◎作者丨掘金大师版权声明：本文首发于海外掘金（ID：gold1849），为原创作品，其他公众号转载此文时，需在正文前署作者名、标来源，并同时转载下方二维码，否则视作侵权。趁你不注意，久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国黑石集团去年耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元)，购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元(约合3亿美元)的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。&海外投资者在日本购买不动产历年成交额（来源：NHK）与上述果断的投资者不同，犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好，黑石、复星都疯了吗？作为发达国家的日本，的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢？1泡沫破裂后的日本房产市场趋理性，久未经历大涨与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。一方面，我们可以认为房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果；另一方面，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。五国房价指数对比（来源：经济学人）另外，我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1:200 - 1:300是房价健康的区间。如果比值低于1:300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1:200，则说明房产比较具有投资价值。根据掘金大师8月3日的文章，我们看到东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1:200—1:300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1:120—1:150，可谓极具投资价值。&东京、大阪公寓租金回报率（来源：全球房产指南）若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1:255左右，伦敦1:400，香港1:428，新加坡（非政府组屋）1:461，广州1:470，北京、上海1:666，深圳1:714。一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。2核心城市的地价、房价近年来回暖上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。&东京都各区去年土地价格涨幅（来源：土地DATA日本土地价格）下图为日本国土交通省的数据，绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅，达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅，黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅，这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过，在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去三年呈涨势，这让人不得不联想到奥运概念助推。&日本全国范围年住宅价格指数（来源：日本国土交通省）3东京奥运会概念成诱因奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道，前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。&奥运会后举办城市房价涨幅情况（来源：房天下）东京会否续写这一“规律”？就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势（下图）。直到2020年前后，东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。&东京都和首都圈房价指数过去两年走势图（来源：三井地产）日本三大城市群两年房价走势（来源：三井地产）4投资者偏爱日本人口净流入地区及经济发达地区在老龄化的日本，有些地区的人口却是净流入的，而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下面两张图为日本总务省所做的人口变动报告，反映过去十年日本地方行政区的人口增减。我们从第一张图中可以看到，关东地区的东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。&日本地方行政区人口增长率（来源：日本总务省）下图中可以看到近五年来，人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区（大阪附近）、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。&年日本人口增减排名前十的城市（来源：日本总务省）日本人口主要集中在关东地区（东京周边），占33%，即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方（大阪、京都城市群）2250万人，中部地方（名古屋市，长野、静冈、新泻、山梨等）2150万人。日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区（下图），也是日本人口最集中的三个地方，即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响，因此受到海外投资者青睐。日本各地区GDP总额和人均GDP（来源：大日本水产会）5外国助力：外国游客、外国在留者、外国投资近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。赴日旅游消费额与访日外国游客人数变化（来源：日本观光厅）日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中，关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区（下图）。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长的情况下，外国人口净流入趋势（尤其是关东地区），能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求，这也成为海外投资者考虑的因素之一。&日本主要行政区在留外国人数量变化（日本法务省）此外，日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂。据彭博社报道，一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。日本房地产市场中存在分化，由于多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。日本房产热潮能持续多久？是否有投资价值？能否成为美、澳之后的下一个风口？我们将举办日本房地产投资在线群讲座，并为您持续奉上一手信息与投资干货，解密日本房地产市场，敬请关注。
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网易公司版权所有　　　　今天无意中看到个数码广告《9.3小长假索尼HX90 WX500长焦伴你轻松出游》，不由得脑洞开大，不知有多少中国人会趁抗战假期跑日本去扫货?　　抵制日货! 国货当自强!
楼主发言：1次 发图：0张
　　假期完了看统计
　　没钱，有钱再说
　　总会有sb去。。　　
　　去日本嫖算么？
　　中国13亿人口，没个几百万汉奸很不科学。
21:19　　中国13亿人口，没个几百万汉奸很不科学。　　------------------------------　　同意
　　如果用人民币，我是支持的　　
　　当年汉奸，伪军什么的一样很多，都是丢人现世的SB摆了，和他们计较的过来吗。。。。。。。。
　　@15-08-26 21:19:37　　中国13亿人口，没个几百万汉奸很不科学。　　-----------------------------　　躲在河南 安徽 陕西 山沟里的农民最爱国，因为他们一辈子都没有离开过中国，甚至没有走出他们村。。。。。。
　　国内旅游环境差，景区门票贵　　
　　让他们去吧，反正辐射食品也不是谁也吃得起的　　
　　@ceyemao
23:08:45　　国内旅游环境差，景区门票贵　　-----------------------------　　美狗，汉奸，JYGZ国内旅游环境差那也是你的祖国！景区门票再贵那也是肉烂在锅里！门票贵点怎么了，那是你为国家经济做贡献了，你以为钱都让领导贪污了吗？我呸，领导看的上你那点小钱，你不要把自己太当回事了！　　最后声明：我爱国！
　　以到日本旅游扫货为名，其实是亲自考察体验日本的风俗产业，希望拜见一下久仰的苍老师。回国后还都爱炫耀为国争光的过程，证明中国果真富强多了。不能光谈这些低级趣味的，还可以谈谈日本的街道，环境如何的让自己自卑等等，感觉深受震动的陈词滥调。　　
　　@大筛前回东玉 7楼
21:27　　@楼
21:19　　中国13亿人口，没个几百万汉奸很不科学。　　------------------------------　　同意　　-----------------------------　　同意　　
　　去日本都比去香港好，汉奸比鬼子更可恨。　　
　　少不了。主要是上海人，阿拉剩嘿淫。　　
　　楼猪吃kfc是不是汉奸啊，你用xp.intel是不是美分啊，淘宝大股东还是日本大财团你知道不　　
　　@网特都是小强
23:54:11　　少不了。主要是上海人，阿拉剩嘿淫。　　-----------------------------　　南京、东北也是媚日重灾区。
　　真的真的总也想不通：一群日杂把辐岛的辐射品买来给别人炫耀，真担心他们的孩子以后会不会得奇怪的病！　　
　　软妹币贬值后，很多原计划去日本的人宁可不要团费、机票费，也不去了　　现在那些旅行社正在疯狂拉人凑单呢，每天又是短信又是电话的
　　国家发展改革委员会，重大项目稽查办官员***，长期利用职权谋取私利。向上级领导行贿，受贿。利用中办某位高官的社会关系，以帮忙批顼目，拿工程为由，大肆行贿，受贿。在单位弄虚作假，伪造证明文件，欺骗领导。包养情人，长期和数名男子通奸。请有正能量的大大帮忙。　　我隐去相关人员的姓名，联系电话，以及交易内容，官官相互，你们懂的。
　　切……　　在大陆的日资企业……9.3故意不放假……也没见TG怎样……　　你弯弯总是以为……TG毒菜……　　如果真是毒菜……哪里会有访日人数飚新高？　　请抛开弯弯媒体的灌输……　　自己独立的用大脚豆儿……想一想……
　　@网特都是小强
23:54:11　　少不了。主要是上海人，阿拉剩嘿淫。　　-----------------------------　　广西讲白话的淫?
　　穷鬼当然不能去日本旅游购物啦 他们只会吃着泡面敲键盘
　　@国歌2014
00:56:00　　@网特都是小强
23:54:11 　　少不了。主要是上海人，阿拉剩嘿淫。 　　----------------------------- 　　广西讲白话的淫?　　—————————————————　　什么白话，上海话　　阿拉上海人　　
　　@aappaapp1 25楼
01:26　　穷鬼当然不能去日本旅游购物啦 他们只会吃着泡面敲键盘　　-----------------------------　　你个傻逼，去躺日本要多少钱？　　
　　胜利纪念日去巡视一下战败国，不觉得很自豪吗？
　　@ceyemao
23:08:45　　国内旅游环境差，景区门票贵　　-----------------------------　　@我开考斯特
23:30:11　　美狗，汉奸，JYGZ国内旅游环境差那也是你的祖国！景区门票再贵那也是肉烂在锅里！门票贵点怎么了，那是你为国家经济做贡献了，你以为钱都让领导贪污了吗？我呸，领导看的上你那点小钱，你不要把自己太当回事了！　　最后声明：我爱国！　　-----------------------------　　我只是觉得有些还是要改一下，才更符合国情，民情，你不要激动，国外有些做得好的，我们还是要学习滴，很多景区不收费，或者象征性收费是最好，要么学印度，国人的人免费，国外的人收高价。
　　抗日纪念活动期间，停办因私赴日签证。
　　哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈。。。。笑死我了
　　@网特都是小强
23:54:11　　少不了。主要是上海人，阿拉剩嘿淫。　　-----------------------------　　@里斯商船大副
00:13:20　　南京、东北也是媚日重灾区。　　-----------------------------　　说得对，可能这些地方日杂多，回去探亲，希望它们在路上葬身琉球海沟。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规中国在控制中国人去日本打工吗【投资网】 15:58:33 VIP 中国在控制中国人去日本打工吗什么样的出国项目适合我们来做呢，那就要看出国有哪些工作，结合自身的能力去选择岗位【出国打工项目介绍】一、新加坡一劳（重点推??荐）招聘工种：木工、抹灰工、瓷砖工、钢筋工（考试需要到杭州、考试通过率90%）正常工作每天8小时，每小时在5.5-6.5新币不等，根据工期有2-4小时加班。一个礼拜有一天休息时间，不愿休息者可正常安排加班。平均每月工资总收入新币，2年综合收入20-35万之间（以计件承包为主，根据个人技术，工种及工作量有差别）。住宿，水电，交通，劳保，工具等雇主统一安排，吃饭自理，130-150新币/月。出境周期1-2月二、毛里求斯江苏建工招聘（强烈推荐）招聘工种：木工、瓦工、钢筋工待遇：工资年薪保底10万，一个月一发工资，一年做12个月发13个月工资，一年四季如春，医疗全包，满合同期奖励500美金。强烈推荐毛里求斯项目福利待遇较其他项目待遇更为优越！出境周期3—5个月三、中材阿尔及利亚（重点推荐）招聘工种：木工、瓦工、钢筋工、待遇：月薪保底8400、吃住发放劳务用品不扣钱，年薪12万。长期合作独家央企老项目。出境周期4个月四、海南岛（重点推荐）招聘工种：水电工（要求必须有证）待遇：保底工资（具体看证）工资每月20号全部结清，周期很快15天左右五、阿联酋（迪拜）招聘工种：木工、钢筋工工资待遇：以计件承包为主，计时为辅。计时每天9-10个小时，技工日工资标准保底280元。普工170元/天。除春节和迪拜特殊节假日，每月至少出勤28天。在完成规定任务的前提下，正常每月不低于8000元/月，鼓励多劳多得，上不封顶。包吃住，项目上统一为工人购买意外保险。工资发放：押前三个月工资，从第四个月开始工资按月发放！满合同期回国前结清所有工资。六、【日本】（重点推荐）招聘工种：种植业，食品厂，缝纫工，窗帘厂工资待遇：原则上每天工作8小时，每周工作不超过50个小时。技能实习期间按当地基本薪金法执行，正常工作期间约合人民币55元/小时左右，加班约合人民币70元/小时左右。三年正常收入30-35万人民币七、尼日利亚（重点推荐）招聘工种：机械工，水电工、钢筋工、木工、瓦工。机械工要求有5年以上钢结构制作经验，会操作剪板机、折弯机、压弯机、压板机，懂图纸和简单的钢结构安装，最好懂电焊。水电工要求懂线路图、管道图，可以独立安装土建水电。钢筋工、木工、瓦工要求懂图纸可以代黑人干活。（要去安徽考试，考试期间可提供住宿，吃饭自理。考试通过者在国外发放第一次工资时凭火车票给予报销考试往返路费。工资待遇：机械工，保底9万年薪 +1w奖金，合同期满表现优异另有奖金。水电工，保底9w + 1万奖金，合同期满表现优异另有奖金。钢筋工、木工、瓦工，8万保底表现优异可提至9万 合同期满表现优异另有奖金。按劳分配，多劳多得。提供食宿，工资发放形式：每月结算，每月往国内工资卡上发放60%，剩余工资合同期满回国前在国外以美元形式结算或回国后30日内以人民币形式结算。河南彤城国际人力资源服务有限公司联系电话：QQ咨询：联系人：姚老师 公司地址：河南省郑州市金水区经三路东风路金城国际5号楼2单元907趁现在还年轻奋斗吧，为了将来不后悔免责声明：以上信息内容由会员自行免费发布，不代表本站的观点和立场；详询请联系信息的原作者！ 信息投诉：