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广告牌引发的楼下与楼上相邻纠纷
【学科分类】其他
【关键词】广告牌　　楼下　楼上　相邻
【写作年份】2005年
广告牌引发的楼下与楼上相邻纠纷
&&□汪丽冯其江
&&一、商店牌匾之广告可能影响相邻人
&&在当今社会，任何一条商业街道两边都有不同形式的广告。有的广告被要求整齐划一，有的广告则个性突出。随着市场经济的发展，各种形式的广告越来越多，并被广泛应用于生产、生活等各个领域。牌匾、商业标志越做越醒目，并在现代城市最大限度地发挥着广告宣传作用。广告的目的达到了：引起了人们的注意、对消费者发生了影响。然而广告的载体―――广告牌匾有时却也对人们产生了负面影响、妨碍了相邻住户的生活。此时，牌匾、商业广告标志在设置时是否占用了建筑物的共有部分、是否侵害了他人合法权益就有必要从法律角度进行分析。
&&本案就是一件因广告牌匾而引起的官司。芜湖市KK公司在银湖中路新建了KK装饰城。KK装饰城为多幢建筑，一般每幢二层楼，为二层钢混结构，楼上住家，楼下经营。既然是经营，在门面房门眉上制作一块广告牌通常是少不了的。装饰城大多经营建材，比较好统一。所以，经营户广告牌的制作还比较标准，规格和尺寸基本相同。没曾想，就是这样，还是引发了楼下与楼上相邻纠纷。底楼的经营户将广告牌做在楼房墙体上，现被二楼住宅户告上了法庭。本案原告吕家，被告张门，案由：排除妨碍纠纷。
&&二、门眉广告牌之争经营所需又妨碍
&&日，张门购买了KK装饰城K幢101室房屋，建筑面积121.66平方米，系非住宅性质。日，吕家购买了K幢201室房屋，建筑面积88.02平方米，系住宅性质。二层比底层少建30几个平方米，是因为二层朝南、朝北两个方向均留有约16平方米空地（各约8米长、2米宽）。为了安全及通行，整幢楼南、北两面统一安装了护栏墙（阳台）。
&&2003年3月，张门因经营所需，利用楼上朝南阳台外墙面制作一块广告牌。该广告牌顶部与二层阳台墙上沿平齐，并与阳台墙面长度等长。整个广告牌呈长方体（长约8米、宽约1.5米、厚约0.4米），约3/4位于二层阳台墙及空间，1/4位于底层空间。吕家购房后于2004年春节前入住201室，入住后吕家认为该块广告牌影响其生活，曾向张门提出异议，虽经开发商KK公司协调，但未果。
&&日，吕家向当地法院起诉，诉请法院将张门的广告牌拆除。原告认为，该块广告牌侵犯了自己的财产所有权及使用权，并对原告的生活有多处不良影响：灰尘着落多，影响卫生，有害身体健康；刮风时噪音大，影响小孩学习、家人休息；该块广告牌方便小偷偷盗；自家衣、被无法晾晒。
&&张门答辩及庭审中认为：第一，自己制作的广告牌确属经营需要，所做的该块广告牌是合情合理的。该块广告牌竖立在自己门面房之上，未侵占吕家住宅，并不影响吕家的通风、采光及生活、休息。第二，该块广告牌制作在先，原告入住在后。门面房2003年3月交付使用，该块广告牌2003年6月即已制作完工。KK公司所有广告牌基本都是这样做的，广告牌依附在公共护栏上，未过护栏高度，不构成侵权。第三，原告入住后，未经规划部门批准，在被告屋顶的公用平台上加盖了一间小屋，影响自己的房产权及通行权，吕家搭建的违章小屋才应予拆除。第四，吕家就自己的广告牌之便，建小屋、架铁框，并在该块广告牌封面上方打两个洞眼，现因集水已造成广告牌铁架腐烂，损失数千元，吕家还应该赔偿。最后，张门认为现门面房已租给别人经营，自己只收每月约1000元月租费用，该块广告牌现已与自己无关。
&&三、广告牌判决改制超出应征得许可
&&一审法院经审理后认为：相邻关系的当事人在行使不动产的占有、使用、收益、处分时，相互之间应当给予便利或者接受限制。本案原、被告房屋上下相邻，争议的广告牌依附原告阳台制作，阳台的外墙面虽属公共部分，但仍属相邻关系调整范畴。张门为经营所需，制作广告牌本无可厚非，但其制作安装的广告牌不能影响包括原告在内的相邻各方的生活。本案被告制作的广告牌其顶部因面积较大，在日常生活中，造成灰尘堆积，下雨时落水声也影响到楼上住户休息，对此被告当庭也不否认广告牌给原告生活造成了影响，故认定被告已制作的广告牌构成对原告相邻权的侵犯。考虑被告购房的目的是为了经营，门眉广告牌属经营所需，故原告拆除广告牌请求不能全部支持，被告制作广告牌应在原告阳台外墙面的外檐面，如需超出应征得原告许可，否则，被告不能制作安装。日，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定判决：被告张门于判决生效后十日内将已制作安装的K幢201房屋阳台外墙面的广告牌改制成依附于该阳台外墙平面式广告牌。
&&一审宣判后，双方皆不服上诉。张门上诉称，该块广告牌并不影响吕家的生活、休息。相反，吕家搭建的违章小屋才应予拆除。
&&吕家上诉称该块广告牌应该无条件拆除。后又以另行解决此事为由申诉撤诉。吕家认为，一楼买的门面房，其使用权利在一楼之内，自己买的是二楼住宅房，屋檐以上归自己，屋檐以下面积对方想怎么办就怎么办，但在屋檐以上制作广告牌侵犯了自己的合法权益。另认为户外广告牌须通过一定部门的批准，而至今每户的广告牌都没有手续。经营户都这样做了广告牌但不能说明合法，其他户主同意底楼制作广告牌不能代表自己也同意张门制作广告牌。最后，关于自家搭建的小屋，若规划局不同意，自己可以拆除。
&&日，二审法院公开开庭审理了本案。二审法院认为，张门与吕家系楼上下相邻关系，理应和睦相处。原判认为张门制作的广告牌对吕家的生活、休息有一定的影响，判令张门将广告牌改制成依附于阳台外墙平面式广告牌并无不当。张门辩称的不影响吕家的生活休息的理由不成立。张门提出的吕家在阳台上违章搭建的小屋应予拆除的上诉理由，因一审中张门未就此问题提起反诉，故不属二审受理范畴，张门可另案起诉。日，二审法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
&&四、专有和共用部分分界限如何确定
&&现代生活中，一幢建筑物为多人所有或使用已经非常普遍。不同的业主就其购买的楼房享有单独的所有权或使用权。然楼房是毗连在一起的建筑物，建筑物中哪些是自己的，哪些是共用的，专有部分和共用部分的界限如何确定，一时难以分清，却又有分清之必要。
&&一般认为，建筑物的专有部分是指与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定空间部分。关于专有部分的范围，主要有五种学说：壁心说（达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线）；空间说（限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分）；最后粉刷表层说；壁心与最后粉刷表层结合说；双重说（即墙壁既有专有财产又有共有财产之双重性）。除专有部分以外的建筑物其他部分及不属于专有部分的附属物则是建筑物的共有部分。如楼梯，共用出入口，屋顶等等。日实施的建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第六条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占”。正在审议的我国物权法草案规定：区分所有建筑物周围、上下外墙面、楼顶平台及防空避难室等非依法令规定并经区分所有权人会议决议、区分所有权人或专有部分占有人，不得变更其构造、颜色、使用目的及设置广告物。
&&可见，建筑物外墙、楼顶不属于专有部分。非经全体区分所有权人同意，任何人不得随意占有、使用、收益或处分。物权法还未能出台，建筑物区分所有权制度理论上还存在分歧，故实践中对楼顶、外墙壁的使用存在争议也在所难免。原告看法“屋檐以上归自己，屋檐以下对方想怎么办就怎么办”有失偏颇。建筑物外墙、楼顶不能以屋檐或楼板来断然分开，若无特别的约定，当属公共部分。被告在公共外墙壁上擅自作广告牌不妥，原告擅自在公共楼顶上搭建小屋亦不妥。吕家楼顶上搭建小屋，因张门未反诉，故本案未做处理。本案中，张门在自家及公用外墙壁上制作的较大体积的广告牌，未经楼上住宅户同意，后被法院认定该广告牌对原告相邻权构成侵犯而判决更改制作，将广告牌改制成依附于该阳台外墙平面式广告牌，若超出应征得原告许可。
&&五、充分利用广告牌，和睦相处合法理
&&此外，法院也充分考虑了本案广告牌的现状，较好地把握了物的充分利用原则。张门所购房屋为非住宅，制作门眉广告牌为经营所需，全部拆除是不现实的，可以在不影响相邻方或者说尽可能少影响他人的情况下，进行适当改建。广告标识做在外墙壁上，依附于外墙平面，对他人无碍无损，亦当属合理使用。这样，也利于发挥物的价值。合理利用现有设施，尽可能增加社会财富。遇事协商解决，也是今天构建和谐社会所需求。
&&日常生活中，侵害公用部位所有权人合法权益、占用建筑物外墙、楼顶现象屡见不鲜，其中不乏未经过行政管理部门行政批准而设置的违章建筑，然打官司诉讼到法院的，还比较少见。诉讼到法院后，相邻各方，仍应当本着团结互助，方便生活的原则，按照有利于物的使用、安全之原则，共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系；各业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，妥善处理相邻关系。我国《民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
&&（文中当事人为化名）
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门面，门头招牌被城管强拆，该由谁出钱重新做？
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门面，门头招牌被城管强拆，该由谁出钱重新做？又或者怎样重新做招牌？做什么样的才算统一和达到要求？‘卫生城市’又进展的咋样了？能不能被评选？
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不知应该讲些什么
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只有服从。
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真TMD残胡种，恁新的招牌都给人家铲毁。
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年年创建年年换，给个统一的标准。
说的太对了，只管杀不管埋。我特么原地复活，没阵子又给杀了，你倒是告诉我，为什么杀我啊。&
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自己出钱啊，没法子，唉
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遂宁：一楼门面招牌被砸
只因未与二楼“沟通”
手机看新闻： 短信看新闻：
&&&&&&& 一楼挂招牌 二楼要收费
　　谈不拢 二楼砸了一楼的招牌
　　开店做生意，门头招牌自然很重要，可做服装生意的杨先生就遇到了烦心事，他开的服装店的招牌被二楼住户砸了，只因为他做生意未给二楼的住户“协商”和支付“费用”。然而，按照相关规定，店铺正上方悬挂招牌是合情合法的。
　　昨日，记者获悉，经过调解，最终，二楼住户认识到了自己的错误，答应赔偿杨先生5000元的损失费。
　　一楼招牌被砸
　　只因未与二楼“沟通”
　　杨先生在市城区小东街经营服装生意已有一年多时间了，店铺的招牌就挂在店铺的正上方。
　　然而，前不久，杨先生的招牌却被二楼的住户李先生给砸了。
　　“开门做生意，门头招牌很重要。”杨先生说，招牌被砸后，看着满地的碎片，他心里很不舒服，于是赶紧找到二楼的房主李先生，向对方讨要说法。
　　可李先生却说，之前让杨先生悬挂招牌是因为门面的房东给他打了招呼，说了好话，并说大约只挂一年，谁知一年过去了，杨先生的招牌却依旧挂着，而当他给房东打电话时，房东却不再接电话了，更别说支付“费用”了。于是，一气之下，他便把杨先生挂在阳台外的招牌给砸了。
　　随后，双方越说越气，便闹到了辖区镇江寺派出所。
　　协商解决
　　住户赔偿5000元损失
　　“你说，占了我的阳台，你至少要说一声塞，不说好话的话也该表示一点嘛。”在派出所，李先生说了自己的想法。他认为，“占”了自家的阳台，就该给钱。
　　而店主杨先生却认为，自家的招牌在这里挂了一年多都没人说什么，凭什么现在却要给钱，而且现在市城区的招牌基本上都是这么悬挂的，自己并没有什么错。
　　杨先生说，幸好民警帮忙协调，在附近转了一大圈后，李先生也发现了店家的招牌都和他家的规模、悬挂方式一样，并没有什么违规的地方，而且他的招牌也的确悬挂在阳台的外墙，也没侵占李先生的居住空间，更没有遮挡李先生家的采光等。
　　最终，李先生认识到了自己的错误，主动赔偿了杨先生5000元损失费，双方握手言和。（记者 贺建平）
　　律师说法
　　就此问题，记者采访了四川诸葛律师事务所的律师任强。
　　“按照遂宁市政府的相关规定及规划，店招是需到相关部门申报备案的。”任强告诉记者，一般说来，店招是不能侵犯其他住户的利益的，如果涉及他人的利益的话，当事双方应该尽量以协商为主，事件中的李先生的做法，就十分的不可取，涉嫌了违法。
　　“一般情况下，如果一楼的招牌要占用二楼的地方或者影响住户的视线、采光等问题，就需要去找二楼协商，然后签订个协议，再拿着这个东西去城管审批。如果只是正常安装的话，本身和二楼没关系，那二楼住户就没权利不让安装招牌。”任强说 。
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　　本报讯（通讯员李妙根&邵智）“您好：我们诚挚地告知您……”这是市行政执法局自咪表管理黄单之后的又一“温馨提示单”，提醒告知广大市民设置门面招牌时如何办理户外广告审批手续，以避免违章设置带来的整改或处罚。　　由于门面招牌具有设置个性化、内容多样化等特点，且店面变更频率高，导致违章设置门面招牌的现象屡禁不止，且呈不断上升趋势。1月份以来，仅该局城区一中队便查处了15起此类案件，最高罚款1180元。究其原因，主要集中在店主不了解相关法律法规和有关审批手续，导致想要审评而不得门路，白白花了冤枉钱，有些还要对门面招牌进行重新设置，费钱更费时。　　“温馨提示单”的推出，将告知店主有关审评流程和办理所需资料，引导其至相关窗口办理。工作人员提醒，市民朋友新装门面招牌，若不清楚审批流程的，可咨询办证中心窗口电话：169607。
原标题 [门面招牌如何办审批手续？]
以上内容来自：温岭日报
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