骂完街之后，让我们冷静地谈谈房价--刘晓博的博客--凤凰网博客
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骂完街之后，让我们冷静地谈谈房价
2016年春节之后，中国人的焦点话题突然由股市变成了房子。 从深圳开始，上海、苏州、南京、杭州、广州，越来越多城市的居民开始陷入购房狂潮里，楼市政策也每周都有新花样。一会儿降低按揭首付比例，一会儿降契税，一会儿又“降准”。央行行长也站出来，说个人购房贷款占全部贷款的比例，还有翻倍的潜力。 在楼市的癫狂中，也有越来越多的看空言论冒出来，对当下的楼市政策痛心疾首、加以批判，在自媒体上创造出了一系列“10万+”的爆文。 比如有的文章认为，深圳、上海房价暴涨是利率黑市造成的，是跨境套利资金的杰作，背后隐藏着大量违规资金； 有的文章认为，国家启动农民工和大学生去库存，等于将风险转嫁给了这两大群体，一旦楼市回调会带来不稳定因素； 有的文章则编造了诸如“700万的房子做高评估价到1000万，通过虚假买卖可以套取银行贷款700万，然后获得投资收益还房贷”这样的幼稚言论，来解释当前大城市房价的上涨； 当然，最经典的是拿日本房地产泡沫破裂说事，说东京的房价到现在仍然没有回到20年前的价格，由此得出结论：北、上、深的楼市泡沫必然破裂。 总之，耸人听闻的说法很多，也很容易引爆公众对楼市政策的不满，并让大家在骂街般的文字里获得“力比多”的释放和升华。 但问题是，自从中国楼市市场化以来，所有看空的观点都错了。在中国楼市面前折戟沉沙的不仅有诺贝尔经济学奖获得者，还有海龟、土鳖等各种型号的专家、学者、自媒体人。 那些强烈看空中国楼市的文章固然给大伙带来了慰藉，但也最终把“脑残粉”们带到了沟里。很多人就是受他们的误导、蛊惑，错过了最佳购房期，到今天仍然“住牛棚”。 我是从2014年下半年就开始建议读者在大城市中心区购买住宅的，从微信后台留言看，相当一批读者接受了我的建议。其中还有人是在2015年6月中旬我警示“股市将有千点大溃退”之后，股灾全面爆发之前卖掉股票，然后买房的，这类读者在留言时用了“感谢你挽救了我的家庭”这样的措辞。 为什么我一直不太看好A股，但却看好大城市中心区的住宅？我觉得一下因素不容忽视： 1、中国城镇化率目前只有56%，未来仍然有很大的提升空间。 2、由于不能均衡分配公共资源，中国的城镇化注定是失衡的城镇化，首都、直辖市、省会城市和计划单列市能获得更多发展机遇，所以有持续的人口吸引力（东北地区、西部地区例外），中心城市的房地产市场可以长期看好。 3、中国人均耕地面积非常少，所以城市发展必须走集约化道路，控制城市边界，增加城市密度。 4、中国的投资主体一直是地方政府和国企，存在投资低效的问题。在这种情况下，货币超发是必然的，只有这样才能不断刺激经济。所以中国货币增长速度（M2增速）一般是财富增长速度（GDP增速）的两倍，个别年份超过3倍（2009年）。也就是说，货币贬值速度比较快，这成为推高中心城市房价的最大因素。 5、中国社会保障体系不健全，民众希望通过投资房产获得生存保障。或者说，中国房子比其他国家多了社保功能、养老功能，当然还多了传之子孙的功能。 6、社会整体信用偏低也造成房价偏高，因为你投资股市、债券、民间借贷风险都非常大，随时血本无归。至于创业、办企业，也存在税费偏高、人力成本偏高和汇率偏高等一系列问题，很难赚钱。所以，风险偏好低的资金只能留在楼市。楼市事实上成为中国最大的资金池。 7、过去15年中国经历了房地产行业的大跃进，绝大多数城市的房地产市场已经严重过剩。在这种情况下，大家都看明白了，只有那三四十个城市的楼市还值得投资。这样，少数的中心城市的住宅，就成为全国人民资产配置的稀缺品，所以中心城市的房价不断上涨。 8、北上广深四大城市目前实际生活人口都超过2000万，接近或者超过澳大利亚全国人口。这四个城市如果参加国家排名，其人口都可以排到前60名。而全球有将近200个国家！ 所以，虽然我一方面认为整体而言房地产进入了熊市，产能过剩、库存巨大。但另一方面，少数中心城市房价将因为货币超发、外来人口涌入等因素不断上涨。至于北上深的房子，将日益资产化。 总有人拿日本房地产泡沫破裂说事，认为中国必然重蹈覆辙。其实未必。为什么？因为楼市发展到今天，已经是个货币现象。 日元的大贬值发生在日本战败之后。20世纪初的时候，大约2.6个日元可以换1美元。1945年到1949年期间，日元出现剧烈贬值，在1949年贬值到360日元兑换1美元。从1949年至今，日元是升值的，而且升值了3倍。现在是1美元等于114日元。 换句话说，在过去67年里，日本人创造财富的速度超过其央行“印刷”货币的速度，而且超过了很多。如果一套房子1949年以来以日元计价原地踏步，其实它的“美元身价”升值了3倍。 日本房地产泡沫开始破裂是1991年，当时日元升值还没有结束，大约133日元兑换1美元。从1991年至今，24年过去了，日元兑美元升值了大约15%。这是日本房地产泡沫破裂背后的货币背景。 前几天我写过一篇文章，分析了1991年以来莫斯科房价的变迁。以旧卢布计算，其中心区的房价从1991年的大约500卢布一平米，上涨到了7.6亿旧卢布一平米，上涨了150万倍。 这24年里，卢布贬值了超过1万倍；而日元，则升值了15%。反映到两个城市的房价上，就是一个表面上的狂涨，一个表面上的下跌。 如果中国未来GDP增速可以超过M2增速，那么人民币对美元会继续大幅升值，北上深的房价当然会出现下跌。但我们都知道，2013年5月中国曾经闹过一轮“钱荒”，银行间市场利率飙升，差点引爆金融风险。“钱荒”是怎样来的？就是因为2009年到2011年货币超发太严重，从2012年开始控制M2增速。在“钱荒”最厉害的那个月，M2增速仍然是GDP增速的两倍左右。 所以，中国的M2增速别说慢于GDP增速，低于GDP增速的2倍都可能出问题。这从人民币对美元的升值就可以看出来，2005年启动汇改的时候是8.27:1，当时很多人认为人民币会升值到4:1。但到了6.11:1就止步了。为什么止步？因为人民币长期对内超发，无法支持这么高的汇率水平。中国的央行、大型商业银行都是国家的，研究CPI的国家统计局永远跟他们站在一起。而且更为重要的是，中国的土地都是国有的。所以，用日本、美国的房地产市场来比附中国，永远是错误的。 也许有人会问：这么说，中国大城市的房价将永远涨下去了吗？ 我的看法是，以人民币计价，目前看不到趋势性下跌的理由。过去1年，M2增速不又从最低的10.8%回到了14%了吗？现在经济增速是多少？2016年一季度估计是6.5%！M2增速再次超过了GDP增速的2倍。 北、上、深房价会成为宇宙第一贵吗？有可能。但以美元计价，他们短期内上涨的空间不会太大了，如果以人民币计价，则将继续上涨。也就是说，见顶的会是“美元价”，而不是“人民币价”。 所以对于我们这些普通人来说，与其冲着楼市骂街，不如行动。也许你的钱不够，但众筹你总听说过吧。让自己搭上时代的列车，别让通胀把你抛弃，这一点很重要。 想想看，如果20年前让你每月支付500元房贷，你会觉得天都塌下来了。但如果你咬牙坚持下来，当你这个月就还完房贷的时候，500元对你是什么概念？然后，再想想你当初房子的价格，跟现在价格之间差了多少倍吧！ 2016年3月，每月5000元房贷也许你感到压力很大。那么10年之后、20年之后呢？ 别总想着日本和东京了，你丫不是日本人，你是中国人。
有不一样的发现
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余杭街道深化无违建从村民建房抓起
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近日，中泰的王先生，打算翻修一下自家的房子，因为一些诸多手续问题，王先生改造房子的时间一推再推，让王先生烦恼的问题是翻修的房子有多少面积可建？近日，余杭区余杭街道本着“因地制宜、分类指导、堵疏结合”原则，出台了《农村建房管理工作实施意见》，实实在在解答了老百姓建房的诸多疑惑，也为相关部门的监管提供了有力依据。
原标题：余杭街道深化无违建从村民建房抓起近日，中泰的王先生，打算翻修一下自家的房子，因为一些诸多手续问题，王先生改造房子的时间一推再推，让王先生烦恼的问题是翻修的房子有多少面积可建？近日，余杭区余杭街道本着“因地制宜、分类指导、堵疏结合”原则，出台了《农村建房管理工作实施意见》，实实在在解答了老百姓建房的诸多疑惑，也为相关部门的监管提供了有力依据。余杭街道按照农村村民一户只能拥有一处宅基地的原则，将每户建房用地面积标准分为耕地和其他土地两大类：耕地的标准为6人以上户不超过125平方米；4至5人户不超过115平方米；3人以下户不超过100平方米。其他土地的标准为：6人以上户不超过140平方米；4至5人户不超过130平方米；3人以下户不超过120平方米。独生子女均按二人计算。同时规定村民建房建筑层数严格控制在三层以内，建筑檐口高度不得高于10米，坡屋顶总建筑高度不得高于13米。总占地面积（含房屋、庭院、围墙）按大、中、小户，分别不得超过330、300和270平方米。在此基础上，还根据今后的发展规划，设立了严控区、远控区、自建区和特殊控制区。街道《意见》的出台，使大家有章可循。
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对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
▲图片来源：亿翰智库
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
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个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
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