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以后想要卖房子 不能没有土地证
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“根据国土资源部要求，全国宗地将形成统一编码，此编码是今后所有土地证书发放的宗地编码依据，具有像身份证号码一样的唯一性，以方便宗地的定位、定权。”昆明市国土资源局副局长刘宁介绍，通过完善已购住房土地登记发证，为促进房地产市场规范运作奠定了基础。完善已购住房土地登记发证为征收土地有偿使用税提供了依据，因此，开展城镇住房土地登记发证，不仅可以规范房地产交易秩序，也是防止国有土地资产流失的有效措施。
昆明多少住房没有土地证？昆明市国土资源局介绍，2002年昆明市政府发布的《昆明市商品房、已购公有住房和经济适用房土地使用权登记规定》，对我市已购住房土地登记作了明确规定。目前，我市主城四区累计完成已购住房土地登记发证70多万宗，发证率达90%以上，这意味着仍有10%左右的已购房屋没有土地证。没土地证的业主怎么办？昆明市国土资源局副局长刘宁回应，现在正督促开发商抓紧补办，补办会收取一定的费用，具体还未定。对于那些因违规用地或手续不全的情况，目前政府和相关部门正在研究如何解决这部分的土地证问题。今后将以规章形式作出相应的规定管理。刘宁还表示，目前《昆明市已购住房土地使用权登记规定（征求意见稿）》还在征求意见和修订的过程中，在一些具体操作方面可能还有不完善和详细的地方，下一步将按立法方案规定的流程作完善。现状分析拿不到土地证的6大原因部分小区开发商因各种原因未主动为小区住户申办个购登记，此类情况在十四个县（市、区）均大量存在，其中五华区有38个小区较为突出；官渡区有云大知城等；晋宁县有20余个新建小区；富民县有15个小区；安宁市也有数个新老小区。部分小区开发公司已注销或小区权属资料遗失，导致无法办理已购住房土地登记，此类问题盘龙区比较突出，官渡区、呈贡区也有此类情况。部分小区因开发商违规使用土地，如在划拨土地上建盖商品房，无法办理已购住房土地登记，此类现象主城五区均有存在，官渡区、呈贡区较为突出。因开发商直接在集体建设用地上建盖商品房，无法办理已购住房土地登记，如官渡区五里小区和县区一部分老小区等。开发商因土地手续不全不能提供大证为住户办理已购住房登记，特别是“8·31”清非用地，此类情况主城五区较为突出，盘龙区、官渡区也有。因开发商建设超占土地证面积过大，超出部分不能办理已购住房登记。（资料来源于昆明市国土资源局）代表建议《意见稿》提出的已购住房上市交易必须同时提交房屋所有权证和土地使用证，在实际中其实非常影响房屋交易。根据了解，如今昆明市房产证与土地证的发放比例差距很大，有很多业主拿到房产证，但也有的没拿到。如呈贡区去年已购房上市交易曾一度需要两证，遭到了一定的反对声。呈贡区拿到土地证的购房者很少，但上市交易的时候必须要房产证和土地证。导致房屋交易量严重下降。取消这个规定之后，已购房的上市交易才又上升了。希望能根据实际情况，慎重考虑到房屋交易的市场。&&听证代表周莹《意见稿》新增的“地下部分以地下空间土地使用权为宗地进行登记”这部分内容需要明确地下空间的性质，哪些地下层是属于规划的合理范围，哪些是不属于，这样才好方便管理。&&听证代表杨翀《意见稿》中规定，公共场所、公用设施和物业服务用房的用地土地使用权不进行面积分摊，不颁发土地证书，未经城市规划、国土资源管理部门同意不得改变土地用途。虽然属于所有业主所有，但一定要有一个权属和界定，明确、充分的考虑到业主的权利。&&代表何燕业内人士无土地证的二手房价格或下跌记者从多个房地产中介处了解到，目前昆明市已购住房的交易中，业主多数都具备两证，大部分楼盘都办理或正在办理土地证。但对于大部分业主来说，现行的房屋交易过程中只要具有房产证便可过户。拿到房子的产权后，大部分业主对土地证并没有太上心。富邦房产的经纪分析，现行的房屋交易流程只要有房产证便可过户拿产权，土地证是产权交易过程中最后的一个环节。已经形成一种交易习惯，因为以前房产证和土地证管理部门不同，分属两个不同的环节。根据听证的《意见稿》，今后房屋交易的流程中，就多了个交易环节，产权交易的同时必须完成过户，其实这也是对不动产统一管理的一种规范性措施，短时期内房屋交易会受到影响。荣城房产的业内人士表示，如果两证齐全才能上市交易，那么房屋的交易量会有萎缩。无土地证的房子价格会受到冲击。“以前只要有房产证就能办理产权，现在则不行，结果就会使无土地证的房子的价格下跌，买家的权益得不到应有的保障。”该人士分析，这样的情况应该只是短期影响，现在持有两证的业主占了绝大多数。
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没有土地证的房子能卖吗，房屋买卖合同无效怎么办？
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没有土地证的房子能卖吗日，兰某与曾某订立《投资建房协议书》约定，以甲方（第三人曾某）出建设用地，乙方（兰某）出资筹建房屋的方式，甲方同意将该建设用地153平方米交给乙方投资建房，占地面积各76。5平方米；乙方应保质保量为甲方建好占地面积76。5平方米，楼房为三层的房屋交付给甲方使用，乙方所建的另76。5平方米房屋的土地、房产权归乙方所有；乙方在建好房屋后，乙方的土地证、由甲方负责办理，所需费用均由甲方自负。协议签订后，兰某依约进行建房，并取得西侧76。5平方米的土地使用及地上所建房屋。日，经曾某同意，张某、刘某与兰某订立《购房合同书》约定，兰某将所建房屋西侧二层、三层出售给张某、刘某，房款计104000元；兰某应在同年10月1日前将房屋交给张某、刘某，张某、刘某在收到产权证后交清余款20000元。第三人曾某在合同上签名，并注明“协助办理有关证件”。合同签订后，兰某按约于同年10月1日交付房屋，张某、刘某按约支付部分购房款。日，张某、刘某与兰某、曾某到某市国土资源局办理土地使用权转让，张某、刘某交纳土地转让金14168元。1999年1 月2日，张某、刘某付给兰某购房款104000元。日，第三人曾某再次出具证明，内容：“座落在××路90号住宅一栋共八套，由曾某与兰某共建，其中西边土地产权原属曾某名下，现已划归兰某所有，一切办证费用均由兰某承担，曾某只是协助办理证件过户手续，其余与曾某无关。”合同无效怎么办1999年 11月19日、日，由于兰某负债后下落不明，张某、刘某先后向法院代兰某履行法院民事判决书确定的债务10000元。兰某、第三人曾某未按合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给张某、刘某。本案所涉及的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：一种意见认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。两原告在被告尚未取得房屋权属证书的情况下，即与其订立了房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，该房屋买卖合同属无效合同，原、被告应当各自返还该无效合同所取得的财产。另一种意见认为，本案曾某以自己取得的土地使用权作为投资与兰某出资建房，不违反法律、行政法规的强制性规定。兰某将投资建房取得的房屋出售给张某、刘某，并到土地管理部门办理了土地使用权属变更登记手续，且已交纳土地转让金，因此，张某、刘某与兰某订立的《购房合同书》应属有效。
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专业合同纠纷律师温馨提示：在国际货物买卖合同的签订过程中，如果采取跟单托收和跟单信用证付款的方式，应当进一步规定以跟单托收或跟单信用证付款时的全部条件。应当注意的是，这里的付款条件，是指单证化的付款条件。合同中规定的付款条件不应与《托收统一规则》或《跟单信用证统一惯例》中的规定相矛盾。
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法邦网免费法律咨询热线：> 开发商没有土地证卖了房，算不算违约？
开发商没有土地证卖了房，算不算违约？
08:18:11 中国女网原创
因为开发商超过预期土地使用面积，没有足额缴纳土地出让金，故办理土地证才一再搁浅。请问，开发商没有土地证，擅自销售商品房，符合法律规定吗?是否构成违约?
　　　中国女网：张韫兮()
　　网友咨询：
　　两年前，我和老公按揭买了一套商品房。后来，家里急需用钱，逼不得已只好卖掉闲置的那套房，找到买家后，我们拿着购房合同和房产证，准备交钱过户时，对方突然反悔了，理由是不敢买没有土地证的房屋。
　　找开放商讨说法，他们总是避而不见;后来，又去土地管理局、建设局咨询，工作人员告诉我，因为开发商超过预期土地使用面积，没有足额缴纳土地出让金，故办理土地证才一再搁浅。
　　请问，开发商没有土地证就卖房，符合法律规定吗?是否构成违约?
　　女网解疑：
　　根据《城市房地产管理法》及相关法律规定，房地产开发商在预售商品房时，必须取得&五证&，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这是法律基本要求。
　　购房过程中，购房者须要求开发商提供《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，才能证明开发商具有合法的卖房资格，否则属于违规操作。
　　开发商没有土地证就卖房，显然违反了法律禁止性规定。购房者可以向当地土地管理部门投诉，或者根据购房合同具体条款，要求开发商承担相应的违约责任，补办商品房土地证，甚至支付违约赔偿。
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版权所有 © 2000 - 2014买卖二手房是否需要土地证？(组图)
　　买卖二手房有房产证就能过户，当购买集资房或单位房时，涉及土地出让金的房产才需在过户前办土地证。Photo/何俊涛值班记者：肖龙星值班记者：黄璐（见习）　　政策
　　热线：
　　想了解楼市政策？银行贷款？法律问题？入住前后遇到的各种物业管理问题……关于买房前后的各种疑问，您都可以拨打96328热线寻求帮助。居柳州将以最真诚的服务为您答疑解惑。
　　案例：黄先生最近有个朋友想购买河东某楼盘一套二手房，但得知该项目尚未获得土地证。虽然卖家手里已经有房产证，但他不知道这种交易是否安全合法。于是他前来咨询居柳州，希望了解一下双证不全的二手房，能否正常交易？
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　　（肖龙星）
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　　居柳州补充答复：上述提到的买卖和赠与两种过户方式，居柳州记者从柳州市房屋登记管理中心获悉，买卖的费用一般较高，但办理流程快；赠与虽然费用少，但办理周期长。如果选择赠与，则只需要缴纳1%~3%的契税，外加一点评估费。但需要办理各种繁琐的手续，直到最后成功去除房产证上的名字，需要等待至少2个月的时间。而选择买卖的方式，除了缴纳契税，还需要缴纳房屋总额6.6%的二手房交易税，但过户时间至少缩短一半以上。（肖龙星）
　　回迁户房产证可否自己去办理?
　　案例：李先生是柳北某小区的回迁户，住进新房已经4年了，房屋的房产证还没有办下来，现在李先生想把该房产出让，但却因为没有房产证不能正常买卖。目前，李先生手上没有购房合同，只有当时因为家庭需要得到的一张拆迁协议复印件。李先生与楼盘开发商联系想要加快房产证办理速度，开发商表示他们只负责商品房的房产证办理，回迁户房产证办理是拆迁队负责。由于该楼盘回迁房由三个拆迁队负责，李先生挨个打电话过去，发现分管他旧房拆迁任务的拆迁队电话一直是关机状态。
　　他向居柳州询问，像这样情况是否可以自己去办理房产证？
　　柳北区拆迁办回复：该开发商称拆迁户房产证办理不归其负责是不合理的，而拆迁队在执行完拆迁任务后已经跟他们没有太大关系，开发商把回迁户房产证办理推到拆迁队身上是在推卸责任，而李先生手上没有《购房合同》，差点连“拆迁协议”都没有更是不合法。李先生这样的情况最好是组织小区其他回迁户给开发商施加压力，维护自己的权益。
　　记者了解到，回迁户在拿到回迁房的购房合同时，通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房者在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。其中，回迁户房产证委托代办协议中应明确约定：
　　1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）；
　　2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；
　　3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或XX发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款X%的赔偿金”等明确的违约处理方法；
　　4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证；
　　5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；
　　6.约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
　　如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
　　柳北区拆迁办回复：李先生一家想要将该房产上市交易，需要注意回迁房属于“经济适用房”必须在拿到房产证5年后才能上市。
　　此外，李先生是可以自己去办理房产证的，但就不能免掉所交税费，而是像新建商品房一样缴纳契税、印花税等，如果李先生并不在意，可以直接到房管局进行办理。
　　（黄璐）
　　作者：见习
本文来源：广西新闻网-南国城报
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