人民法院报:开发商欠缴土地出让金,南京一区国土局拒给购房人办证败诉
人民法院报:开发商欠缴土地出让金,南京一区国土局拒给购房人办证败诉
开发商欠缴土地出让金
南京一区国土局拒给购房人办证败诉
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&&&&本报讯&&（记者&&赵兴武&&通讯员&曹梦璠）因为开发商欠缴土地出让金，国土部门始终不给购房人施某办理土地使用证。近日，江苏省南京市江宁区人民法院判决国土部门的行为无法律依据，应当承担不履行法定职责的责任。判决后，双方均未上诉。
&&&&原告施某诉称，2009年3月，其与山水房产公司签订华门花园商品房预售合同，购买了一套房屋，并取得该房屋的房屋所有权证。后其多次前往江宁区国土局办理涉案房屋的土地使用证，但对方均以涉案房屋所在土地因山水房产公司存在变更原出让时用地条件，超容积率建设未补交土地出让金的行为为由，拒绝为其办理涉案房屋的土地使用证。施某认为，被告不给房屋办理土地使用证的行为侵犯了自己的合法权益，故向法院提起行政诉讼，请求法院判令被告为涉案房屋颁发国有土地使用证。
&&&&被告辩称，原告购买的商品房项下的土地因开发商存在突破土地出让合同约定的用地条件的违规行为正在处理，导致无法办理土地分割登记手续；山水房产公司未依法足额补缴土地出让金，故其无法办理土地分割登记手续等，其尚不具备为原告办理土地登记的条件，原告的诉讼请求没有依据。
&&&&法院审理后认为，被告不予对原告的涉案房屋颁发国有土地使用证的行为，缺乏事实和法律依据，遂依法作出一审判决，责令被告在判决发生法律效力后30日内履行为原告施某的房屋办理国有土地使用证的法定职责。
&&&&■法官说法■
&&&&国土部门拒绝办证于法无据
&&&&该案承办法官说，土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示，确定土地权利归属和保障土地交易安全。土地使用证一旦办理就具有法律效力，它不但证明了土地使用者对土地的合法权利，也意味着土地可以正常进入市场进行其他合法交易。
&&&&该案中，国土部门提出山水房产公司有未足额缴纳土地出让金的行为，对此，应当对其提起民事诉讼，而不应当不给予购房者颁发土地使用证。根据《土地管理登记办法》第四十条规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。”故施某只需提供相应证件证明其是通过合法合理途径取得该商品房，区国土部门就不应以开发商未足额缴纳土地出让金的理由拒绝为其办理国有土地使用证。
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TA的最新馆藏土地出让金返还 政府与开发商不可言说的秘密_楼市动态_贷款攻略 - 融360
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土地出让金返还 政府与开发商不可言说的秘密
& & & &近日，全国将首次针对土地出让金展开大范围审计的消息引发关注。据统计，在过去的13年间，土地出让年收入增长超30倍，总额累计近20万亿元。大家不禁想问一问，20亿的土地出让金去哪儿了？
& & & &巨额土地出让金收支不明
& & & &国土资源部数据显示，全国土地出让价款从 2001年的1296亿元，到去年首次超过4万亿元，13年间增长超30倍，总额累计达19.4万多亿元。但各地土地出让金除偶尔接受审计调查外，收支明细长期处于封闭状态，公众对此一无所
知。土地出让金是否合理使用了呢？这是目前大家最关心的问题。
& & & &地方政府与开发商不可言说的秘密
& & &&有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上。&深圳金鹰地产营销总监林晓华表示，部分企业在拿地时会遇到一些限制性门槛，包括配套酒店、大型商业等，政府会给予财政补贴或返还部分土地出让金。
& & &&我亲自签过这种合同，即在拍卖前，协议中明确规定，若拍卖超出合同约定价格，则政府须连本带利息返还给开发商。&深圳某上市房企投资发展部人士说，通过土地出让金返还方式，降低了开发商拿地成本，政府赚到的更多是投资和就业，以及银行账面流水。
& & &&市场冷淡时，政府会让国企出面拍地托市，拍出高溢价，其实还是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，赚的只是财政银行卡上的流水而已。&上述深圳房企投资发展部人士透露，有时地方政府也会通过拍高价地，事后返还开发商的模式来拉高区域地价。
& & & &土地不纳入财政预算收入，每年地方&两会&期间向人大提交的报告中，也不包括土地出让金。监管的缺失，导致利益输送的现象屡见不鲜。
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Inc. All Rights Reserved. 京公网安备号开发商补缴土地出让金缘何是“商业秘密”？
来源：中国产经新闻报
&&&&以生产高档橱柜为名，申请协议转让取得工业用地，在未办理土地性质变更的情况下，开发商违法使用土地建起了大型商业地产。令人不解的是，这个项目不但没有被叫停，竟然还获得了当地政府的“大力支持”，并且当地国土部门拒绝公开开发商补缴土地出让金相关事宜，称“涉及商业秘密”。&&&&在位于武汉市东西湖区革新大道与七雄路的交汇处，有一个占地面积近3万平米的商业地产项目DD华中国际茶城，也称万安SOHO国际。该项目2009年开始动工，2012年交付，但直至今日，一些买了商铺、写字楼或商住楼的业主无法办理产权证。&&&&自2014年起，《中国产经新闻》就陆续接到上述有关万安SOHO国际项目土地违规的情况反映，&&&&据了解，华中国际茶城项目的开发商是武汉万安盛世集团有限公司（下称万安集团）下属的武汉金鸿科技产业有限公司（下称金鸿科技），项目在武汉市东西湖区房产管理局办理的商品房预售登记备案的名称为“万安科技产业基地”，核准预售范围是“研发楼和展示中心”，地类用途为“工业用地”。&&&&2014年3月，记者在武汉市东西湖区国土资源和规划局（下称东西湖区国土局）通过查阅档案获知：该项目地块是2006年12月，经金鸿科技申请，以建设55亩高档橱柜生产基地之名，从原土地使用者DD武汉海峡高新科技发展股份有限公司处协议转让取得，转让地块面积为28446.65平方米，性质为工业用地。&&&&当初金鸿科技受让该土地的目的，是要建高档橱柜生产基地，而后变成建设科技产业基地，最后项目建成后又摇身一变，成了华中国际茶城这样一个商业地产项目。&&&&如此便产生一个很明显的问题，擅自在工业用地上进行商业地产的开发，是否合法？&&&&东西湖区国土局行政审批科工作人员告诉记者，土地使用者不允许改变土地用途，如果工业用地改为商业用地，在符合规划的条件下，按照国有土地招拍挂管理规定，也应当收回土地重新进行招拍挂。&&&&我国《土地管理法》第八十条明文规定：不按照批准用途使用国有土地的，由土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。&&&&《武汉市土地出让金管理办法》也规定：改变原批准用途进行开发建设的，解除原出让合同，由土地储备机构优先予以储备；土地储备机构不予储备的，可以在土地有形市场以招标拍卖挂牌方式出让。&&&&2014年，记者前往万安集团核实情况时，该集团一位李姓行政负责人称：“茶城项目是区政府重点支持的项目”，并表示项目没有任何问题，因为“如果政府部门发现我们有问题，应该对我们进行管理，但现在没有政府部门对我们进行管理，因此我们认为没有问题”。&&&&李姓负责人还透露，项目土地变性手续正在办理中，“如果土地性质问题解决了，所有的问题都不是问题。”李多次强调，项目获得政府的大力支持，没有政府支持，只是企业一厢情愿也不可能。&&&&日，“万安科技产业基地”项目在武汉规划网进行了规划设计条件调整批前公示，内容为：“为支持企业发展”，东西湖区国土局拟将“万安科技产业基地”项目规划用地性质由“工业用地”调整为“商务用地”；绿地率由“10%-15%”，调整为“≥20%”。&&&&时至今日，东西湖区国土局是否对该“政府重点项目”进行过查处？为何没有依法收回重新进行招拍挂？&&&&带着疑问，记者近日再次前往该局了解情况，该局建管科科长张某对记者表示“对该项目并不知情”，该局一位李姓的纪检组长在查证后，告诉记者：“茶城项目用地已由工业用地变更为商业用地，并且开发商按国家规定全额缴纳了出让价款，所有的手续均按照法律程序依法办理”。&&&&记者要求该局提供“依法”的相关手续，李姓组长称“我们说依法的就是依法的”，并建议记者“你就写是按照法律程序依法办理的”。&&&&至于金鸿科技是按什么标准补缴的土地出让金，补缴了多少土地出让金，该纪检组长拒不回应，其理由为“土地出让金数额是企业的商业秘密”。&&&&国家法律规定，出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则，并且土地出让的结果应当进行公布，其中包括出让价格。&&&&然而，在东西湖区，土地出让金缘何就成为了“商业秘密”？其中缘由难免令人产生遐想，华中茶城一些业主指责：“当地政府和国土局的纵容造成了今天的局面”。他们被告知，商铺不卖了，要解除合同。但业主即使同意退款，也拿不到现金，而是被开发商要求购买盛世财富的“理财产品”。
已有&0&条评论未缴清土地出让金无法办证 业主诉请开发商破产
未缴清土地出让金无法办证 业主诉请开发商破产
　　家住“桂冠名园”的万先生，因开发商未缴纳相关费用，致使其买房7年仍未拿到房产证。在反映此问题后，市住建委答复称开发商营业执照被注销或被吊销后，业主个人方可申请办理房产证。为此，万先生和其他6名业主，申请法院对开发商破产清算。
　　6月15日记者获悉，开发商已接到法院通知书，并提出异议称并非资不抵债，要求法院驳回业主的申请。据了解，这是全市首例业主诉请开发商破产案件。
　　开发商“资不抵债”
　　据万先生称，他和另外6位业主均与北京和祥恒房地产开发有限公司(下称房产公司)签约购买“桂冠名园”的商品房。入住以后，房产公司至今未能如约办理房屋产权登记手续。
　　7位业主为及早解决产权登记问题，曾多次向区、市住建委和市政府反映、求助，想尽早办理房屋登记手续。
　　日，市住建委书面答复：房产公司开发建设的“桂冠名园”项目未缴清土地出让金及公共维修基金，尚不具备办理初始登记条件。市住建委还认为，根据《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》相关规定，开发企业营业执照尚未被注销或被吊销，业主无法直接办理房屋登记手续。
　　7位业主经查阅法院调取的房产公司在工商年检备案的经营情况和财务报表时发现，截至日，其资产负债率高达104.29%，“属于典型的资不抵债企业。”
　　业主们认为，作为被违约一方，他们也是房产公司的债权人，依据相关法律规定，向法院申请对房产公司进行破产清算。
　　开发商
　　未达到破产条件
　　据房产公司6月6日向法院提交的异议书显示，其已收到法院针对7位业主提出的破产申请所下发的《通知书》。
　　异议书上称，对于7位业主向法院提交的《破产申请书》，不仅申请人的签名笔迹一样，房产公司也未收到任何能指证其破产的证据，不符合《破产法》相关规定。
　　同时，异议书显示，房产公司与7位业主之间仅存在尚未办理产权证事项，不存在其他纠纷；房产公司所拥有的“桂冠名园”项目尚未售出的商业面积的市场价值，是大于包括7位业主债权在内的债务的，远未达到破产条件。
　　此外，7位业主所提供的财务数据，不足以反映其资产债务现状，其目前并非处于资不抵债的状况，恳请法院驳回7位业主的破产申请。
　　■ 讲述
　　入住7年未拿到房产证
　　据业主万先生介绍，2005年他买了“桂冠名园”的现房，2006年入住。
　　“入住后的两年内，因为拿不到房产证，他多次找开发商解决，但到现在都没解决。”万先生说。
　　万先生还称，7人自2007年起分别就个案起诉，要求房产公司履行产权登记义务并赔偿违约金，法院也均作出了相应的民事调解书、判决书。
　　此后，因房产公司拒不履行判决，自2008年起7人又分别就个案向法院提请强制执行。
　　但时至6月16日，“桂冠名园”小区仍未进行初始登记(即无大产权证)，他们的房屋所有权证毫无着落，相应违约金(含判决迟延履行金)截至日，已达800余万元。
　　7位业主的代理律师王云志也说，业主要自己办理房产证，按照相关规定，只能是开发商营业执照被注销或被吊销。
　　“这两个途径业主均走不通，不得已只能向法院申请开发商破产，由法院强制进行破产清算，由此可以实现注销开发商营业执照的目的。”王云志说。(来源：新京报 &记者：张玉学)
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