——“园区功能+定制服务+增值服务+物流核心业务”宝湾物流控股有限公司，是深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。成立于2011年7月，注册资本5亿元人民币，发展至今，已在中国32个经济热点城市实施战略性布局，构筑起物流设施服务网络。其服务涉及物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务仓储服务、供应链金融服务、、医药物流等是一家拥有核心仓储资产的全程物流服务商。在全国范围的物流园区为澳大利亚TOLL、德迅、智傲物流、香港、SDV、顺丰、、中远、宝供等多家国际、国内大型的第三方物流提供商提供运营服务平台。部分合作企业以宝湾仓储物流园区为中心的干线运输与城市配送九、丰树——“资产管理+房地产开发”丰树集团是一家以亚洲为发展腹地的领先的房地产开发、投资和资本管理公司，其总部位于新加坡。目前自有及托管总资产超过300亿新元（约1390亿人民币）, 涵盖零售、办公、物流、工业、住宅、企业住宿/酒店式公寓和综合用途物业。目前，其已在、中国、香港特别行政区、印度、日本、马来西亚、南韩、越南、及设有办公处。而中国是丰树最大的海外市场之一。截至日, 中国包括香港特别行政区占丰树自有及托管资产总额的37.2%，约106亿新元（约490亿人民币）。丰树于2005年首次进入中国市场，投资物流物业。之后进一步扩大投资范围，目前已在中国多个城市，包括上海、北京、广州、佛山、天津、无锡、长沙、济南、南通、重庆、西安、杭州、宁波、郑州及香港特别行政区，投资于物流、工业、办公楼、零售及综合用途等房地产项目。十、——“仓储服务+包装服务+供应链解决方案+系统服务++配送服务”百利威(BOXWAY)现代仓储物流作为霍氏集团旗下核心产业之一，公司成立于1997年，经过十余年的快速发展，现已成为业内知名的储物流综合服务商。目前已在北京，正在沈阳、武汉、廊坊、马鞍山等地建立现代物流仓储基地。与纯粹做物流地产的宇培、易商还稍有不同百利威致力于为企业和传统企业提供一体化供应链解决方案，和专业、集成、高效的第三方现代仓储物流服务。目前，拥有40万平方米的仓储中心，分别位于北京南四环、京南物流园区内，为最大的仓储物流中心，在2011年全国规模以上通用仓储企业排名位列第七位。部分合作企业覆盖范围看完中国市场上这10大物流地产巨头的介绍，你更看好它们哪一家呢？6月14-16日，包括上述企业中的、安博中国、丰树、维龙、嘉民、宝湾、平安不动产、易商等知名企业在内的1200家国内外领军企业将汇聚上海，共同参与一件事——亚洲物流双年展，全球最大物流展亚洲版。寻找物流解决方案，结识同行挖掘客户， 收集最新市场资讯，直接对话行业大咖……这样一个行业盛会，你要来吗？中国物流第一平台精准影响150万物流人群物流指闻每天与你分享最新、最快、最有价值的头条、分析、案例、知识、商情、HR信息、活动资讯等物流与供应链领域信息，，期待各位物流人与我们互动，不要吝啬你的建议与意见。黄刚老师创业指导、投资交流商务合作物流行业最新爆料投稿请发送至邮箱：（投稿请注明姓名、公司、职位及联系方式）猎头、跳槽、招聘、商情服务加：headscmhr汉森商学院wuliushangqing物流指闻日本站微信：wuliuzhiwenjp注：加微信请备注“公司+职位”，非诚勿扰↓↓↓点击阅读原文，这里有免费的参观证！将为您减少类似内容我要收藏437个赞不感兴趣分享到分享到：相关文章还可以输入140字热门频道9.6万人订阅24.1万人订阅2052.3万人订阅851.6万人订阅17.2万人订阅你还可用第三方账号来登录请输入你注册的电子邮件地址绑定密保手机*您可用使用此密保手机找回密码及登录*请勿随意泄露手机号，以防被不法分子利用，骗取帐号信息手机号码发送验证码确定电子邮件请输入您的意见和建议请您输入正确的邮箱地址，以便我们和您联系，帮您解决问题。扫描下载手机客户端热门搜词