二手房合同签订遇到违约该怎么处理？赶紧来看看吧
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二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。下面为您介绍二手房合同里面有些什么条款，以及二手房合同签订中出现违约情况时该怎么做，应该如何避免。一.合同条款依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房销售合同中是必不可少的：1、当事人的名称或姓名、住所这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产。2、标的同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。3、价款及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。4、履行期限、地点、方式 这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。5、违约责任 这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题 。6、解决争议的方式 这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式7、合同生效条款 双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。8、合同中止、终止或解除条款 按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。9、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。二.二手房合同签订中的违约行为该如何避免绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此,合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。（1）必须标明付款过户时间在实际操作中,买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。（2）必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。（3）必须有代理费明细单市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。（4）必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。附件 在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。卖方：_______________（简称甲方） 身份证号码：_____________________买方：_______________（简称乙方） 身份证号码：_____________________根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。2.乙方是____________，代表人是____________.第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方（甲方）_________________ 购买方（乙方）__________________身份证号码： __________________ 身份证号码： ___________________地 址：___________________ 地 址：____________________邮 编：___________________ 邮 编：____________________电 话：___________________ 电 话：____________________代理人（甲方）_________________ 代理人（乙方） _________________身份证号码： ___________________ 身份证号码： ___________________鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_______年____月____日猜您喜欢
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房屋暴涨后，卖方如果单方面违约，损失如何确定，且看上海高院解答
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　2016年春节后，房价暴涨，卖方违约数量激增，对于在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说，不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主张自己所受到的损失，且看上海高院的解答：&　　上海高院认为：其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：&　　一、双方协商确定的，从其约定;&　　二、双方不能协商确定的：&　　(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;&　　(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。&　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。&　　附：上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(节选)&　　2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的&“&二手房&”&买卖合同，效力如何认定?&　　答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的&“&二手房&”&买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。&　　3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的&“&二手房&”&买卖合同，效力如何认定?&　　答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。&　　6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理?&　　答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。&　　对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。&　　其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：&　　一、双方协商确定的，从其约定;&　　二、双方不能协商确定的：&　　(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;&　　(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。&　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。&　　8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定?&&　　答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。&　　判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。&　　9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理?&　答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。&　　10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理?&　　答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
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您好。咨询一个有关二手房买卖中有关违约的问题。我是卖方，在合同中约定了买方在付清首付款之后十天内要向
您好。咨询一个有关二手房买卖中有关违约的问题。我是卖方，在合同中约定了买方在付清首付款之后十天内要向银行提出贷款申请。现在在对方付清首付之后已经超过了十天，对方仍未去申请贷款，原因是对方家庭中的丈夫被刑事拘留。请问这种情况下，对方是否违约？我能否申请终止合同并要求对方赔偿？具体处理过程应该是怎样的？谢谢！
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房屋买卖合同纠纷二手房买卖一方毁约的合同纠纷处理
时间：&&|&&作者：郝风才&&|&&浏览：1319
房价的上涨和因房价上涨而产生的社会情绪，已经成为一个广泛的话题，在律师业务中，二手房买卖纠纷案件，在现阶段呈现大幅提高的趋势。为此，本律师团队专门设计二手房买卖纠纷专题，用来解决在二手房买卖中的各种陷阱和纠纷，提示正在或将要进行二手房买卖的双方注意，如何避免纠纷，纠纷发生后如何应对。
房价的上涨和因房价上涨而产生的社会情绪，已经成为一个广泛的话题，在律师业务中，二手房买卖纠纷案件，在现阶段呈现大幅提高的趋势。为此，本律师团队专门设计二手房买卖纠纷专题，用来解决在二手房买卖中的各种陷阱和纠纷，提示正在或将要进行二手房买卖的双方注意，如何避免纠纷，纠纷发生后如何应对。二手房产交易纠纷最常见的原因，是当事人在对房屋信息、二手房交易的相关法规政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情况下，草率签约，导致事后反悔。本专题将依据本律师团队的办案经验，通过十个典型案例讨论如下问题：1、二手房买卖纠纷中违约的各种形式?法院针对各种情形如何判决?2、二手房买卖程序，所涉及的各种税费问题。3、与二手房买卖相关的政策，交易流程。4、典型判例解读和风险提示。二手房产交易纠纷最常见的原因，是当事人在对房屋信息、二手房交易的相关法规政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情况下，草率签约，导致事后反悔。以下为案例和点评――案例一：提防中介滥要中介费2007年11月，在的陈先生委托张女士替自己在办理二手房的购房手续。张女士与卖方签订了由房产中介拟好的格式合同。该合同中约定：“如卖方或买方委托他人代为签订本合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任”。也就是说，一旦张女士替陈先生签约，她就有义务在签约当天替陈先生支付中介费28000元。但是，中介公司并没有提醒张女士注意这一条款。签约后，中介公司要求张女士付费，张女士没有理会，就被告上了法庭。天河法院审理后认为，根据我国民法，付费的责任本在陈先生。而根据我国，格式合同的提供方有义务向签约人提醒并说明可能加重其责任的条款，中介公司没有尽到这一义务，则合同中的相应条款无效。法院最终驳回了该中介公司的诉讼请求。解读：智斗“黑”中介中介为了实现其利益，可能利用各种手段诱使买卖双方签订合同，从而达到尽快收取中介费的目的。比如在合同中加入不公平的条款或是向客户隐瞒房屋的重要信息。有些中介由于害怕买卖双方接触后就撇开中介自行交易，致使中介公司蒙受中介费“走单”的损失，就尽量避免让买卖双方见面，甚至合同也是一方签名后再由中介转交另一方，双方根本没有就合同内容进行协调，难免加重了交易双方的不信任感。因此，法官指出，购买二手房求助中介，确实可以减少一些麻烦，但是详细了解房屋信息和仔细阅读合同这两点，购房人绝对不能偷懒。除此以外，买卖双方还应当确保自己与交易的另一方直接见面接洽。案例二：以法定优先购买权解除买卖合同(废除)2007年底，王小姐刚与卖方签订了购房合同，就收到了法庭的传票。所购房屋的租户小刘认为，他与卖方租期未满，卖方也没有通知他房子要卖，王小姐与卖方侵犯了他对涉案房屋的“优先购买权”，请求法庭判合同无效。王小姐在法庭辩称，所谓的“租户”小刘根本就是卖方的亲弟弟，他一直住在涉案房屋里，但不是租住。卖方无非是看房价涨了想反悔，就拉上弟弟挑起诉讼，想逃避违约责任。法庭经过审理后认为，尽管小刘与卖方是亲兄弟关系，但王小姐没有举出足够的证据证明他们之间没有租约，购房合同里也显示了涉案房屋状态是“出租”，所以法庭推定小刘与卖方间有合法的租赁事实，其法定优先购买权必须得到保护，因此判决购房合同无效。本律师认为：此案例属于“毁约”成功的案例，值得参考。但是，在日起，《最高人民法院关于审理城镇纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行后，该司法解释第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，上述案例现在不能参考适用。案例三：定金协议是不是合同?案情：&房价上涨了，卖家不卖了买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。争议焦点：定金协议是否就是买卖合同买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的实际使用中。卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。法院判决：合同有效，卖方必须交房法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。律师点评：合同性质不仅仅看名称律师认为，在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。案例四：夫妻共同房屋一方卖出另一方起诉?原告刘晓与被告李大凯系夫妻关系。日，李大凯与张明远签订一份房屋买卖合同，李大凯以7.7万元，将坐落于该市某村面积为67.5平方米的房屋出售给张明远。同月17日，张明远向李大凯交付购房款7.7万元，李大凯向张明远交付了房屋钥匙，双方一同到市房屋产权产籍管理处办理产权过户登记。后张明远对所购得房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。在房屋产权过户公示期间，李大凯的妻子刘晓向市产权产籍管理处提出异议，理由是自己与李大凯系夫妻关系，房子是，丈夫卖房未经过自己同意，中止了过户办理手续。2005年9月，刘晓将其丈夫李大凯和买主张明远起诉到市法院，请求确认其丈夫和买主张明远签订的房屋买卖合同无效，并判令张明远返还房屋，赔偿装潢损失2.8万元。法院经审理后认为，两被告签订的房屋买卖合同已经成立，且款房已经交接清楚，应视为该房屋买卖合同已履行完毕。原告刘晓主张两被告之间的买卖合同无效，其原因是两被告的房屋买卖行为侵害了原告刘晓的夫妻共有财产的共有权，其侵权责任主要是被告李大凯未履行夫妻间的告知义务，擅自处分共有财产所致，被告张明远未实施侵害行为，不应承担责任。日，省淮南市田家庵区人民法院遂依照有关法律规定，一审判决被告李大凯与张明远签订的房屋买卖合同有效，驳回原告刘晓的诉讼请求。案例五：未及时支付房款和交付的二手房买卖纠纷2006年8月,吕某看中了地处一幢房屋的01室、02室二手房,便与房东签订了买卖合同。双方约定01室的房屋先行交易,02室的房屋稍后交易。双方在02室房屋买卖合同中约定:房屋总价款39万元,房东应于日前腾空出该房屋并通知吕某进行交割,经吕某验收后再签订房屋交接书,由房东将房屋交付给吕某。吕某应于签约的当日,支付房价款2万元作为定金,待支付尾款时抵作房价款,双方还对钱款的给付等均作了确定。合同签订后,吕某向房东给付了定金2万元。同年9月14日,吕某与房东就01室房屋交易完毕,吕某入住01室。直到日,双方均未向房屋中介提出办理02室房屋交易登记,吕某没有向房东支付02室房款,房东也没有通知吕某不再交易02室房屋。在7月25日,房东的丈夫致函吕某,以自己对房屋交易不知情为由,提出终止交易。同月28日吕某起诉到法院,称房东非但没有按约定将二手房进行交易,还在7月7日通知自己终止交易,该行为已构成了违约,要求继续履行合同交付房屋,并支付。吕某认为,根据合同约定无论延期交房还是延期支付房款,在合同中只约定了各自所承担违约责任,并无约定合同解除的条件,那么合同应当继续履行。房东则称,根据合同约定吕某应在日前支付01、02室房款,但吕某除支付2万元定金外,始终没有支付房款。虽然多次催讨,吕某未见付款行动,导致自己一方无法交房。认为吕某的行为表明不再愿意继续购买二手房,已属违约;反诉要求与吕某解除合同,没收吕某已付定金2万元;强调尽管双方未约定合同解除的条件,但吕某以自己行为及明示的方式已表明不履行支付房款的义务,符合法定解除合同的条件,自己行使的是法定解除合同权。为证明自己的主张,房东还向法院申请3名证人到庭作证,以此证明吕某曾表示因经济困难,不再购买02室房屋。吕某针对房东的反诉称,对方从未向自己要求支付房款;按约定支付房款及交房是同时进行的,由于房东不肯交房,导致房款一直没有支付,只要房东交房,马上可以付款;房东提供的3名证人,与房东均有利害关系。法院认为,根据吕某与房东之间的合同约定,履行房地产权利转移和支付房款的义务应同时进行。现双方均无证据证明各自在主观上积极主动履行合同约定的义务,那么双方都存在违约。鉴于双方没有约定合同解除条款,要解除必须证明对方的行为符合法定解除条件。法定解除合同条件不存在,房东主张辩称及反诉无法成立。法院判决:合同继续履行、一方付款一方交房。房地产律师：此案例的特征是：当合同未约定履行顺序，后双方均存在违约事实，且合同未约定解除条件时，将判决继续履行合同。启示：在二手房买卖过程中，一定要注意约定各项办理事宜的时限，合同的履行依照时限能够确定双方义务的时限，对日后违约的确定有很大帮助。在处理二手房买卖纠纷案件中，基本思路是按照合同约定的履行顺序梳理事实，确定违约方，围绕违约事项举证，主张权利。案例六：以实际缴纳定金不足为由违约案例2007年1月，张女士与王女士签订，将其位于北京市枫涟山庄的一套房屋以96.8万元的价格转让给了王女士，其中包括近30万元的装修款。合同中约定，王女士在签订合同时即支付相当于房价款10%的定金，但同时又约定，定金具体金额以实际收据为准。当天，经协商王女士将5000元定金交给了中介公司，中介公司作为代收人向她出具了收据。2007年7月，张女士见该地段房价高涨，便不愿再以原定价格出售房屋，遂以王女士未按10%的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同。在这种情况下，王女士要求张女士按照合同承担违约金。双方协商不成，王女士遂将张女士告到北京市海淀法院。北京市海淀区人民法院经审理认为，合同中虽然约定王女士在签订合同时即支付相当于房价款10%的定金，但同时也约定定金具体金额以实际收据为准，而中介公司根据合同有权代收定金。在这种情况下，王女士交纳5000元定金并未违反合同约定。相反，张女士以王女士交纳定金数额不足为由拒绝履行合同，于法无据，构成违约。最终，法院根据王女士的请求，判决张女士支付违约金10万元。案例七：房屋降价，买方毁约案情简介：房屋成交价，200万，其中房屋价款36万，其它设施折价164万;约定首付55万，过户后支付余款。受当前政策影响，买方毁约，并书面通知了卖方，声明同意卖方无须退换5万定金。在接到此案后，本站律师详细研究了合同以后，认为应该起诉，理由有四：第一，合同约定的价款支付为分期付款，而非银行贷款，可见对方不能以房贷政策的变化作为抗辩，且即使以房贷政策作为抗辩，是否成立目前还未确定。本案中买方不能以政策改变为抗辩。第二，如果买方以违约金约定高于实际损失抗辩，则需要通过房屋评估来确定实际损失，房屋评估价值一般低于市场价值，而实际市场价该房屋现在是160万，与成交额差价40万，如果房屋评估价格比160万更低，则证明卖方损失更大，还是适用违约金条款。200×20%=40万，远远高于5万的定金。第三，如果买方以约定不明抗辩。通过研究合同的补充协议发现，合同中明确约定了分期支付的首款时间为房屋解押后当日，剩余款为过户当日，双方明确约定了解押时间，可见完全是买方违约在先。第四，房屋买卖合同中，订立违约赔偿，有利保护受害方。双方在合同中订立时，可以同时存在定金条款以及违约金条款。一旦遇到纷争，没有违约的一方当事人可以自由选择对其有利的条款，最大限度保护自己的权利。合同应该遵循诚实守信原则，买方在购买房屋之前，应该有足够的风险意识，意识到房价波动的潜在风险，因为政府政策的出台，价格的波动而毁约，是有违诚实守信原则的，此案件正在实际操作中，实际结果待日后证实。
作者： [山东-济南]专长：刑事辩护 房产纠纷 婚姻家庭 劳动纠纷 债权债务 律所：山东九公(济南)律师事务所13556积分 | 帮助6604人 | 92个好评电话:
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