查看: 1359|回复: 26
非房地产企业自建房屋，如何抵扣？
和爱学习的人一起激发动力
每月至少2次直播分享，有回放
剖析数字技术与财审的关系
谷歌、甲骨文、学院、四大专家慧谈
国家会计学院强大的师资阵容
87%高通过率！
本帖最后由 chgf2234 于
16:21 编辑
问题1：我是工业企业，我自建的不动产的土地是受让而来的，并非是取得的增值税专用发票？该不动产是自用的，那如何抵扣？
问题2：我是房地产企业，我建造的房屋转为固定资产，土地是受让而来，如何抵扣？？
问题3：我是房地产企业，我从其他房地产购买了已经投资建造部分的不动产进行开发，取得增值税专用发票，那这部分是否可以直接抵扣，还是像土地似的有收入后，按照可售面积比例作为销项的减少？
会计视野论坛帖子版权归原作者所有。对发帖人声明原创的帖子，中国会计视野有使用权和转载权。其他网站在写明来源、作者、会计视野论坛首发网址的情况下可以转载，原创作者保留禁止转载和向其他转载网站索取稿酬的权力。
非房地产企业土地不能享受销售扣除规定；自己持有物业目前土地尚不能抵扣；有合格的进项发票就直接可以抵扣，不是非要等到收入实现，但你没有其它收入之前只能留底了。
非房地产企业土地不能享受销售扣除规定；自己持有物业目前土地尚不能抵扣；有合格的进项发票就直接可以抵扣 ...
问题：我是工业企业，我自建的不动产的土地是受让而来的，并非是取得的增值税专用发票？如果该不动产销售了呢？也不能抵扣吗？
看你这问题的意思是想让土地从地产哪里洗个澡！要是！哈啊哈
如果你没有增值税抵扣发票就不能抵扣，注意：你是非房地产开发企业，政策明确规定不能扣除土地款；你销售时也不得享受土地出让金扣除政策的。
如果你没有增值税抵扣发票就不能抵扣，注意：你是非房地产开发企业，政策明确规定不能扣除土地款；你销售时 ...
嗯，谢谢您。如果我是房地产企业，建造房屋后不销售，而是出租，也是不能抵扣土地的吗？
如果你没有增值税抵扣发票就不能抵扣，注意：你是非房地产开发企业，政策明确规定不能扣除土地款；你销售时 ...
房地产企业可以竞拍工业用地进行建造厂房等出售吗？
当然可以，不过必须要有国有土地部门出具的土地出让金缴费凭据，以便将来抵扣。
当然可以，不过必须要有国有土地部门出具的土地出让金缴费凭据，以便将来抵扣。
如果我是工业企业，我自己建造厂房是无法抵扣土地的。但是如果我关联方有个房地产开发企业，用房地产开发企业竞拍拿地，开发建造厂房，销售给我，销售时房地产是可以抵扣土地的，对吧？
如此一来，我需要核算下契税跟土地增值税的成本。。。
我思路有错吗？
非房地产企业土地不能享受销售扣除规定；自己持有物业目前土地尚不能抵扣；有合格的进项发票就直接可以抵扣 ...
房地产开发的房屋自用，土地不能抵扣，如果我将房屋开票给分公司，缴纳了部分增值税，就可以抵扣了吧？下个月分公司再开票给我，行吗？& &总分公司之间开票，存在契税和土地增值税吗？
第一个问题是不能扣除土地成本。自建
第二个问题按照河北口径是不能扣除土地成本，其他省份没明确。
第三个问题，我感觉房地产购入在建工程重新立项，如果可以扣土地成本，问题是土地财政收据抬头不是这个房地产公司的，怎么扣？我觉着直接进项抵扣那个在建工程的进项发票不就可以了，在建工程进项发票金额其实已经包含了土地成本。
第一个问题是不能扣除土地成本。自建
第二个问题按照河北口径是不能扣除土地成本，其他省份没明确。
谢谢您，您继续看下面讨论。其实我想找到一种方法。。。凭什么呀，凭什么房地产可以扣，其他企业不能扣？凭什么销售可以扣，自用不可以？我想找到一种转换方法
第一个问题是不能扣除土地成本。自建
第二个问题按照河北口径是不能扣除土地成本，其他省份没明确。
谢谢您，您继续看下面讨论。其实我想找到一种方法。。。凭什么呀，凭什么房地产可以扣，其他企业不能扣？凭什么销售可以扣，自用不可以？我想找到一种转换方法
谢谢您，您继续看下面讨论。其实我想找到一种方法。。。凭什么呀，凭什么房地产可以扣，其他企业不能扣？ ...
好吧，你还总分公司对开发票。。。。。。本事真大，房地产企业很少有总分公司都是项目子公司
好吧，你还总分公司对开发票。。。。。。本事真大，房地产企业很少有总分公司都是项目子公司
设一个呗，设一个分公司又不是难事，哈
好吧，你还总分公司对开发票。。。。。。本事真大，房地产企业很少有总分公司都是项目子公司
本身就是因为不公平，有税差，所以才会有筹划。房地产销售就可以抵扣土地，难道出租就不可以吗？出租说白了，不就是分期销售吗？自用房地产，最终不也是为了经营吗，经营收入不也是去缴增值税吗？为何只有房地产销售才可以抵扣土地，出租和自用就不能抵扣？这本身就存在不公平。不能说因为自用和出租，销项需要长期回收，会造成留抵过大，就不允许抵扣了。购买的房屋不是也照样存在这个问题吗？
还有工业企业，房地产销售就允许抵扣土地，工业企业自建厂房销售就不可以抵扣土地？什么道理啊！在鼓励什么？抑制什么？
房地产企业是以扣除土地出让金后的余额为销售额，进而计算销项税额，而普通企业购进土地以取得的增值税专用发票上面注明的税额扣除，两者不矛盾啊。
本帖最后由 chgf2234 于
10:05 编辑
房地产企业是以扣除土地出让金后的余额为销售额，进而计算销项税额，而普通企业购进土地以取得的增值税专用 ...
你没搞明白，普通企业从国土资源局取得一手地的时候，自建厂房进行了销售，是不允许抵扣的。至于取得增值税专用发票，那已经是二手、三手地了，上家已经缴了增值税——不管是几手，反正取得一手地时非税收入收款收据是不能抵扣的——但是房地产企业却相当于可以抵扣。这种税收负担，对整个产业链而言，是截然不同的。
总分公司对开票，没开一次，缴税一次，附加税一分不能少（就算你不加价，税务发觉你死翘翘）
你没搞明白，普通企业从国土资源局取得一手地的时候，自建厂房进行了销售，是不允许抵扣的。至于取得增值 ...
普通企业不存在“自建”厂房。
站长推荐 /2
如何结合社会的需求，把枯燥的财税知识有效的教授给学生，是每位有想法的财税老师需要思考的问题。现实是，课本落后，老师知识体系没更新，教学方式枯燥，让财税学习成了望而生畏的事。中国农业大学 葛长银 副教授，希望召集各位财税老师，来探讨如何有效教学，让学生成才。
数字技术会重塑会计业，未来行业如何发展?人工智能未来前景如何？会在那些领域取代人工？如何利用数据分析作出有效的商业判断与决策？如何保障数据质量与安全？听SNAI、ICAEW、谷歌、甲骨文、德勤、普华永道专家慧谈，9月12日下午，抢位中
Powered by当前位置：&>&注册会计师&>&税法
税法(2015)
原题：计算分析题
地处县城的某房地产开发公司，2015年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：
（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。
（2）该公司为该项目发生的开发成本为12150万元，其中包括核算的利息支出150万元（不能按转让房地产项目计算分摊）。
（3）该项目发生开发费用450万元。
（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。
（5）将5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。
（6）2015年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。）
要求：根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。
（1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发费用。
（5）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加。
（6）计算该公司应缴纳的土地增值税。（2012年改编）
正确答案：
（1）公司已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为80%（&100%），虽未超过税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算规定的比例85%，但剩余的可售建筑面积（&100%=20%）已经出租。
（2）取得土地使用权时应纳契税=0（万元），不能因减免土地出让金而减免契税。
全部取得土地使用权支付的金额=400+8000&（1-10%）=7600（万元）
允许扣除的土地使用权支付金额=80（万元）。
（3）允许扣除的开发成本=（）&80%=9600（万元）。
（4）允许扣除的开发费用=（）&10%=1568（万元）。
（5）允许扣除的营业税=00（万元）
允许扣除的城市维护建设税和两个附加=2000&（5%+3%+2%）=200（万元）
合计可扣除的营业税金及附加=0（万元）。
（6）应纳土地增值税的计算：
增值额=4+00+（）&20%]==17416（万元）
增值额占扣除项目金额的比例=&100%=77.12%
应纳土地增值税=584&5%=9.2=5837.2（万元）。
知识点：土地增值税应纳税额的计算方法
非房地产开发企业转让新建房，扣除项目印花税？[答疑编号：]
流向沙漠的河
老师，您好！
& & & &非房地产开发企业营业过程中，发生的印花税不是和房地产开发企业一样都是计入管理费用吗？为什么非房地产开发企业转让新建房计算土地增值税扣除项目与转让房地产有关的税金时，还要再扣一次印花税？而房地产开发企业就不用再扣了？
还没报读课程？来这里选购吧&
非房地产开发企业转让新建房，扣除项目印花税？[答疑编号：]
流向沙漠的河
老师，您好！
& & & & & 我这里不明白的是：房地产开发企业和非房地产开发企业开发新房销售，计算土地增值税扣除项目开发费用时，不是都按比例计算扣除，而两者销售房子的印花税都计入管理费用，但前者开发费用却包含了印花税，而后者却不包括，还要把印花单独再扣除一次？后者不是有扣两次印花税的嫌疑吗？针对考试，这样的规定是死记住了，但还是有困惑。
知识点出处：&>&税法&>&<a
href="/openqa/showQaList.html?examId=713&year=&>&第七章
资源税法和土地增值税法
本章所有知识点： |
本题/页答疑
本知识点其他学员的提问
老师您好！ 我想请问下 轻一P
s61 提问：
老师您好！ 我想请问下 轻一P217页 第三个计算题。这里的营业税（800-500）*5%
为什么不用加上契税的20万元变成（820-500）*5%？ 取得的成本中要包含契税么？因为营改增 所以我对营业税不怎么明晰。
还有就是关于契税上，我想问您一下，在视频讲解中老师说：房地产开发企业取得土地使用权支付的契税 放入“取得土地使用权所支付的价款”项目里视同按国家统一规定缴纳有关费用进行扣除。
那书上P202又写到 如果有提供契税完税凭证的 可以按在“与房地产转让有关税金”项目中扣除。
那么契税到底放到哪里扣除呢？
计算第四题
kpmg 提问：
第二小问，为何不乘以80%，哪里讲到的？
第三小问，为何不用*80%？
计算题第一题第三小问
kpmg 提问：
第三小问中为何要包含契税，轻一哪里讲过？与P214（2）比也是土地成本中包含了契税，能麻烦老师讲解一下么？
单选第三题的问题
kpmg 提问：
为何不考虑原值？当初购买价不就是700么？
例题17的计算
kpmg 提问：
为什么只有最后的部分*1/3?
关于土地增值税扣除项
kpmg 提问：
我记得在学土地增值税的时候，说过，房地产开发企业的契税要包含着取得土地的价款一起作为土地取得价作为扣除项。想问一下，这个契税是特指取得土地的契税么？
另外，一般契税不都是作为转让相关税金扣除的么，为什么还有算作土地取得价的契税呢？
麻烦老师讲解一下，非常感谢！
注册会计师
京公网安备：号&&
& Inc. All Rights Reserved今日新帖：1325　在线学员：19864
6502主题帖
7585问答数
论坛等级：论坛元老
学术级别：资深会计师
回帖：40698
经验：159388
鲜花：<span id='flower52
金币：<span id='medal205
问： 房地产企业将自建的已转为固定资产的房产对非房地产企业进行投资，是否可以免征土地增值税？　　答：根据规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。根据规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。 　　因此，房地产企业将自建的已转为固定资产的房产对非房地产企业进行投资，应当正常缴纳土地增值税。
最美女会计
人们声称的最美好的岁月其实都是最痛苦的，只是事后回忆起来的时候才那么幸福
楼主其他文章
6502主题帖
7585问答数
论坛等级：论坛元老
学术级别：资深会计师
回帖：40698
经验：159388
鲜花：<span id='flower52
金币：<span id='medal205
这个是要交土地增值税的
人们声称的最美好的岁月其实都是最痛苦的，只是事后回忆起来的时候才那么幸福
论坛等级：钻石会员
学术级别：中级会计师
回帖：6473
经验：14824
鲜花：<span id='flower6
金币：<span id='medal80
4065主题帖
3850问答数
论坛等级：论坛元老
学术级别：高级会计师
回帖：35057
经验：120850
鲜花：<span id='flower36
金币：<span id='medal664
会计培训 正保培训项目
　　您尚未登录,发表回复前请输入学员代码和密码，或。
学员代码：
密　　码：
59.151.113.82:Execute time :0.62我来说两句：
验证码 &&请照此输入（点击图片刷新验证码）
&&&&最多输入10000个字符
最佳答案：
您好：&您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：&
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】第089号）的规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
根据《财政部&国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】第186号）规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。。&
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。&欢迎您再次提问
其它答案：共0条
等待您来回答
21133529119
编辑推荐财税资讯会计中心税务中心财税问答政策法规共享中心产品服务
3秒后窗口关闭