地价上天也要抢？揭秘房企赌命抢地的惊人真相！
地价上天也要抢？揭秘房企赌命抢地的惊人真相！
来源：腾讯房产（housetencent）仅5月一个月，全国就出现69宗单价或总价“地王”。在楼市去库存的大背景下，为什么开发商仍争相出手？一些城市的土地市场不断升温！据不完全统计，截至5月底，今年全国刷新地价纪录的卖地成交已达120宗，“高总价、高单价、高溢价”的土地出让，已成上半年楼市的最显著写照。【数据】 一二线城市地价飚升6月2日下午，备受关注的深圳龙华上塘商住地加冕新一代“地王”，经过现场直接报价投标，最终被央企中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下，地面价高达56781元/平方米。而此前一天，有7家央企参与竞拍的上海宝山顾村地块，最终被隶属财政部的信达地产刷新纪录夺得，这也是该公司一年内造的第七个“地王”。事实上，2016年才刚过一半，却已经被一些媒体冠以“地王年”的称号。数据显示，今年1-5月一线城市、二线城市诞生39个“总价地王”、81个“楼板价地王”。其中，一线城市出现10个“总价地王”(总价40亿元以上)和12个“楼板价地王”(2.5万元/平方米以上)。二线城市(省会城市及计划单列市)当中，出现29个“总价地王”(总价30亿元以上)和69个“楼板价地王”(1.5万元/平方米以上)。【探因】开发商买地是怕“断粮”值得注意的是，今年以来部分城市地价纪录被刷新，超过半数由地方国企、央企制造。有业内人士认为，地产企业不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。“开发商并非不知道高地价的风险，但是不拿地就有‘断粮’的风险，是自绝生路，经营模式的雷同逼得开发商硬着头皮也要拍地。”一位资深业内行家坦言。不可忽视的另一个原因是，为了去库存，各地严控土地供应量。苏州、南京等城市相继出台土地拍卖限价新政，导致土地流拍。再加上购房信贷日渐宽松、企业融资环境改善等，一些城市的房子卖得很快，开发商着急“补库存”、拍地也“不差钱”，诞生“地王”也就不奇怪了。【影响】高地价拉高区域房价“房产企业不计成本疯狂‘刷地’，用如此高成本买下来的地块，怎么算都很难赚到钱！”不少业内人士直呼不可思议：某些企业利用融资便利，使用手中充足的低成本货币大幅抬高土地价格，最后会否又是老百姓为高物价买单？“最终房企能否顺利回款还是要靠购房者买单，争相高价拿地的房企能否被下一轮‘解围’，依然是个未知数。”中原地产首席分析师张大伟表示，市场全面高端化后，未来市场会怎样很难判断。合富地产研究院院长龙斌认为，房价必须是地价的1.5倍左右才可能保证不赔。按照平均开发周期，2016年多数地王项目会在2017年下半年到2018年上半年入市，一个城市多个“地王”项目集中入市必然会拉高区域房价，多少会影响市场销售速度，增加市场风险。同时，房地产市场届时供求关系如何，还是有不确定性，因此在土地竞拍中谨慎对待为佳。【预期】楼市下半年或进入调整期“地王频出会不会带来政策的转向，从支持转为抑制？”对此，合富地产研究院认为，国家整体收紧房贷或收紧鼓励住房消费政策的可能性不高，毕竟不同城市的土地市场分化明显，地方政府在给高热土地市场降温的同时，并不希望土地市场完全冷却。同策咨询研究部总监张宏伟认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之后，再加上调控政策收紧等因素，一线城市以及热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是可能的。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么房企就有可能会因此陷入被动的局面。如果未来房价上涨幅度不超过50%，许多“地王”将遭遇入市难的困境，风险很大。房地产内参（fdc920）中国房地产资讯供应商有态度的房地产专业媒体！
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TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&地王5月起频繁登场 一些开发商为什么这么疯狂
　　尽管史上最严厉的房地产调控并没有丝毫松动的迹象，但土地市场却持续坚挺。
　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比上涨60%。
　　土地市场的这种热度在一线城市表现尤为明显。
　　在北京，上半年土地成交合计100宗地块，合计土地出让金达到664.24亿元，而在2012年，北京市全年的土地出让金仅为647.92亿元。也就是说，北京只用了半年的时间获得的土地出让金收入就超过去年全年。
　　与北京类似的还有广州。今年上半年广州市土地出让金为243.7亿元，而该市2012年全年仅为220亿元。同样是用半年就超越了去年全年的土地出让金收入。
　　“大家都在抢着拿地，各地政府推地的力度也在加强，好像没受到调控影响一样。”国内一家大型房地产开发企业的经理这样对记者说。
　　而在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，地方政府推地加快，开发商资金充裕，共同导致了上半年土地市场的火爆。而这种火爆必将对楼市预期产生影响。
　　地王5月起频繁登场
　　从数据上看，今年上半年的土地市场并非一路高歌，而是波动连连。
　　中原地产研究中心对全国40个大中城市上半年的土地市场进行了监控。在1月，一线城市的土地溢价率达到27%，但2～4月，土地溢价率则从22%下探到13%，到了5月，土地溢价率则拉升到39%，6月份，这个数字则又回落到22%。
　　类似的波动也出现在三四线城市，只不过，波动的幅度更大。1月，三四线城市的土地溢价率仅为6%，但2月就达到45%，三四月跌至20%以下，5月就拉回45%，6月再次回落到28%。
　　只有二线城市在上半年保持了相对的稳定，但顶峰同样出现在5月。
　　这样的波动似乎正与年初房地产调控加强所带来的市场波动相吻合。2月底，国务院出台国五条，房地产调控加强。3月底，各地出台落实细则，经过4月的适应、消化，市场在5月开始突然爆发。
　　正是从5月开始，地王陆续在多地登场。
　　先是在长沙，5月3日，长沙一个地块拍出35.79亿元的高价，一举成为长沙的总价地王。
　　接下来是广州和上海，轮番拍出地王。
　　广州在5月出现3个“地王”，其中一个地块楼面地价高达3.5万元/平方米。
　　而在上海，5月竟相继出现8个地王。5月9日，出现楼面单价地王，楼面价超过4万元/平方米，这是上海3年以来的楼面地价新高。5月29日，另一地块以46亿元的价格成为总价地王。
　　在北京，5月原本可能诞生一个地王，但可能正是出于对这一点的担心，北京市国土局将这个地块的拍卖推迟到了7月。
　　进入6月，南京、武汉、重庆等城市似乎受到了上海、广州、北京等城市土地市场的影响，相继拍出地王。
　　这个势头在进入7月之后依然没有终止的迹象。北京夏家胡同地块毫不意外地成为地王。剔除公租房，这个地块的楼面价已经达到4.2万元/平方米，而之前万柳地块楼面价为4.1万元左右。
　　在这样火爆的拿地热情下，地方政府土地出让收入不高都不可能。
　　根据伟业我爱我家研究院的统计，今年上半年主要城市的土地出让金收入都在大幅上涨。其中，一线城市的土地出让金相比2012年同期上涨了315%，二线城市上涨了51%，三四线城市上涨了33%。
　　除了北京、广州仅用半年的时间就超越了去年全年的土地出让金收入外，多个城市半年的土地出让金收入接近去年全年的收入。
　　上半年，杭州共出让土地112宗，成交总额约为595.7亿元，紧逼去年全年的土地出让金611.3亿元。而在2012年上半年，这个数字仅为80.2亿元。
　　南京半年时间土地出让收入达到307.1亿元，去年上半年这个数字仅为131.6亿元，去年全年这个数字也仅为358亿元。
　　上海，上半年土地出让金额达到703.78亿元，而在去年全年这个数字为875.78亿元。
　　成都、重庆、昆明、宁波、苏州等城市也都在上半年通过卖地赚得盆满钵满。
　　一些开发商为什么这么疯狂
　　毫无疑问，土地市场的持续高温与房地产企业有着密切的联系。
　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，大型开发商积极拿地成为土地市场的主要支撑点。今年上半年，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取108宗土地，支付土地出让金747亿元，与去年同期相比增加135%，其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番。
　　尽管多年前万科就信誓旦旦地表示绝不当地王，但从6月27日到7月8日，仅仅半个月的时间，万科就在重庆、上海、广州拿下个地王。上半年，万科在全国拿下42块地，支付土地出让金305亿元，相比去年同期增加了368%。
　　是什么让开发商如此高调抢地？
　　中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，国五条落地后，被称为史上最为严厉的房地产调控政策，但全国绝大部分城市的细则力度有限，从而导致整体市场依然处于高位。
　　这就相当于给了开放商一个信号：市场预期还是看好。
　　“从今年一季度的销售情况来看，大部分开发商的销售都非常好。”张大伟说，销售情况好就意味着资金回笼快，这些实力雄厚的开发商手里有钱，自然敢于积极拿地。
　　在张大伟看来，今年上半年是近几年一些开发商资金状况最为宽裕的时期，导致这些开发商在全国各地拿地的积极性明显上涨。
　　不过，北京市落实国五条的细则最为严格，为何土地市场依然火爆？
　　在张大伟看来，虽然北京细则最严格，成交量下滑也最多，但作为首都，土地稀缺，很多开发商都希望进入北京市场。实际上，很多企业在其他城市的市场获得资金后，对北京的土地需求明显增加。
　　多年来一直未涉足北京的恒大地产今年转变了思路，上半年就开始参与北京土地的竞拍。7月3日，该上市房企以35.6亿元加26万平方米公租房的代价，拿下昌平沙河镇地块，加入北京楼市的竞争中。
　　“特别是地方房企，在北京获得项目后，才可以有成为全国性房企的可能。”张大伟说，如果开发商资金宽裕，土地价格高位运行将很可能成为常态。
　　不得不承认的现实是，今年上半年开发商的销售状况非常好。从近期公布的上半年房企销售排行榜来看，万科、绿地、中海名列销售额前3名，其上半年的销售额分别达到830亿元、653亿元、645亿元。而在去年上半年的房企销售金额排行榜上，前3名分别是万科、中海、保利，其销售金额是610亿元、543亿元、493.1亿元。万科的销售金额同比增长超过30%。
　　这样的销售状况让很多开发商颇感意外，他们没有想到，在调控加强的背景下，还有这么多人将资金投向房地产。
　　不仅如此，很多开发商还在加快融资的步伐。
　　中原地产5月发布的数据显示，截至5月下旬，包括万科、恒大、富力、华润等在内的10大标杆房企融资已达380亿元。
　　7月10日，龙湖与13家银行签订协议，在香港融资76.72亿港币，刷新了内地房地产企业单笔贷款融资规模的新纪录。龙湖发给记者的资料显示，截至目前，龙湖拥有来自包括中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行等境内银行授信约500亿元人民币，当前未使用授信约300亿元人民币。而截至日，龙湖的净负债率为47.6%，手头现金186.1亿元。
　　国内一家大型房地产开发企业的经理告诉记者，在开发商普遍有钱的情况下，如果不大量囤积土地，就意味着会在未来的市场中失去主动，所以在今年上半年，大的开发商都在拼命拿地。
　　市场到底该怎么办
　　一个值得注意的现象是，尽管地王频现，大型开发商拿地异常积极，但也有一些开发商因为种种原因被政府收回土地。
　　5月，武汉收回4宗地块；6月，雅戈尔宣布退出杭州城西申花板块两幅地块，这两个地块曾是2010年的杭州地王；7月5日,南京市收回下关滨江江边路以西2号地块，这个地块于去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下。
　　“这其实是土地交易火爆背后的一个现象。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，地块被收回其实跟开发商资金链紧张有关系。一方面，市场上有大量的开发商不惜血本拍高价地，另一方面，又有因为无法支付土地出让金被收回的地块。
　　在胡景晖看来，去年的土地市场让开发商觉得，未来两三年的土地供应肯定会很紧张，所以在今年上半年都开始大量拿地。但如果没有计算好自己的承受能力，或者市场形势发生变化，很有可能出现无力开发的局面。近期几个城市的数个地块被收回就是典型的教训。
　　“土地市场很复杂。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，去年多个城市因为市场形势不好推地不理想，导致全年计划都没有完成。北京就是如此。但是从去年下半年开始，楼市形势开始好转，地方政府其实是加快了推地的节奏和力度，在今年上半年就明显地表现了出来。
　　陈国强表示，很多开发商去年没有参与到土地交易中，到今年年初时他们觉得错过了机会，于是在今年上半年转变了思路，加快拿地。加上地方政府加快推地，造成土地市场特别火爆的场面。
　　不过，陈国强担忧的是，前段时间出现的银行钱紧势必会传导到土地市场，如果资金紧张持续的时间长，土地市场将不可避免受到影响。
　　“大家都在观察，看中央政府是否会有房地产调控的新思路。”陈国强说，如果思路不变，地价上涨，房价上涨的预期将很难改变。
　　而在胡景晖看来，现在已经到了必须改变调控思路的时候。他觉得现有的调控手段只能让大家感觉房价上涨得慢一些，而无法解决整体市场的基本问题。
　　“土地市场这么涨下去，楼市会怎么涨？这样下去整体市场会越来越危险。”胡景晖说。
　　本报北京7月14日电
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倒不是为了炒地皮，炒房价。政府又不是傻子，不可能在人民收入不增加的情况下盲目乐观，倒腾地皮来发财的，4w亿就是支持这项调控的。目的是为了用正常的手段控制开发商土地拥有量，减少垄断房价局面的出现。没看到基本都是央企拿地嘛，左手进右手出的东西，主要为了限制规模大开发商的经营成本，加速拿不起地小开发商的淘汰。两三年后效果就出来了。
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再说明白点，这样会引起房价怎么样？
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案板上的鱼肉不还是老百姓么，给大刀宰死的更快点？
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这两年买房跟风的那没办法。你买的起，哪怕是贷款说明你的收入水平绝对不差，而且跟风的大头是投资客，就像我，哈哈。政府不可能轻易动开发商奶酪的，也关乎自己的利益。调控需要个过程。高价拿地，开发商没地开发了，几年后必然逐渐转行了，市场也就趋于理性。两贷的紧缩，明年物业税的出台，都是调控手段。
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炒房的同时理性看待楼市，才是最高境界，本人对本坛一些房托还是很佩服的，嘴上一套，心里其实明白的很。操作手法也很到位。
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最终房产就像石油一样，说涨就涨。
做什么事都要头朝前，哪怕是房事。
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引用:最初由 老坏蛋 发布最终房产就像石油一样，说涨就涨。 不能这样理解哦，石油是不可再生，用完就没有的资源，是目前现代化工业发展的命脉。房子算什么，呵呵，单不说随着建筑理论的提升，相同面积造出来的建筑容纳的人只会越来越多。农村和县城的房价也都在涨和大肆建造房屋。其实现在的主城好多都是以前的农村。打个比方，20年前，中国10亿人口左右，当时南京主城区有多小，且都是平房，利用率还低，现在开发的面积是当初的n倍，而且都是多层和小高层。在我看来，房子只是赚钱工具而已。
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明年物业税出台？
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引用:最初由 toby.zht 发布明年物业税出台？ 试征，没表达清楚。方案已经基本出台后先肯定试征，真正实施还有一段时间吧，所以房价暂时还是可以炒炒的。利好利空消息都是提前影响市场的。炒的是预期
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那天价拿的地。。总要盖房子吧。。难道国企会几十亿买的地。。盖房后只收回一二亿？
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政府卖地的成本是多少？几倍的溢价必须要算成本里面？央企拿地只是左手进右手出而已，以后这些地皮上建起来的房子是最可以跟着行情走的，想高就高想低就低，咋就不明白呢
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可能目的很高尚，只是百姓目光短浅看不那么远。
钙帮 四川堂堂主
经济学的老祖宗凯恩斯的一句话奉送:“经济学本质上是伦理学，是关于道德的科学。”
宠辱不惊，看庭前花开花落，毁誉由人
去留无意，望天上云倦云舒，散聚任风
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地皮的钱还是他们自己的，转一圈而已，以此来忽悠广大P民的~~房价高拉，你们快买啊，不买没机会啦~~
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快了，现在是ZF，开发商，LBX三家在玩。如果地都给央企拍走，就变成了ZF和LBX在玩，到时候就看LBX能不能忍的住：买了，为国家多贡献点，不买，国家也不会吃亏，大不了叫地方ZF交点拍地收入的“回扣”给央企开发商，总不能让ZF送房子给LBX吧，除非在搞一次“房改”。
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只怕是一厢情愿啊
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来源：中国证券报
　　的长沙新河三角洲地王，奠基半年之久却仍未开工建设；广州2007年高价出让的27幅地块中，有高达24块仍在晒太阳；而绿城以34.9亿元竞得的杭州钱江新城地块化身“蓝色钱江”滨水高端复合社区，刷新当地高端住宅的巅峰……　　当土地市场之火热俨然回到了2007年地王频出的年代时，昔日的地王却在经历两种不同的命运，有的仍在苦苦等待市场进一步升温，进而成功解套；有的则趁势变身高端住宅乃至豪宅，获得些许盈利。
而今新地王正不断刷新历史，昔日地王却在提醒着众多开发商，火热之中仍需保持冷静。　　多晒太阳　　近期，合富辉煌市场研究部完成了一篇关于广州地王现状的报告，对2007年高价出让的27幅地块进行了整理，结果显示，直到今年6月，仍有24块“地王”未售或未动工，约合土地面积共121.4万平方米，可建筑面积232.4万平方米。而广州2008年全年出让住宅用地仅为125万平方米，约合建筑面积277万平方米。晒太阳的“地王”竟相当于全年住宅用地总出让量。　　日，以21.2亿元和20.8亿元夺得广州金沙洲B3701A02和B3701A04两幅地块，楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米。深圳鸿荣源地产则以21亿元夺得另一块金沙洲地块，楼面地价也达到7935元/平方米。而今，保利的两块地王在随着后续的土地购入而得以摊薄成本，在楼市火热行情下出现动工迹象，而鸿荣源的地块仍没有任何开工动静。　　今日京城的地王频出也未能打破老地王的沉寂。据记者不完全统计，目前北京约有12块2007年诞生的高价地仍处于闲置、延缓开工状态，其中6块位于房山、顺义、门头沟等郊区，占到总量的一半。　　面积110多万平米的长沙地王――北辰实业92亿元拿下的新河三角洲地块，去年底在经历纷纷扰扰的退地传言之后终于举行奠基典礼，但时至今日依然没有明显的动工迹象。长沙当地有开发商称，北辰地王的楼面地价高达2421元/平方米，而附近的商品房只在4000元/平方米徘徊，上市销售恐怕仍要一拖再拖。　　在2007年面粉贵过面包的时期，旗下苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元夺得黄浦区南京东路163地块，成为楼面价格接近6.7万元/平方米的地王。上海志成企业发展有限公司以11.04亿元，楼面均价约1.64万元/平方米的大手笔将普陀长风生态商务区4号东南地块收入囊中。然而，这两家曾经的地王，都在2008年以“退地”宣告结束。　　同样，恒大地产当年以高出底价8倍的41亿元的价格竞得的广州绢麻厂地块，总建筑面积约31万平方米，楼面价约达每平方米1.3万元，时隔一年，仍处在退地的传闻之中，也没有任何开发的迹象。　　变身豪宅　　多数地王仍在搁置中等待更好的开发时机，土地市场持续火热让一些开发商看到了解套的希望。而一些开发商则瞄上了高端住宅，“做豪宅”成为共识。“高地价已经摆在那里，这就意味着高房价，如果不想做亏本生意，就只有把产品往高端上做。”杭州有“地王”开发商如此表示。　　与北辰实业长沙地王同期诞生的另一块地王，建发地产日所拿的芙蓉中路地块，该地块出让面积约合67.6亩，以5.33亿元的价格被斩获，每亩的价格高达788万。而今建发地产将其打造成“汇金国际”项目，包括叠加别墅等高端住宅以及中高端写字楼。“下半年将首推城市别墅，预计将比西山汇景档次更高一些。”建发相关负责人表示，高价地唯有通过高端住宅加以消化。而据记者了解，西山汇景别墅价格，目前均价在12000元/平方米左右。　　无独有偶，2007年底重庆龙湖地产和北京时代华人地产共同投标的海淀区甲3号地块，楼面价达到了11567.04元/平方米，而后这块教育区的黄金地带被开发为京城著名的高价楼盘唐宁ONE，高达30000元/平方米的单价仍让开发商获利不菲。日，以总价17亿元拿下的朝阳区西大望路27号地，如今这块昔日的高价地已被开发为北京万科金色城品项目，预计年底开盘销售。 (来源：中国证券报)
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年度交替之际，土地市场引发的议论却刚刚开始。
（原标题：地王不断涌现 地价高涨为何开发商不高兴？）
年度交替之际，土地市场引发的议论却刚刚开始。在房价走势不明，市场差异发展越来越明显之际，包括东莞（楼盘）在内的大中城市地价却在蹭蹭上涨，这种现象就连开发商也无法淡定。各路消息传出，面对新一轮的地王现象，开发商内部有一种声音在质疑，如此地价，未来房价是否能够跟上节奏，支撑水涨船高的成本？泰禾地产集团董事长黄其森就公开表示，开发商目前销售的房子基本上都是前些年拿的地皮，依靠相对低廉的土地成本和房价上涨的双重利润，大家过得都不错。然而，现在的地价较之三年前，普遍上涨一倍以上，三年前花十亿元买得到的地块，现在二十亿未必竞拍得到。开发商感到焦虑是有道理的，在东莞市中心区成熟地段，目前均价一万元的中档住宅产品，其地块基本上都是开发商若干年前拿下的存量用地，当时的地价普遍也就在2000元每平方米左右，因此土地成本在项目中占比分量较轻。知晓开发商运作成本的人士都知道，按照当前的土地价格，即如果楼价每平方米成本价为1万元，土地成本大约是4000元。而这样的价格开发商基本上是无利可图的，实际销售价格将远远超过这个价。按照上述逻辑，东莞市中区几年前的土地成本只在2000元左右的单价，而房价在当下已经涨到了一万元以上的均价，而这个价格开发商获取的是正常的利润，并没有暴利获得机会，否则在前两年的楼市低迷期，开发商们不会抱死不降价。当前土地市场接连创出新高，地王接连出炉，似乎楼市形势一片大好。然而，只需要冷静观察一下当前土地价格与房价的对比关系就可知道，短时间内土地价格没有理由以大幅增长的势头来对应骤然猛涨的房价。
以东莞某些镇街最近的地王成交价来说，在房价普遍维持在每平方米六七千元的水平时，地价突然达到了前所未有的每平方米三千元甚至四千元。照此测算，建成后房价如果低于每平方米一万元，开发商基本无利可图。如万江最近成交一宗商住用地，经过几轮竞拍，开发商金地房产公司最终以楼面地价每平方4000多元的价格拿下，而同样是在万江，距离上一个地王成交价格2700多元，已经高出将近一倍。冷静观察可以发现，前些年在东莞曾经高调拿地的开发商最近销声匿迹。当前在东莞疯狂竞争、屡创高价地王的企业基本上都是全国性的大企业以及上市公司，但是回归到土地成本和房价承受力的本质问题上，中小开发商的心态才是最能说明问题的，这就是，地价太高，未来承受不起，小心谨慎为上。
本文来源：和讯网
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