业委会一审胜诉 街道表示已有另一个业委会备案，如何处理正研究 - 华商晨报电子版 - 华商晨报多媒体数字报 - 华商晨报新闻网
业委会一审胜诉 街道表示已有另一个业委会备案，如何处理正研究
　　本报讯（华商晨报&华商响网主任记者&虞禄洋）沈阳市于洪区加州阳光花园小区第三届业主委员会，诉于洪区北陵街道办事处不履行备案登记法定职责一案，一审胜诉。　　街道不给备案&被业委会起诉　　昨日，加州阳光花园小区第三届业委会代理主任刘莎莎，拿着上周刚到手的法院判决书讲述了业委会状告街道的无奈。　　该小区第三届业主委员会在今年10月15日提起诉讼，诉于洪区北陵街道办事处不履行备案登记法定职责。于洪区人民法院在11月4日进行了公开庭审。　　根据判决书表述：2014年6月初，原告进行完了小区业委会委员补选工作，并向被告送达了变更书面备案，但三个多月过去，原告多次求索补选业委会委员《备案通知书》无果，故请求判令被告依法为原告补选业委会委员备案。同时，原告提交了至少28项证据。　　“不备案，就等于没得到政府的承认，就不能真正依法开展工作。”刘莎莎解释说。　　被告答辩称：“1.原告不具有提起本次诉讼的主体资格；2.原告要求备案的事实并不符合法律规定。”但被告未向法院提交证据。　　于洪区法院审理认为，《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地区、县房地产行政主管和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。原告依据该指导规则向被告提出备案要求，被告应作出处理。　　依据《中华人民共和国行政诉讼法》，于洪区法院判决：“责令被告在本判决生效日起30日内对原告的备案要求作出处理。本案诉讼费50元，由被告承担……”　　街道：正考虑如何应对判决　　对于街道不给业委会备案的原因，于洪区北陵街道办事处相关工作人员回应说，该业委会原有成员7人，其中4人向街道递交辞呈。按规定，业委会过半人辞职，业委会就应解散重选，因此社区组织重选了新的业委会，并在街道备案。与此同时，刘莎莎所在业委会中辞职的人有了反复，其中1名收回辞职请求，业委会要求补选……　　对此，刘莎莎说：“按照法规，业委会成员辞职应向业委会及业主大会递交，后者根据情况向社区报告。现在，业委会辞职人数没有过半，补选要求合法，而街道和社区的做法在程序上不合法。这一点法院已经认证。”　　“不给我们备案更深层的原因是因为物业服务质量不合格，且选聘不符合规定。”刘莎莎进一步说，“园区垃圾满地，冬天不除雪……现任物业不是业主大会选聘的，而是街道和社区引进的！因此我们业委会已经决定解聘该物业，但物业没走，而业委会备案也没成。”　　北陵街道办事处相关工作人员表示，法院判决后正在研究对策，现在有几种思路：一种是按判决让刘莎莎这个业委会干，但已经备案的另一个业委会怎么办？或者考虑是否继续上诉……但不管哪种思路，执行起来都很伤脑筋。　　■声音　　公共收益“补物业不足”违法　　北陵街道办事处工作人员说，法规规定的“街道和社区指导”，需要基层部门在实践中摸索。　　为业委会做法律辩护的胡立军认为，这方面法规不断健全，但关键是没能有效执行，这根本决定沈阳市区业委会的生存现状。　　从物业角度说，物业兑现了服务承诺，可仍有业主不交物业费。从业委会角度说，物业公司在签订合同时有意隐匿了小区居民的公共收益作为“补充物业不足”，比如停车场、会所等的租金。按照国家法规，这种收益大部分需要归入公共维修基金增值部分。这种侵权显而易见，不仅涉及民事还涉及刑事。可谁来监管？如何举报？　　胡立军的说法，也得到部分小区办工作负责人的证实，这确是业委会和物业产生矛盾的重要原因。
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最高法院开审南天一花园业委会争楼案
　　【财新网】（记者 蓝方）日，深圳南天一花园争楼案由再审开庭。
　　此时距离广东省高级人民法院作出终审判决已有两年，也是南天一花园业委会发起维权行动的第十三年。
&&& 小楼归属未决
　　位于深圳市福田中心区的南天一花园，由深圳市于1991年承建开发。三栋18层的住宅楼，共有1140套商品房。最初的住户多数为知识分子和早期的中产阶级，经济条件优越。
　　据南天一花园业委会主任范国振介绍，业主们陆续入住后不久，开发商又在小区的规划红线内建起了两栋小楼。从1993年开始，这两栋小楼，连同三栋大厦底层的架空层，均被开发商下属的物业公司和监理公司改建为商铺对外出租。
　　南天一花园由此成为远近闻名的“小吃一条街”和“发廊一条街”，小区业主们不堪其扰。直到2000年，63岁的工程师范国振奔走呼吁，一部分业主加入集体维权。业主们通过民主选举建立了业主委员会，赶走喧嚷的小吃街，夺回绿地，清走商铺；并连续打了20余场官司，试图明确架空层和两栋小楼的归属，得到应有的赔偿。
　　日，对于南天一花园的架空层和附属小楼的归属问题，广东省高院作出的终审判决。该判决明确开发商及物业公司利用架空层出租牟利行为造成侵权事实，需赔偿业主145万元。
　　但两栋配套小楼的归属问题，则颇为棘手。无论是业委会还是开发商及其下属企业，均无确证房产归属的房地产证。开发商方面曾于2003年向国土部门申办产权证，并与政府部门签订协议、补缴地款。但业委会予以强烈反击，并通过连番诉讼最终撤销了国土局颁发的产权证。
　　在此前的诉讼中，除了产权证，双方都列出了诸多支持自己的证据，但均具争议。
　　在业委会看来，小区卖给业主并办理产权证后，“开发商已不拥有小区内一寸土地使用权”。范国振说，“在这个已经归属全体业主的小区内，开发商不能建起一栋楼就声称属于自己、为所欲为”。
　　开发商及物业公司的态度也很明确。他们举证规划之初即预留了两栋小楼的用地，使用权并未转移给业主；小楼乃是开发商投资兴建且从未出售，所有权当然在开发商手中。
　　广东省高院在终审判决中支持了开发商一方。根据日起施行的《深圳市经济特区住宅区深物业管理条例》（下称物管条例），取得两栋小楼的产权，需要支付相应的建造成本价和同期政府微利房价格，但南天一花园业主委员会未举证证明全体购房人支付了该两栋小楼所有权的对价。
　　广东省高院认为，案涉两栋小楼由深圳城建公司投资建设而成，不属于公共建筑面积分摊的范围，两栋小楼被登记为深圳城建公司所有的具体行政行为虽因程序性问题而被撤销，但并不能据此证明该楼房属小区业主所有。由此，对于南天一花园业委会主张的两栋配套小楼为全体购房人所有，法院认为证据不足，驳回诉求。
　　再审或成指导案例
　　广东省高院的判决未让业委会信服。尤其对于广东省高院判决所依据物管条例，南天一业委会的代理律师吴耀鸿指出，该条例已于日废止。
　　日，南天一花园业委会向最高人民法院提交了民事再审申请书。两个多月后的日，最高人民法院派员在广东省高院组成合议庭听取了双方申诉。
　　一个月后，最高人民法院（2012）民申字第1281号民事裁定书指出：广东省高级人民法院针对此案终审判决“适用法律确有错误”。并决定由最高院再审此案。
　　今日开庭，法庭辩论聚焦于一个核心问题：究竟依据什么样的标准判断两栋小楼的归属。
　　再审申请方，即业委会方面提出了两大意见：
　　一是依据产权证。业委会的律师吴耀鸿来看，开发商并没有产权证证明两栋小楼是专有产权，“非专有即共有”，他认为要突破“谁主张谁举证的一般规则”，业委会并不需要拿出共有部分的产权证。
　　第二便是容积率。《深圳市白沙岭片区法定图则》（下称法定图则）确认南天一花园的容积率为3.0，计入建筑容积率的仅是三栋18层的住宅楼。业委会认为，两栋小楼因没有计入建筑容积率而未分摊相应的土地使用权份额，其所有权依法随该花园土地使用权的转让转归全体业主共同享有。
　　对于以法定图则的容积率判断土地使用权的观点，开发商方面予以激烈反驳。他们强调，这份于2000年颁布的法定图则，“适用于未来，而非约束过去”。在此前的终审中，广东省最高院采纳了开发商方面的意见，认为法定图则法仅是有关地块用途规划的依据，而不是相关土地使用权及其地上建筑物所有权的依据，不能作为南天一花园业主委员会主张两栋小楼为南天大厦各购房人共同共有的依据。
　　开发商及其下属的物业、监理公司则从“房”“地”两方面提出了他们认可的标准。
　　对于“房”，开发商方面强调，两栋小楼由其依法建造，乃是原始取得，所有权的归属不以登记为生效要件。“房”归开发商，无可争议。
　　而对于地，开发商及其下属公司提出三项证据；一是1989年的规划图，上面除了三栋18层的住宅楼，对两栋小楼亦有规划；二是开发商最初取得划拨用地的政府批复；三是开发商补缴地款、与政府签署的土地出让协议。在他们看来，唯一缺的就是一张产权证。
　　对于产权证被撤销的事实，他们与业委会也有着截然不同的看法。业委会援引深圳市中院裁定，认为房产证之所以被撤销，是深圳市规划国土局未能提供证据证明该两栋商业服务楼的土地使用权属城建集团公司所有，其核发房产证缺乏法律依据。开发商方面则认为完全是业委会多年来的争诉引发程序问题，导致其办证被搁浅。
　　开发商方面认为，有规划、有划拨批复和出让协议，足以证明土地使用权在其手中。但业委会方面并不认可。吴耀鸿指出，开发商当初没有针对该两栋小楼交付地价，所以一开始国土部门向其颁发的是不可入市的“蓝本”房产证，随后深圳城建与政府部门签订协议、补交了100多万地价款，国土部门向其颁发了可入市的“红本”。但业委会通过诉讼，已经撤销了“蓝本”，其后的土地出让协议自是无效，也不能证明土地使用权的归属。
　　该轮法庭辩论结束后，审判员要求双方五日内重新提交书面辩论意见，以决定是否还需开庭辩论。
　　在业内看来，该案极具典型意义。在中国的不少小区内，都有归属不明确的“附属用房”。这些建筑物没有按专有部分发证，被开发商及物业公司改建盈利，利益归属普遍成为争端。业内人士认为，该案由最高院再审，或将成为各地审判的指导案例。
责任编辑：任波 | 版面编辑：黄蒂
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热词推荐：移交起纠纷 物业一审告赢业委会
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对物业公司来说，办理物业移交是件麻烦事，大到业主信息、消防设施，小到钥匙等都要移交。这当中万一把钱扯进来，更是理不清了。这不，一家前期物业公司就把业委会起诉到法院，要求支付4.5万元补偿金。□早报记者黄墩良实习生陈炜物业公司你们先把4.5万元补偿金付了业委会你们未按约定办好物业移交原告：业委会未兑现诺言4.5万元补偿金未给这4.5万元补偿金哪里来的呢？a公司称，它系德化县某小区的前期物业管理公司，在前期物业管理期间，公司出资装修了设备房、办公室、宿舍等。之后，小区成立了业主委员会（以下简称业委会），重新确定了另外一家物业公司（以下简称b公司）作为小区物业管理公司。新旧物业公司，肯定涉及移交的问题。日，a公司、b公司及业委会三方办理了物业移交手续，签订一份《项目移交形成决议书》，协议中约定：“设备房装修费用以及办公室、宿舍装修费用等由业委会按4.5万元补偿给a公司后，归业委会所有；移交手续办理完毕后，业委会把补偿金4.5万元当日付给a公司。”a公司表示，2天后，三方办理了正式的移交手续。但直到日，a公司仍未收到4.5万元补偿金，于是，它作为原告，将业委会起诉到德化县法院，要求其履行协议约定的义务。后来，法院通知b公司作为共同被告，参与诉讼。业委会：未按约办理移交手续有权不给补偿金庭审时，b公司未到庭参加庭审，也没有提供相关证据材料。为何不付补偿金？业委会有另外一套说辞。业委会称，日，三方签订《项目移交形成决议书》，其中第二条最后一款约定：“移交手续办理完毕后，业委会把补偿金4.5万元当日付给a公司。”由此可见，a公司办理移交手续是先履行债务一方，业委会支付补偿金是后履行债务一方。况且，a公司应于日办理正式的移交手续。但该公司没有按约定日期办理移交手续，未将小区1期1-3号楼业主信息、小区平面图和竣工图等材料交付给业委会。业委会因此认为，依据《合同法》第67条规定，业委会享有“先履行抗辩权”，这是因为，a公司与业委会办理移交手续，是应当先履行的债务，a公司未按规定与业委会、b公司办理移交手续，后履行债务的业委会有权拒绝其履行要求，当然也可以不付补偿金了。法院：部分资料系开发商未能移交不关原告的事情在庭审时，a公司与业委会的争议点在于双方约定的移交手续是否办理完毕？经查，日，a公司与b公司进行办理移交手续，并形成移交清单。日，在法院的主持下，a公司与b公司进行办理移交手续，并签订《业主信息移交手续》，确定已移交内容为小区的1号楼、2号楼、3号楼的业主信息共419份。法院认为，a公司作为前期物业服务企业，已经与新的物业服务企业就移交事项和未移交事项达成协议，并且就未移交事项达成协议，业委会及b公司也已接收a公司交付的办公室；而该小区的平面图、竣工图、消防设施，是属于开发商并未移交给a公司的问题，因此a公司并不存在应当移交事项而故意不履行移交义务的行为。因此，双方约定的移交手续可以确定已经办理完毕，业委会应当履行支付补偿金45000元的义务。为了方便新旧物业企业的顺利交接和管理工作的需要，应由新的物业企业向开发商或建设单位行使接收竣工总平面图、单体建筑、结构竣工图等资料的权利。法院认为，a公司与业委会双方就新旧物业企业交接而订立的合同合法有效。双方虽在合同中没有明确约定移交的事项及内容，但a公司已根据与b公司达成协议的事项及内容，完全履行了移交义务，办理完毕移交手续。而业委会作为后履行义务一方，在先履行义务一方履行移交手续的义务已经完毕后，应履行支付补偿金的义务。近日，法院一审判业委会应支付a公司补偿金4.5万元。 1
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核心提示：请审议和表决。附件：1、《关于选聘物业管理企业的建议》；2、《关于2015年维修资金使用计划的建议》。3、《景元花园第二次业主大会表决票》(样本)关于2015年维修资金使用计划的建议各位业主：2015年计划使用维修...
各位业主：
业主委员会就《关于选聘物业管理企业的建议》、《关于2015年维修资金使用计划的建议》等二项建议，向第二次业主大会报告，请审议和表决。
1、《关于选聘物业管理企业的建议》；
2、《关于2015年维修资金使用计划的建议》。
3、《景元花园第二次业主大会表决票》(样本)
关于2015年维修资金使用计划的建议
各位业主：
2015年计划使用维修资金250万元，用以下几个工程项目。
一、智能化监控系统改造：目前，小区监控系统为模拟的，已使用10年之久，随着机器设备的老化和部件的损坏，此系统已远远不能胜任工作。为保障业主的人身、财产安全，急需更换此系统，将原有模拟的改为高清的，工程造价为140万元左右。
二、周界安防系统：原系统已损坏，更新改造的资金需16万元左右。
三、消防报警系统：原系统已损坏，更新改造的资金需30万元左右。
四、公共设施的维修和改造：(一)部分车库入口的钢化玻璃破损和钢架已生锈，急需修复和保养，工程造价约20万元左右。(二)公共设施的零星维修和维护，项目费用约16万元左右。(三)南、北、西大门的亮化工程和部分人行道的改造，工程造价约28万元左右。
五、维修资金使用和工程建设。维修资金使用和工程建设，按政府有关规定程序办理。
关于选聘物业管理企业的建议
各位业主：
物业管理企业管理水平和服务质量的高低，直接关系到业主的切身利益，选聘物业管理企业是小区的一件大事。
目前，小区的物业由方远物业公司负责管理，其物业收费标准是3级，而提供的管理和服务准2级水平，每年亏损约20万元，由方远房产公司贴补。方远物业公司从管理和服务团队素质、社会信誉、收费合理性等三方面要素来考虑，是目前小区较好的选择，因此，业主委员会第五次决定，建议选聘方远物业公司为小区的物业管理和服务企业，并提请业主大会审议和表决。
选聘方远物业公司为小区的物业管理和服务企业，除了上述三方面要素优势以外，还有以下几方面的理由：一是方远物业公司熟悉小区环境,并对地下管道及隐蔽工程布局清楚;二是方远物业和方远房产同属方远集团,这样会有利于解决一些问题；三是物业收费维持现状，而服务标准为2级，其亏损部分仍由方远房产贴补。
景元花园第二次业主大会表决票存根编
号：_______________
号：______________________________
业 主 姓 名：___________________ 领
票：(是)(否)
投 票：(是)(否)
……………………………………………………………………………………………………………………………………
景元花园第二次业主大会表决票
(仅作样本，不做使用)
号 ：___________
《关于选聘物业管理企业的建议》
《关于2015年维修资金使用计划的建议》
1、请在表决事项右边的“赞同”、“反对”、“弃权”栏目内打上“√”符号，一项表决内容只能选“赞同”、“反对”或“弃权”之一，多选或不选、均视为无效；
2、表决票按平均每个投票权专有部分建筑面积计算统计，平均每个投票权专有部分建筑面积为155m2。
3、非业主本人表决的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关的书面证明；
业主签名 ：__________________
景元花园业主委员会