写字楼与宾馆公寓楼大门对联可以开宾馆吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-09-07 10:22 标签： 写字楼开宾馆
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写字楼、酒店、公寓、商业物业定量研究
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3秒自动关闭窗口写字楼摇身一变酒店式公寓 改造安全谁说了算？
　　无论是自住还是投资，酒店式公寓都是不错的选择，甚至还有不少写字楼通过改建成酒店式公寓再面市，并且都有不错的销售成绩。这样的改建现象多吗？又是否会涉及到房屋安全呢？
写字楼改造成酒店式公寓再成&潮流&
　　酒店式公寓凭借着总价低、投资灵活等特点，曾迅猛发展，又不在2011年杭州出台的限购政策范围内，卖得更是风生水起，导致当时很多开发商加入了写字楼改建酒店式公寓的行列。
　　然而，2012年，杭州市下达了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，被称为房产界的&限酒令&，严格控制了非住宅类项目的规划和建设，写字楼也就不能随意改建成酒店式公寓。
　　峰回路转，今年5月，国务院常务会议召开，确定培育和发展住房租赁市场的措施，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；7月1日，浙江省人民政府办公厅印发《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，要求消化非住宅商品房库存。大量的写字楼项目亟待出售，再加上&限酒令&松口，写字楼改建酒店式公寓再次成为当下流行的方式。
△ 金铂湾前期规划为写字楼，后改建为酒店式公寓
　　这样的项目在杭州不在少数，如金铂湾、江滨澜廷、中童巴比尼孕婴童商业综合体、时间国际等，前期规划为写字楼项目，后期摇身一变成酒店式公寓。
　　2012年8月，升华地产以4.92亿元斩获杭政储出[2012]15号地，规划为商务设施用地，项目被定名为升华悦晟中心，并计划以写字楼形式对外出售。日，当该项目再次面市时，推广案名已更为&江滨澜廷&，物业形态也变更为酒店式公寓。据开发商称，6月26日，江滨澜廷首开164套(含装修)LOFT酒店式公寓房源当天就全部售罄。
　　位于小河路上的中童巴比尼孕婴童商业综合体也是一个典型的例子。在项目还被称作新明KIDMALL时，项目规划是商铺和写字楼产品，但在今年4月，项目原写字楼部分转变成酒店式公寓进行首次认筹。
　　位于滨江闻涛路和通和路交叉口的金铂湾项目，之前案名为&中月创智中心&，规划为145-230方写字楼，在更改案名后，产品规划同时变更为43-67方配备阳台的酒店式公寓&&
这样改造，质量安全有保障吗？
　　房屋的使用性质不可轻易改变。那么问题来了，时下流行的写字楼改造成酒店式公寓，是否会触碰房屋结构安全红线，影响居住安全？又会不会有其他什么&后遗症&？
　　质量第三方记者从业内人士了解到，目前市场上的写字楼改建酒店式公寓主要分为两种：一种为，规划时就做好改造准备，后期改造几乎不需要改变房屋使用性质；另一种是规划时为大户型的写字楼，后期需要多方面改造，改变了房屋使用性质。
　　一位不愿透露姓名的房地产项目负责人说，很多开发商为了后期改建方便，早就做好了准备。如前期设计规划的办公楼为小户型，同时留好排水、排气口，后期改造时加入管道即可。
　　写字楼项目通过验收后，开发商会与业主签订委托改造协议，业主必须同意开发商对所购项目进行改造为酒店式公寓，否则开发商也不能擅自改建。
　　由于之前做过准备，不涉及规划变更和房屋使用性质变更，也就不需要去政府备案。最后交付的是酒店式公寓项目，与一般的酒店式公寓也没有什么区别。
　　另一种情况是，写字楼项目规划后才决定改建，改建前需进行规划变更。由于写字楼与酒店式公寓户型差别大，改造的细节较多。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光告诉质量第三方记者，这类改建成本高，户型改造后也有些缺陷。
　　汤耀光透露，由于写字楼建造时户型大多为200㎡以上，规划的是中央空调、公卫等，后期需要重新进行分割，户型纵深一般较长。如公卫改造后，上下水电需要重新接入到每个公寓内，中央空调分段分配到各个公寓，以多层为一组设置一个中央空调。
　　他还表示，改建时报备的设计方案包含了消防、房屋安全鉴定等材料的审批，验收按审批通过方案标准，能通过审批代表符合安全法规要求。
　　质量第三方还采访了杭州市房屋安全鉴定检测中心技术科宫科长。宫科长指出，如果不涉及承重构件的改造，特别是增加楼面荷载，技术上说可以改建。由于写字楼与酒店式公寓的荷载要求相当，所以一般不会出现安全问题。再者，规划更改需通过房屋安全鉴定单位的审批，审批通过即可。
　　如此看来，写字楼改建成酒店式公寓技术上可以实现；法律上，没有改变用地性质，改建时设计方案、相关部门的审批等材料齐全，也没有违法违规；市场上，写字楼需要去库存，酒店式公寓的需求相对旺盛。也有业内人士分析，在目前的市场背景下，这类改建趋势也较为明显。
　　不过，对于购房者来说，要留意任何楼盘改建、房屋改造是否符合规范，维护自己的合法权益。
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　　房屋的使用性质不可轻易改变。那么问题来了， 时下流行的写字楼改造成酒店式公寓，是否会触碰房屋结构安全红线，影响居住安全？又会不会有其他什么“后遗症”？
　　质量第三方记者从业内人士了解到，目前市场上的写字楼改建酒店式公寓主要分为两种： 一种为，规划时就做好改造准备，后期改造几乎不需要改变房屋使用性质；另一种是规划时为大户型的写字楼，后期需要多方面改造，改变了房屋使用性质。
　　一位不愿透露姓名的房地产项目负责人说，很多开发商为了后期改建方便，早就做好了准备。如前期设计规划的办公楼为小户型，同时留好排水、排气口，后期改造时加入管道即可。
　　写字楼项目通过验收后，开发商会与业主签订委托改造协议，业主必须同意开发商对所购项目进行改造为酒店式公寓，否则开发商也不能擅自改建。
　　由于之前做过准备，不涉及规划变更和房屋使用性质变更，也就不需要去政府备案。最后交付的是酒店式公寓项目，与一般的酒店式公寓也没有什么区别。
　　另一种情况是，写字楼项目规划后才决定改建，改建前需进行规划变更。由于写字楼与酒店式公寓户型差别大，改造的细节较多。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光告诉质量第三方记者，这类改建成本高，户型改造后也有些缺陷。
　　汤耀光透露，由于写字楼建造时户型大多为200O以上，规划的是中央空调、公卫等，后期需要重新进行分割，户型纵深一般较长。如公卫改造后，上下水电需要重新接入到每个公寓内，中央空调分段分配到各个公寓，以多层为一组设置一个中央空调。
　　他还表示， 改建时报备的设计方案包含了消防、房屋安全鉴定等材料的审批，验收按审批通过方案标准，能通过审批代表符合安全法规要求。
　　质量第三方还采访了杭州市房屋安全鉴定检测中心技术科宫科长。宫科长指出， 如果不涉及承重构件的改造，特别是增加楼面荷载，技术上说可以改建。由于写字楼与酒店式公寓的荷载要求相当，所以一般不会出现安全问题。再者，规划更改需通过房屋安全鉴定单位的审批，审批通过即可。
　　如此看来，写字楼改建成酒店式公寓技术上可以实现；法律上，没有改变用地性质，改建时设计方案、相关部门的审批等材料齐全，也没有违法违规；市场上，写字楼需要去库存，酒店式公寓的需求相对旺盛。也有业内人士分析，在目前的市场背景下，这类改建趋势也较为明显。
　　不过，对于购房者来说，要留意任何楼盘改建、房屋改造是否符合规范，维护自己的合法权益。
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