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不限购，不限贷的酒店式公寓，外地人可以买吗？
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外籍华人(不用贷款)可以买不限购的酒店公寓吗？
拆迁补偿款属于房屋产权所有者，不过户是不行的
可以买的 宝山、南翔都有的 50万左右的到100以上的都有 毛胚和装修都有
可以的。答案就在你的问题里。
可以的啊，商铺或者酒店公寓等商业性质的。
可以，首付五成贷五成
如确定是酒店公寓，可以
可以买的！
可以买的，如果想买可以联系我，闵行区的
第1-10条,共36条 &
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投资酒店式公寓，限购吗？回报率怎么算？
朋友手上有一笔积蓄，如今遭遇通胀，觉得钱闲置在那里就是在贬值，于是想做一些房产投资。但由于他名下已经拥有两套房产，属于被限购人群，只能选择非限购物业做投资。他觉得异地置业比较麻烦，于是考虑购置一处酒店式公寓，然后租出去用于投资。这种情况限购吗？回报率怎么算？
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&【并非所有的酒店式公寓都不限购】像是陈先生这一类的投资客不在少数，但首先需要纠正的一个误区是，并非所有的酒店式公寓都不限购。根据土地性质的不同，目前南京的酒店式公寓项目主要分为三种：1.纯住宅性质的酒店式公寓。其土地性质在出让时规定为纯住宅性质，其实质就是小户型住宅，居住时完全享用民用水电，拥有70年土地产权。2.纯办公、商业类酒店式公寓。地块性质为办公、商业，居住使用时需按照商业水电缴费，土地年限只有40-50年。3.建在酒店式公寓用地之上的酒店式公寓，这类产品的土地年限是65年。经过规划局批准，作为住宅类别使用的（原则上不超过100平方米）。这其中，只有第2种，也就是40年-50年产权的纯办公、商业类酒店式公寓不属于限购范围，而另两种仍属住宅性质，仍然受限购令的约束。 【投资回报率要算清】陈先生购买的酒店式公寓打算用于出租投资，这就牵涉到一个投资回报率的问题。投资回报率最简单的算法，月租金×12/房价总额*100%。假设陈先生的酒店式公寓总价60万元，月租金3000元，则每年的投资回报率=000*100%=6%。当然这是一种非常理想的算法，在实际操作中，还需要将每个月的物业费以及水电费扣除，以及考虑到房屋不可能一直处于一种出租状态，总是会遇到空置期等问题。因此在投资时，酒店式公寓的水电性质，以及所处地段是否便于出租，都是需要谨慎考虑。目前酒店式公寓每年的投资回报率在5%-7%左右。&
公寓不会限购
不限购，投资回报率，你在跟酒店管理方签署委托经营合同的时候会说到，&& 产权式酒店即是购买酒店客房的业主，酒店业主一般都有酒店的免费住宿权，各酒店每年通常有15-30天不等，一般来说，你买哪个酒店的，那业主只能回原酒店入住，不过。。。&& 如果加入易度交换俱乐部，那就可以变一家为百家了。易度俱乐部会员拿自己在拥有的酒店免费住宿天数和其它城市的业主交换酒店免费住宿，无论是度假或出差都非常方便。互换度假权益这种国内算新鲜，国际发展了几十年的全新的度假方式，叫做度假交换。在国外深受中产阶级的欢迎，在国内也受到越来越多的产权式酒店业主喜爱！
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这批“高标准二人间”住宿费也是普通四人间的两倍。
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　　来源：识居（ShiJuer），作者：夯土。本文已得到作者授权。
　　各大城市房产市场这轮史无前例的疯涨，终于“逼出”了各种重磅调控措施，市场重归观望状态；在这套大家本来早已习以为常的剧情中，这回却出现了一条令很多人惊讶不已的重磅消息―― 2016年5月5日深夜，北京通州宣布限购商住房，此前全国无先例。
　　北京通州限购是个孤例吗？
　　其他城市会不会跟进？
　　商办卖不动了，开发商怎么办？
　　手握大量现金又被限制买房的人，继续煎熬？
　　类住宅究竟是一个坑，还是下一个风口？
　　啥叫商住房？
　　是指酒店式公寓吗？
　　“ 酒店式公寓”又是什么？
　　居然限购？是说值得买吗？
　　不是我不明白，这世界变化快。
　　酒店式公寓是个什么东东？
　　谈酒店式公寓，不得不先谈其定义（通州的“商住房”，其实跟我们接下来要聊的主题，是一个东西）。日常生活经验告诉我们，但凡是你觉得困惑的地方，往往就意味着猫腻所在，没错，这里也是一样。目前市场上与“公寓”有关的各类产品主要有以下这么些：
　　酒店式公寓
　　公寓式酒店
　　公寓式办公
　　行政公馆、行政公寓
　　产权式公寓、产权式酒店
　　是不是已经晕掉了？别着急，事情其实很简单，我们接着往下聊。
　　在上面这些名字中，叫得最响亮的，无疑就是我们最为熟悉的“酒店式公寓”了。房产公司的楼盘广告、售楼小姐的笑容都在热烈的暗示你：我们这是“酒店+住宅”的高端物业，既有酒店的一流服务、又有住宅的属性。 甚至，在现实房产营销中，这个称呼是一个什么都可以往里面装的大口袋----只要是跟“住”有关的产品，他们都会告诉你，这是“酒店式公寓”。再加上一些似是而非的房产类文章的误导，以及中介的推波助澜，这里面越发显得混乱不堪。然而实际上，酒店式公寓这个产品，基本上可以算是已经消亡。
　　翻开《上海市城市规划管理技术规定》，我们先来梳理下定义：
　　旧了点，多包涵，这小册子早有了新版
　　下面蓝灰色字体的定义为规范的原文
　　酒店式公寓
　　酒店式公寓：指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
　　可见按照官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地分类为住宅用地，土地使用年限为70年，虽然提供酒店式管理服务，其本质上是住宅，属于现在的限购范围。
　　也就是说，要开发这种产品，前提是这块地是住宅用地。而事实上，由于住宅地块价格高于商业地块，再加上国人的居住习惯，如果不是因为各种特殊的限制（比如地块小到只有一栋楼），很少会有楼盘开发这种产品，这种物业类型是绝对的非主流产品。全上海能叫酒店式公寓的项目，可能一只手都能数的过来，比如前段热销的人民广场附近的中邦艾格美国际公寓，就可以算是一个。（注意广告上的70年产权住宅字样）
　　公寓式酒店
　　公寓式酒店：指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
　　可见，公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或者50年。
　　尽管加上了“公寓”两字，其本质上仍是酒店，而且按照规定，这类物业只有一张大产证，不得分套销售。整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。换句话说，这类产品就跟你我无缘了。
　　公寓式办公、行政公馆、行政公寓
　　公寓式办公：指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。
　　公寓式办公的 本质就是办公楼，土地分类为商办用地，土地使用年限为40年或者50年，只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同，它是在每套中都加入了卫生间与厨房而已。而所谓行政公馆、行政公寓，其实只是个销售说法，无任何明确定义，实质上其与前面的公寓式办公并无二样。
　　产权式公寓、产权式酒店这个东西其实与前面谈到的几样产品不是一个范畴的东西，为避免部分读者与上面谈到的混淆，所以这里说一句，具体有时间以后再谈。总的来说，产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。 对于这个东西，我只想说，骗子你给我滚。
　　谈到这里，机智的你肯定已经发现了什么了.....
　　酒店式公寓不存在、公寓式酒店无法买、再有一个是骗子，那么，我买的到底是什么？难道就是.....没错，现在市面上卖的“公寓类”产品，几乎都是办公楼！产证上不会写着你所期待的“公寓”，而是“办公楼”。
　　谜底揭晓：无论广告怎么诱人，不论销售怎么忽悠你，现在市面上的所谓“酒店式公寓”新房，本质就是办公楼，在建筑性质上，与普通办公楼并无二致，仅仅是产品设计的异同而已。
　　广告中出现的“公寓式XX”、“XX式公寓”，只不过是希望给你一个居住的心理暗示而已。在业界，我们有一个稍微专业点的名称叫“类住宅”，所谓“类”，刻薄点就是“非”的意思。这个类住宅，就是房产开发中的一个擦边球，而且这个球，好大。
　　“类住宅”是怎么来的？
　　类住宅，是在市场、政府、政策限制等等一系列合力冲击下，在“猫捉老鼠”的游戏中一步步发展壮大起来的 边缘类产品。所谓存在就是合理，既然一个产品能够发展到如今之规模，并且有日趋壮大之势，甚至在个别地方要达到限购的程度，光指责这是开发商“欺骗”、“利欲熏心”就明显不够理智了。
　　其实，如果时光退回十多年前，我们会发现，“酒店式公寓”、“公寓式办公”、“LOFT”、“SOHO公寓”这类概念，大家其实没那么敏感，甚至还带着丝丝惊奇和好感。因为，在实际生活中，确实是需要有一部分这样的产品的，比如说“SOHO公寓”，既能用于小团队办公，又能解决居住问题，非常适合创业初期的小公司的实际需求，所谓可商可住，实际上还更偏重于“商”。而且，那时还没有限购的概念，人们对于住宅与商业的属性，其实并没有那么的敏感，或者说在意。
　　但是慢慢的，住宅开始迎来疯狂上涨的黄金十年，在这场轰轰烈烈的城市化进程之中，各种调控措施开始纷纷登场，最后，在限购这个大招下，住宅与商业的属性也越来越清晰以至于完全对立。
　　1、过去的十年中，住宅的高单价、快去化、资金回笼迅速的优势展露无遗，这促使开发商努力在商业用地上打擦边球建造“类住宅”产品。一块地建设成办公楼可以卖6000元/平（同时周边住宅卖10000元/平）；而建设成公寓式办公则可以卖8000元/平，去化速度还比办公楼快，开发商自然乐得选择。 当然这个时候，这类所谓可商可住的产品，实际上商业用途已经大为减弱甚至已经接近消亡。
　　开发商会这么听话吗？
　　2、限购限贷的政策客观上促进了类住宅产品的快速发展，一线城市最为明显。不限购不限贷开始成为极其重要的一个促销手段。
　　3、在有些区域，由于城市规划层面土地配置的不尽合理，住宅用地奇缺，也是类住宅产品生长的土壤之一。比如说现在正热火朝天的虹桥CBD版块。 （关于虹桥CBD版块，识居即将推出专题文章，提前预告下）
　　4、经过前几年商业地产的疯狂发展，目前整个商业地产市场库存压力比住宅还要大得多，在很多地方，商业、办公用房严重供过于求。尤其是在大城市的近郊区域----比如上海的嘉定、青浦，以及其他城市的所谓新城区，在这些非传统商务区，产业的导入极其缓慢，开发企业为避免被拖垮，实现项目资金的快速回笼，只好采用“公寓式办公”的模式来进行开发销售。另外，商业地产对于开发、招商、运营能力的要求比住宅高得多，不客气的说，全中国真正能做好商业地产的开发企业总共也没几家；在商业地产市场严重萎靡的时候，很多企业自然就会寻求“类住宅”这种短平快的开发策略。
　　政府层面 商业用地上建设居住产品，不仅仅是个选择题那么简单。在城市规划层面，哪个区域有多少商办用地、住宅用地，建设规模分别是多少，是有统筹考虑的，这涉及到城市公共配套等一系列问题。商业、办公用房被改为居住使用，散售给个人，会带来人口大量无序涌入的隐患，以致于带来一系列的城市矛盾；再者，商办用地还承载着政府产业导入的期望，也是地方政府税收的保障，商改住减损了区域未来产业承接能力与发展空间，影响城市的长远发展。所以，商办用地上建设居住产品，总的来说，政府是禁止的。
　　但是从政府监管这一层面来说，又经历了一个从粗放到精细化管理的转变过程，政府也在整个市场的发展中被推着往前走，简单来讲就是个猫捉老鼠式的 “补漏洞”过程。
　　1明确建筑性质
　　首先是建筑性质的明确界定。之前的政策中，有很多建筑性质的边界是模糊的，比如说，“公寓”就是个被玩坏的概念，酒店式公寓、白领公寓、行政公寓、商务公寓......到底哪些产品算住宅、哪些算商业，现在就要表述的清清楚楚。
　　这个小区的“商务公寓”性质就相当模糊
　　这方面，上海目前已经界定得非常清楚，可以说漏洞已经基本堵完。首先，明确公寓属于住宅性质，必须在住宅用地上才有可能开发公寓产品；其次，明确公寓式酒店不可分割销售；最后实际上市中心只剩下了“公寓式办公”这一种类住宅产品。同时，商业用地在土地出让环节就明确规定“公寓式办公”类产品能不能做，可以做多少。这一整套组合拳，基本上就把整个市场规范化了，或者说阳光化了，以前那些灰色地带被推到了聚光灯下。
　　2层高的限制
　　由于以往的规定不明确，以至于出现了很多的所谓买一层送一层的LOFT产品，层高做到5米，甚至5.5米的产品并不鲜见，看起来是开发商和业主得利了，但是这在城市规划建筑容量的控制上是一件非常不严肃的事情。现在明确规定，普通办公类产品只能做到4.5米的层高，这就基本上把LOFT这条路也堵上了，因为4.5米做两层是几乎不可能达到舒适的要求的。
　　3单套面积的限制
　　由于以前的所谓酒店式公寓产品瞄准的就是刚需人群与投资客，再加上考虑去化难度（总价要低），所以产品都尽可能的小型化，50-60平/套非常普遍，全国各地的著名的XX广场的酒店式公寓就是个典型的例子。但是这类产品不但居住舒适性较差，而且导致商业用地上的居住人口大量聚集，城市规划的严肃性无从谈起。于是，上海的公寓式办公不得小于150平/套的规定也就应运而生。这个规定咋一听很难理解（因为商铺并没有限定单套面积），而且很多人不知道这个规定的源头在哪里，这个规定其实是来源于日起施行的上海市规划和国土资源管理局发布的 《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》（沪规土资建规〔号）。
　　意见规定为加强办公建筑的规划管理，统一管理规范，防止公寓式办公建设中出现的平面分隔面积过小、建筑使用功能模糊、建筑内部擅自插层后增加建筑面积等现象......在符合城市规划的前提下，确定本区域内公寓式办公的布局及具体建设地块内公寓式办公的可建比例。......应在土地出让合同中明确是否可建设公寓式办公及可建的具体比例，并按照土地全生命周期管理的要求在合同中明确物业持有和销售要求。
　　这个意见的意思就是：我让你做多少你才能做多少，而且，户型要大，你自己要掂量下能不能卖出去，另外，你销售出去后，不会给区域带来太多的规划外常住人口。
　　“类住宅”有哪些优劣点
　　优点：
　　?、比同地段同品质的住宅单价便宜，总价低，尤其是在“单套不得小于150平方”的规定出来之前。
　　?、不限购。这在住宅限购的城市，可以成功吸引一大批的目标群体。而事实上历史上“限购令--取消限购”的循环过程中市场的反应也印证了政策对于类住宅产品的巨大影响。住宅的价格飙涨与限购，使一部分刚需与投资客不得不转向类住宅市场，进而再催生出这一市场的非理性繁荣。本文开篇所说的通州商住房限购，其背景就是通州由于北京城市副中心的利好炒作，今年三月份类住宅产品的交易量暴增。据某房产企业数据中心统计，2016年3月，通州区共成交商住房1272套，环比2月上涨317.1%，同比去年3月大涨1432.5%。
　　?、有些类住宅项目，项目地段非常好，尤其是位于商务中心等城市中心区域，这点不具普遍性，只能就具体项目而谈。
　　缺点：
　　?、不能落户，没有学区。这对第一次置业的人群有影响，但是对于二次置业或者投资客来说其实影响不大，尤其是现在单套面积控制之后，公寓式办公项目都纷纷在走“高端”路线，因为单套面积已经在那里了，以前的刚需战略将受到极大压制。换句话说，现在能买公寓式办公产品的人群，往往已经不再需考虑落户问题。
　　?、水电煤、物业费较贵。水电煤的价格基本上是住宅的2.5-3倍，物业费各个项目不同。关于这点见仁见智，销售基本上会给你简单算一笔账，告诉你其实一年下来也增加不了多少钱，但是房价却已经比住宅低了多少了云云；但是必须明白的是，生活是长期、细水长流的，无论怎么说，3倍的消费价格无疑是个巨大的负担；而且，房价比住宅低，根本原因不在于这点，而在于土地与建筑性质，归于这点就有些偷换概念了。
　　谈到这点，就不得不吐槽下煤气这个问题。能否通煤气，本来就是办公楼与住宅的根本差别之一，按照国人的生活习惯，没有煤气基本就相当于判了一个居住项目的死刑；但是在具体操作中，这点成为了彻彻底底的灰色地带，能否搞定，全靠关系，有实力的开发商自然能够公关成功。反过来说，从购房者角度出发，类住宅产品中有煤气的无疑应该是上选。
　　?、交易税费高。这个其实主要是转手时的增值部分的税率，对于一手购买者而言与住宅差别不大；而转手时的税费由谁承担你懂的，当然，这也在一定程度上抑制了房子价格。
　　?、居住舒适性差。这主要涉及三个方面：户型设计、小区环境、是否商住混杂。过去的类住宅产品，由于多采用中央核心筒的小户型设计（包括现在全国开花的XX广场产品也是），户型谈不上舒适性；小区极有可能只是孤立的一栋或者几栋楼，下面还是商场，所以也谈不上良好的小区环境；然后商住混杂是一个常见的现象，当你拎着菜乘电梯的时候，对面站着的很可能是一个西装革履来上班的人，所以带来很多居住上的困扰。
　　但是现在的类住宅产品已经与过去有很大的不同，再加上户型的扩大、产品定位的提高，类住宅产品现在正在“住宅化”，以上几个缺点，在很多项目中几乎已经完全不存在（只有最后一点商住混杂无法做到完全避免，但是在高端项目中也已经很好了，比如浙铁绿城长风中心诚公馆、浦东保利ONE56）。
　　?、日照条件。这一点很少有人会注意到，但是是影响居住的重要因素。现在住宅的日照标准执行得越来越严，基本没有空子可钻，很多住宅项目，就因为日照与容积率的矛盾问题而不得不做出巨大让步。但是在类住宅项目中，因为其自身不需要日照审批，所以，相信我，不论看起来多美好的类住宅项目，开发商是不会给你考虑日照问题的，销售也不会跟你提，能否满足需求，全靠你自己现场判断。
　　?、商业用地使用年限只有40-50年，而且物权法没有规定到期自动续期。关于这一点，法律大家们已有很多讨论，我们作为小市民心里也没个谱，但相比于住宅用地，至少有几点是清楚的：
　　1、住宅用地到期自动续期，仅说明期满了以后，不能够收回，不是说不要钱；
　　2、如果说居住用地因为保障公民基本生存权而只收取少量出让金，但是商业用地必须按照商业逻辑运作，应收取较高费用的话，----那么，拥有多套住宅的业主怎么算？很明显，多套住宅的保障功能已经不存在了，其实就是投资属性，与商业物业是一回事。
　　事关稳定无小事，所以，我对于商业用地将来要补交沉重土地出让金的说法持保留态度，很可能就是一团浆糊。
　　近段温州“土地续期”事件就是个很好的例子。官方媒体法制日报是这样回应的：
　　“......骂名滚滚而来，只因温州市国土局这项所谓的“改革”引发了亿万民众的焦虑和恐慌。“
　　好吧，咱法律门外汉班门弄斧太多了，就此打住。
　　?、价格涨得慢。好吧，这个才是很多人对于类住宅敬而远之的真正原因，这点其实也是上面所有缺点的集中反映而已。在住宅价格疯狂逼空的大势下，住宅其实也早已不再仅仅是居住的含义，能否增值反而成了大家最为直接而迫切的购买需求。但是纵观过往的价格趋势，很容易就可以得出一个结论：住宅比类住宅涨得快，这才是对于类住宅的致命一击。但是，这个趋势是不是一定会延续呢？
　　从上面列出的类住宅的缺点来看，似乎已经是偏向负面结论了，其实也未必，别忘了通州限购这事，一个负面产品，怎么会导致同比交易量暴增1400%以至于要限购呢？我们继续往下聊。
　　“类住宅”的几个典型案例
　　现实最具说服力，与其泛泛而谈，不如就实例来就事论事，至于结论，那是后面的事。案例我们都尽量选择最近的新项目。
　　1中山公园新时空国际公寓
　　这本不是一个新项目，之所以谈它，是因为它太具代表性，剖析这只麻雀，可以明白这一类型的“酒店式公寓”的真实状况。这个项目位于内环内中山公园最核心的地方，三条地铁线路的交汇点，从地理位置上看是绝对的黄金地段，该项目是1栋30层的全装修酒店式公寓，入口气派，外立面全玻璃幕墙与金属幕墙，绝对的高大上，经过这么些年依然像新的一样。房型设计是典型的中间核心筒式公寓平面，以41-68平米的小户型为主，共728套，车位配套非常充足。
　　按理说，这该算是个好项目了吧？光地段就能秒杀上海绝大部分房子。那么这么些年来，其真实房价以及居住状况是怎么样的呢？与它隔路相望的住宅小区凯欣豪园，跟它差不多同时期建设，普通面砖外墙，现在已经显得陈旧，我们来看看两者二手房的最新报价。
　　这是新时空国际公寓的
　　这是凯欣豪园住宅小区的
　　没错，令人失望的是，这栋公寓从来都是中山公园版块的价格洼地，任凭外面怎么风吹雨打高歌猛进，她自岿然不动。这里面，肯定是发生什么事了，对不对？
　　实地调研后，马上就能真相大白：这栋三十层共计700多套房子的公寓中，目前入驻了接近30家小型“酒店公寓”、“家庭旅馆”；而且，因为房子是散售的，小旅馆只能去找一个个的小业主商谈租赁，所以导致了每家小旅馆的房间都是随机散布型的，----也就是说，当你在网上定好其中一家旅馆的房间后，你可能去登记的前台在5楼，实际入住在10楼，然后，你的左右房间都不是这家旅馆的。这带来了极差的住宿体验，除了舒适度，甚至有时你都会怀疑安全问题。
　　于是，这栋华丽无比的楼就变成了无法居住、不适合办公、旅馆体验差这么个三不像的怪物。而这，却是全国很多所谓酒店式公寓项目的最终归宿。本来所谓“公寓”，原本跟住宅的区别就是高质量的服务管理，但是，在开发商散售的时候，谁管你后面的使用问题？
　　2浙铁绿城长风中心诚公馆
　　类住宅项目与住宅项目的对比，往往会因为开发商、项目定位、开发时间的不同而导致比较难以贴近实际去横向比较，但是下面的这个项目，却正好提供了以上三点的恰合，这非常有意思。
　　这个项目位于现在热火朝天的长风板块，临近长风公园，该版块正努力打造成为高端国际企业总部基地，而且云集了雅戈尔长风八号、中海紫御豪庭等豪宅项目，区位优势也是相当的明显。绿城拿出了一个独立的地块来打造类住宅产品“诚公馆”， 其实就是玉兰花园的产品系。我们来看看它是怎么做的。
　　标准的绿城式住宅规划模式
　　品质很强的入口及会所
　　标准的绿城玉兰花园户型
　　155平一梯两户，舒适性很高，通煤气
　　再加上绿城一贯的立面品质、景观营造和物业管理，换句话说， 这已经是标准的住宅小区了，与其他的绿城玉兰花园唯一不同的是，这块地是商业性质的。在这个小区中，你能想象以后会有像新时空一样的状况出现吗？
　　在2015年初的时候，这个临近长风公园、华师大、上海市儿童医院的楼盘售价是3.4万/平。同一时期，绿城远在鸟不拉蛋的浦东唐镇的绿城玉兰花园，售价是多少呢？4.0万/平。下面是这两个项目的区位对比。
　　仅仅因为建筑性质的差异，一模一样的产品（玉兰花园），在地段如此悬殊的情况下，诚公馆只卖到了3.4万。如果作为自住，或者哪怕是投资，这里面是不是蕴含着某些机会？事实上，该盘一经推出也是销售良好，早已售罄。而现在该项目二手房均价为4.87万/平，相比于2015年初，涨幅为43%，基本等于同区域的住宅涨幅，还稍微高一点点。
　　3长江实业高&尚领域
　　这个项目位于普陀区真如副中心，为商业+公寓式办公的综合业态，整个项目的低层为步行商业街，不存在如绿城诚公馆般的封闭式小区。户型设计一般，分为一梯两户163O和三梯六户105-122O两种主要产品。（如上所说，很明显三梯六户的户型是没人关心你的日照问题的）
　　凭借长江实业强大的商业号召力，再加上刚刚推出时 恰逢上海刚刚实行限购，该项目2013年7月一开盘就火爆异常，号称当日千人连夜排队，700套行政公馆当日售罄。限购的魔力再次闪耀。
　　4陆家嘴保利ONE56
　　现在正售的浦东陆家嘴版块明星楼盘，汤臣一品隔壁，绝版江景黄金地段，号称要打造世界级绝版豪宅。户型主要分为255平两房、282平两房、329平三房、369平三房共四种，户户面江，景观真心一流。均价13.5万/平，物业费16元/平&月，销售已接近尾声。
　　户型设计其实很一般，一味求“豪”，实用率较低。 但是对于这样一个项目，除了羡慕，你还会说因为它是商业性质而不屑于居住吗？会怀疑他的价值吗？会觉得以后管理混乱吗......
　　给我住吧，我只想迎着江风飞翔
　　其实这个项目，跟嘉玲姐豪掷一亿买下的、江对面的外滩半岛酒店式公寓的定位有点像，430平方只有3+1房；该项目另外一个250平方的户型，也就两房而已....
　　“类住宅”能不能买？
　　这个问题过于主观，每个人看法不同；但至少在夯土君这里，上面的介绍中其实已经给出了回答。一方面，限购还在进行，通州的商住楼限购，也许不会是个孤例；另一方面，类住宅其实是受到了越来越严格的限制，这反而在一定程度上增加了其稀缺性。夯土君并不排斥类住宅，但建议是： 你要选好标的。
　　一些建议方向：
　　?、 买好地段的、管理良好的房子。好地段永远是稀缺品，见上面的保利ONE56与半岛。
　　?、 买商务中心区小户型的、管理良好的房子。商务中心区保证了居住的强烈需求，而小户型的类住宅，以后不可能再出现，必然推升存量房的估值。
　　?、 买暂时处于价值洼地的房子。因为类住宅的长期“不受待见”，其实在某些区域，存在着不少被低估的类住宅，这就需要自己有足够的眼光和魄力了，其实通州限购事件已经给出了一个强烈的信号，就是类住宅也是可以成为稀缺品的。而衡量类住宅的价值的最好量化标准无疑就是租金，类住宅较低的价格给业主提供了获得更高租金回报率的可能性。
　　?、如果要考虑自己居住， 这点现在其实很多人已经在做了---选择类住宅作为改善型住房（更大、更舒适、地段更好），那么，除了上面的因素外，小区的管理、规模、景观绿化无疑要更加仔细斟酌。在这种情况下，前面介绍的浙铁绿城长风中心诚公馆，就是一个最好的例子。
　　?、初次置业者，原则上不建议购买类住宅产品（在150平方的限制下，事实上也不可能购买新房了，只能买二手小户型的），因为毕竟还有落户口、居住成本过高等硬性因素在里面。但是如果被限购弄得如坐针毡，那就只有靠自个判断了。
　　?、坚决回避管理混乱、户型不合理、居住不舒适的类住宅产品，案例请在上面找。
　　?、以上建议只适用于一、二线城市，只有在资源紧缺的这些城市，类住宅才可能有生存的土壤；在其他小城市，老老实实去买住宅吧，如果接手了类住宅，这可能是个你这辈子掉进去的最大的坑。
　　夯土 ： 国家一级注册建筑师、高级工程师
　　爱生活、喜串巷；熟市井酒肆、谙园囿雅居
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