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房价上涨股市暴跌背后原因是什么？万科董秘称京沪房价要超纽约
来源：人民网&|& 09:57&编辑：李慧萍
近日，上海等地的房价上涨速度令人震惊，而股市也暴跌，央行降准，这一系列的现象、问题，背后原因是什么？
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示，本轮调整准备金主要是稳定股市，但预计对楼市冲击更大。
这是一个目前上海典型买房故事。春节过后，张文要置换房子，先把自家闵行的小三房放盘，收了10万定金，结果有买家愿意出价比下定的买家高5万;与此同时，张文也已经看中一套房子，给了10万定金。然后莫名其妙的遇到疯涨，张文的上家违约，赔偿了8万。
张文现在还没有违约，想迅速买下新房子，连续2个周末都是9点去看房， 27日看中一套，周日约上家，上家也愿意谈，比如首付、签约、交房细节等，但是到下定金环节，上家却不收，从上午10点一直聊到12点，最后说等双方再看看市场，下周再定。
上海住宅2月成交金额前50名中，均价低于3万元/平方米的只有8个楼盘了。
&上海房价现在步入深圳的后尘，照此下去，有香港化的趋势。现在铜锣湾地区，均价只有10万港币/平方米，现在位于中环线上的静安府售价已经高达8万-9万人民币/平米，明显虚高。&克而瑞研究中心分析师陈开朝分析指出，上海整体驱动力从刚需转向改善、中高端、豪宅，今后的趋势是刚需萎缩、改善、中高端、豪宅持续放量。与此同时，高阶需求的放量又严重依赖于低阶需求的承接力。
目前上海四类需求驱动力达到新的平衡，据此预判，房价快涨的行情仍会持续一段时间。等到刚需萎缩到一定程度，高阶需求的金融创新估计开始大行其道，如果没有更多的管控措施，房价会继续飙升。一个事实是，彭浦新村的老公房，价格都要到4万/平方米了。
不止上海，最近各地&日光盘&频现，比如合肥、南京、杭州等部分二线城市。
陈开朝认为，上海与苏州、南京和杭州是三类不同的房地产市场。苏州是供应紧张造成量价齐升，估计房价还是会较快上涨;南京和杭州都属于&中心城区供应稀缺、新城供应激增&，全年会呈现&中心城区贡献价格、新城贡献量&状态。
一线城市投资溢出效应
什么人在买上海的房子?从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。自去年三季度开始，豪宅成交面积增幅始终在150%以上，改善和中高端住宅成交面积同比在80%-100%之间，刚需则维持在30%左右。
根据CRIC监测，2016年1月，上海新增商品住宅刚需、改善、中高端和豪宅的成交面积分别占38%、31%、18%和13%，已形成刚需、改善和&中高端和豪宅&三足鼎立的格局。
根据陈开朝的判断，现在上海楼市已到了第一个平衡点，即刚需、改善和&中高端和豪宅&成交面积占比大致相当，住宅需求升级的击鼓传花仍能顺畅运行。
尽管上海楼市还能较快上涨一段时间，但到某个临界点，很可能戛然而止。再往后，比如刚需成交面积占比下降到25%、20%，甚至15%，就有可能出现中高端供应过剩&&中高端住宅大量挂牌，但接盘的人越来越少。市场就会进入新的博弈。
深圳目前就有进入临界点的迹象。因为看涨房价，有人想到付完首付后，再配资一部分钱用于付未来两年的按揭，或者在上次卖房后，留出一部分资金用于付未来两年的按揭。这种现象透露出两个信息：一是那些买房如买菜的&壕&，其实很多付不起按揭;二是这些&壕&其实在赌房价仍会快涨，而且抛的时候有人接手。
房地产信贷的大城市虹吸现象
针对市场流动性不足，中国人民银行2月29日决定，自日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示，本轮调整准备金主要是稳定股市，但预计对楼市冲击更大。
准备金下调，开发企业会发现资金周转速度成为赢利核心，其必然加快拿地和去化。但对中小城市由于城市吸附力不足，供给量无法在本轮调整中受益，将进一步加速资金向大型或特大型城市转移，最终形成虹吸效应。大型城市开发企业将选择变现一切可变现的资产加入疯狂的抢地大战中，对持有型商业形成排斥性开发。如果政府在持有物业方面不设限制，未来中国将面临大量空置商业充斥城市，造成销售型商业供给过大的新难题。那时候就不是简单地释放流动性就能解决问题的了。
同策咨询研究总监张宏伟认为，此次央行降准后，本轮央行累计已经有六次降息五次全面降准，对于楼市来讲，政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，接下来几个月尤其是3月&小阳春&的成交量势必会短期反弹，价格有可能会在继续坚挺，尤其是对于一线城市及上述市场基本面良好的城市来讲，接下来也势必会出现涨价的现象;而库存在15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲跑量主题不变，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步&分化&。
信贷政策是针对全国的，资金原来可以在股市、楼市、大宗商品跨体系循环，现在只能停留在楼市，就是所谓的挤压效应，一旦这种效应显现，就会在中短期内形成自我强化，吸引更多的资金进来。所以一线城市涨。
上海易居房地产研究院总监严跃进认为，后续信贷资源透支的可能性是比较大的。或者说不排除在今年二季度上海商业银行贷款会出现有心无力的状态，进而使得购房者获取房贷会有一个较大的压力。
而来自领峰资本的一份研究报告显示，虽然供需几乎能解释一切表面的市场变化，但供需背后更深层次的原因才是决定性的因素。作为一种资本资产，房地产需要抵押借贷购买，价格受信用的影响巨大。过去房地产的持续上涨，其实是受中国信用大周期影响的水涨船高&&建立在中国整体商业模式的正反馈循环中。
但正反馈过程已经结束：出口下降，外汇占款下降，只有银行系统的正反馈独自支撑，但大的循环已经终止。从基本面看，无论从租售比、收入比、国际横向比较等等，房价早在多年前就高估了。从量化来看，全国房地产价格仍然在快速的指数增长，但深圳和上海呈现出明显的&超指数&增长特征，预示着未来很大概率会进入震荡。
目前金融界较为广泛使用瑞士联邦理工学院Sornette教授首创的对数周期幂律(LPPL)模型来预测金融风险，简而言之，对数周期幂率模型存在两个共同特征： 一是对数周期性振荡， 在线性尺度下， 越接近临界时间， 振荡频率越快， 但在对数尺度下， 振荡频率为常数;二是幂律增长(泡沫) 或衰减(去泡沫) ，或称超指数增长或衰减， 即价格的增长率不是常数， 而是单调增大(泡沫) 或减小(去泡沫) 的。换言之， LPPL 模型给出了判定泡沫和反泡沫的一种定量方法，因此不妨使用这个模型对M2和一线城市房价进行分析，可见上海的房价趋势。
根据最新的M2数据用LPPL模型判断，中国信用扩张的下一个关键点在2016年6月左右。在这个转折点附近，很可能发生信用总量的波动，进而影响房地产市场。深圳的房价非常突出，呈现出明显的超指数增长。这种走势从数学上看是典型的泡沫。LPPL模型预测深圳房价将在2016年3月左右发生剧烈震荡。上海的房价是另外一个显示出超指数增长特征的。模型预测未来几个月内有较大概率发生震荡。从全国看，房价指数仍然在指数增长，而香港的房价已经偏离了指数增长，开始下降，很可能已经处于熊市初期。
万科董秘说的京沪房价要超纽约，真相是什么？
&&28日上午，微博和微信上广泛流传着万科董秘关于上海房价要超过纽约的看法，这是私募大佬但斌的微博转发：
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股市暴跌将助推房价上涨
发布日期： 15:40 来源：未知 &【字体:
房地产销售一直在升温。房地产代理称，一些投资者想要购房是因为房地产资产的价值波动没有股市那么剧烈。
外媒称，在中国股市的动荡促使散户投资者寻找其他投资渠道之际，中国的楼市投资正渐渐复苏。
据美国《华尔街日报》网站7月6日报道，最近的一项调查显示，中国股市遭遇重挫后，越来越多的中国家庭开始削减股市头寸，转而将资金用于购买房屋。
报道称，中国家庭金融调查与研究中心(China Household Finance
Survey)的初步调查结果显示，31.5%的受访者打算减少股市投资，12.3%的人表示将增加股市投资，其余的受访者则表示不打算做出调整。
进行这项季度性调查的是西南财经大学的研究人员，调查的监督者为经济学教授甘犁。共有28，140名受访者参与了此次电话调查，调查时间从6月15日(市场见顶后不久)持续至7月2日。
报道称，第二季度中，撤回股市资金用于买房的投资者人数超过了今年第一季度。调查数据显示，4.8%的股市投资者选择在二季度购房，这一比例超过了一季度的2.3%。在这些购房者当中，70%的家庭在股市中赚了。
上海黄浦区经办二手房交易的地产代理Sam Liao表示，与去年相比，房地产市场更有活力，一定程度上得益于股市的繁荣。
Liao表示，他曾有一位客户要买850万元的房子，在填写抵押贷款申请细节时，他申报的资产只有股票。他说，这位客户没有工作，但拥有股市收益，想要购买自己的首套住房。
报道称，房地产销售一直在升温，尤其是在房价仍然上涨的大城市。房地产代理称，一些投资者想要购房是因为房地产资产的价值波动没有股市那么剧烈。
甘犁表示，随着股市进一步回调，从股市投机中获利的家庭所占比例将下降，盲目投资股市便可获利的日子一去不复返了。
美国国家经济研究局(National Bureau of Economic
Research)近期发布的工作报告显示，2003年-2013年，中国一线、二线和三线城市的家庭投资平均回报率为11.0%-15.7%，显著高于同期股指涨幅。
波士顿咨询公司(Boston Consulting Group Inc.)高级合伙人兼董事总经理Tjun
Tang表示，对很多中国家庭而言，房地产仍然是具有吸引力的资产类别，尤其是在一线城市。上海等一线城市的房价将继续上涨，因为人们在股市获利后将购置房产。近年来香港市场也出现了类似的效应。
??????????股市大跌过后 楼价是涨是跌？
　　过去三周股市急跌，导致很多人的财富急剧缩水，不少打算买房的人因为资金缩水，不得不重新考虑购房事宜。因此，有专家说，股价暴跌之后，房价也可能会下跌。不过，现实情况是，开发商居然捂盘惜售还喊着要涨价了！
　　记者调查发现，在广州，以价换量的楼盘的确正在减少。甚至有业内人士预测，成交价将在第三季度普涨，第四季度加速。
　　昨日，碧桂园在其官方自媒体平台高调发布“碧桂园集团将全面提价”引围观，至于涨幅为多少则尚未透露。
　　无独有偶，中海地产为其项目中海寰宇天下也发起了“吹涨号”：“明天就要涨价了，今天快来买，24小时不打烊。”
　　相对于碧桂园、中海等房企的高调，低调开涨的房企已悄悄在行动，刚需产品尤其明显。万科云城米酷的均价比首次开盘时微涨了500元/平方米；主推刚需产品的万科东荟城等项目也有不同程度的涨价。番禺区某楼盘，6月份就卖了4亿多元，超越了5月的3亿多元，老板临时决定提价，每平方米涨价2000元。连中型房企也加入到涨价行列，海珠区的天誉半岛近期新货的报价也比前期产品上涨了大约三成。
　　而保利、越秀、富力等大型房企虽未涨价，但优惠力度也明显减少了。
　　记者还注意到，开发商开始捂盘惜售了，7月第一周全新开盘的项目只有一个，推新货的楼盘也不多，销售却很火爆。
　　各方看法
　　业内行家：广州仍要去库存
　　业内行家分析，眼下开发商涨价步伐加快，原因有二：去年9月以来，一系列楼市宽松政策落实到位，政策效应持续发酵，带动购房需求；此外，因为股市大跌，越来越多的人想要逃离股市，拥抱楼市，蛰伏数年的楼市似乎正在重回投资视野。
　　方圆地产市场首席分析师邓浩志预计，广州下半年整体供应量到“金九银十”才会增加，因此整个三季度价格将迎来普涨，四季度加速，下半年广州楼价或出现爆发性增长，全年涨10%—15%。
　　不过，也有地产研究机构有不同的预判。在一场房产市场分析会上，有机构指出，广州楼市目前的库存量仍然处于高位水平，去化周期较其他一线城市偏长，因此房价上涨的动力稍显不足。
　　购房者：六成多看涨下半年
　　广东省房地产行业协会、合富房地产经济研究院等联合开展住房需求的网络调查显示，多数人看涨广州下半年楼市。其中首次置业与换房人群分别占比44%和33%；预算总价在100万元-200万元、200万元-300万元的人群比例最高；购房者买房主要看重四个因素：交通便利、配套完善、优质学位和升值潜力。受访者认为广州房价下半年小幅上涨和大幅上涨的比例分别为33%和29%，看跌楼市的仅占25%。
　　专家：股灾可能影响房价
　　股灾之后，房价是涨是跌？对此，上海易居研究院副院长杨红旭表示，股市和楼市的关系是同向不同步，即每一轮市场波动，股市和楼市总体朝同一方向变化，比如今年上半年，股市总体上涨，房价也开始止跌反弹；但一般股市先转向，楼市后跟随。
　　在杨红旭看来，未来一年，即便剔除股市波动因素，房价仍然会上涨，因为股市只是影响房价的非决定性因素。短期来看，股价大跌之后，有助于房价继续上涨。但长期来看，整体而言，股价暴跌之后，房价确实也可能会下跌（滞后一段时间），比如1990年日本股市崩盘，1991年楼市崩盘；再如中国股市2007年10月中旬见顶后下跌，2008年8月，70城房价开始下跌。但是，这种房价下跌，其主要因素是经济或金融系统出现问题或危机。
　　“就未来一两年判断，我认为即便股市走熊，中国也不会爆发经济危机，不会因此而导致房价再度下跌。两年之后，中国房价很可能会再度出现短周期性质的调整，但与股市并无直接关系，甚至也与经济关系不大。”杨红旭说。
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