小区地下室常进水&物业称系开发商设计缺陷管不了
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原标题：小区地下室常进水 物业称系开发商设计缺陷管不了
为了堵水，业主在地下室门口堆了一堵黄泥墙。 　　由于小区地下室进水，永康香格里拉小区的业主和物业，正在进行一场博弈。 　　业主称，物业公司既然收了物业费，就应该帮业主解决问题。 　　物业公司则称，这是开发商的设计缺陷，他们管不了，也不该他们管。 　　那这事到底该找谁来解决呢？ 　　业主： 　　一下大雨，地下储藏室就积水 　　吕先生是永康香格里拉14幢楼的业主，买房子时，开发商附赠一间地下储藏室，可以用来堆放杂物，停放电动车等。 　　不过，由于积水问题，这个储藏室却成了鸡肋。光是今年，地下储藏室已经被淹了3次。一下大雨水就淹进来，深的时候积水有30公分。 　　几个月前，儿子结婚，吕先生将十几床被子堆在地下室。谁知一场大雨，将被子全浸湿了。 　　吕先生说，14幢共有32间储藏室，都存在进水问题。“主要是储藏室排水管道不通，雨下大一点，排水管就会满上来。” 　　然而，他们多次去找物业反映情况，可问题一直没得到解决。 　　昨天下午，记者在现场看到，虽然这几天都是晴天，地下室还能看到不少积水。记者采访了多位业主，他们都很有意见。 　　为了堵水，有些业主在储藏室门口，用水泥或者黄泥筑起一道防水墙，有的防水墙高达半米。 　　物业： 　　开发商设计缺陷，导致积水 　　不过，面对业主抱怨，物业公司也一肚子苦水。 　　王宝宫以前在开发小区的房产公司上班，后来来到物业公司，他对小区十分了解。 　　他说，2005年，第一期交房时，去地下储藏室只能走楼梯。后来有些业主向开发商反映，为了停自行车、电瓶车方便点，再做几个斜坡。 　　“正是按照业主的要求，开发商特意把绿化带挖开，为每幢楼房做了4个斜坡。”斜坡做好后，路面上的雨水顺着斜坡流到储藏室，雨一大，就要积水。 　　“为了排水，储藏室四周挖了排水管道，但管道和外面没连通，是临水储存雨水用的。”王宝宫说，香格里拉小区有9幢楼的地下储藏室都存在积水问题。 　　“积水时，物业会帮忙抽水，但要彻底解决这个问题，只能把斜坡回填，重新变成绿化。”他说，小区是2005年交房的，物业是3年前才进入的。“这是开发商的设计问题，不是物业的问题，物业也没能力维修。” 　　律师： 　　若是设计问题 　　开发商应负责 　　业主们并不满意物业公司的说法，本来9月底前，业主就要交来年的物业费，但很多业主并不打算交这笔钱。 　　物业也被这个事情弄得焦头烂额，这事能算到物业头上吗？ 　　昨天下午，记者咨询了浙江赤松律师事务所律师贾立新。贾立新说，物业是在业主委托下，对小区进行管理。“如果真是开发商设计问题的话，不应该是物业的事情。” 　　“业主最好先去了解下，小区还是否在保修期内。”他说，小区设计，不能业主说改就改，现在出了问题，开发商应该负责。 　　本报记者 陈久忍 文/摄
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
Copyright &
by .cn. all rights reserved一些小区业主为了能有更大的居住空间，往往会大兴土木，私搭乱建。尽管这一现象不仅违规，还侵害了其他业主的合法权益，但仍在许多小区内普遍存在。那么遇到此类情况，应该向哪个部门反映呢？记者调查得知，如果是地面上的事儿，由城管负责，而地面下的事儿，就不知道去找谁了。
居民楼外挖两米深大坑
承德兴盛丽水小区与避暑山庄仅一河之隔，是处古色古香的小区。小区入住后，便一直存在私搭乱建的行为。尽管此前当地城管部门也曾到该小区现场执法，但之后违建并未拆除，私搭乱建现象依旧存在。
近日，兴盛丽水小区一期业主向记者反映，小区D8栋居民楼外有人在挖地下室。记者来到该小区发现，该楼南侧原来的小花园已经被挖成了一个两米深的大坑，几位施工人员正在坑的四周砌墙。据施工人员介绍，他们这么做的目的是为了防止渗水。
一些从此经过的业主告诉记者，按照《物权法》的规定，楼房墙体之外的场所归全体业主所有。&挖这么深的沟，明显是要建地下室，如果破坏了楼房地基，就会影响到楼房的安全。&该业主告诉记者，除了挖地下室，该小区别墅区内，私搭乱建的现象更为严重。&许多人为了扩建房子，把绿地都占了，地下室也扩大了不少。我们也向城管局反映过，但一直没结果。&
3月27日上午，记者采访了小区物业公司。一位工作人员告诉记者，该物业公司刚刚接手兴盛丽水一期小区的管理。&我们发现那户业主私挖地下室后，就多次进行劝阻，但对方一直没有停止施工，这两天我们已经把水给断了。&该工作人员表示，物业公司只能进行劝阻，没有执法权，所以他们只能向相关部门反映此事。&我们联系过城管局，他们说不归他们管。&邻居不愿管 物业不敢管 建委无权管 城管不好管小区“四不管” 私搭乱建咋办（新闻看法）
近年来，居民小区内因安装防盗网、房屋扩建加盖、圈占公共绿地等私搭乱建行为引发的各种纠纷不断增加，且此类纠纷调解难度大。记者日前从北京市朝阳区人民法院了解到，小区建筑泛滥的根本原因在于“四不管”：邻居不愿管，物业不敢管，建委无权管，城管不好管。对此，法院建议强化社区自治管理，由业主委员会通过自治章程实现小区自治管理，并建立联动执法机制，对小区内的私搭乱建现象做到早发现、早制止、早治理。
公共空间 业主必须尊重
【案情点击】
张某购买了某小区楼房首层的一套房屋，由其父母实际居住使用，该小区尚未成立业主委员会。该首层房屋前有一个小院，按规定只允许业主种植花草、美化环境，严禁私搭乱建或改作他用，而张某父母在小院内建简易房1间。物业公司以张某父母违反小区入住合约、在自家小院内私搭乱建房屋等为由将其诉至法院，要求判令其恢复原状。
法院经审理认为：因该小区尚未成立业主委员会，物业公司作为该小区的物业服务提供者，为维护全体业主利益，整治小区环境，有权对违反规定破坏小区环境的相关违法行为人提起诉讼。责令张某父母于判决生效后30日内自行拆除小院内搭建的房屋。
【案件评析】
朝阳区法院法官郑瑞涛解释，楼房首层外的空间是小区业主的专有部分和全体业主共有部分的交界区域，权利界限相对模糊，导致此区域内容易出现私搭乱建等情形。实践中，对于业主的行为是否属于私搭乱建行为的界定，首先要看行为是否有相应的许可审批手续，其次看是否违反相应合同约定和管理规定以及是否对其他业主权利或公共利益造成侵害，最后还应符合一般善良管理人的合理注意义务。
私搭乱建 城管也不好管
【案情点击】
马某系某小区211号的房屋所有权人，与210号的房屋相邻，马某反映210号业主私挖乱建，并在211号东墙外加建一层违章建筑及地下室，侵害其房屋的安全。马某两次书面致函物业公司，要求对210号业主的违建行为予以制止，后者表示自己没有执法权，但可以考虑联系城管执法部门予以管制。马某认为物业公司未实施有效管理，致使其合法权益受到侵害，将其诉至法院，要求被告立即制止并拆除违章建筑，并返还已交纳的一年物业管理费。
法院经审理认为，物业公司的职责是按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。在接到马某的反映后，物业公司及时予以制止，并在制止无效后向城管监察部门进行了举报，履行了自己的合同义务，故马某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院驳回其全部诉讼请求。
【案件评析】
郑瑞涛法官表示，针对小区私搭乱建的监管涉及到建设、规划、城管监察、业委会及物业公司等多个部门，其中建设及规划管理机关仅有管理权而无执法权，业委会及物业公司仅有劝阻权而无强制权，城管监察部门虽有相应行政执法权，但也需要依法履行必要程序，从调查前取证、找当事人谈话到下达整改通知书，需要较长时间。如果业主不愿意自行拆除，强制拆除并不是一个行政执法机关的事，需要多部门联动治理和实施，对于私搭乱建的情况，“城管也不好管”。
名人乱建 事涉价值引导
【案情点击】
国内知名主持人李某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并与物业公司签署了《承诺书》，承诺遵守《物业管理公约》内的一切条款，包括不得擅自改动房屋结构、外貌等。之后，李某对其所购的别墅进行加筑台阶、搭建阳光房等装修活动，物业公司依据物业管理公约，多次要求其停止改建并恢复原状未果。城市管理监察部门向李某发出了《责令改正通知书》，她仍未改正上述拆改行为，物业公司将其诉至法院，请求判令恢复原状。
法院经审理认为，《物业管理公约》是某物业公司进行物业管理的依据，已经北京市居住小区管理办公室的核准，应为有效的物业管理公约。因该小区尚未成立业主委员会，物业管理企业有权向违反物业管理公约的业主主张权利。法院判决支持原告诉讼请求。
【案件评析】
郑瑞涛法官表示，在涉及私搭乱建的诉讼中，名人私搭乱建所占比例很小，且多为别墅的私搭乱建行为，但此类案件的裁判结果关系到社会价值引导问题。要从根本上消除住宅小区内私搭乱建的现象，既需要法律法规的不断完善，更需要社会观念的持续引导，只有每个公民树立起法律意识和保护环境的意识并自觉融入到行动中，才能在全社会树立起禁止在住宅小区私搭乱建的正确观念。
作者：白 龙
(本文来源：人民网-人民日报
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物业公司主要是提供小区保洁、公共设施设备的保养和维护、维护小区治安、安排保安巡逻以及小区内交通指挥、车辆管理以及特别约定服务。
物业公司是用服务换报酬,而业主则是用钱买服务,很多时候,业主们往往有误解,觉得只要交了物业费,小区内的事情,就应该都归物业管,就应该物业来负责。
其实很多问题,物业根本没法管,比如违规搭建阳光房、破坏绿化带、小区内违章乱停车,很多时候,只能是提提建议,希望业主能够自觉遵守,根本不能、也没有权力采取强制手段。
那么问题来了，物业管不了的事情到底应该由谁管？
公安(交警、消防)部门可对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理,负责处理社会噪声类型的行为,定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为。
工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。
规划部门负责查处物业管理区域之内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。
房屋安全主管部门
负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。
环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。
以后遇到以上此类问题,业主们可以跟这些部门反映。
因为在《实施意见》中,
有这样一句话“各行政职能部门应按职能分工,履行职责,积极受理业主和单位的投诉,依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的,依照其相关法律、法规处理。”
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